Cách tính thuế TNCN chuyển nhượng bất động sản mới nhất

Thuế chuyển nhượng bất động sản là một trong những nghĩa vụ quan trọng mà các cá nhân, tổ chức phải thực hiện khi thực hiện giao dịch mua bán, chuyển nhượng bất động sản. Quy định về thuế này không chỉ ảnh hưởng đến người chuyển nhượng mà còn có thể tác động đến người mua. Hãy cùng AZTAX tìm hiểu chi tiết về các quy định và mức thuế liên quan trong bài viết dưới đây nhé!

1. Các loại thuế cần nộp khi chuyển nhượng bất động sản

Khi tham gia vào giao dịch chuyển nhượng bất động sản, một trong những yếu tố quan trọng mà các bên tham gia cần phải lưu ý chính là nghĩa vụ thuế phải nộp. Việc nắm rõ các loại thuế cần phải chịu sẽ giúp đảm bảo tuân thủ đúng quy định của pháp luật và tránh những rủi ro pháp lý không đáng có.

Các loại thuế cần nộp khi chuyển nhượng bất động sản
Các loại thuế cần nộp khi chuyển nhượng bất động sản

Khi thực hiện chuyển nhượng bất động sản, bên chuyển nhượng cần phải nộp các loại thuế theo quy định của pháp luật. Các loại thuế phải nộp bao gồm:

  • Thuế thu nhập doanh nghiệp (TNDN):
    • Doanh nghiệp thực hiện chuyển nhượng bất động sản sẽ phải nộp thuế thu nhập doanh nghiệp từ phần lợi nhuận thu được. Nếu doanh nghiệp gặp lỗ, khoản lỗ có thể được bù trừ với lãi từ các hoạt động khác của doanh nghiệp trong kỳ tính thuế.
    • Thuế này áp dụng đối với các doanh nghiệp hoạt động kinh doanh bất động sản.
  • Thuế thu nhập cá nhân (TNCN):
    • Cá nhân thực hiện chuyển nhượng bất động sản cũng phải nộp thuế thu nhập cá nhân đối với khoản thu nhập nhận được từ giao dịch này.
    • Các khoản thu nhập chịu thuế từ việc chuyển nhượng bất động sản bao gồm:
      • Thu nhập từ việc bán quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.
      • Thu nhập từ việc chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc sử dụng nhà ở.
      • Thu nhập từ việc chuyển nhượng các quyền tài sản liên quan đến bất động sản.
    • Những khoản chi phí hợp lý, chẳng hạn như giá mua bất động sản và các chi phí phát sinh trong quá trình chuyển nhượng, sẽ được trừ vào thu nhập chịu thuế khi tính toán nghĩa vụ thuế.
  • Thuế giá trị gia tăng (VAT):
    • Các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản sẽ phải nộp thuế giá trị gia tăng đối với các giao dịch chuyển nhượng bất động sản.
    • Tuy nhiên, quyền sử dụng đất sẽ không phải chịu thuế VAT, trong khi chuyển nhượng nhà ở và các bất động sản khác sẽ phải chịu thuế này.

Khi thực hiện giao dịch chuyển nhượng bất động sản, bên chuyển nhượng cần lưu ý các loại thuế phải nộp, bao gồm thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế thu nhập cá nhân và thuế giá trị gia tăng. Việc thực hiện đúng các nghĩa vụ thuế sẽ giúp bảo vệ quyền lợi hợp pháp và tránh các rủi ro pháp lý sau này.

2. Mức thuế chuyển nhượng bất động sản năm 2025

Mức thuế chuyển nhượng bất động sản năm 2025 có thể sẽ không có sự thay đổi lớn so với các quy định hiện hành. Tuy nhiên, các doanh nghiệp và cá nhân cần theo dõi các chính sách mới được ban hành, vì mức thuế có thể điều chỉnh để phù hợp với các yếu tố kinh tế và chính sách thuế của năm đó.

Mức thuế chuyển nhượng bất động sản năm 2025
Mức thuế chuyển nhượng bất động sản năm 2025

Dưới đây là một số thông tin tham khảo dựa trên mức thuế hiện hành và các dự kiến có thể áp dụng trong năm 2025:

  1. Thuế thu nhập doanh nghiệp
    Với thuế thu nhập doanh nghiệp, mức thuế suất có thể vẫn được áp dụng ở mức 20% đối với doanh nghiệp có tổng doanh thu dưới 20 tỷ đồng, dựa theo quy định hiện tại. Tuy nhiên, mức thuế suất có thể thay đổi nếu có những thay đổi trong chính sách thuế doanh nghiệp của Nhà nước.
  2. Thuế thu nhập cá nhân
    Thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản sẽ tiếp tục được tính dựa trên phần thu nhập chịu thuế từ việc chuyển nhượng bất động sản. Mức thuế suất theo biểu thuế toàn phần đối với thu nhập này vẫn duy trì ở mức 2%. Các yếu tố liên quan như chi phí cải tạo, xây dựng, hoặc giá trị mua/bán sẽ tiếp tục được trừ để tính ra thu nhập chịu thuế.
  3. Thuế giá trị gia tăng (VAT)
    Thuế giá trị gia tăng đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản vẫn duy trì ở mức 10% theo quy định hiện tại. Tuy nhiên, các quy định về thuế VAT có thể được điều chỉnh dựa trên các thay đổi trong chính sách thuế của Nhà nước nhằm phù hợp với nhu cầu kinh tế và tài chính quốc gia.

Do đó, mặc dù các mức thuế hiện tại có thể tiếp tục được áp dụng, các cá nhân và doanh nghiệp cần cập nhật thông tin thuế để đảm bảo tuân thủ đúng quy định trong năm 2025.

3. Thuế TNCN chuyển nhượng bất động sản đối với cá nhân cư trú

Thuế TNCN chuyển nhượng bất động sản đối với cá nhân cư trú được quy định tại Điều 12, Thông tư số 111/2013/TT-BTC của bộ tài chính được sửa đổi bổ sung tại Điều 17, Thông tư 92/2015/TT-BTC ngày 15/6/2015.

Thuế TNCN chuyển nhượng bất động sản đối với cá nhân cư trú
Thuế TNCN chuyển nhượng bất động sản đối với cá nhân cư trú

3.1 Cách tính thuế TNCN chuyển nhượng bất động sản

Để tính thuế thu nhập cá nhân (TNCN) từ chuyển nhượng bất động sản (BĐS), cần căn cứ vào giá chuyển nhượng và thuế suất. Thuế suất đối với chuyển nhượng BĐS là 2% trên giá chuyển nhượng hoặc giá cho thuê lại.

Trong trường hợp chuyển nhượng BĐS là tài sản chung, nghĩa vụ thuế sẽ được xác định riêng cho từng người nộp thuế theo tỷ lệ sở hữu. Tỷ lệ sở hữu này được xác định dựa trên các tài liệu hợp pháp như thỏa thuận góp vốn ban đầu, di chúc, hoặc quyết định phân chia của tòa án.

Nếu không có tài liệu hợp pháp, tỷ lệ sở hữu sẽ được xác định theo tỷ lệ bình quân. Đối với cá nhân cư trú, thuế TNCN từ chuyển nhượng BĐS được tính theo công thức:

  • Thuế TNCN phải nộp = Giá chuyển nhượng x Thuế suất 2%.

Giá chuyển nhượng sẽ được xác định tùy theo từng trường hợp cụ thể.

STT Trường hợp Giá chuyển nhượng
1 Trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có công trình xây dựng trên đất
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có công trình xây dựng trên đất Giá chuyển nhượng là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng
Chuyển nhượng trong các trường hợp:

  • Trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá
  • Giá trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng
Giá chuyển nhượng được xác định theo bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng
2 Trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn liền với công trình xây dựng trên đất
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với công trình xây dựng trên đất, kể cả nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai Giá chuyển nhượng là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng.
Chuyển nhượng trong các trường hợp:

  • Trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá đất
  • Giá đất trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định
Giá chuyển nhượng là giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đất đai
Trường hợp chuyển nhượng nhà gắn liền với đất Phần giá trị nhà, kết cấu hạ tầng và công trình kiến trúc gắn liền với đất được xác định căn cứ theo giá tính lệ phí trước bạ nhà do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định
Công trình xây dựng hình thành trong tương lai, trường hợp hợp đồng không ghi giá chuyển nhượng hoặc giá chuyển nhượng thấp hơn tỷ lệ góp vốn trên tổng giá trị hợp đồng nhân với giá đất và giá tính lệ phí trước bạ công trình xây dựng do UBND cấp tỉnh quy định thì
  • Giá chuyển nhượng là giá chuyển nhượng được xác định theo giá UBND với tỷ lệ góp vốn trên tổng giá trị hợp đồng
  • Trường hợp UBND tỉnh chưa có quy định về đơn giá thì áp dụng theo suất vốn đầu tư xây dựng công trình do Bộ Xây dựng công bố, đang áp dụng tại thời điểm chuyển nhượng
3 Trường hợp chuyển nhượng đối với chuyển nhượng quyền thuê đất thuế mặt nước
Giá chuyển nhượng đối với chuyển nhượng quyền thuê đất, thuê mặt nước Giá chuyển nhượng là giá ghi trên hợp đồng tại thời điểm chuyển nhượng quyền thuê mặt đất, thuê mặt nước
Trường hợp đơn giá cho thuê lại trên hợp đồng thấp hơn giá do UBND tỉnh quy định tại thời điểm cho thuê lại Giá cho thuê lại được xác định căn cứ theo bảng giá do UBND tỉnh quy định

Việc xác định giá chuyển nhượng sẽ căn cứ theo từng trường hợp cụ thể theo quy định của pháp luật về thuế. Tuy nhiên người nộp lưu ý áp dụng mức thuế suất thuế TNCN chung là 2% cho hoạt mọi động chuyển nhượng bất động sản.

3.2 Thời điểm tính thuế từ chuyển nhượng bất động sản

Căn cứ theo quy định tại Khoản 3, Điều 12, Thông tư số 111/2013/TT-BTC ta có thời điểm tính thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định theo bảng như sau

STT Thời điểm tính thuế chuyển nhượng bất động sản Trường hợp áp dụng
1 Là thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định của pháp luật Hợp đồng chuyển nhượng không có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán
2 Là thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản Hợp đồng chuyển nhượng có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán
3 Là thời điểm cá nhân nộp hồ sơ khai thuế với cơ quan thuế. Cá nhân nhận chuyển nhượng nhà ở hình thành trong tương lai, quyền sử dụng đất gắn với công trình xây dựng tương lai

4. Thuế TNCN chuyển nhượng bất động sản đối với cá nhân không cư trú

Thuế TNCN chuyển nhượng bất động sản đối với cá nhân không cư trú
Thuế TNCN chuyển nhượng bất động sản đối với cá nhân không cư trú

Mặc dù không sinh sống tại Việt Nam, cá nhân không cư trú vẫn phải tuân thủ nghĩa vụ thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản tại quốc gia này. Thuế thu nhập cá nhân đối với cá nhân không cư trú có những quy định đặc thù, và việc hiểu rõ các quy tắc thuế sẽ giúp họ đảm bảo thực hiện đúng nghĩa vụ pháp lý, tránh được các rủi ro và xử lý giao dịch một cách hợp pháp.

4.1 Cách tính thuế TNCN chuyển nhượng bất động sản đối với cá nhân không cư trú

Thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản (BĐS) của cá nhân không cư trú tại Việt Nam được xác định dựa trên giá chuyển nhượng BĐS và thuế suất 2%. Công thức tính thuế là:

  • Thuế TNCN phải nộp = Giá chuyển nhượng x Thuế suất 2%.

Trong đó, giá chuyển nhượng BĐS của cá nhân không cư trú là tổng số tiền mà cá nhân nhận được từ việc chuyển nhượng bất động sản, không được trừ bất kỳ khoản chi phí nào, kể cả giá vốn. Việc xác định giá chuyển nhượng BĐS của cá nhân không cư trú trong từng trường hợp cụ thể sẽ thực hiện tương tự như đối với cá nhân cư trú. Thuế suất áp dụng cho chuyển nhượng BĐS là 2%.

4.2 Thời điểm xác định thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản đối với cá nhân không cư trú

Căn cứ theo Khoản 3, Điều 21, Thông tư số 111/2013/TT-BTC quy định thời điểm xác định thu nhập từ chuyển nhượng BĐS là thời điểm cá nhân không cư trú làm thủ tục chuyển nhượng bất động sản theo quy định của pháp luật.

5. Một số lưu ý khi tính thuế TNCN chuyển nhượng bất động sản và khi kê khai thuế

Việc tính toán và nộp thuế chuyển nhượng bất động sản đúng quy định là điều cần thiết để tránh những rắc rối pháp lý. Tuy nhiên, quy trình này có thể gặp nhiều thách thức do sự phức tạp trong các yếu tố như giá trị chuyển nhượng, các khoản miễn giảm thuế hay các trường hợp đặc biệt khác.

Một số lưu ý khi tính thuế TNCN chuyển nhượng bất động sản và khi kê khai thuế
Một số lưu ý khi tính thuế TNCN chuyển nhượng bất động sản và khi kê khai thuế

Khi tính thuế thu nhập cá nhân (TNCN) từ chuyển nhượng bất động sản, người nộp thuế cần lưu ý các vấn đề sau:

Xác định chính xác đối tượng tính thuế
Người nộp thuế cần phân biệt rõ giữa cá nhân cư trú và cá nhân không cư trú để áp dụng phương pháp tính thuế phù hợp.

Xác định trường hợp chịu thuế

  • Bán bất động sản lần đầu: Miễn thuế TNCN nếu đáp ứng các điều kiện sau:
    • Là cá nhân duy nhất sở hữu một nhà ở, đất ở.
    • Thời gian sở hữu và sử dụng nhà ở, đất ở liên tục từ đủ 1 năm trở lên trước ngày chuyển nhượng.
  • Bán bất động sản lần thứ hai trở lên: Chịu thuế TNCN. Thu nhập chịu thuế được tính bằng giá chuyển nhượng trừ đi giá trị mua vào (bao gồm chi phí liên quan như phí môi giới, lệ phí công chứng, v.v.).

Xác định giá chuyển nhượng và thuế suất
Giá chuyển nhượng và thuế suất phải được xác định chính xác trong từng trường hợp cụ thể để tính thuế TNCN đúng đắn.

Thời hạn kê khai và nộp thuế TNCN từ bất động sản
Thời gian kê khai và nộp thuế TNCN có sự khác biệt tùy thuộc vào từng trường hợp cụ thể. Cần lưu ý để tránh bị phạt do nộp thuế chậm.

Tóm lại, hiểu rõ về thuế chuyển nhượng bất động sản là điều cần thiết để cá nhân, tổ chức thực hiện đúng nghĩa vụ thuế khi tham gia giao dịch bất động sản. Điều này không chỉ giúp tuân thủ pháp luật mà còn tránh được các sai sót có thể gây ra những khoản phạt không đáng có. Nếu bạn gặp bất kỳ khó khăn hay thắc mắc nào liên quan đến việc tính thuế hoặc các quy định về thuế chuyển nhượng bất động sản, đừng ngần ngại liên hệ AZTAX để được đội ngũ chuyên gia tư vấn và hỗ trợ chi tiết, giúp bạn giải quyết các vấn đề một cách nhanh chóng và hiệu quả.

5/5 - (2 bình chọn)
5/5 - (2 bình chọn)
facebook-icon
zalo-icon
phone-icon
whatsapp-icon