Thuế cho thuê tài sản là nghĩa vụ quan trọng mà cá nhân, hộ kinh doanh cần nắm rõ khi phát sinh thu nhập từ cho thuê nhà, xe hoặc tài sản khác. Bài viết sau của AZTAX sẽ hướng dẫn chi tiết cách kê khai và tính thuế chuẩn xác năm 2026, sẽ giúp bạn tránh sai sót, hạn chế rủi ro và tối ưu nghĩa vụ thuế hiệu quả.
1. Ngưỡng doanh thu miễn và chịu thuế cho thuê tài sản
Từ kỳ tính thuế năm 2026, cá nhân có thu nhập từ hoạt động cho thuê tài sản (nhà ở, mặt bằng, phương tiện, thiết bị…) đạt mức doanh thu từ 500 triệu đồng/năm trở xuống sẽ được miễn hoàn toàn thuế Giá trị gia tăng (GTGT) và thuế Thu nhập cá nhân (TNCN). Đối với trường hợp doanh thu vượt mốc 500 triệu đồng/năm, cá nhân sẽ chịu mức thuế suất 5% thuế GTGT và 5% thuế TNCN tính trên phần doanh thu vượt quá quy định.
Bảng so sánh sự thay đổi ngưỡng doanh thu miễn thuế
So với các quy định trước đây, hạn mức doanh thu không phải nộp thuế đối với hoạt động cho thuê tài sản đã được nâng lên đáng kể:
| Loại thuế | Ngưỡng doanh thu miễn thuế cũ | Ngưỡng doanh thu miễn thuế mới (Từ năm 2026) |
| Thuế GTGT | Từ 200 triệu đồng/năm trở xuống (Luật Thuế GTGT 2024) | Từ 500 triệu đồng/năm trở xuống |
| Thuế TNCN | Từ 100 triệu đồng/năm trở xuống (Thông tư 40/2021/TT-BTC) | Từ 500 triệu đồng/năm trở xuống |
Điểm mới nổi bật: Mức trần miễn thuế TNCN tăng gấp 5 lần (từ 100 triệu lên 500 triệu đồng/năm), trong khi mức trần miễn thuế GTGT tăng gấp 2,5 lần (từ 200 triệu lên 500 triệu đồng/năm), tạo điều kiện hỗ trợ tối đa cho các cá nhân, hộ gia đình cho thuê tài sản quy mô nhỏ.
Xem thêm: Các khoản phụ cấp không tính thuế TNCN
2. Cá nhân cho thuê tài sản gồm những tài sản gì?
Cá nhân có thu nhập từ việc cho thuê tài sản là những người phát sinh doanh thu từ các hoạt động sau:
- Cho thuê nhà ở, mặt bằng kinh doanh, cửa hàng, nhà xưởng, kho bãi, không bao gồm dịch vụ lưu trú.
- Cho thuê phương tiện vận tải, máy móc, thiết bị nhưng không đi kèm người điều khiển.
- Cho thuê các loại tài sản khác mà không kèm theo dịch vụ bổ sung.
Lưu ý: Hoạt động cung cấp dịch vụ lưu trú không thuộc phạm vi cho thuê tài sản, bao gồm:
- Cung cấp chỗ ở ngắn hạn cho khách du lịch, khách vãng lai.
- Cung cấp chỗ ở dài hạn không phải là căn hộ, dành cho sinh viên, công nhân hoặc các đối tượng tương tự.
- Cung cấp dịch vụ lưu trú kết hợp với dịch vụ ăn uống hoặc các hoạt động giải trí khác.
Xem thêm: Thuế thu nhập cá nhân là gì?
3. Cách kê khai và nộp thuế cho thuê tài sản
Khi phát sinh hợp đồng cho thuê tài sản, cá nhân có nghĩa vụ kê khai và nộp thuế theo đúng quy định. Việc nắm rõ quy trình kê khai, nơi nộp hồ sơ và thời hạn nộp thuế sẽ giúp người cho thuê tránh sai sót, chậm trễ và hạn chế rủi ro bị xử phạt.
3.1 Trường hợp cá nhân cho thuê tài sản khai thuế trực tiếp với cơ quan thuế
Nơi nộp hồ sơ:
Nộp hồ sơ khai thuế cho thuê TS được quy định theo 2 trường hợp như sau:
- Nếu doanh thu từ tài sản cho thuê là bất động sản thì: Nộp tại Chi cục Thuế quản lý trực tiếp nơi có bất động sản cho thuê;
- Nếu doanh thu từ cho thuê các tài sản khác thì: Nộp hồ sơ tại Chi cục Thuế quản lý trực tiếp nơi cá nhân cư trú.
Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế và nộp tiền thuế cho thuê tài sản
Tùy vào cách cá nhân khai thuế mà quy định thời hạn nộp hồ sơ sẽ khác nhau, cụ thể như sau:
- Trường hợp cá nhân khai thuế theo từng lần phát sinh trong kỳ thanh toán: Hồ sơ khai thuế phải được nộp muộn nhất vào ngày thứ 10 kể từ thời điểm bắt đầu kỳ thanh toán.
- Trường hợp cá nhân kê khai thuế theo năm: Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất vào ngày cuối cùng của tháng đầu tiên của năm dương lịch kế tiếp.
Thời hạn nộp thuế: Cá nhân phải hoàn thành nghĩa vụ nộp thuế trước hoặc đúng ngày cuối cùng của thời hạn nộp hồ sơ khai thuế.
Hồ sơ khai thuế cho thuê TS của cá nhân bao gồm:
- Tờ khai thuế theo mẫu 01/TTS;
- Mẫu 01-1/BK-TTS phụ lục bảng kê;
- Bản sao hợp đồng thuê nhà, phụ lục hợp đồng thuê nhà;
- Bản sao CMND/CCCD đã công chứng của chủ nhà.
3.2 Trường hợp doanh nghiệp kê khai và nộp thuế thay cho chủ tài sản
Nơi nộp thay hồ sơ khai thuế cho thuê tài sản
- Nếu cho thuê tài sản là bất động sản thì doanh nghiệp nộp hồ sơ tại Chi cục Thuế quản lý trực tiếp nơi có bất động sản cho thuê;
- Nếu cho thuê các tài sản khác thì doanh nghiệp nộp hồ sơ tại Chi cục Thuế quản lý trực tiếp doanh nghiệp, tổ chức khai thay.
Thời hạn nộp thay hồ sơ khai thuế và nộp tiền thuế cho thuê TS
Thời hạn khai thuế của doanh nghiệp sẽ phụ thuộc vào hình thức kê khai như sau:
- Nếu khai thuế theo tháng: Hạn nộp là ngày 20 của tháng tiếp theo.
- Nếu khai theo quý: Hạn chót là ngày cuối cùng của tháng đầu tiên trong quý kế tiếp.
- Nếu khai theo từng kỳ thanh toán: Phải nộp trong vòng 10 ngày kể từ khi bắt đầu kỳ thanh toán.
- Nếu khai theo năm: Hạn nộp là ngày cuối cùng của tháng đầu tiên trong năm sau.
Hồ sơ khai thuế cho thuê TS giống với trường hợp cá nhân cho thuê tài sản khai thuế trực tiếp với cơ quan thuế. Tuy nhiên, cách lập tờ khai mẫu 01/TTS sẽ khác nhau.
3.3 Hướng dẫn cách lập tờ khai cho thuê tài sản năm 2026
Để lập tờ khai cho thuê tài sản theo mẫu 01/TTS một cách chính xác, người nộp thuế cần thực hiện như sau:
- Dòng số 1 và số 2: Tích vào ô dòng 1 nếu cá nhân tự khai thuế, tích vào ô dòng 2 nếu doanh nghiệp khai thay.
- Chỉ tiêu [01]: Ghi rõ kỳ tính thuế. Nếu khai theo năm, ghi năm; nếu theo kỳ thanh toán, ghi ngày tháng cụ thể; tương tự với khai theo quý hoặc tháng.
- Chỉ tiêu [02] và [03]: Tích vào “Lần đầu” nếu khai thuế lần đầu. Nếu khai bổ sung, ghi rõ số lần bổ sung tại [03].
- Chỉ tiêu [04] đến [11]: Điền đầy đủ thông tin cá nhân của người nộp thuế.
- Chỉ tiêu [12]: Nếu chưa có mã số thuế cá nhân, ghi thông tin cá nhân để cơ quan thuế cấp mã số.
- Chỉ tiêu [16] đến [22]: Dành cho doanh nghiệp khai thay cá nhân, ghi thông tin của doanh nghiệp.
- Chỉ tiêu [23]: Tổng doanh thu phát sinh trong kỳ tính thuế, bao gồm cả thuế GTGT nếu có.
- Chỉ tiêu [24]: Tổng doanh thu tính thuế, được tính sau khi xác định doanh thu phát sinh trong kỳ.
- Chỉ tiêu [25]: Thuế GTGT phải nộp trong kỳ, tính bằng doanh thu tính thuế nhân với thuế suất.
- Chỉ tiêu [27]: Số tiền cá nhân cho thuê nhận được từ tiền bồi thường hoặc tiền phạt theo hợp đồng từ bên thuê.
Xem thêm: Thời hạn nộp thuế TNCN là khi nào?
Xem thêm: Mức phạt chậm nộp tờ khai thuế TNCN là bao nhiêu?
4. Cách tính thuế cho thuê tài sản của cá nhân?
Khi cá nhân hoặc tổ chức cho thuê tài sản như nhà ở, mặt bằng, xe cộ hay thiết bị, họ có nghĩa vụ nộp thuế theo quy định pháp luật. Việc tính thuế cho thuê không chỉ ảnh hưởng đến nghĩa vụ tài chính của người cho thuê mà còn đảm bảo tuân thủ đúng quy định hiện hành. Vậy cách tính thuế cho thuê nhà 2026 cụ thể ra sao?
4.1 Tính lệ phí môn bài cho thuê tài sản
Cá nhân cho thuê tài sản phải nộp thuế môn bài theo 3 mức sau:
- Nếu doanh thu bình quân trên 500 triệu đồng/năm: Nộp 1.000.000 đồng.
- Doanh thu bình quân từ 300 triệu đồng đến 500 triệu đồng/năm: Nộp 500.000 đồng.
- Doanh thu bình quân từ 100 triệu đồng đến 300 triệu đồng/năm: Nộp 300.000 đồng.
Lưu ý: Doanh thu bình quân dưới 100 triệu đồng/năm được miễn lệ phí môn bài
Doanh thu được sử dụng để xác định mức thu lệ phí môn bài là doanh thu tính thuế thu nhập cá nhân từ các hợp đồng cho thuê tài sản trong năm tính thuế.
Cụ thể:
- Trường hợp cá nhân có nhiều hợp đồng cho thuê tại một địa điểm, căn cứ xác định thu lệ phí môn bài là tổng doanh thu từ các hợp đồng cho thuê tài sản trong năm tính thuế.
- Trường hợp cá nhân cho thuê ở nhiều địa điểm, mức lệ phí môn bài sẽ được xác định cho từng địa điểm, căn cứ vào tổng doanh thu từ các hợp đồng cho thuê tài sản tại từng địa điểm trong năm tính thuế.
4.2 Tính thuế GTGT, thuế TNCN cho thuê tài sản
Theo khoản 3 Điều 10 Thông tư 40/2021/TT-BTC, công thức tính thuế GTGT và thuế TNCN phải nộp khi cho thuê tài sản được quy định như sau:
Công thức tính thuế GTGT mà cá nhân cho thuê tài sản cần nộp như sau:
Thuế GTGT phải nộp = Doanh thu tính thuế GTGT x 5%
Công thức tính thuế TNCN mà cá nhân cho thuê tài sản cần nộp như sau:
Thuế TNCN phải nộp = Doanh thu tính thuế TNCN x 5%
Trong đó: Doanh thu tính thuế GTGT, TNCN đối với hoạt động cho thuê tài sản thuộc diện chiệu thuế là doanh thu đã bao gồm thuế
Cách xác định doanh thu tính thuế cá nhân cho thuê tài sản
Trường hợp 1: Tiền thuê nhà đã bao gồm thuế
Doanh thu tính thuế = Giá bên cho thuê trả cho bên thuê
Ví dụ: Chủ nhà C cho cá nhân D thuê một căn hộ có diện tích 70m² trong 2 năm (từ ngày 01/01/2024 đến ngày 31/12/2025). Theo hợp đồng, tiền thuê nhà 24 tháng là 300.000.000 đồng, thanh toán ngay và đã bao gồm thuế.
Tính thuế như sau:
- Doanh thu tính thuế = 300.000.000 đồng;
- Thuế GTGT phải nộp = 300.000.000 x 5% = 15.000.000 đồng;
- Thuế TNCN phải nộp = 300.000.000 x 5% = 15.000.000 đồng.
Trường hợp 2: Tiền thuê nhà chưa bao gồm thuế
Doanh thu tính thuế = Giá bên thuê trả bên cho thuê/0.9
Ví dụ: Trong hợp đồng quy định tiền thuê nhà 24 tháng là 300.000.000 đồng, chưa bao gồm thuế. Khi đó, thuế được tính như sau:
Tính thuế như sau:
- Doanh thu tính thuế = 300.000.000 / 0.9 = 333.333.333,33 đồng
- Thuế GTGT phải nộp = 333.333.333,33 x 5% = 16.666.667 đồng
- Thuế TNCN phải nộp = 333.333.333,33 x 5% = 16.666.667 đồng
Xem thêm: Cách tính thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà
Xem thêm: Thuế xây dựng nhà ở tính thế nào?
5. Cá nhân kê khai thuế cho thuê tài sản online như thế nào?
Hiện nay cá nhân cho thuê tài sản có thể kê khai và nộp thuế trực tuyến thông qua cổng thông tin thuế điện tử. Cách làm này giúp tiết kiệm thời gian đơn giản thủ tục và vẫn đảm bảo đúng quy định. Vậy quy trình kê khai thuế online thực hiện như thế nào?
Khi phát sinh hoạt động cho thuê tài sản, người cho thuê có trách nhiệm thực hiện kê khai thuế theo quy định mới về thuế cho thuê nhà.
Dưới đây là hướng dẫn kê khai thuế cho thuê tài sản theo Thông tư 40 qua mạng lần đầu:
Bước 1: Truy cập vào cổng thông tin thuế điện tử tại địa chỉ thuedientu.gdt.gov.vn (có thể thực hiện trên eTax Mobile hoặc nộp trực tiếp qua HTKK để tránh bị lỗi), chọn mục “Cá nhân“, sau đó đăng nhập vào hệ thống.
Nhập Mã số thuế và Mã kiểm tra, sau đó nhấn “Tiếp tục“. Điền mật khẩu để hoàn tất bước đăng nhập.
Bước 2: Truy cập vào mục Khai thuế → Chọn Khai thuế cho thuê tài sản → Nhấn Chọn tờ khai.
Lưu ý: Tại danh sách tờ khai, tìm và chọn “01/TTS – Tờ khai thuế cho hoạt động cho thuê tài sản (TT40/2021)”, sau đó nhấn “Tiếp tục” để chuyển sang bước tiếp theo.
Bước 3: Xác nhận thông tin cơ quan thuế quản lý để đảm bảo nộp tờ khai đúng nơi quy định.
Bước 4: Tại mục Loại tờ khai, chọn “Tờ khai chính thức”, ở phần Hình thức kê khai, chọn “Lần thanh toán“. Nhập khoảng thời gian kê khai vào ô Từ ngày – Đến ngày theo đúng kỳ khai thuế.
Bước 5: Cuộn xuống góc trái màn hình, chọn 01/ĐK-TTS – Bảng kê chi tiết hợp đồng cho thuê tài sản.
Bước 6: Nhập đầy đủ thông tin vào bảng kê chi tiết hợp đồng theo yêu cầu.
Bước 7: Nhấn “Kết xuất XML” để tạo tệp dữ liệu.
Bước 8: Chọn “Nộp tờ khai” để gửi hồ sơ khai thuế.
Bước 9: Đính kèm hợp đồng thuê tài sản.
Tại ô “Nhập số tệp hợp đồng tải lên“, nhập:
- Số 1 nếu tệp là PDF.
- Số lượng ảnh nếu hợp đồng dưới dạng hình ảnh.
- Sau đó, nhấn “Đính kèm hợp đồng với tờ khai”.
Bước 10: Chọn tệp hợp đồng từ máy tính và nhấn “Tiếp tục“.
Bước 11: Nhập mã kiểm tra, sau đó điền mã OTP gửi đến số điện thoại đăng ký dịch vụ thuế điện tử, rồi bấm “Tiếp tục” để hoàn tất.
6. Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế và thời hạn nộp thuế cho thuê tài sản
Theo quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 14 Thông tư 40/2021/TT-BTC, thời hạn nộp hồ sơ khai thuế và nộp thuế đối với cá nhân cho thuê tài sản trực tiếp khai tại cơ quan thuế được xác định như sau:
Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế:
- Nếu khai thuế theo từng lần phát sinh kỳ thanh toán: hạn cuối nộp hồ sơ là ngày thứ 10 kể từ ngày bắt đầu thời hạn cho thuê của kỳ thanh toán đó.
- Nếu lựa chọn khai thuế một lần theo năm: thời hạn nộp hồ sơ chậm nhất là ngày cuối cùng của tháng đầu tiên trong năm dương lịch kế tiếp.
Thời hạn nộp thuế:
- Cá nhân cho thuê tài sản phải nộp thuế chậm nhất vào ngày kết thúc thời hạn nộp hồ sơ khai thuế.
- Trường hợp nộp hồ sơ khai thuế bổ sung, hạn nộp thuế sẽ theo thời hạn nộp hồ sơ của kỳ tính thuế phát sinh sai sót.
Tóm lại, thuế cho thuê tài sản đóng vai trò quan trọng trong hoạt động kinh doanh và cho thuê bất động sản. Hiểu rõ và tuân thủ các quy định thuế không chỉ giúp cá nhân đảm bảo tính hợp pháp mà còn tối ưu hóa lợi ích tài chính. Nếu bạn có nhu cầu sử dụng dịch vụ báo cáo thuế tại HCM hoặc có bất kỳ thắc mắc nào về câu hỏi thời hạn kê khai thuế cho thuê, hãy liên hệ ngay đến AZTAX qua HOTLINE: 0932.383.089 để được tư vấn và hỗ trợ chuyên nghiệp nhé!
7. Một số câu hỏi thường gặp
Câu 1: Khi nộp hồ sơ bản sao công chứng hoặc không công chứng tại Chi cục Thuế, cơ quan thuế thì cơ quan thuế có quyền xem và giữ bản gốc không?
Cơ quan thuế có quyền yêu cầu xuất trình bản chính để đối chiếu, xác nhận tính chính xác của bản sao so với bản chính. Tuy nhiên, không được quyền giữ bất kỳ giấy tờ bản gốc nào của doanh nghiệp.
Câu 2: Căn cứ vào đâu để xác định doanh nghiệp có phải kê khai và nộp thuế thay cho cá nhân cho thuê tài sản?
Nếu trên hợp đồng thuê có ghi “bên đi thuê là người chịu trách nhiệm khai và nộp thuế thay bên cho thuê” thì doanh nghiệp có trách nhiệm kê khai thuế thay và nộp thuế thay cho cá nhân cho thuê tài sản.
Câu 3: Cho thuê tài sản bao nhiêu thì phải đóng thuế?
- Cá nhân cho thuê tài sản như là nhà, đất, cửa hàng, xe, …có mức doanh thu từ 100 triệu đồng/năm trở lên thì phải nộp thuế.
- Các loại thuế phải nộp bao gồm: thuế giá trị gia tăng (GTGT) và thuế thu nhập cá nhân (TNCN).
- Còn đối với mức doanh thu dưới 100 triệu đồng/năm thì không phải nộp thuế.
