Cách tính thuế chuyển nhượng bất động sản 2025 mới nhất

Thuế chuyển nhượng bất động sản là một trong những nghĩa vụ quan trọng mà các cá nhân, tổ chức phải thực hiện khi thực hiện giao dịch mua bán, chuyển nhượng bất động sản. Quy định về thuế này không chỉ ảnh hưởng đến người chuyển nhượng mà còn có thể tác động đến người mua. Hãy cùng AZTAX tìm hiểu chi tiết về các quy định và mức thuế liên quan trong bài viết dưới đây nhé!

1. Các loại thuế phải nộp khi chuyển nhượng bất động sản

Mức thuế chuyển nhượng bất động sản năm 2025 có thể sẽ không có sự thay đổi lớn so với các quy định hiện hành. Tuy nhiên, các doanh nghiệp và cá nhân cần theo dõi các chính sách mới được ban hành, vì mức thuế có thể điều chỉnh để phù hợp với các yếu tố kinh tế và chính sách thuế của năm đó.

Các loại thuế cần nộp khi chuyển nhượng bất động sản
Các loại thuế cần nộp khi chuyển nhượng bất động sản

1.1. Thuế thu nhập doanh nghiệp

Khi doanh nghiệp tham gia vào việc chuyển nhượng bất động sản, doanh nghiệp cần nộp thuế thu nhập doanh nghiệp tại cơ quan thuế nơi có bất động sản. Doanh nghiệp phải xác định rõ ràng thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng và kê khai đúng quy định.

  • Doanh nghiệp thực hiện chuyển nhượng bất động sản sẽ phải nộp thuế thu nhập doanh nghiệp từ phần lợi nhuận thu được. Nếu doanh nghiệp gặp lỗ, khoản lỗ có thể được bù trừ với lãi từ các hoạt động khác của doanh nghiệp trong kỳ tính thuế.
  • Nếu doanh nghiệp sử dụng phương pháp tính thuế theo tỷ lệ trên doanh thu, thuế cần kê khai và nộp ngay khi phát sinh nghĩa vụ thuế, và thời hạn nộp là chậm nhất vào ngày thứ 10 kể từ ngày phát sinh nghĩa vụ.
  • Công thức tính thuế thu nhập doanh nghiệp:

Thuế thu nhập doanh nghiệp = Thu nhập tính thuế × 20%

    • Trong đó: Thu nhập tính thuế = Doanh thu từ chuyển nhượng bất động sản – Giá vốn bất động sản – Các chi phí hợp lý liên quan – Những khoản lỗ phát sinh từ việc chuyển nhượng bất động sản trong các năm trước (nếu có).

1.2. Thuế thu nhập cá nhân

Khi cá nhân bán bất động sản, thuế thu nhập cá nhân phải được nộp, trừ các trường hợp miễn thuế được quy định tại Thông tư 111/2013/TT-BTC, hoặc khi bên mua chịu trách nhiệm thay cho bên bán.

  • Các khoản thu nhập chịu thuế từ việc chuyển nhượng bất động sản bao gồm:
    • Thu nhập từ việc bán quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.
    • Thu nhập từ việc chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc sử dụng nhà ở.
    • Thu nhập từ việc chuyển nhượng các quyền tài sản liên quan đến bất động sản.
  • Những khoản chi phí hợp lý, chẳng hạn như giá mua bất động sản và các chi phí phát sinh trong quá trình chuyển nhượng, sẽ được trừ vào thu nhập chịu thuế khi tính toán nghĩa vụ thuế.
  • Công thức tính thuế thu nhập cá nhân:

Thuế thu nhập cá nhân = Giá chuyển nhượng × 2%

1.3. Thuế giá trị gia tăng (VAT)

Doanh nghiệp khi chuyển nhượng bất động sản (không bao gồm quyền sử dụng đất) phải thực hiện nghĩa vụ thuế giá trị gia tăng.

  • Phương pháp khấu trừ:
    Thuế GTGT cần phải nộp = Thuế GTGT đầu ra – Thuế GTGT đầu vào
  • Phương pháp trực tiếp trên doanh thu:
    Thuế GTGT cần phải nộp = Doanh thu × Tỷ lệ %

1.4 Lệ phí trước bạ

Khi chuyển nhượng bất động sản, các bên cần nộp lệ phí trước bạ. Lệ phí này áp dụng cho các loại bất động sản như nhà ở, nhà làm việc, và đất nông nghiệp cũng như phi nông nghiệp.

  • Công thức tính lệ phí trước bạ:

Lệ phí trước bạ cần nộp = Giá tính lệ phí trước bạ × 0,5%

    • Trong đó, giá tính lệ phí đối với đất là giá đất tại bảng giá do UBND tỉnh, thành phố ban hành tại thời điểm kê khai.

1.5 Phí thẩm định hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Khi chuyển nhượng bất động sản và cần cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (hay còn gọi là Sổ hồng), các bên cần phải nộp phí thẩm định hồ sơ. Mức phí này được xác định dựa trên diện tích đất, tính chất hồ sơ và điều kiện của địa phương.

1.6 Phí công chứng

Trong trường hợp các bên tham gia chuyển nhượng bất động sản cần công chứng hợp đồng, phí công chứng sẽ phải được nộp. Mức phí này tính trên tổng giá trị của quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hoặc giá trị của hợp đồng nếu là giao dịch khác.
Mức thu phí công chứng được quy định tại Thông tư 257/2016/TT-BTC.

Các bên tham gia vào giao dịch chuyển nhượng bất động sản cần thực hiện đầy đủ nghĩa vụ thuế và phí để tránh các rủi ro pháp lý và xử phạt hành chính.

2. Cách tính thuế chuyển nhượng bất động sản 2025 đối với cá nhân cư trú

Thuế chuyển nhượng bất động sản đối với cá nhân cư trú được quy định tại Điều 12, Thông tư số 111/2013/TT-BTC của bộ tài chính được sửa đổi bổ sung tại Điều 17, Thông tư 92/2015/TT-BTC ngày 15/6/2015.

Thuế TNCN chuyển nhượng bất động sản đối với cá nhân cư trú
Thuế TNCN chuyển nhượng bất động sản đối với cá nhân cư trú

Thời điểm tính thuế từ chuyển nhượng bất động sản

Căn cứ theo quy định tại Khoản 3, Điều 12, Thông tư số 111/2013/TT-BTC ta có thời điểm tính thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định theo bảng như sau

STT Thời điểm tính thuế chuyển nhượng bđs Trường hợp áp dụng
1 Là thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định của pháp luật Hợp đồng chuyển nhượng không có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán
2 Là thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản Hợp đồng chuyển nhượng có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán
3 Là thời điểm cá nhân nộp hồ sơ khai thuế với cơ quan thuế. Cá nhân nhận chuyển nhượng nhà ở hình thành trong tương lai, quyền sử dụng đất gắn với công trình xây dựng tương lai

Cách tính thuế TNCN chuyển nhượng bất động sản

Để tính thuế thu nhập cá nhân (TNCN) từ chuyển nhượng bất động sản (BĐS), cần căn cứ vào giá chuyển nhượng và thuế suất. Thuế suất đối với chuyển nhượng BĐS là 2% trên giá chuyển nhượng hoặc giá cho thuê lại.

Trong trường hợp chuyển nhượng BĐS là tài sản chung, nghĩa vụ thuế sẽ được xác định riêng cho từng người nộp thuế theo tỷ lệ sở hữu. Tỷ lệ sở hữu này được xác định dựa trên các tài liệu hợp pháp như thỏa thuận góp vốn ban đầu, di chúc, hoặc quyết định phân chia của tòa án.

Nếu không có tài liệu hợp pháp, tỷ lệ sở hữu sẽ được xác định theo tỷ lệ bình quân. Đối với cá nhân cư trú, thuế TNCN từ chuyển nhượng BĐS được tính theo công thức:

  • Thuế TNCN phải nộp = Giá chuyển nhượng x Thuế suất 2%.

Giá chuyển nhượng sẽ được xác định tùy theo từng trường hợp cụ thể.

STT Trường hợp Giá chuyển nhượng
1 Trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có công trình xây dựng trên đất
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có công trình xây dựng trên đất Giá chuyển nhượng là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng
Chuyển nhượng trong các trường hợp:

  • Trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá
  • Giá trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng
Giá chuyển nhượng được xác định theo bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng
2 Trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn liền với công trình xây dựng trên đất
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với công trình xây dựng trên đất, kể cả nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai Giá chuyển nhượng là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng.
Chuyển nhượng trong các trường hợp:

  • Trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá đất
  • Giá đất trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định
Giá chuyển nhượng là giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đất đai
Trường hợp chuyển nhượng nhà gắn liền với đất Phần giá trị nhà, kết cấu hạ tầng và công trình kiến trúc gắn liền với đất được xác định căn cứ theo giá tính lệ phí trước bạ nhà do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định
Công trình xây dựng hình thành trong tương lai, trường hợp hợp đồng không ghi giá chuyển nhượng hoặc giá chuyển nhượng thấp hơn tỷ lệ góp vốn trên tổng giá trị hợp đồng nhân với giá đất và giá tính lệ phí trước bạ công trình xây dựng do UBND cấp tỉnh quy định thì
  • Giá chuyển nhượng là giá chuyển nhượng được xác định theo giá UBND với tỷ lệ góp vốn trên tổng giá trị hợp đồng
  • Trường hợp UBND tỉnh chưa có quy định về đơn giá thì áp dụng theo suất vốn đầu tư xây dựng công trình do Bộ Xây dựng công bố, đang áp dụng tại thời điểm chuyển nhượng
3 Trường hợp chuyển nhượng đối với chuyển nhượng quyền thuê đất thuế mặt nước
Giá chuyển nhượng đối với chuyển nhượng quyền thuê đất, thuê mặt nước Giá chuyển nhượng là giá ghi trên hợp đồng tại thời điểm chuyển nhượng quyền thuê mặt đất, thuê mặt nước
Trường hợp đơn giá cho thuê lại trên hợp đồng thấp hơn giá do UBND tỉnh quy định tại thời điểm cho thuê lại Giá cho thuê lại được xác định căn cứ theo bảng giá do UBND tỉnh quy định

Việc xác định giá chuyển nhượng sẽ căn cứ theo từng trường hợp cụ thể theo quy định của pháp luật về thuế. Tuy nhiên người nộp lưu ý áp dụng mức thuế suất thuế TNCN chung là 2% cho hoạt mọi động chuyển nhượng bất động sản.

3. Cách tính thuế chuyển nhượng bất động sản 2025 đối với cá nhân không cư trú

Mặc dù không sinh sống tại Việt Nam, cá nhân không cư trú vẫn phải tuân thủ nghĩa vụ thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản tại đây. Thuế thu nhập cá nhân đối với cá nhân không cư trú có những quy định đặc thù, và việc hiểu rõ các quy tắc thuế sẽ giúp họ đảm bảo thực hiện đúng nghĩa vụ pháp lý, tránh được các rủi ro và xử lý giao dịch một cách hợp pháp. Dưới đây là cách tính thuế chuyển nhượng đất mới nhất.

Thuế TNCN chuyển nhượng bất động sản đối với cá nhân không cư trú
Thuế TNCN chuyển nhượng bất động sản đối với cá nhân không cư trú

Thời điểm xác định thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản đối với cá nhân không cư trú

  • Căn cứ theo Khoản 3, Điều 21, Thông tư số 111/2013/TT-BTC quy định thời điểm xác định thu nhập từ chuyển nhượng BĐS là thời điểm cá nhân không cư trú làm thủ tục chuyển nhượng bất động sản theo quy định của pháp luật.

Cách tính thuế TNCN chuyển nhượng bất động sản đối với cá nhân không cư trú

Thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản (BĐS) của cá nhân không cư trú tại Việt Nam được xác định dựa trên giá chuyển nhượng BĐS và thuế suất 2%. Công thức tính thuế là:

  • Thuế TNCN phải nộp = Giá chuyển nhượng x Thuế suất 2%.

Trong đó, giá chuyển nhượng BĐS của cá nhân không cư trú là tổng số tiền mà cá nhân nhận được từ việc chuyển nhượng bất động sản, không được trừ bất kỳ khoản chi phí nào, kể cả giá vốn. Việc xác định giá chuyển nhượng BĐS của cá nhân không cư trú trong từng trường hợp cụ thể sẽ thực hiện tương tự như đối với cá nhân cư trú. Thuế suất áp dụng cho chuyển nhượng BĐS là 2%.

4. Các trường được miễn thuế chuyển nhượng bất động sản

Theo quy định tại Khoản 1, Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC (được bổ sung tại Khoản 4, Điều 12 Thông tư 92/2015/TT-BTC và sửa đổi tại Khoản 1, Điều 12 Thông tư 92/2015/TT-BTC), cá nhân chuyển nhượng nhà đất được miễn thuế bao gồm các trường dưới đây.

Các trường hợp cá nhân chuyển nhượng nhà đất được miễn thuế
Các trường hợp cá nhân chuyển nhượng nhà đất được miễn thuế

a) Chuyển nhượng giữa các thành viên trong gia đình
Thu nhập từ việc chuyển nhượng bất động sản giữa các thành viên sau đây sẽ được miễn thuế:

  • Vợ và chồng
  • Cha mẹ với con cái
  • Cha mẹ nuôi với con nuôi
  • Mối quan hệ thông gia (cha mẹ chồng với con dâu, bố mẹ vợ với con rể)
  • Ông bà với cháu
  • Anh chị em ruột với nhau

Trường hợp bất động sản (bao gồm nhà ở hoặc công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo quy định về kinh doanh bất động sản) do vợ hoặc chồng tạo lập trong thời kỳ hôn nhân và xác định là tài sản chung của vợ chồng, khi ly hôn và phân chia tài sản, việc chuyển nhượng này cũng sẽ được miễn thuế.

b) Chuyển nhượng nhà ở và quyền sử dụng đất ở duy nhất
Cá nhân sở hữu duy nhất một nhà ở hoặc quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam khi chuyển nhượng sẽ được miễn thuế, nếu đáp ứng đủ các điều kiện sau:

  • Điều kiện về quyền sở hữu duy nhất
    Cá nhân phải chỉ sở hữu một nhà ở hoặc một thửa đất ở tại thời điểm chuyển nhượng. Điều này bao gồm trường hợp có nhà ở hoặc công trình gắn liền với thửa đất. Cụ thể:

    • Quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở phải được xác nhận qua Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở.
    • Nếu chuyển nhượng bất động sản có chung quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng, chỉ cá nhân chưa có bất động sản khác mới được miễn thuế.
    • Nếu vợ chồng sở hữu chung nhà đất duy nhất, nhưng một bên đã có tài sản riêng, thì chỉ người chưa có tài sản riêng được miễn thuế.
  • Điều kiện về thời gian sở hữu
    Cá nhân phải có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở ít nhất 183 ngày trước thời điểm chuyển nhượng. Thời gian này được tính từ ngày cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, hoặc từ khi giấy này được cấp lại, cấp đổi.
  • Điều kiện về diện tích chuyển nhượng
    Việc chuyển nhượng phải là toàn bộ nhà ở hoặc đất ở. Nếu cá nhân chỉ chuyển nhượng một phần, phần chuyển nhượng đó không được miễn thuế.
  • Trách nhiệm khai thuế của cá nhân
    Cá nhân chuyển nhượng nhà ở, đất ở duy nhất phải tự khai báo và chịu trách nhiệm về thông tin đã kê khai. Nếu phát hiện sai sót, cá nhân sẽ bị truy thu thuế và xử phạt theo quy định pháp luật.

c) Không áp dụng miễn thuế đối với bất động sản hình thành trong tương lai
Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, công trình xây dựng chưa hoàn thiện hoặc chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu sẽ không được miễn thuế thu nhập cá nhân theo quy định.

5. Lưu ý khi tính thuế chuyển nhượng bất động sản

Việc tính toán và nộp thuế chuyển nhượng bất động sản đúng quy định là điều cần thiết để tránh những rắc rối pháp lý. Tuy nhiên, quy trình này có thể gặp nhiều thách thức do sự phức tạp trong các yếu tố như giá trị chuyển nhượng, các khoản miễn giảm thuế hay các trường hợp đặc biệt khác.

Một số lưu ý khi tính thuế TNCN chuyển nhượng bđs và khi kê khai thuế
Một số lưu ý khi tính thuế TNCN chuyển nhượng bđs và khi kê khai thuế

Khi tính thuế thu nhập cá nhân (TNCN) từ chuyển nhượng bất động sản, người nộp thuế cần lưu ý các vấn đề sau:

Xác định chính xác đối tượng tính thuế
Người nộp thuế cần phân biệt rõ giữa cá nhân cư trú và cá nhân không cư trú để áp dụng phương pháp tính thuế phù hợp.

Xác định trường hợp chịu thuế

  • Bán bất động sản lần đầu: Miễn thuế TNCN nếu đáp ứng các điều kiện sau:
    • Là cá nhân duy nhất sở hữu một nhà ở, đất ở.
    • Thời gian sở hữu và sử dụng nhà ở, đất ở liên tục từ đủ 1 năm trở lên trước ngày chuyển nhượng.
  • Bán bất động sản lần thứ hai trở lên: Chịu thuế TNCN. Thu nhập chịu thuế được tính bằng giá chuyển nhượng trừ đi giá trị mua vào (bao gồm chi phí liên quan như phí môi giới, lệ phí công chứng, v.v.).

Xác định giá chuyển nhượng và thuế suất
Giá chuyển nhượng và thuế suất phải được xác định chính xác trong từng trường hợp cụ thể để tính thuế TNCN đúng đắn.

Thời hạn kê khai và nộp thuế TNCN từ bất động sản
Thời gian kê khai và nộp thuế TNCN có sự khác biệt tùy thuộc vào từng trường hợp cụ thể. Cần lưu ý để tránh bị phạt do nộp thuế chậm.

6. Một số câu hỏi liên quan đến thuế chuyển nhượng nhà đất

Thời điểm tính thuế TNCN khi chuyển nhượng nhà đất là khi nào?

Theo quy định tại Khoản 3, Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC, thời điểm tính thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng bất động sản được xác định như sau:

  • Khi hợp đồng chuyển nhượng không có thỏa thuận về việc bên mua nộp thuế thay bên bán: Thời điểm tính thuế là thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định pháp luật.
  • Khi hợp đồng chuyển nhượng có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán: Thời điểm tính thuế là thời điểm hoàn tất thủ tục đăng ký quyền sở hữu và quyền sử dụng bất động sản.
  • Với cá nhân nhận chuyển nhượng nhà ở hoặc quyền sử dụng đất gắn với công trình xây dựng hình thành trong tương lai: Thời điểm tính thuế là khi cá nhân nộp hồ sơ khai thuế cho cơ quan thuế.

Nơi khai thuế TNCN khi chuyển nhượng nhà đất là ở đâu?

Theo Khoản 7, Điều 11 Nghị định 126/2020/NĐ-CP, quy định về địa điểm nộp hồ sơ khai thuế đối với các khoản thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản:

  • Nơi nộp hồ sơ khai thuế: Cá nhân có thu nhập từ việc chuyển nhượng bất động sản, thừa kế hoặc nhận quà tặng là bất động sản cần nộp hồ sơ khai thuế tại cơ quan tiếp nhận hồ sơ về đất theo cơ chế một cửa liên thông tại địa phương có bất động sản đó.

Do đó, khi chuyển nhượng nhà đất, cá nhân cần nộp hồ sơ khai thuế thu nhập cá nhân tại cơ quan tiếp nhận hồ sơ về đất nơi bất động sản đang tọa lạc.

Tóm lại, hiểu rõ về thuế chuyển nhượng bất động sản là điều cần thiết để cá nhân, tổ chức thực hiện đúng nghĩa vụ thuế khi tham gia giao dịch bất động sản. Điều này không chỉ giúp tuân thủ pháp luật mà còn tránh được các sai sót có thể gây ra những khoản phạt không đáng có. Nếu bạn gặp bất kỳ khó khăn về thuế TNCN, đừng ngần ngại liên hệ AZTAX để được đội ngũ chuyên gia tư vấn và hỗ trợ chi tiết.

5/5 - (3 bình chọn)
5/5 - (3 bình chọn)
facebook-icon
zalo-icon
phone-icon
whatsapp-icon