Thuế xây dựng nhà ở là một trong những yếu tố quan trọng mà các chủ đầu tư và cá nhân cần phải lưu ý khi thực hiện các dự án xây dựng. Việc hiểu rõ các quy định về thuế này không chỉ giúp đảm bảo tuân thủ pháp luật mà còn tránh những rủi ro liên quan đến tài chính trong quá trình xây dựng. Trong bài viết dưới đây, AZTAX sẽ cung cấp những thông tin chi tiết về các loại thuế xây dựng nhà ở và cách tính thuế xây dựng nhà ở, giúp bạn dễ dàng tuân thủ các quy định hiện hành.
1. Thuế xây dựng nhà ở là gì?
Thuế xây dựng nhà ở là nghĩa vụ tài chính bắt buộc mà cá nhân phải thực hiện khi tiến hành xây dựng nhà. Trước khi khởi công, mỗi người cần hoàn tất thủ tục đăng ký và nộp thuế theo quy định pháp luật. Việc tiếp nhận hồ sơ khai báo và thu thuế được thực hiện bởi cơ quan thuế tại địa phương nơi công trình xây dựng.
Xem thên: Thuế thu nhập cá nhân là gì?
Xem thêm: Thuế cho thuê tài sản là bao nhiêu?
2. Cách tính thuế xây dựng nhà ở năm 2026
Thuế xây dựng nhà ở là khoản thuế mà cơ quan thuế yêu cầu phải đóng đối với các công trình xây nhà ở. Trách nhiệm nộp thuế này thuộc về chủ đầu tư hoặc nhà thầu khi thực hiện xây dựng công trình. Nếu bạn là nhà thầu xây dựng, bạn sẽ phải chịu trách nhiệm nộp thuế đối với phần công việc mình thực hiện. Trong trường hợp chủ đầu tư tự mua vật liệu xây dựng và giám sát việc thi công, thì chủ đầu tư cũng sẽ phải chịu nghĩa vụ thuế tương ứng với giá trị công trình của mình.
2.1 Thuế GTGT và thuế TNCN
Trong trường hợp hộ gia đình hoặc cá nhân thuê nhà thầu xây dựng, tổ chức hoặc cá nhân thực hiện công trình sẽ phải đăng ký và kê khai thuế giá trị gia tăng cùng thuế thu nhập doanh nghiệp với cơ quan thuế địa phương nơi thực hiện dự án hoặc nơi đăng ký kinh doanh.
(Theo Công văn số 3700/TCT/DNK năm 2004)
- Cách tính thuế được quy định tại điểm c, khoản 2 Điều 2 Thông tư 92/2015/TT-BTC như sau:
Số thuế GTGT phải nộp = doanh thu tính thuế GTGT x tỷ lệ thuế GTGT
Số thuế TNCN phải nộp = doanh thu tính thuế TNCN x tỷ lệ thuế TNCN - Doanh thu tính thuế GTGT và TNCN đối với hoạt động xây dựng nhà ở bao gồm tổng số tiền thu được từ bán hàng, gia công, hoa hồng, và các dịch vụ cung ứng trong kỳ tính thuế.
- Theo điểm b, khoản 2 Điều 2 Thông tư 92/2015/TT-BTC, tỷ lệ thuế trên doanh thu được áp dụng như sau:
- Nếu hợp đồng xây dựng không bao thầu nguyên vật liệu: thuế GTGT là 5%, thuế TNCN là 2%.
- Nếu hợp đồng xây dựng bao thầu nguyên vật liệu: thuế GTGT là 3%, thuế TNCN là 1.5%.
Khi hộ gia đình hoặc cá nhân tự thực hiện xây dựng:
- Căn cứ vào các công văn số 3381/TCT-CS năm 2008, 2010/TCT-CS năm 2017, và 3077/TCT-CS năm 2018, hộ gia đình tự xây nhà sẽ không phải nộp thuế GTGT, thuế TNDN, và thuế TNCN.
2.2 Lệ phí cấp giấy phép xây dựng
Để công trình được xây dựng đúng quy định pháp luật, chủ nhà bắt buộc phải xin giấy phép xây dựng trước khi khởi công. Căn cứ theo Thông tư 85/2019/TT-BTC, lệ phí cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ thuộc thẩm quyền quyết định của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh.
Trên thực tế, mức thu hiện nay thường dao động trong khoảng từ 50.000 đến 100.000 đồng cho mỗi lần cấp phép. Tuy nhiên, do chính sách thu phí có thể khác nhau giữa các địa phương, chủ nhà nên chủ động liên hệ UBND hoặc cơ quan cấp phép xây dựng tại nơi cư trú để được thông tin chính xác và cập nhật nhất.
2.3 Lệ phí trước bạ
Lệ phí trước bạ là khoản tiền mà chủ sở hữu nhà ở, đất ở phải nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản với cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Căn cứ theo Nghị định 140/2016/NĐ-CP và Thông tư 301/2016/TT-BTC, lệ phí trước bạ đối với nhà ở được xác định theo công thức sau:
Lệ phí trước bạ = 0,5% × (Diện tích nhà × Giá 1m² × Tỷ lệ % chất lượng còn lại)
Trong đó:
- Diện tích nhà chịu lệ phí là toàn bộ diện tích sàn thuộc quyền sở hữu hợp pháp của cá nhân, hộ gia đình hoặc tổ chức.
- Giá 1m² nhà là đơn giá xây dựng thực tế do UBND cấp tỉnh ban hành tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.
- Tỷ lệ % chất lượng còn lại phản ánh mức độ sử dụng của nhà ở và được cơ quan thuế xác định theo quy định.
Theo quy định hiện hành, mức thu lệ phí trước bạ đối với nhà ở là 0,5%, trong khi đối với đất là 5%.
Bên cạnh lệ phí trước bạ, chủ công trình còn có trách nhiệm thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ thuế, phí liên quan đến hoạt động xây dựng nhà ở. Dưới đây là bảng tổng hợp các khoản phổ biến:
| Loại thuế/phí | Cách tính | Mức thu |
| Thuế VAT | Doanh thu tính thuế × Tỷ lệ VAT | 3% – 5% |
| Thuế TNCN | Doanh thu tính thuế × Tỷ lệ TNCN | 1,5% – 2% |
| Thuế môn bài | Căn cứ doanh thu/năm | 0 – 1.000.000 đồng/năm |
| Phí cấp giấy phép xây dựng | Theo quy định địa phương | 50.000 – 100.000 đồng/lần |
| Lệ phí trước bạ | 0,5% × (Diện tích × Giá/m² × Tỷ lệ %) | 0,5% (nhà), 5% (đất) |
Xem thêm: Cách tính thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà
2.4 Thuế môn bài
Thuế môn bài là khoản thuế bắt buộc đối với cá nhân, hộ kinh doanh hoặc tổ chức có hoạt động sản xuất – kinh doanh, trong đó bao gồm cả hoạt động cung cấp dịch vụ xây dựng nhà ở. Nghĩa vụ nộp thuế môn bài phát sinh khi cá nhân hoặc tổ chức tham gia kinh doanh và có doanh thu trong năm.
Căn cứ theo Nghị định 139/2016/NĐ-CP, đã được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 22/2020/NĐ-CP, mức thuế môn bài được xác định dựa trên doanh thu bình quân năm, cụ thể như sau:
| Doanh thu/năm (triệu đồng) | Mức thuế môn bài (đồng/năm) |
| Dưới 100 | Miễn thuế |
| Từ 100 đến 300 | 300.000 |
| Từ 300 đến 500 | 500.000 |
| Trên 500 | 1.000.000 |
Trường hợp cá nhân hoặc tổ chức không phát sinh hoạt động kinh doanh thường xuyên, hoặc thuộc diện được miễn theo quy định pháp luật, thì không phải nộp thuế môn bài. Việc xác định đúng nghĩa vụ thuế ngay từ đầu sẽ giúp người kinh doanh xây dựng nhà ở tránh rủi ro về xử phạt và đảm bảo tuân thủ quy định thuế hiện hành.
3. Đối tượng đăng ký, kê khai nộp thuế xây dựng nhà ở
Xác định đúng đối tượng và thực hiện kê khai thuế xây dựng nhà ở sẽ giúp chủ sở hữu tuân thủ đúng quy định pháp luật, tránh những sai sót không đáng có.
Theo quy định tại Công văn 3700/TCT/DNK về thu thuế đối với hoạt động xây dựng nhà tư nhân như sau:
Theo quy định của Luật thuế giá trị gia tăng và Luật thuế thu nhập doanh nghiệp và các văn bản thi hành Luật thì: Đối tượng nộp thuế GTGT và thuế TNDN là các tổ chức, cá nhân có hoạt động sản xuất, kinh doanh hàng hoá, dịch vụ.
Theo quy định nêu trên thì các tổ chức, cá nhân có hoạt động xây dựng là đối tượng phải đăng ký, kê khai nộp thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập doanh nghiệp với cơ quan thuế địa phương nơi đăng ký kinh doanh hoặc nơi thực hiện xây dựng công trình…
Theo đó, các cá nhân, tổ chức nhận thầu xây dựng nhà (Bên nhận thầu xây dựng), cho các hộ gia đình, tổ chức là Người nộp thuế. Chủ thầu có nghĩa vụ phải đăng ký thuế, kê khai nộp lệ phí Môn bài, thuế GTGT, thuế TNCN, thuế TNDN với cơ quan thuế.
4. Thủ tục nộp thuế xây dựng nhà ở
Để thực hiện nghĩa vụ thuế xây dựng nhà ở một cách đầy đủ và chính xác, người dân cần nắm rõ các bước và thủ tục quan trọng sau đây. Hiểu rõ quy trình nộp thuế sẽ giúp chủ nhà chủ động trong quá trình xây dựng và đảm bảo quyền lợi hợp pháp của mình.
4.1 Hồ sơ khai thuế xây dựng nhà ở
Khi nộp thuế xây nhà, người dân cần chuẩn bị bộ hồ sơ bao gồm:
- Tờ khai thuế theo mẫu số 01/CNKD do cơ quan thuế quy định.
- Giấy phép xây dựng do cơ quan có thẩm quyền cấp.
- Hợp đồng xây dựng (nếu có) giữa chủ nhà và đơn vị thi công.
4.2 Các phương thức nộp thuế xây dựng nhà ở
Hiện nay, người nộp thuế có thể lựa chọn một trong ba hình thức dưới đây để thực hiện nghĩa vụ thuế một cách nhanh chóng và thuận tiện:
- Nộp thuế trực tiếp tại cơ quan thuế: Người dân có thể đến trực tiếp cơ quan thuế tại địa phương để nộp thuế. Tuy nhiên, phương thức này có thể mất nhiều thời gian do phải xếp hàng và hoàn tất các thủ tục hành chính trực tiếp.
- Nộp thuế qua ngân hàng: Người nộp thuế có thể thực hiện chuyển khoản thông qua hệ thống ngân hàng bằng các cách sau.
- Giao dịch trực tiếp tại quầy ngân hàng.
- Chuyển khoản qua cây ATM.
- Thanh toán qua dịch vụ Internet Banking.
(Phương thức này giúp tiết kiệm công sức và thời gian di chuyển)
- Nộp thuế trực tuyến qua Internet
- Người dân cũng có thể nộp thuế dễ dàng bằng cách sử dụng dịch vụ nộp thuế trực tuyến của cơ quan thuế. Chỉ cần có thẻ ATM hoặc thẻ tín dụng Visa/Mastercard, người nộp thuế có thể đăng nhập vào website của cơ quan thuế để thực hiện thanh toán.
- Phương thức này không chỉ đơn giản, nhanh chóng mà còn đảm bảo tính bảo mật cao, giúp người dân thuận tiện hơn trong việc hoàn thành nghĩa vụ thuế.
4.3 Thời hạn nộp thuế xây dựng nhà ở
Thời hạn nộp thuế TNCN, thuế GTGT đối với xây dựng nhà ở được quy định như sau:
- Thuế giá trị gia tăng (GTGT): Phải nộp một lần trước khi nhận bàn giao công trình xây dựng.
- Thuế thu nhập cá nhân (TNCN): Nộp một lần trong vòng 30 ngày kể từ thời điểm nhận bàn giao công trình.
Lưu ý đặc biệt: Nếu công trình nhà ở riêng lẻ không bao gồm chi phí nguyên vật liệu trong hợp đồng xây dựng, thời hạn nộp thuế xây dựng nhà ở sẽ rút ngắn còn 10 ngày kể từ ngày ký hợp đồng xây dựng.
Xem thêm: Mức phạt chậm nộp tờ khai thuế TNCN là bao nhiêu?
5. Trường hợp miễn thuế xây dựng nhà ở?
Thuế xây dựng nhà ở được hiểu là khoản nghĩa vụ tài chính phải nộp khi phát sinh hoạt động xây dựng, bao gồm thuế Giá trị gia tăng (GTGT), thuế Thu nhập doanh nghiệp (TNDN) và thuế Thu nhập cá nhân (TNCN).
Đối tượng phải kê khai và nộp thuế xây dựng thường là tổ chức, cá nhân nhận thầu thi công và cơ quan thuế quản lý có thể là:
- Cơ quan thuế nơi đơn vị đăng ký kinh doanh.
- Cơ quan thuế tại địa phương có công trình xây dựng, nếu như nhà thầu không hoạt động thường xuyên ở đó hay là có trụ sở tại tỉnh khác.
Đối với hộ gia đình hoặc cá nhân thuê nhà thầu thi công, chủ nhà không trực tiếp đứng ra nộp thuế, mà nghĩa vụ này sẽ thuộc về phía đơn vị nhận thầu.
Trong khi đó, trường hợp tự xây dựng (tự mua vật liệu và trực tiếp tổ chức xây dựng, không thuê nhà thầu), hộ gia đình hoặc là cá nhân sẽ được miễn nghĩa vụ nộp thuế xây dựng.
6. Cách Tính Thuế Xây Dựng Nhà Cấp 4 Nông Thôn?
Mức thuế xây dựng nhà cấp 4 tại khu vực nông thôn được áp dụng khác so với nhà ở thành phố. Dưới đây là các loại thuế phổ biến cần đóng khi xây nhà tại nông thôn.
Hiện nay, chi phí thuế xây dựng đối với nhà cấp 4 tại nông thôn dao động từ 70.000 – 80.000 đồng/m². Mức thuế này có sự thay đổi tùy theo giá thuê nhân công tính theo diện tích xây dựng. Nếu chi phí nhân công cao, thuế xây dựng cũng sẽ tăng và ngược lại.
7. Trường hợp miễn thuế xây dựng nhà ở?
Khi xây dựng nhà ở, bên cạnh việc quan tâm đến thiết kế, vật liệu và tiến độ thi công, nhiều người cũng đặc biệt chú ý đến các quy định về thuế. Tuy nhiên, không phải ai cũng biết rằng trong một số trường hợp nhất định, chủ đầu tư có thể được miễn thuế xây dựng.
Theo Điều 6 Thông tư 40/2021/TT-BTC, một số trường hợp miễn thuế xây dựng nhà ở, cụ thể như sau:
Đối Tượng Được Miễn Thuế
- Cá nhân, hộ gia đình tự xây dựng nhà ở mà không thuê nhân công sẽ không phải nộp thuế xây dựng.
Điều Kiện Để Được Miễn Thuế
Để được xem xét miễn thuế xây nhà, cá nhân hoặc tổ chức có hoạt động xây dựng cần đáp ứng các điều kiện sau:
- Có giấy phép xây dựng hợp lệ.
- Có hợp đồng thi công giữa chủ nhà và đơn vị xây dựng.
- Có hóa đơn giá trị gia tăng (GTGT) hoặc chứng từ nộp thuế GTGT đối với vật liệu xây dựng, máy móc, thiết bị và các chi phí liên quan.
Hồ Sơ Đề Nghị Miễn Thuế
Người đề nghị miễn thuế cần chuẩn bị hồ sơ bao gồm:
- Tờ khai thuế theo mẫu số 01/CNKD (mẫu hiện hành).
- Bản sao giấy phép xây dựng nhà ở.
- Bản sao hợp đồng thi công xây dựng.
- Bản sao hóa đơn GTGT hoặc chứng từ nộp thuế GTGT đối với vật liệu xây dựng, máy móc, thiết bị và các chi phí khác.
Nộp Hồ Sơ Miễn Thuế
- Hồ sơ đề nghị miễn thuế phải được nộp tại cơ quan thuế quản lý trực tiếp tại địa phương nơi công trình xây dựng tọa lạc.
Việc hiểu rõ về thuế xây dựng nhà ở rất quan trọng để đảm bảo tuân thủ đúng các quy định pháp lý và tránh các rủi ro tài chính trong quá trình xây dựng. Các khoản thuế và lệ phí như thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập cá nhân hay lệ phí cấp giấy phép xây dựng cần được thực hiện đầy đủ. Nếu bạn còn thắc mắc nào liên quan đến việc xây nhà có phải nộp thuế xây dựng không và thuế xây dựng là bao nhiêu vui lòng liên hệ AZTAX qua HOTLINE: 0932.383.089 để biết thêm chi tiết và được tư vấn chính xác.
Xem thêm: Dịch vụ kế toán thuế
Xem thêm: Các khoản phụ cấp không tính thuế TNCN
8. Một số câu hỏi liên quan đến thuế xây dựng nhà ở
Câu 1: Ai là người nộp thuế xây dựng nhà ở?
Nếu thuê chủ thầu trọn gói, họ sẽ chịu trách nhiệm kê khai và nộp:
- Thuế GTGT
- Thuế TNDN
dựa trên toàn bộ giá trị công trình.
Ngược lại, nếu gia đình tự thuê nhân công và tự mua vật liệu, thì sẽ phải kê khai và nộp thuế GTGT tại cơ quan thuế địa phương nơi xây dựng công trình.
Câu 2: Xin giấy phép xây dựng có phải đóng thuế không?
Không. Khi xin giấy phép xây dựng, bạn không cần phải nộp thuế. Tuy nhiên, bạn sẽ phải đóng lệ phí cấp giấy phép xây dựng theo mức do HĐND tỉnh/thành phố quy định (thường chỉ vài trăm nghìn đồng).
Thuế chỉ phát sinh khi có hoạt động chuyển nhượng, xây dựng để kinh doanh, hoặc là có thu nhập từ việc cho thuê, bán tài sản.
Câu 3: Xây nhà ở nông thôn có phải đóng thuế không?
Theo quy định pháp luật hiện hành, hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng nhà ở tại khu vực nông thôn sẽ không phải nộp thuế giá trị gia tăng (VAT) nếu không thuê đơn vị xây dựng và không bao thầu nguyên vật liệu. Tuy nhiên, quy định này có thể thay đổi theo từng thời điểm và địa phương.
Căn cứ theo điểm b khoản 2 Điều 2 Thông tư 92/2015/TT-BTC, nếu hộ gia đình hoặc cá nhân tự thực hiện xây dựng mà không bao gồm chi phí nguyên vật liệu trong hợp đồng xây dựng thì sẽ không phải nộp thuế VAT và thuế thu nhập cá nhân.
Tuy nhiên, nếu thuê đơn vị thi công, hộ gia đình và cá nhân cần thực hiện nghĩa vụ thuế theo quy định với tỷ lệ thuế cụ thể như sau:
- Thuế giá trị gia tăng (GTGT): 5%.
- Thuế thu nhập cá nhân (TNCN): 2% đối với hợp đồng xây dựng không bao thầu nguyên vật liệu.
Ngoài ra, nếu muốn đăng ký quyền sở hữu nhà ở, người dân cần nộp lệ phí trước bạ theo quy định với mức 0,5% giá trị tài sản được xác định theo bảng giá do UBND tỉnh, thành phố ban hành.
Câu 4: Xây Nhà Cấp 4 Có Phải Đóng Thuế Không?
Theo quy định hiện nay, mọi công trình xây dựng nhà ở, kể cả nhà cấp 4, đều có nghĩa vụ nộp thuế xây dựng nếu giá trị công trình vượt quá 100 triệu đồng. Cách tính thuế xây dựng nhà cấp 4 như sau:
Dựa theo Thông tư 92/2015/TT-BTC, mức thuế xây dựng nhà ở được tính như sau:
- Thuế GTGT: 5%.
- Thuế TNCN:
- 2% nếu xây dựng không bao thầu nguyên vật liệu.
- 1,5% nếu xây dựng có bao thầu nguyên vật liệu.
Doanh thu tính thuế dựa trên tổng giá trị hợp đồng, bao gồm cả chi phí nguyên vật liệu và nhân công. Ví dụ, nếu giá trị xây dựng nhà cấp 4 là 200 triệu đồng, mức thuế phải nộp sẽ là:
- Thuế GTGT: 5% của 200 triệu đồng = 10 triệu đồng.
- Thuế TNCN: 2% của 200 triệu đồng = 4 triệu đồng (nếu không bao thầu nguyên vật liệu).
Trường hợp miến thuế xây dựng nhà ở cấp 4:
- Nhà của hộ nghèo, hộ cận nghèo.
- Nhà thuộc diện chính sách hỗ trợ của Nhà nước về nhà ở.
- Nhà thuộc dự án nhà ở xã hội.
Để được miễn thuế, hộ gia đình, cá nhân cần chuẩn bị hồ sơ chứng minh theo quy định của pháp luật.
Câu 5: UBND phường có được thu thuế xây dựng nhà ở không?
Không. UBND phường không được thu thuế xây dựng nhà ở.
