Thuế sử dụng đất là gì? Ai phải nộp thuế sử dụng đất?

Thuế sử dụng đất là gì là khái niệm phản ánh nghĩa vụ tài khóa bắt buộc mà tổ chức, cá nhân đang khai thác quyền sử dụng đất phải thực hiện theo quy định. Thuế này bao gồm cả thuế đất nông nghiệp và phi nông nghiệp, được xác lập theo hệ thống pháp lý chuyên ngành về tài nguyên và địa chính. Việc xác định chuẩn xác đối tượng nộp thuế, căn cứ tính thuế và phương pháp định giá là điều kiện tiên quyết trong quá trình kê khai. Cùng AZTAX tìm hiểu qua bài viết này nhé để đảm bảo tuân thủ đúng chính sách thuế đất hiện hành!

1. Thuế sử dụng đất là gì?

Thuế sử dụng đất là khoản nghĩa vụ tài khóa mang tính định kỳ, phát sinh từ quyền khai thác hợp pháp đối với quỹ đất do Nhà nước quản lý. Sắc thuế này được thiết kế dưới dạng gián thu, phân thành hai chế độ áp dụng riêng biệt:

• Thuế sử dụng đất nông nghiệp: Áp dụng cho chủ thể được giao quyền sử dụng đất nhằm phục vụ cho mục đích chăn nuôi, canh tác hoặc trồng trọt; căn cứ pháp lý là Luật Thuế sử dụng đất nông nghiệp năm 1993.
• Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp: Điều chỉnh đối với các trường hợp sử dụng đất ngoài mục đích nông nghiệp (bao gồm đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp…), được quy định tại Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2010.

2. Đối tượng nào phải nộp thuế sử dụng đất?

Mọi cá nhân, pháp nhân trong và ngoài nước nếu đang khai thác, sử dụng đất phi nông nghiệp với mục đích ở, thương mại, dịch vụ hoặc xây dựng công trình đều thuộc diện phải nộp thuế sử dụng đất theo quy định. Thuế này là nghĩa vụ tài chính bắt buộc, phản ánh trách nhiệm sử dụng hợp pháp và hiệu quả tài nguyên đất đai. Việc xác định đúng đối tượng chịu thuế giúp đảm bảo minh bạch trong quản lý đất và tăng cường nguồn thu ổn định cho ngân sách Nhà nước.

2.1 Người có nghĩa vụ phải nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp

Theo quy định tại Điều 1 của Nghị định số 74-CP, những cá nhân và tổ chức đang khai thác, sử dụng đất cho việc sản xuất trong lĩnh vực nông nghiệp thuộc nhóm đối tượng phải nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp. Cụ thể bao gồm:

• Hộ nông dân, cá nhân và hộ tư nhân có đất sản xuất nông nghiệp.
• Các tổ chức và cá nhân sử dụng đất nông nghiệp thuộc diện đất công ích của xã
• Các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực nông, lâm, ngư nghiệp như: nông trường, lâm trường, xí nghiệp, trạm trại, các tổ chức sự nghiệp, cơ quan nhà nước, đơn vị lực lượng vũ trang, tổ chức xã hội và các đơn vị khác sử dụng đất với mục đích để trồng trọt, chăn nuôi, lâm nghiệp hay nuôi trồng thủy sản.

Các trường hợp được miễn thuế khi sử dụng đất nông nghiệp

Một số nhóm đối tượng và diện tích đất nhất định được Nhà nước miễn thuế sử dụng đất nông nghiệp, gồm:

• Người sử dụng đất cho mục đích nghiên cứu khoa học hoặc sản xuất thử nghiệm; đất trồng cây ngắn ngày có ít nhất một vụ lúa mỗi năm; và đất sản xuất muối.
• Phạm vi miễn thuế: Áp dụng với toàn bộ diện tích đất phục vụ mục đích nghiên cứu, trồng lúa (ít nhất một vụ/năm) hoặc làm muối.
• Diện tích được miễn bao gồm cả những khu đất có trong quy hoạch hoặc thực tế được trồng lúa tối thiểu một vụ mỗi năm.
• Hộ nghèo được giao đất hoặc được công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp.
• Phạm vi miễn thuế: Toàn bộ diện tích đất nông nghiệp được giao hoặc công nhận quyền sử dụng cho hộ nghèo.
• Căn cứ miễn thuế: Được xác định theo chuẩn hộ nghèo theo quy định của Nhà nước.
• Các hộ gia đình hoặc cá nhân được giao quyền sử dụng đất, được công nhận quyền sử dụng, hoặc nhận chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho đất nông nghiệp để phục vụ sản xuất.
• Hộ và cá nhân là thành viên hợp tác xã nông nghiệp, hoặc là nông/lâm trường viên, đã được nhận đất giao khoán lâu dài, ổn định từ các đơn vị như hợp tác xã, nông trường, lâm trường quốc doanh hoặc công ty nông, lâm nghiệp.
• Việc giao khoán này tuân theo quy định tại Nghị định 135/2005/NĐ-CP cùng các văn bản pháp lý liên quan được sửa đổi, bổ sung (nếu có).
• Nông/lâm trường viên gồm: người đang làm việc tại nông, lâm trường quốc doanh; hộ gia đình có thành viên đang làm việc, đã nghỉ hưu hoặc mất sức tại đó và vẫn cư trú tại địa phương; hộ sinh sống tại khu vực có nhu cầu sản xuất trực tiếp trong ngành nông, lâm, ngư nghiệp.
• Hộ gia đình, cá nhân đang trực tiếp sản xuất nông nghiệp và góp quyền sử dụng đất nông nghiệp vào hợp tác xã nông nghiệp được thành lập hợp pháp theo quy định của Luật Hợp tác xã.

2.2 Người có nghĩa vụ phải nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp

Căn cứ theo Điều 4 của Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2010, các trường hợp phải nộp thuế được quy định cụ thể như sau:

• Tổ chức, cá nhân hoặc hộ gia đình có quyền sử dụng đất thuộc diện chịu thuế đất phi nông nghiệp sẽ là đối tượng có nghĩa vụ nộp thuế.
• Trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (gọi chung là Giấy chứng nhận), thì người đang sử dụng đất thực tế sẽ phải nộp thuế.
• Trong một số tình huống cụ thể, trách nhiệm nộp thuế được xác định như sau:
  • Nếu được Nhà nước cho thuê đất để triển khai dự án đầu tư, thì người thuê đất sẽ là người thực hiện nghĩa vụ thuế.
  • Nếu người sử dụng đất cho thuê lại đất theo hợp đồng, thì việc nộp thuế sẽ căn cứ vào thỏa thuận giữa các bên trong hợp đồng. Trường hợp không có nội dung thỏa thuận, thì người có quyền sử dụng đất là người chịu trách nhiệm nộp thuế.
  • Khi đất đang có tranh chấp, mặc dù đã được cấp Giấy chứng nhận, thì trong thời gian tranh chấp chưa được giải quyết, người sử dụng đất trên thực tế sẽ tạm thời là người nộp thuế. Việc nộp thuế không được xem là căn cứ để phân xử quyền sử dụng đất.
  • Với trường hợp nhiều cá nhân cùng đứng tên quyền sử dụng đất, người đại diện hợp pháp của nhóm người đó sẽ đứng ra thực hiện nghĩa vụ thuế.
  • Nếu quyền sử dụng đất được góp vốn vào doanh nghiệp, dẫn đến việc hình thành một pháp nhân mới và quyền sử dụng đất đó thuộc diện chịu thuế, thì chính pháp nhân mới sẽ là đối tượng nộp thuế.

3. Cách tính thuế sử dụng đất phi nông nghiệp

Công thức tính thuế sử dụng đất phi nông nghiệp được quy định tại Điều 5, Điều 6 của Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2010, sửa đổi theo Điều 249 của Luật Đất đai năm 2024 như sau:

Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp = Diện tích đất tính thuế x Giá trị 1m2 đất x Thuế suất

Ví dụ cách tính thuế sử dụng đất phi nông nghiệp

Giả sử ông A có 100 m² đất ở, giá 1 m² đất tính thuế là 10 triệu đồng/m² và thuế suất áp dụng là 0,03%.

Khi đó:

Giá trị đất tính thuế = 100 × 10.000.000 = 1.000.000.000 đồng

Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp phải nộp: = 1.000.000.000 × 0,03% = 300.000 đồng/năm

Như vậy, trong trường hợp giả định trên, ông A phải nộp 300.000 đồng thuế sử dụng đất phi nông nghiệp/năm.

Lưu ý: Đây là ví dụ minh họa. Số thuế thực tế còn phụ thuộc vào diện tích tính thuế, giá đất và thuế suất áp dụng đối với từng trường hợp theo quy định pháp luật.

3.1 Diện tích đất tính thuế

Diện tích đất dùng để tính thuế là diện tích đất thực tế đang sử dụng.

• Nếu người sử dụng đất có nhiều thửa đất ở, tổng diện tích của tất cả các thửa đất đó sẽ được tính vào diện tích tính thuế.
• Nếu được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất để phát triển khu công nghiệp, diện tích tính thuế sẽ không bao gồm phần diện tích đất dùng để xây dựng hạ tầng chung.

Đối với các công trình nhà ở nhiều tầng, nhiều hộ, bao gồm cả nhà chung cư (kể cả trường hợp vừa dùng để ở, vừa phục vụ kinh doanh), diện tích đất tính thuế sẽ được xác định bằng cách nhân hệ số phân bổ với diện tích nhà mà từng tổ chức, hộ gia đình hoặc cá nhân sử dụng.

• Hệ số phân bổ được tính bằng cách chia diện tích đất xây dựng nhà chung cư hoặc nhà ở nhiều tầng cho tổng diện tích của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng.
• Trong trường hợp nhà nhiều tầng có tầng hầm, 50% diện tích tầng hầm của các tổ chức, hộ gia đình hoặc cá nhân sử dụng trong tầng hầm sẽ được cộng vào diện tích tính thuế của họ để tính hệ số phân bổ.

Đối với các công trình xây dựng dưới mặt đất, hệ số phân bổ sẽ bằng 0,5 lần diện tích đất xây dựng chia cho tổng diện tích của công trình mà các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng.

3.2 Giá trị của 1m2 đất

Giá đất theo bảng giá đất được Nhà nước quy định cho từng mục đích sử dụng và được điều chỉnh theo chu kỳ 5 năm.

3.3 Thuế suất

Đất ở bao gồm cả đất sử dụng để kinh doanh, áp dụng thuế suất theo biểu thuế lũy tiến như sau:

Đối với nhà chung cư, nhà ở nhiều tầng hoặc các công trình dưới mặt đất, thuế suất là 0,03%.

• Đất dùng cho sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, cũng như đất phi nông nghiệp theo quy định của Điều 2 Thông tư, áp dụng thuế suất 0,03%.
• Đất sử dụng sai mục đích hoặc đất chưa được sử dụng đúng mục đích sẽ bị áp dụng thuế suất 0,15%.
• Đất thuộc dự án đầu tư phân kỳ, theo đăng ký của nhà đầu tư và được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, sẽ áp dụng thuế suất 0,03%.
• Đất bị lấn, chiếm sẽ chịu thuế suất 0,2%.

4. Sự khác nhau giữa tiền sử dụng đất và thuế sử dụng đất?

Tiền sử dụng đất và thuế sử dụng đất đều là các khoản thu tài chính liên quan đến đất đai nhưng có sự khác nhau về bản chất, đối tượng áp dụng và cách tính. Cụ thể như sau:

Giống nhau

Theo khoản 1 Điều 153 Luật Đất đai 2024, tiền sử dụng đất và thuế sử dụng đất đều thuộc các khoản thu ngân sách từ đất đai.

Khác nhau

Như vậy, tiền sử dụng đất và thuế sử dụng đất là hai nghĩa vụ tài chính khác nhau. Tiền sử dụng đất thường phát sinh trong những trường hợp cụ thể như được giao đất hoặc chuyển mục đích sử dụng đất, trong khi thuế sử dụng đất được xác định theo đối tượng và loại đất chịu thuế.

5. Cơ quan thuế có trách nhiệm gì trong việc xác định và thu nộp tiền sử dụng đất?

Theo khoản 3 Điều 44 Nghị định 103/2024/NĐ-CP, được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 50/2026/NĐ-CP, cơ quan thuế có các trách nhiệm chính trong việc xác định và thu nộp tiền sử dụng đất.

Cụ thể gồm:

• Tính và thông báo tiền sử dụng đất phải nộp: Căn cứ quy định pháp luật và Phiếu chuyển thông tin do cơ quan có thẩm quyền chuyển đến, cơ quan thuế xác định tiền sử dụng đất, các khoản được miễn, giảm hoặc phải thu hồi và thông báo cho người sử dụng đất.
• Tổ chức thu nộp và giải đáp vướng mắc: Thực hiện hướng dẫn, giải đáp, giải quyết khiếu nại liên quan đến việc tính, thu và nộp tiền sử dụng đất theo quy định.
• Theo dõi tiền sử dụng đất còn nợ: Rà soát các trường hợp ghi nợ tiền sử dụng đất, thông báo về việc thanh toán và xóa nợ theo quy định.
• Thực hiện các nhiệm vụ khác theo Nghị định 103/2024/NĐ-CP và pháp luật có liên quan.

Như vậy, cơ quan thuế có vai trò trực tiếp trong việc tính, thông báo, thu và quản lý nghĩa vụ tiền sử dụng đất trên cơ sở thông tin do cơ quan có thẩm quyền chuyển đến.

6. Các câu hỏi thường gặp

6.1 Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp được tính dựa trên giá đất nào?

Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp được tính dựa trên giá của 1 m² đất tính thuế, được xác định theo quy định pháp luật về thuế và giá đất áp dụng tại thời điểm tính thuế. Vì vậy, không phải mọi trường hợp đều lấy giá mua bán thực tế của thửa đất để tính thuế.

6.2 Nộp thuế sử dụng đất có chứng minh quyền sử dụng đất không?

Không. Việc nộp thuế sử dụng đất là thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước và không phải là căn cứ để xác lập hoặc chứng minh quyền sử dụng đất. Quyền sử dụng đất được xác định theo pháp luật đất đai và hồ sơ, giấy tờ có liên quan.

6.3 Nộp thuế sử dụng đất trễ hạn có bị phạt không?

Có thể phát sinh tiền chậm nộp nếu người nộp thuế không hoàn thành nghĩa vụ đúng thời hạn theo quy định. Mức tiền chậm nộp và thời gian tính được xác định theo pháp luật về quản lý thuế.

6.4 Không nhận được thông báo thuế đất thì có phải tự đi nộp không?

Việc không nhận được thông báo không đồng nghĩa với việc được miễn nghĩa vụ thuế. Nếu thuộc đối tượng phải nộp thuế, người sử dụng đất nên chủ động liên hệ cơ quan thuế quản lý địa bàn để kiểm tra thông tin, số thuế phải nộp và thời hạn nộp, tránh phát sinh tiền chậm nộp.

Hy vọng qua những chia sẻ trên, bạn đã phần nào hiểu rõ hơn về thuế sử dụng đất là gì và các quy định liên quan. Nếu còn bất kỳ thắc mắc nào hoặc cần hỗ trợ chi tiết hơn, hãy liên hệ ngay với AZTAX qua HOTLINE: 0932.383.089 để được tư vấn tận tình và nhanh chóng!