Cách tính thuế đất 2025 là thông tin quan trọng mà cá nhân, hộ gia đình và tổ chức cần nắm rõ khi sử dụng đất theo quy định pháp luật. Việc hiểu đúng cách tính thuế nhà đất 2025 không chỉ giúp thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính mà còn tránh được các rủi ro pháp lý, đặc biệt trong bối cảnh chính sách thuế ngày càng được siết chặt và minh bạch hơn. Trong bài viết này, AZTAX sẽ cùng bạn tìm hiểu chi tiết cách tính thuế nhà đất năm 2025 ngay sau đây nhé!
1. Cách tính thuế đất ở hằng năm như thế nào?
Thuế đất ở là một khoản nghĩa vụ tài chính mà nhiều hộ gia đình và cá nhân cần nắm rõ khi sử dụng đất lâu dài. Tuy nhiên, không phải ai cũng hiểu cách tính thuế đất nhà ở hằng năm được quy định ra sao, dựa trên những yếu tố nào. Vậy tiền thuế đất tính như thế nào?
Căn cứ theo Khoản 2, Điều 8 của Thông tư 153/2011/TT-BTC, số thuế sử dụng đất ở hằng năm được xác định theo công thức sau:
Số thuế phải nộp = Số thuế phát sinh – Khoản thuế được miễn hoặc giảm (nếu có)
Trong đó, công thức để tính thuế phát sinh như sau:
Thuế phát sinh = Diện tích đất chịu thuế × Giá đất 1m² × Thuế suất (%)
Để việc tính toán số thuế phải nộp được chính xác, người sử dụng đất cần xác định rõ ba yếu tố chủ chốt cấu thành phép tính trên, bao gồm:
1.1 Diện tích đất tính thuế
Trường hợp một người sở hữu nhiều thửa đất trong cùng một tỉnh/thành, diện tích tính thuế là tổng diện tích của toàn bộ những thửa đất thuộc diện chịu thuế trên địa bàn đó.
Nếu thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), thì diện tích tính thuế được căn cứ theo diện tích ghi trong sổ. Trong trường hợp diện tích thực tế lớn hơn số ghi trên giấy chứng nhận, cơ quan thuế sẽ tính theo diện tích thực tế sử dụng.
Trường hợp đất chưa có sổ đỏ nhưng được sử dụng bởi nhiều cá nhân, tổ chức, hộ gia đình, thì diện tích tính thuế sẽ được xác định dựa trên phần thực tế của mỗi người.
Đối với các thửa đất đã có sổ đỏ nhưng được sử dụng chung bởi nhiều chủ thể, diện tích chịu thuế sẽ là phần diện tích ghi rõ ràng trong sổ.
1.2 Giá của 1m² đất tính thuế
Đơn giá của 1m² đất được tính theo bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành, căn cứ theo mục đích sử dụng cụ thể của từng thửa đất.
Trong chu kỳ ổn định 5 năm, nếu có sự thay đổi về chủ thể nộp thuế hoặc có các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, thì mức giá đã công bố sẽ vẫn được giữ nguyên đến hết chu kỳ.
Trường hợp Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất trong thời gian ổn định, giá tính thuế là giá do UBND tỉnh công bố tại thời điểm phát sinh sự kiện đó.
Nếu đất được sử dụng sai mục đích, hoặc là đất lấn chiếm, thì giá đất tính thuế vẫn do UBND cấp tỉnh xác định căn cứ vào mục đích sử dụng thực tế.
1.3 Thuế suất áp dụng
Đối với đất ở bao gồm cả đất dùng để kinh doanh – mức thuế suất được chia thành ba bậc theo hình thức lũy tiến từng phần như sau:
- Mức thuế suất 0,03% được áp dụng đối với diện tích đất nằm trong phạm vi hạn mức sử dụng theo quy định của cơ quan có thẩm quyền.
- Mức thuế suất 0,07% áp dụng cho phần diện tích vượt hạn mức, nhưng không vượt quá 3 lần so với hạn mức đã được quy định.
- Đối với phần diện tích đất vượt quá gấp 3 lần hạn mức, mức thuế suất phải chịu là 0,15%.
Áp dụng theo phương pháp biểu thuế lũy tiến từng phần để tính thuế phải nộp được minh họa thông qua ví dụ sau:
Bà C có 1 thửa đất ở là 300 m2, hạn mức đất ở HN là 100 m2, giả sử giá 1m2 được tính thuế là 50.000.000 đồng.
Số thuế sử dụng đất ở của Bà C được tính như sau:
- Bậc 1: Tiền thuế với diện tích đất trong hạn mức = 0,03% (100m2 x 50.000.000 đồng) = 1.500.000 đồng
- Bậc 2: Tiền thuế với phần diện tích vượt không quá 3 lần hạn mức = 0,07% (200m2 x 50.000.000 đồng) = 7000.000 đồng.
- Bậc 3: Tiền thuế với phần diện tích vượt trên 3 lần hạn mức: Không có.
Tổng số tiền thuế sử dụng đất ở mà bà C phải nộp = 1.500.000 đồng + 7.000.000 đồng = 8.500.000 đồng.
Xêm thêm: Thuế sử dụng đất là thuế gì?
Xem thêm: Dịch vụ kế toán
Xem thêm: Cách đóng thuế đất online
2. Cách xác định thuế đất ở hàng năm được dựa trên những căn cứ nào?
Cách xác định thuế đất năm 2025 được dựa trên những căn cứ nào? Đây là câu hỏi mà nhiều cá nhân, hộ gia đình đặc biệt quan tâm trong quá trình sử dụng đất ổn định lâu dài.
Việc xác định đúng căn cứ tính thuế không chỉ giúp đảm bảo nghĩa vụ tài chính với Nhà nước mà còn hạn chế tối đa các tranh chấp, sai sót có thể phát sinh trong quá trình kê khai và nộp thuế. Tùy vào loại đất, mục đích sử dụng và vị trí thửa đất, cơ quan thuế sẽ áp dụng các quy định cụ thể để tính mức thuế phù hợp.
Việc tính thuế đất ở hằng năm được tiến hành dựa trên hai căn cứ chính: giá tính thuế và thuế suất áp dụng. Cụ thể như sau:
2.1 Giá tính thuế
Giá đất được sử dụng làm cơ sở tính thuế là yếu tố đầu tiên và quan trọng nhất trong công thức xác định nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất. Cách xác định giá tính thuế như sau:
- Diện tích đất tính thuế là diện tích thực tế đang được người sử dụng khai thác hợp pháp. Riêng đối với các khu công nghiệp, phần đất sử dụng chung để xây dựng hạ tầng kỹ thuật sẽ không được đưa vào diện tích phải nộp thuế.
- Giá đất tính thuế là mức giá cho mỗi mét vuông đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất quy định. Mức giá này được ban hành công khai và áp dụng ổn định theo chu kỳ 5 năm. Tuy nhiên, nếu trong chu kỳ ổn định có sự điều chỉnh giá đất hoặc thay đổi về người sử dụng đất, thì mức giá đã công bố vẫn được giữ nguyên.
- Trường hợp người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc được chấp thuận chuyển mục đích sử dụng đất thì giá tính thuế sẽ là giá đất tương ứng với mục đích mới tại thời điểm phát sinh sự kiện pháp lý đó (giao, thuê, chuyển mục đích).
2.2 Thuế suất áp dụng
Thuế suất để tính thuế sử dụng đất ở được áp dụng theo biểu thuế lũy tiến từng phần, căn cứ vào diện tích sử dụng so với hạn mức do địa phương ban hành. Cụ thể:
- Thuế suất 0,03% sẽ được áp dụng cho phần diện tích đất ở thuộc phạm vi hạn mức sử dụng hợp pháp, căn cứ theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc thành phố trực thuộc Trung ương.
- Đối với diện tích đất vượt quá hạn mức nhưng không vượt quá ba lần so với hạn mức cho phép, mức thuế suất được áp dụng là 0,07%.
- Trong trường hợp diện tích đất vượt trên ba lần so với hạn mức quy định, mức thuế suất tương ứng sẽ là 0,15%.
Xem thêm: Cách tra cứu thuế đất online
3. Đối tượng chịu thuế nhà đất
Tùy theo mục đích sử dụng và loại hình bất động sản, pháp luật sẽ quy định cụ thể ai là người phải nộp thuế nhà đất. Nắm rõ quy định này không chỉ giúp cá nhân, hộ gia đình và tổ chức thực hiện đúng nghĩa vụ pháp lý, mà còn tránh được những rủi ro phát sinh trong quá trình sử dụng đất và nhà ở.
3.1 Đối tượng nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp
Dựa trên quy định tại Điều 1 của Nghị định số 74-CP do Chính phủ ban hành, các tổ chức và cá nhân có hoạt động sử dụng đất phục vụ sản xuất trong lĩnh vực nông nghiệp sẽ nằm trong nhóm đối tượng có nghĩa vụ nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp.
Cụ thể, các đối tượng này bao gồm như sau:
- Hộ gia đình và cá nhân trực tiếp canh tác, bao gồm các hộ nông dân, hộ cá thể và cá nhân sử dụng đất nông nghiệp.
- Tổ chức hoặc cá nhân đang sử dụng phần đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của địa phương (xã).
- Doanh nghiệp và tổ chức hoạt động trong lĩnh vực nông nghiệp, lâm nghiệp và thủy sản như các nông trường, lâm trường, xí nghiệp, trạm trại; cùng với các doanh nghiệp khác, cơ quan nhà nước, đơn vị lực lượng vũ trang, tổ chức sự nghiệp, tổ chức chính trị – xã hội có sử dụng đất vào mục đích sản xuất nông nghiệp, nuôi trồng thủy sản hoặc trồng rừng.
3.2 Đối tượng nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp
Theo Điều 2 của Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2010, các cá nhân và tổ chức sử dụng đất không thuộc nhóm đất nông nghiệp có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ nộp thuế.
Các đối tượng chịu thuế trong trường hợp này bao gồm:
- Đất ở tại khu vực nông thôn và đô thị, bao gồm cả đất xây dựng nhà ở và công trình phục vụ sinh hoạt dân cư.
- Đất phi nông nghiệp phục vụ sản xuất, kinh doanh, chẳng hạn như đất để xây dựng nhà máy, xưởng sản xuất, khu công nghiệp; đất làm mặt bằng cho hoạt động khai khoáng, chế biến khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng hoặc ngành nghề làm đồ gốm, sành sứ…
- Các loại đất phi nông nghiệp khác được quy định tại Điều 3 của Luật này, nếu được đưa vào khai thác kinh doanh cũng sẽ thuộc diện phải chịu thuế.
Xem thêm: Trường hợp không phải nộp tiền sử dụng đất
Xem thêm: Đối tượng nào phải chịu đánh thuế bất động sản thứ 2?
4. Đối tượng miễn đóng thuế nhà đất
Bên cạnh đó, đối tượng miễn đóng thuế nhà đất cũng là một vấn đề quan trọng mà bạn cần lưu ý. Theo quy định của pháp luật, không phải tất cả các cá nhân, hộ gia đình hay tổ chức đều có nghĩa vụ phải đóng thuế nhà đất.
Một số đối tượng, với những điều kiện và tiêu chí nhất định, sẽ được xét thuộc diện các trường hợp được miễn thuế sử dụng đất. Điều này giúp giảm bớt gánh nặng tài chính cho những hoàn cảnh đặc biệt, đồng thời hỗ trợ những người có điều kiện kinh tế khó khăn.
4.1 Đối tượng được miễn thuế sử dụng đất nông nghiệp
Theo Điều 3 tại Nghị định 74 – CP có quy định rõ về các loại đất không phải chịu thuế sử dụng đất nông nghiệp bao gồm:
Điều 3. Những loại đất không chịu thuế sử dụng đất nông nghiệp bao gồm:
- Đất rừng tự nhiên;
- Đất đồng cỏ tự nhiên chưa giao cho tổ chức, cá nhân nào sử dụng;
- Đất để ở, đất xây dựng công trình thuộc diện chịu thuế nhà đất;
- Đất làm giao thông, thuỷ lợi dùng chung cho cánh đồng;
- Đất chuyên dùng theo quy định tại Điều 62 của Luật đất đai là đất được xác định sử dụng vào mục đích không phải là sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp và làm nhà ở;
- Đất do Chính phủ, Uỷ ban nhân dân các cấp thực hiện việc cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê theo quy định tại Điều 29 của Luật đất đai.
Như vậy, không phải toàn bộ diện tích đất liên quan đến nông nghiệp đều thuộc diện phải nộp thuế. Việc nắm rõ các loại đất không chịu thuế sử dụng đất nông nghiệp theo Điều 3 Nghị định 74/CP sẽ giúp người dân và tổ chức sử dụng đất đúng quy định, đồng thời tránh được những sai sót trong kê khai, nộp thuế.
4.2 Đối tượng được miễn thuế sử dụng đất phi nông nghiệp
Đối tượng không cần thực hiện nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp được quy định cụ thể tại Điều 3 trong Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 2010, bao gồm:
Điều 3. Đối tượng không chịu thuế
Đất phi nông nghiệp sử dụng không vào mục đích kinh doanh bao gồm:
- Đất sử dụng vào mục đích công cộng bao gồm: đất giao thông, thủy lợi; đất xây dựng công trình văn hóa, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao phục vụ lợi ích công cộng; đất có di tích lịch sử – văn hóa, danh lam thắng cảnh; đất xây dựng công trình công cộng khác theo quy định của Chính phủ;
- Đất do cơ sở tôn giáo sử dụng;
- Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa;
- Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng;
- Đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ;
- Đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh;
- Đất phi nông nghiệp khác theo quy định của pháp luật.
Tóm lại, không phải mọi trường hợp sử dụng đất phi nông nghiệp đều phải nộp thuế. Việc xác định đúng đối tượng không chịu thuế theo Điều 3 Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 2010 sẽ giúp cá nhân, tổ chức sử dụng đất đảm bảo tuân thủ pháp luật, đồng thời tránh được những sai sót không đáng có trong quá trình kê khai và nộp thuế.
5. Hướng dẫn khai thuế đất ở đối với hộ gia đình, cá nhân từ 01/7/2025
Căn cứ theo khoản 2.2 Điều 16 Thông tư 153/2011/TT-BTC, đã được sửa đổi, bổ sung tại Thông tư 40/2025/TT-BTC, quy định về việc kê khai thuế sử dụng đất ở đối với hộ gia đình, cá nhân được thực hiện theo từng trường hợp cụ thể như sau:
- Trường hợp chỉ có một thửa đất hoặc nhiều thửa đất trong cùng một xã, phường, đặc khu, nếu tổng diện tích đất chịu thuế không vượt hạn mức đất ở tại địa phương nơi có đất, người nộp thuế thực hiện lập tờ khai riêng cho từng thửa đất và nộp tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất. Trong trường hợp này, không bắt buộc phải lập tờ khai thuế tổng hợp.
- Trường hợp có nhiều thửa đất ở tại các xã, phường, đặc khu khác nhau, nhưng không có thửa đất nào vượt hạn mức và tổng diện tích đất chịu thuế vẫn trong hạn mức đất ở, người nộp thuế tiếp tục kê khai riêng từng thửa đất, nộp tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất chịu thuế, đồng thời không phải thực hiện kê khai tổng hợp thuế.
- Trường hợp sở hữu nhiều thửa đất ở tại các địa bàn khác nhau, không có thửa đất nào vượt hạn mức riêng lẻ nhưng tổng diện tích các thửa đất chịu thuế vượt quá hạn mức đất ở, người nộp thuế phải:
- Lập tờ khai thuế cho từng thửa đất và nộp tại UBND cấp xã nơi có đất.
- Đồng thời lập tờ khai thuế tổng hợp, nộp tại Đội thuế thuộc Chi cục Thuế khu vực do người nộp thuế lựa chọn để thực hiện kê khai tổng hợp.
- Trường hợp có nhiều thửa đất ở tại các xã, phường, đặc khu khác nhau và chỉ có một thửa đất vượt hạn mức, người nộp thuế phải:
- Kê khai thuế riêng cho từng thửa đất tại UBND cấp xã nơi có đất.
- Thực hiện kê khai tổng hợp thuế tại Đội thuế thuộc Chi cục Thuế khu vực nơi có thửa đất vượt hạn mức.
- Trường hợp có nhiều thửa đất và có từ hai thửa đất trở lên vượt hạn mức, người nộp thuế phải:
- Lập tờ khai thuế cho từng thửa đất, nộp ở UBND cấp xã nơi có đất mà bạn phải chịu thuế.
- Đồng thời lựa chọn Đội thuế thuộc Chi cục Thuế khu vực nơi có đất vượt hạn mức để thực hiện kê khai thuế tổng hợp.
- Thời hạn kê khai tổng hợp thuế: Chậm nhất là đến ngày 31/03 của năm dương lịch tiếp theo, người nộp thuế phải lập Tờ khai tổng hợp thuế theo Mẫu số 03/TKTH-SDDPNN, gửi đến Chi cục Thuế nơi thực hiện kê khai tổng hợp, đồng thời tự xác định phần chênh lệch giữa số thuế phải nộp theo quy định và số thuế đã kê khai tại các địa phương nơi có đất chịu thuế.
Với những thông tin chi tiết về cách tính thuế đất ở 2025 được cung cấp ở trên, hy vọng bạn đã nắm vững quy trình và các yếu tố ảnh hưởng đến số thuế phải nộp. Việc hiểu rõ cách tính thuế không chỉ giúp bạn thực hiện nghĩa vụ tài chính đúng đắn mà còn tránh được các sai sót trong việc kê khai. Nếu bạn có bất kỳ thắc mắc nào về cách tính thuế đất thổ cư 2025 hoặc muốn tham khảo bảng giá chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất thổ cư 2025, hãy tiếp tục theo dõi các nội dung hướng dẫn tiếp theo của AZTAX để nắm bắt thông tin một cách kịp thời nhé!
