Thuế cho thuê tài sản là một vấn đề quan trọng trong việc quản lý thuế tại Việt Nam. Với sự phát triển của thị trường cho thuê bất động sản, việc hiểu rõ các quy định về thuế sẽ giúp người cho thuê tuân thủ đúng pháp luật, đồng thời tối ưu hóa quyền lợi tài chính của mình. Cùng AZTAX tìm hiểu chi tiết về cách tính thuế cho thuê tài sản bài viết dưới đây nhé!
1. Cá nhân cho thuê tài sản gồm những tài sản gì?

Cá nhân có thu nhập từ việc cho thuê tài sản là những người phát sinh doanh thu từ các hoạt động sau:
- Cho thuê nhà ở, mặt bằng kinh doanh, cửa hàng, nhà xưởng, kho bãi, không bao gồm dịch vụ lưu trú.
- Cho thuê phương tiện vận tải, máy móc, thiết bị nhưng không đi kèm người điều khiển.
- Cho thuê các loại tài sản khác mà không kèm theo dịch vụ bổ sung.
Lưu ý:
Hoạt động cung cấp dịch vụ lưu trú không thuộc phạm vi cho thuê tài sản, bao gồm:
- Cung cấp chỗ ở ngắn hạn cho khách du lịch, khách vãng lai.
- Cung cấp chỗ ở dài hạn không phải là căn hộ, dành cho sinh viên, công nhân hoặc các đối tượng tương tự.
- Cung cấp dịch vụ lưu trú kết hợp với dịch vụ ăn uống hoặc các hoạt động giải trí khác.
2. Trường hợp tính thuế cho thuê tài sản

Theo Thông tư 40/2021/TT-BTC, cá nhân, hộ kinh doanh có hoạt động cho thuê tài sản sẽ phải tuân thủ các quy định về thuế giá trị gia tăng (GTGT), thuế thu nhập cá nhân (TNCN) và quản lý thuế như sau:
- Doanh thu năm dương lịch trên 100 triệu đồng: Cá nhân cho thuê tài sản bắt buộc phải kê khai và nộp 3 loại thuế: Thuế GTGT, Thuế TNCN và Lệ phí môn bài.
Tuy nhiên từ ngày 01/01/2016 nếu doanh thu năm dương lịch > 200 triệu đồng:
- Bắt buộc kê khai và nộp 3 loại thuế, phí: Thuế GTGT, Thuế TNCN và Lệ phí môn bài.
3. Trường hợp miễn thuế cho thuê tài sản

Theo Thông tư 40/2021/TT-BTC, cá nhân, hộ kinh doanh có hoạt động cho thuê tài sản sẽ phải tuân thủ các quy định về thuế giá trị gia tăng (GTGT), thuế thu nhập cá nhân (TNCN) và quản lý thuế như sau:
- Trường hợp doanh thu năm dương lịch từ 100 triệu đồng trở xuống: Không phải đóng lệ phí môn bài, thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân.
Lưu ý quan trọng: Từ ngày 01/01/2026 theo Luật Thuế giá trị gia tăng số 48/2024/QH15 (ban hành ngày 26/11/2024), quy định về đối tượng không chịu thuế sẽ có sự thay đổi.
Điều 5. Đối tượng không chịu thuế
….
25. Hàng hóa, dịch vụ của hộ, cá nhân sản xuất, kinh doanh có mức doanh thu hằng năm từ 200 triệu đồng trở xuống; tài sản của tổ chức, cá nhân không kinh doanh, không phải là người nộp thuế giá trị gia tăng bán ra; hàng dự trữ quốc gia do cơ quan dự trữ quốc gia bán ra; các khoản thu phí, lệ phí theo quy định của pháp luật về phí và lệ phí.
Như vậy từ ngày 01/01/2016 doanh thu năm dương lịch ≤ 200 triệu đồng:
- Miễn nộp lệ phí môn bài.
- Không phải đóng thuế giá trị gia tăng.
- Không chịu thuế thu nhập cá nhân.
4. Cách tính thuế cho thuê tài sản

4.1 Cách tính thuế môn bài cho thuê tài sản
Cá nhân cho thuê tài sản phải nộp thuế môn bài theo 3 mức sau:
- Nếu doanh thu bình quân trên 500 triệu đồng/năm: Nộp 1.000.000 đồng.
- Doanh thu bình quân từ 300 triệu đồng đến 500 triệu đồng/năm: Nộp 500.000 đồng.
- Doanh thu bình quân từ 100 triệu đồng đến 300 triệu đồng/năm: Nộp 300.000 đồng.
Doanh thu được sử dụng để xác định mức thu lệ phí môn bài là doanh thu tính thuế thu nhập cá nhân từ các hợp đồng cho thuê tài sản trong năm tính thuế. Cụ thể:
- Trường hợp cá nhân có nhiều hợp đồng cho thuê tại một địa điểm, căn cứ xác định thu lệ phí môn bài là tổng doanh thu từ các hợp đồng cho thuê tài sản trong năm tính thuế.
- Trường hợp cá nhân cho thuê ở nhiều địa điểm, mức lệ phí môn bài sẽ được xác định cho từng địa điểm, căn cứ vào tổng doanh thu từ các hợp đồng cho thuê tài sản tại từng địa điểm trong năm tính thuế.
4.2 Cách tính thuế GTGT, thuế TNCN cho thuê tài sản
Công thức tính thuế GTGT mà cá nhân cho thuê tài sản cần nộp như sau:
Thuế GTGT phải nộp = Doanh thu tính thuế GTGT x 5%
Công thức tính thuế TNCN mà cá nhân cho thuê tài sản cần nộp như sau:
Thuế TNCN phải nộp = Doanh thu tính thuế TNCN x 5%
Trong đó: Doanh thu tính thuế GTGT, TNCN đối với hoạt động cho thuê tài sản thuộc diện chiệu thuế là doanh thu đã bao gồm thuế
Cách xác định doanh thu tính thuế cho thuê tài sản
Trường hợp 1: Tiền thuê nhà đã bao gồm thuế
Doanh thu tính thuế = Giá bên cho thuê trả cho bên thuê
Ví dụ: Chủ nhà C cho cá nhân D thuê một căn hộ có diện tích 70m² trong 2 năm (từ ngày 01/01/2024 đến ngày 31/12/2025). Theo hợp đồng, tiền thuê nhà 24 tháng là 300.000.000 đồng, thanh toán ngay và đã bao gồm thuế.
Tính thuế như sau:
- Doanh thu tính thuế = 300.000.000 đồng
- Thuế GTGT phải nộp = 300.000.000 x 5% = 15.000.000 đồng
- Thuế TNCN phải nộp = 300.000.000 x 5% = 15.000.000 đồng
Trường hợp 2: Tiền thuê nhà chưa bao gồm thuế
Doanh thu tính thuế = Giá bên thuê trả bên cho thuê/0.9
Ví dụ: Trong hợp đồng quy định tiền thuê nhà 24 tháng là 300.000.000 đồng, chưa bao gồm thuế. Khi đó, thuế được tính như sau:
Tính thuế như sau:
- Doanh thu tính thuế = 300.000.000 / 0.9 = 333.333.333,33 đồng
- Thuế GTGT phải nộp = 333.333.333,33 x 5% = 16.666.667 đồng
- Thuế TNCN phải nộp = 333.333.333,33 x 5% = 16.666.667 đồng
5. Cách kê khai thuế cho thuê tài sản và nộp thuế cho thuê tài sản

5.1 Trường hợp cá nhân cho thuê tài sản khai thuế trực tiếp với cơ quan thuế
Nơi nộp hồ sơ khai thuế cho thuê tài sản
Nơi nộp hồ sơ khai thuế cho thuê tài sản được quy định theo 2 trường hợp như sau:
- Nếu doanh thu từ tài sản cho thuê là bất động sản thì: Nộp tại Chi cục Thuế quản lý trực tiếp nơi có bất động sản cho thuê;
- Nếu doanh thu từ cho thuê các tài sản khác thì: Nộp hồ sơ tại Chi cục Thuế quản lý trực tiếp nơi cá nhân cư trú.
Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế và nộp tiền thuế cho thuê tài sản
Tùy vào cách cá nhân khai thuế mà quy định thời hạn nộp hồ sơ sẽ khác nhau, cụ thể như sau:
- Trường hợp cá nhân khai thuế theo từng lần phát sinh trong kỳ thanh toán: Hồ sơ khai thuế phải được nộp muộn nhất vào ngày thứ 10 kể từ thời điểm bắt đầu kỳ thanh toán.
- Trường hợp cá nhân khai thuế một lần trong năm: Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất vào ngày cuối cùng của tháng đầu tiên của năm dương lịch kế tiếp.
Thời hạn nộp thuế: Cá nhân phải hoàn thành nghĩa vụ nộp thuế trước hoặc đúng ngày cuối cùng của thời hạn nộp hồ sơ khai thuế.
Hồ sơ khai thuế cho thuê tài sản
Hồ sơ khai thuế cho thuê tài sản của cá nhân, bao gồm:
- Tờ khai thuế cho thuê tài sản theo mẫu 01/TTS;
- Mẫu 01-1/BK-TTS phụ lục bảng kê;
- Bản sao hợp đồng thuê nhà, phụ lục hợp đồng thuê nhà;
- Bản sao CMND/CCCD đã công chứng của chủ nhà.
5.2 Trường hợp doanh nghiệp kê khai và nộp thuế thay cho chủ tài sản
Nơi nộp thay hồ sơ khai thuế cho thuê tài sản
- Nếu cho thuê tài sản là bất động sản thì doanh nghiệp nộp hồ sơ tại Chi cục Thuế quản lý trực tiếp nơi có bất động sản cho thuê;
- Nếu cho thuê các tài sản khác thì doanh nghiệp nộp hồ sơ tại Chi cục Thuế quản lý trực tiếp doanh nghiệp, tổ chức khai thay.
Thời hạn nộp thay hồ sơ khai thuế và nộp tiền thuế cho thuê tài sản
Tùy vào cách doanh nghiệp khai thuế mà thời hạn sẽ được quy định như sau:
- Kê khai thuế cho thuê tài sản theo tháng: Ngày 20 của tháng sau;
- Kê khai theo quý: Ngày cuối cùng của tháng đầu tiên của quý tiếp theo;
- Kê khai theo từng lần phát sinh kỳ thanh toán: Nộp chậm nhất vào ngày thứ 10 kể từ ngày bắt đầu thời hạn cho thuê của kỳ thanh toán;
- Kê khai theo năm: Ngày cuối cùng của tháng đầu tiên của năm dương lịch tiếp theo.
Hồ sơ khai thuế cho thuê tài sản
Giống với trường hợp cá nhân cho thuê tài sản khai thuế trực tiếp với cơ quan thuế. Tuy nhiên, cách lập tờ khai mẫu 01/TTS sẽ khác nhau.
5.3 Hướng dẫn cách lập tờ khai cho thuê tài sản
Để lập tờ khai cho thuê tài sản theo mẫu 01/TTS một cách chính xác, người nộp thuế cần thực hiện như sau:
- Xác định đối tượng kê khai:
- Nếu cá nhân tự kê khai, đánh dấu vào ô tại dòng
- Nếu doanh nghiệp thực hiện khai thay, tích vào ô tại dòng [2].
- Kỳ tính thuế (Chỉ tiêu [01]): Ghi rõ kỳ tính thuế theo năm, quý, tháng hoặc kỳ thanh toán cụ thể.
- Loại tờ khai (Chỉ tiêu [02], [03]):
- Chọn “Lần đầu” nếu đây là lần kê khai đầu tiên.
- Nếu là tờ khai bổ sung, ghi rõ số lần bổ sung tại chỉ tiêu [03] (ví dụ: bổ sung lần 2, lần 3…).
- Thông tin người nộp thuế (Chỉ tiêu [04] – [11]): Điền đầy đủ thông tin cá nhân như họ tên, số CMND/CCCD, địa chỉ…
- Trường hợp chưa có mã số thuế (Chỉ tiêu [12]): Nếu chưa có mã số thuế, cung cấp đầy đủ thông tin để cơ quan thuế cấp mã số thuế cá nhân.
- Doanh nghiệp kê khai thay (Chỉ tiêu [16] – [22]): Nếu doanh nghiệp kê khai thay cá nhân, cần ghi rõ thông tin của doanh nghiệp.
- Doanh thu & Thuế phải nộp: Tổng doanh thu phát sinh (Chỉ tiêu [23]): Ghi rõ tổng doanh thu trong kỳ, bao gồm thuế.
- Tổng doanh thu tính thuế (Chỉ tiêu [24]): Xác định doanh thu chịu thuế sau khi trừ các khoản miễn giảm (nếu có).
- Thuế GTGT phải nộp (Chỉ tiêu [25]): Tính theo công thức: Doanh thu tính thuế x Thuế suất.
- Thu nhập khác từ hợp đồng thuê (Chỉ tiêu [27]): Nếu có khoản tiền bồi thường, tiền phạt do vi phạm hợp đồng từ bên thuê, cần kê khai đầy đủ tại mục này.
TẢI MIỄN PHÍ Mẫu 01/TTS.
TẢI MIỄN PHÍ Mẫu 01-1/BK-TTS phụ lục bảng kê.
6. Bài tập tính thuế cho thuê tài sản 2025
Bài tập tính thuế cho thuê nhà 2025
Bài tập 1: Phát sinh doanh thu không đủ 12 tháng trong năm dương lịch
Trong năm 2025:
- Từ tháng 1 đến hết tháng 5/2025: Bà Hạnh không cho ai thuê nhà ⇒ Không có doanh thu.
- Từ tháng 6/2025: Bà Hạnh cho Công ty ABC thuê nhà.
- Thời hạn thuê: 1 năm (từ 01/06/2025 đến hết ngày 31/05/2026).
- Giá thuê: 25 triệu/tháng.
Xác định doanh thu qua các năm như sau:
- Tại năm 2025: Phát sinh doanh thu từ tháng 6/2025 đến tháng 12/2025: cho Công ty ABC thuê với giá 25 triệu đồng/tháng.
- Doanh thu thực tế của năm 2025 = 7 tháng × 25 triệu/tháng = 175.000.000
- Tổng doanh thu thực tế của năm 2025 lớn hơn 100.000.000 ⇒ Năm 2025, bà Hạnh phải nộp thuế cho thuê tài sản (phải nộp thuế GTGT, TNCN và lệ phí môn bài).
(Tại thời điểm năm 2025, theo quy định tại Thông tư 40/2021/TT-BTC, nếu doanh thu cho thuê tài sản từ 100.000.000/năm trở lên thì phải kê khai và nộp thuế.)
+ Tại năm 2026: Phát sinh doanh thu từ tháng 01/2026 đến tháng 05/2026: cho Công ty ABC thuê với giá 25 triệu đồng/tháng.
- Doanh thu thực tế của năm 2026 = 5 tháng × 25 triệu/tháng = 125.000.000.
(Tháng 6/2026 trở đi không có ai thuê nên không phát sinh doanh thu.) - Tổng doanh thu thực tế của năm 2026 lớn hơn 100.000.000 nhưng nhỏ hơn 200.000.000 ⇒ Năm 2026, bà Hạnh phải nộp thuế cho thuê tài sản (phải nộp thuế GTGT, TNCN nhưng không phải nộp lệ phí môn bài vì doanh thu dưới 300 triệu/năm).
(Theo quy định tại Luật Thuế giá trị gia tăng số 48/2024/QH15, kể từ năm 2026, nếu tổng doanh thu từ hoạt động cho thuê tài sản vượt mức 200.000.000 VNĐ/năm, cá nhân cho thuê sẽ có nghĩa vụ kê khai và nộp thuế đối với khoản thu nhập này.)
Bài tập 2: Phát sinh doanh thu đủ 12 tháng trong năm dương lịch
Ông Trần Văn Bình cho Công ty XYZ thuê nhà từ tháng 1/2025 đến tháng 12/2025, với giá thuê là 9.000.000 đồng/tháng (Trên hợp đồng thỏa thuận giá thuê này đã bao gồm thuế).
Tổng doanh thu trong năm 2025 là: 9.000.000 x 12 tháng = 108.000.000/năm ⇒ Năm 2025, Ông Bình phải kê khai và nộp thuế cho thuê tài sản (Vì doanh thu lớn hơn 100 triệu đồng/năm).
(Tại thời điểm năm 2025, áp dụng theo quy định tại Thông tư 40/2021/TT-BTC, nếu doanh thu cho thuê tài sản trên 100.000.000/năm, cá nhân cho thuê sẽ phải kê khai và nộp thuế.)
Bài tập 3: Công ty ABC thuê nhà của Bà Lê Thị Hoa
Trên hợp đồng thuê nhà thỏa thuận như sau:
- Thời gian thuê: 1 năm, bắt đầu từ ngày 01/07/2025 đến hết ngày 30/06/2026
- Giá thuê: 25.000.000đ/tháng
- Giá thuê trên chưa bao gồm thuế. Bên thuê chịu trách nhiệm nộp thuế cho thuê tài sản theo quy định
Hãy tính các khoản thuế phải nộp khi công ty ABC thuê nhà của Bà Lê Thị Hoa
Xác định:
Vì doanh thu để tính thuế GTGT và thuế TNCN cũng như doanh thu để xác định mức thu lệ phí môn bài đối với cá nhân có hoạt động cho thuê tài sản là doanh thu đã bao gồm thuế.
Mà hợp đồng thuê nhà thỏa thuận giá 25.000.000đ/tháng là giá thuê chưa bao gồm thuế và Bên thuê là công ty ABC sẽ phải nộp các khoản thuế phát sinh thay cho chủ nhà.
Nên doanh thu để tính thuế GTGT và thuế TNCN cũng như để xác định mức thu lệ phí môn bài phải nộp sẽ được xác định như sau:
Bước 1: Xác định tổng doanh thu chưa bao gồm thuế trả cho cá nhân cho thuê tài sản
Tổng doanh thu chưa bao gồm thuế trả cho cá nhân cho thuê tài sản = 25.000.000 x 12 tháng = 300.000.000đ
(Đây là tổng số tiền phải trả cho chủ nhà là Bà Lê Thị Hoa)
Bước 2: Xác định doanh thu tính thuế
Doanh thu tính thuế = Doanh thu chưa bao gồm thuế trả cho cá nhân cho thuê tài sản chia cho 0.9 = 300.000.000 / 0.9 = 333.333.333đ
Bước 3: Xác định xem có phải đóng thuế hay không
Với mức doanh thu tính thuế năm 2025 là 333.333.333đ
Lớn hơn mức doanh thu chịu thuế theo quy định là 100.000.000đ/năm
Chủ nhà phải nộp đầy đủ 3 loại thuế: Lệ phí môn bài, thuế TNCN và thuế GTGT
(Tại thời điểm năm 2025 thì áp dụng theo quy định tại Thông tư 40/2021/TT-BTC, nếu doanh thu cho thuê tài sản trên 100.000.000đ/năm thì sẽ phải nộp thuế cho thuê tài sản.)
Bước 4: Tính số thuế phải nộp của từng loại thuế
1. Lệ phí môn bài (thuế môn bài):
Với mức doanh thu là 333.333.333đ, thuộc mức doanh thu bình quân năm từ 100 triệu đến 300 triệu đồng/năm
➡ Mức lệ phí môn bài phải nộp là 300.000đ
2. Thuế giá trị gia tăng (GTGT):
Thuế GTGT phải nộp = Doanh thu tính thuế × Tỷ lệ % tính thuế GTGT = 333.333.333 × 5% = 16.666.667đ
3. Thuế thu nhập cá nhân (TNCN):
Thuế TNCN phải nộp = Doanh thu tính thuế × Tỷ lệ % tính thuế TNCN = 333.333.333 × 5% = 16.666.667đ
Tổng số tiền thuế phải nộp:
Số tiền thuế GTGT + Số tiền thuế TNCN + Số tiền lệ phí môn bài = 16.666.667 + 16.666.667 + 300.000 = 33.633.334đ
Tổng số thuế mà công ty ABC sẽ phải nộp thay chủ nhà là 33.633.334đ.
7. Một số câu hỏi thường gặp khi tính thuế cho thuê tài sản
7.1 Khi nộp hồ sơ bản sao công chứng hoặc không công chứng tại Chi cục Thuế, cơ quan thuế thì cơ quan thuế có quyền xem và giữ bản gốc không?
Cơ quan thuế có quyền yêu cầu xuất trình bản chính để đối chiếu, xác nhận tính chính xác của bản sao so với bản chính. Tuy nhiên, không được quyền giữ bất kỳ giấy tờ bản gốc nào của doanh nghiệp.
7.2 Căn cứ vào đâu để xác định doanh nghiệp có phải kê khai và nộp thuế thay cho cá nhân cho thuê tài sản?
Nếu trên hợp đồng thuê có ghi “bên đi thuê là người chịu trách nhiệm khai và nộp thuế thay bên cho thuê” thì doanh nghiệp có trách nhiệm kê khai thuế thay và nộp thuế thay cho cá nhân cho thuê tài sản.
Tóm lại, thuế cho thuê tài sản đóng vai trò quan trọng trong hoạt động kinh doanh và cho thuê bất động sản. Hiểu rõ và tuân thủ các quy định thuế không chỉ giúp cá nhân đảm bảo tính hợp pháp mà còn tối ưu hóa lợi ích tài chính. Nếu có bất kỳ thắc mắc nào về cách tính thuế hoặc các vấn đề pháp lý liên quan, hãy liên hệ ngay đến AZTAX qua HOTLINE: 0932383089 để được tư vấn và hỗ trợ chuyên nghiệp!