Thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà là một trong những nghĩa vụ quan trọng mà người bán cần phải thực hiện trong các giao dịch mua bán bất động sản. Ngày nay việc mua bán nhà vốn đang ngày càng phổ biến. Tuy nhiên, không phải ai cũng nắm rõ cách tính loại thuế này. Để giúp bạn hiểu rõ hơn về câu hỏi bán nhà có phải nộp thuế không, bài viết dưới đây của AZTAX sẽ cung cấp đến bạn những thông tin chi tiết liên quan đến thuế thu nhập cá nhân khi bán đất là bao nhiêu, mời các bạn cùng theo dõi nhé!
1. Đối tượng phải nộp thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà
Việc hiểu rõ về thuế thu nhập cá nhân khi mua bán đất, bán nhà là rất quan trọng để người bán có thể tuân thủ đúng quy định của pháp luật, đồng thời bảo vệ quyền lợi cá nhân.
Đối với thuế bán nhà 2025: Căn cứ vào điểm c khoản 5 điều 2 thông tư 111/2013/TT-BTC thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở, kể cả nhà ở hình thành trong tương lai là thu nhập chịu thuế thu nhập cá nhân. Người có thu nhập là người có nghĩa vụ nộp thuế.
Đối chiếu với quy định trên, khi mua bán nhà ở thì bên bán là người có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân, vì là người có thu nhập. Tuy nhiên, các bên được quyền thỏa thuận về người nộp. Cụ thể, người bán có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân bán nhà bằng 2% giá trị chuyển nhượng.
Xem thêm: Thuế xây dựng nhà ở là bao nhiêu?
2. Đối tượng được miễn thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà
Trong một số trường hợp, người bán có thể được miễn thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà. Điều này phụ thuộc vào nhiều yếu tố như thời gian sở hữu tài sản, mục đích sử dụng và giá trị chuyển nhượng.
Theo điểm a và b khoản 1 Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC, có 02 trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà, đất:
- Mua bán giữa người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng. Ví dụ: giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; bố vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh chị em ruột với nhau.
- Người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, một thửa đất. Trong trường hợp này muốn được miễn thuế thu nhập cá nhân thì phải đáp ứng đủ 03 điều kiện sau:
-
- Điều kiện 1: Chỉ có duy nhất quyền sở hữu một nhà ở hoặc quyền sử dụng một thửa đất ở
- Điều kiện 2: Có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở tối thiểu 06 tháng
- Điều kiện 3. Chuyển nhượng toàn bộ nhà ở, đất ở
Nắm rõ trường hợp được miễn thuế TNCN bán nhà giúp người bán tối ưu hóa quyền lợi và giảm thiểu các rủi ro về thuế.
Xem thêm: Các loại phụ cấp không tính thuế TNCN
3. Cách tính thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà mới nhất 2025
Công thức tính thuế TNCN khi chuyển nhượng nhà đất:
Thuế TNCN bán nhà = Thuế suất x Giá chuyển nhượng
Ví dụ: Ông Nghĩa bán căn nhà của mình với mức giá chuyển nhượng là 3 tỷ đồng. Căn nhà này không thuộc trường hợp được miễn thuế (ví dụ: Đây không phải là căn nhà duy nhất, không có quan hệ chuyển nhượng trong gia đình…).
Công thức tính:
Thuế TNCN bán nhà = Thuế suất × Giá chuyển nhượng
Cách tính cụ thể:
- Thuế suất: 2%
- Giá chuyển nhượng: 3.000.000.000 đồng
- Thuế TNCN mà ông Nghĩa cần phải nộp:
= 2% × 3.000.000.000
= 60.000.000 đồng
Trường hợp được miễn thuế: Nếu ông A chỉ có duy nhất một căn nhà và đã sở hữu trên 183 ngày, thì sẽ được miễn thuế TNCN khi chuyển nhượng theo quy định tại Điều 4, Luật Thuế thu nhập cá nhân.
Đây chính là công thức tính toán chung, nhưng không phải trường hợp nào kết quả tính toán cũng cho ra giống nhau. Bởi còn phụ thuộc vào cá nhân người nộp thuế. Cá nhân cư trú sẽ được tính giá chuyển nhượng và thuế suất khác với cá nhân không cư trú.
3.1 Nếu gia chủ là cá nhân cư trú
Nếu gia chủ là cá nhân cư trú, việc nộp thuế cần tuân theo quy định tại Điều 14 Luật Thuế TNCN 2007 (sửa đổi, bổ sung năm 2014), Điều 12 Thông tư 111/2013/TT-BTC (điều chỉnh bởi Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC) và Điều 18 Nghị định 65/2013/NĐ-CP (sửa đổi theo Khoản 11, Điều 2 Nghị định 12/2015/NĐ-CP).
- Thuế thu nhập cá nhân mà công dân cư trú phải nộp = giá chuyển nhượng nhà, đất (bất động sản) theo từng lần x 2% thuế suất.
Quy định cụ thể về giá chuyển nhượng bất động sản và thuế suất như sau:
- Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất không kèm công trình xây dựng, giá tính thuế theo hợp đồng tại thời điểm chuyển nhượng.
- Nếu chuyển nhượng kèm nhà ở hoặc công trình (kể cả chưa hoàn thiện), thuế thu nhập cá nhân được tính theo giá thỏa thuận.
Với thuế suất: Thuế suất 2% sẽ được áp dụng trên đơn giá chuyển nhượng hoặc giá cho thuê nhà ở đối với cá nhân cư trú.
Thời điểm tính thuế:
Thời điểm tính thuế TNCN khi cá nhân cư trú bán nhà, chuyển nhượng đất được quy định như sau:
- Đối với cá nhân cư trú, thời điểm tính thuế là khi hợp đồng mua bán hoặc chuyển nhượng nhà đất có hiệu lực. Nếu hợp đồng không quy định, người mua sẽ chịu trách nhiệm nộp thuế.
- Với bất động sản đã hình thành, thuế được tính khi hoàn tất đăng ký quyền sở hữu, sử dụng. Còn với bất động sản hình thành trong tương lai, thời điểm tính thuế là khi nộp hồ sơ khai thuế cho cơ quan có thẩm quyền.
3.2 Nếu gia chủ là cá nhân không cư trú
Cá nhân không cư trú tính thuế theo Điều 21 Thông tư 111/2003/TT-BTC và Điều 29 Luật Thuế TNCN 2007.
Thuế thu nhập cá nhân phải hoàn thành = Giá chuyển nhượng nhà đất x Thuế suất 2%
- Giá chuyển nhượng nhà đất là toàn bộ thu nhập từ bán hoặc chuyển nhượng. Lưu ý là toàn bộ thu nhập không trừ phí, không gồm giá vốn.
- Giá chuyển nhượng nhà đất (bất động sản) sẽ được xác định khác nhau qua mỗi trường hợp khác nhau.
- Thuế suất được tính tương tự như đối với cá nhân không cư trú. Bằng 2% trên giá mua bán, chuyển nhượng trong giao dịch bất động sản.
- Thời điểm làm thủ tục chuyển nhượng bất động sản cũng chính là thời điểm tính thuế TNCN khi bán nhà, chuyển nhượng nhà đất đối với cá nhân không cư trú.
Xem thêm: Thời hạn nộp thuế TNCN là khi nào?
Xem thêm: Mức phạt chậm nộp tờ khai thuế TNCN là bao nhiêu?
4. Tổng hợp các loại thuế, phí cần phải chịu khi bán nhà
Khi thực hiện giao dịch chuyển nhượng bất động sản, người bán không chỉ cần quan tâm đến các thủ tục pháp lý mà còn phải nắm rõ những nghĩa vụ thuế liên quan. Trong đó, một trong những thắc mắc phổ biến nhất là tiền bán đất có phải đóng thuế TNCN không? Dưới đây AZTAX sẽ tổng hợp các loại thuế khi bán nhà mà cá nhân cần lưu ý để tránh sai sót và đảm bảo tuân thủ đúng quy định của pháp luật.
Dưới đây là tổng hợp các loại thuế, phí phải chịu khi bán nhà:
- Thuế thu nhập cá nhân: Người bán nhà đất phải nộp thuế thu nhập cá nhân, trừ khi giao dịch diễn ra giữa các thành viên trong gia đình (hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng) hoặc người chuyển nhượng chỉ sở hữu một nhà đất duy nhất. Mức thuế là 2% trên giá trị chuyển nhượng.
- Lệ phí trước bạ: Lệ phí trước bạ được tính là 0,5% trên giá trị đất hoặc nhà, dựa trên bảng giá đất do UBND tỉnh quy định. Đối với nhà ở, lệ phí còn phụ thuộc vào tỷ lệ chất lượng còn lại của căn nhà.
- Phí công chứng: Phí công chứng thay đổi tùy thuộc vào giá trị tài sản. Ví dụ, tài sản dưới 50 triệu đồng có phí công chứng 50 nghìn đồng, trong khi tài sản từ 100 triệu đồng đến 1 tỷ đồng sẽ có phí 0,1% giá trị hợp đồng.
- Lệ phí cấp sổ đỏ: Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà do địa phương quy định, thường cao hơn ở khu vực thành thị.
- Phí thẩm định hồ sơ: Phí này áp dụng khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và được tính theo diện tích đất, độ phức tạp của hồ sơ và mục đích sử dụng.
Như vậy, khi mua bán nhà đất, người dân cần lưu ý các loại thuế, phí này để đảm bảo tuân thủ đúng quy định và tránh các chi phí phát sinh không mong muốn. Hiểu rõ về thuế bán nhà đất 2025 là rất quan trọng để đảm bảo các giao dịch bất động sản được thực hiện đúng quy định.
Xem thêm: Thuế cho thuê tài sản gồm những gì?
5. Đề xuất thuế bất động sản thứ hai – Thông tin từ Bộ Tài chính
Đối với thuế bất động sản thứ hai, chuyên gia đề xuất thu thuế 20% trên chênh lệch giá mua – bán nhà thay vì áp dụng thuế 2% trên giá trị giao dịch như hiện nay, dù có lỗ. Đề xuất này nhằm đảm bảo thu thuế đúng trên lãi thực tế từ việc bán nhà và hạn chế tình trạng lách thuế.
PGS.TS Phan Hữu Nghị, Phó Viện trưởng Viện Ngân hàng – Tài chính, cho rằng phương pháp tính thuế hiện tại chưa hợp lý vì không phân biệt lãi hay lỗ. Ông cho rằng việc áp dụng thuế 20% trên lợi nhuận thực tế từ việc chuyển nhượng bất động sản sẽ minh bạch và công bằng hơn, đồng thời giúp chống thất thu ngân sách.
Trong báo cáo mới nhất của Bộ Tài chính, cơ quan này cho rằng việc thu thuế đối với bất động sản thứ 2 cần phải nghiên cứu kỹ lưỡng để đảm bảo không gây ảnh hưởng xấu đến thị trường, đặc biệt là không tạo ra tình trạng bán tháo bất động sản. Hiện nay, các khoản thu liên quan đến bất động sản chủ yếu liên quan đến việc xác lập quyền sở hữu, quyền sử dụng (như tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, lệ phí trước bạ), nhưng chưa có quy định về thu thuế đối với nhà và đất trong quá trình sử dụng hoặc chuyển nhượng.
Bộ Tài chính cũng đang nghiên cứu kinh nghiệm từ các quốc gia khác và tìm hiểu những khó khăn trong việc thực thi các chính sách thuế liên quan đến bất động sản. Đặc biệt, Bộ sẽ tiếp tục nghiên cứu các phương án thu thuế phù hợp với tình hình kinh tế-xã hội của Việt Nam, đồng thời cải thiện hệ thống chính sách thuế để tăng tính minh bạch và hiệu quả.
Ngoài ra, Bộ Tài chính cũng đang trong quá trình nghiên cứu sửa đổi chính sách thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản, theo đúng yêu cầu của Nghị quyết số 18-NQ/TW. Việc này sẽ giúp thúc đẩy sự phát triển ổn định của thị trường bất động sản, đồng thời giảm thiểu đầu cơ và nâng cao hiệu quả sử dụng đất.
Cuối cùng, đề xuất đánh thuế đối với những người sở hữu từ hai bất động sản trở lên cũng đã được Bộ Xây dựng đưa ra nhằm giảm thiểu tình trạng tích trữ đất đai, đồng thời hỗ trợ thị trường phát triển bền vững. Bộ Tài chính sẽ tiếp tục nghiên cứu và lấy ý kiến để hoàn thiện chính sách này.
Tóm lại, thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà là một nghĩa vụ quan trọng mà người bán cần phải lưu ý để đảm bảo tuân thủ đúng quy định pháp luật. Mức thuế này sẽ phụ thuộc vào giá trị chuyển nhượng và các yếu tố miễn giảm theo quy định. Nếu bạn có câu hỏi nào về việc bán đất đóng thuế thu nhập cá nhân bao nhiêu hoặc có bất kỳ thắc mắc nào liên quan đến thuế thu nhập cá nhân bán nhà là bao nhiêu, hãy liên hệ AZTAX để được tư vấn chi tiết nhé!
Xem thêm: Dich vụ kế toán thuế
Xem thêm: Dịch vụ báo cáo thuế
6. Một số câu hỏi thường gặp về thuế TNCN khi bán nhà
Câu 1: Bên bán đất chịu thuế gì không?
Bên bán đất có chịu thuế thu nhập cá nhân. Khi bán đất, người bán thường phải nộp thuế TNCN 2% trên giá trị chuyển nhượng. Tuy nhiên, sẽ được miễn thuế nếu như chuyển nhượng giữa người thân (vợ chồng, cha mẹ – con, anh chị em ruột) hoặc là chỉ có một nhà, đất duy nhất và đáp ứng đủ các điều kiện về thời gian sở hữu và cư trú.
Câu 2: Thuế thu nhập cá nhân khi bán đất ai chịu?
Khi bán nhà, đất, bên chuyển nhượng bất động sản chịu trách nhiệm nộp thuế TNCN khi giao dịch.
Câu 3: Bán nhà 2 tỷ đóng thuế bao nhiêu?
Bán nhà 2 tỷ, bạn cần quan tâm chủ yếu đến vấn đề thuế thu nhập cá nhân (TNCN):
Thuế thu nhập cá nhân
- Mức thuế = 2% giá bán.
- Giá bán tính thuế là giá ghi trên hợp đồng, nhưng nếu thấp hơn bảng giá Nhà nước thì sẽ lấy theo bảng giá.
- Với nhà bán 2 tỷ thì thuế phải nộp = 2% x 2.000.000.000 = 40.000.000 đồng.
Tuy nhiên, nếu như căn nhà đó là tài sản duy nhất mà bạn đứng tên và đã sở hữu trên 183 ngày thì ban sẽ được miễn thuế TNCN.
Các khoản khác
- Lệ phí trước bạ: Bên mua đóng, bằng 0,5% giá trị chuyển nhượng (2 tỷ x 0,5% = 10 triệu).
- Phí công chứng, phí cấp sổ: Tùy từng trường hợp, thường vài trăm nghìn đến vài triệu đồng.
Câu 4: Cách xác nhận chỉ sở hữu một bất động sản duy nhất?
Để chứng minh bản thân chỉ sở hữu một bất động sản, cá nhân cần chuẩn bị các giấy tờ sau:
- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân có chữ ký của người bán.
- Bản sao giấy chứng nhận quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng bất động sản đó.
- Hợp đồng mua bán hoặc chuyển nhượng bất động sản liên quan.
- Các giấy tờ pháp lý để hoàn tất thủ tục miễn thuế thu nhập cá nhân nếu thuộc diện được miễn theo quy định pháp luật.
Câu 5: Xin giấy xác nhận sở hữu duy nhất một nhà hoặc đất ở đâu?
Muốn xác nhận sở hữu một nhà hoặc đất, cá nhân nộp hồ sơ tại UBND nơi đăng ký hộ khẩu.
Câu 6: Ngoài thuế thu nhập cá nhân, cần đóng thêm các loại thuế và phí nào khi bán nhà đất?
Bán nhà, đất ngoài thuế TNCN, người bán còn chịu các phí, lệ phí sau:
- Lệ phí trước bạ khi thực hiện giao dịch chuyển nhượng nhà đất.
- Phí công chứng liên quan đến hồ sơ mua bán bất động sản.
- Lệ phí cấp sổ đỏ, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền.
- Phí thẩm định hồ sơ khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong giao dịch.
