Trường hợp không phải nộp tiền sử dụng đất là vấn đề được nhiều cá nhân và tổ chức quan tâm khi thực hiện thủ tục đất đai. Việc hiểu rõ các trường hợp được miễn giúp người dân tiết kiệm chi phí và tránh những sai sót pháp lý. Tùy theo đối tượng và mục đích sử dụng đất, pháp luật quy định cụ thể các trường hợp không phải nộp tiền. Trong bài viết dưới đây, AZTAX sẽ cùng bạn tìm hiểu chi tiết các đối tượng, điều kiện và căn cứ pháp lý liên quan.
1. Trường hợp không phải nộp tiền sử dụng đất khi cấp Sổ đỏ
Nhiều người thường có câu hỏi có sổ đỏ có phải đóng thuế đất không? Trong quá trình xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người dân thường phải thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước, trong đó đáng chú ý nhất là khoản tiền sử dụng đất. Tuy nhiên, không phải tất cả các trường hợp đều phải nộp khoản phí này.
Pháp luật hiện hành đã quy định cụ thể một số trường hợp được miễn thuế sử dụng đất, không phải nộp tiền sử dụng đất nhằm đảm bảo quyền lợi hợp pháp cho người sử dụng đất, đặc biệt là các đối tượng yếu thế, các trường hợp sử dụng đất ổn định từ trước hoặc được Nhà nước giao đất không thu tiền. Hiểu rõ trường hợp nào không phải đóng thuế nhà đất sẽ giúp người dân tiết kiệm chi phí, chủ động trong thủ tục và tránh được những rủi ro pháp lý không đáng có.
1.1 Không phải nộp vì có giấy tờ về quyền sử dụng đất
Căn cứ Điều 137 Luật Đất đai 2024, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định và có giấy tờ về quyền sử dụng đất thuộc trường hợp luật định thì được cấp Giấy chứng nhận và không phải nộp tiền sử dụng đất.
Một số loại giấy tờ phổ biến gồm:
- Giấy tờ về quyền sử dụng đất được cơ quan có thẩm quyền cấp trước ngày 15/10/1993 theo chính sách đất đai qua các thời kỳ.
- Bằng khoán điền thổ; văn tự đoạn mãi bất động sản; giấy tờ mua bán, tặng cho, đổi, thừa kế nhà ở gắn liền với đất có xác nhận của cơ quan thuộc chế độ cũ.
- Giấy tờ của nông, lâm trường quốc doanh về việc giao đất làm nhà ở hoặc làm nhà ở kết hợp sản xuất nông, lâm nghiệp trước ngày 01/7/2004.
- Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết gắn liền với đất.
- Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định.
Lưu ý: Không phải mọi giấy tờ liên quan đến đất đều được miễn tiền sử dụng đất; giấy tờ phải thuộc đúng nhóm được Điều 137 Luật Đất đai 2024 công nhận và đáp ứng các điều kiện tương ứng.
1.2 Không có giấy tờ về quyền sử dụng đất nhưng vẫn không phải nộp
Theo Điều 138 Luật Đất đai 2024, một số trường hợp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất vẫn được cấp Giấy chứng nhận và không phải nộp tiền sử dụng đất nếu đáp ứng đủ điều kiện luật định.
Sử dụng đất ổn định trước ngày 18/12/1980
Nếu được UBND cấp xã xác nhận đất không có tranh chấp thì:
- Thửa đất có nhà ở, công trình phục vụ đời sống và có diện tích bằng hoặc lớn hơn hạn mức công nhận đất ở: diện tích đất ở được công nhận theo hạn mức và không phải nộp tiền sử dụng đất.
- Thửa đất có diện tích nhỏ hơn hạn mức: toàn bộ diện tích được xác định là đất ở và không phải nộp tiền sử dụng đất.
- Nếu hiện trạng sử dụng là đất nông nghiệp: được công nhận theo hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất.
Sử dụng đất ổn định từ ngày 18/12/1980 đến trước ngày 15/10/1993
Nếu UBND cấp xã xác nhận đất không có tranh chấp, việc xác định diện tích đất ở và nghĩa vụ tài chính được thực hiện tương tự trường hợp sử dụng đất trước ngày 18/12/1980.
Sử dụng đất nông nghiệp ổn định từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2014
Người sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất, được UBND cấp xã xác nhận không tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận theo hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất.
Hộ gia đình, cá nhân tại vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn
Theo khoản 5 Điều 138 Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất trước ngày 01/7/2014 không có giấy tờ về quyền sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận và không phải nộp tiền sử dụng đất nếu:
- Có hộ khẩu thường trú tại địa phương;
- Thuộc đối tượng được giao đất nông nghiệp theo khoản 1 Điều 118 Luật Đất đai 2024;
- Được UBND cấp xã xác nhận sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp.
1.3 Không phải nộp tiền sử dụng đất vì được miễn
Theo Điều 18 Nghị định 103/2024/NĐ-CP và các quy định sửa đổi, bổ sung, người sử dụng đất được miễn tiền sử dụng đất trong một số trường hợp sau:
- Giao đất hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện chính sách nhà ở, đất ở cho người có công, hộ nghèo, đồng bào dân tộc thiểu số tại địa bàn khó khăn, đặc biệt khó khăn, biên giới, hải đảo và các đối tượng chính sách khác theo quy định.
- Hỗ trợ người phải di dời khỏi khu vực có đất bị thu hồi do có nguy cơ đe dọa tính mạng; giao đất ở cho người bị thu hồi đất ở nhưng không đủ điều kiện được bồi thường về đất và không còn chỗ ở khác.
- Miễn tiền sử dụng đất đối với phần diện tích thuộc dự án hạ tầng nghĩa trang được bố trí để phục vụ các đối tượng chính sách xã hội theo quy định.
- Miễn tiền sử dụng đất trong hạn mức giao đất ở khi cấp Giấy chứng nhận lần đầu do chuyển mục đích sử dụng đất để tách hộ đối với hộ đồng bào dân tộc thiểu số, hộ nghèo tại các địa bàn thuộc diện chính sách.
- Miễn tiền sử dụng đất trong hạn mức giao đất ở đối với hộ gia đình, người có công với cách mạng thuộc đối tượng được hưởng chính sách miễn.
- Miễn tiền sử dụng đất đối với dự án nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang và dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư theo quy định.
- Các trường hợp khác được miễn tiền sử dụng đất theo khoản 1 Điều 157 Luật Đất đai 2024 và quy định có liên quan.
Việc miễn tiền sử dụng đất chỉ được áp dụng khi người sử dụng đất đáp ứng đúng đối tượng, mục đích, hạn mức và các điều kiện theo quy định pháp luật.
Xem thêm: Thuế sử dụng đất là gì?
2. Không phải nộp khi chuyển mục đích sử dụng đất
Theo khoản 3 Điều 121 Luật Đất đai 2024, trường hợp đất có nguồn gốc là đất ở hoặc đất phi nông nghiệp sử dụng ổn định lâu dài, đã chuyển sang mục đích khác nhưng nay có nhu cầu chuyển lại thành đất ở, đồng thời phù hợp với quy hoạch sử dụng đất thì không phải nộp tiền sử dụng đất.
Như vậy, trong trường hợp người sử dụng đất đã từng chuyển mục đích sang loại khác và nay có nhu cầu chuyển lại thành đất ở, nếu đảm bảo điều kiện theo quy định và phù hợp quy hoạch, sẽ được miễn nộp tiền sử dụng đất. Quy định này giúp giảm gánh nặng tài chính, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi hơn trong quá trình hợp pháp hóa quyền sử dụng đất theo nhu cầu thực tế.
3. Không phải nộp tiền sử dụng đất khi được giao đất
Trong nhiều trường hợp, người sử dụng đất khi được Nhà nước giao đất sẽ không phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định pháp luật. Điều này giúp giảm bớt áp lực tài chính và tạo điều kiện thuận lợi hơn cho người dân, đặc biệt là những đối tượng thuộc diện ưu tiên. Hãy cùng tìm hiểu các trường hợp cụ thể được miễn nghĩa vụ tài chính này trong nội dung sau.
Căn cứ Điều 118 Luật Đất đai 2024, Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất trong các trường hợp sau:
- Cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp được giao đất nông nghiệp trong hạn mức.
- Đất xây dựng trụ sở của cơ quan Đảng, Nhà nước, Mặt trận Tổ quốc Việt Nam và các tổ chức chính trị – xã hội theo quy định.
- Đất quốc phòng, an ninh; đất sử dụng vào mục đích công cộng không nhằm mục đích kinh doanh; một số loại đất nghĩa trang, cơ sở hỏa táng, lưu giữ tro cốt và đất tín ngưỡng theo quy định.
- Đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất.
- Đơn vị sự nghiệp công lập sử dụng đất để xây dựng công trình sự nghiệp.
- Cộng đồng dân cư sử dụng đất nông nghiệp; tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc sử dụng đất theo quy định.
- Đất sử dụng để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở công vụ.
- Đồng bào dân tộc thiểu số thuộc đối tượng được giao đất không thu tiền sử dụng đất theo chính sách tại Điều 16 Luật Đất đai 2024.
- Đất sử dụng để xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư theo dự án của Nhà nước.
4. Một số trường hợp khác không phải nộp tiền sử dụng đất
Bên cạnh các quy định phổ biến, pháp luật còn liệt kê nhiều trường hợp đặc biệt được miễn nộp tiền sử dụng đất khi sử dụng, chuyển mục đích hoặc được Nhà nước giao đất. Những chính sách này góp phần hỗ trợ tài chính, tạo điều kiện thuận lợi cho người dân an cư và sản xuất ổn định. Hãy cùng điểm qua một số trường hợp nổi bật dưới đây.
Dưới đây là một số trường hợp cụ thể mà người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định pháp luật hiện hành:
Xác định lại diện tích đất ở – khoản 6 Điều 141 Luật Đất đai 2024
Đối với thửa đất ở có vườn, ao, đất thổ cư đã được cấp Giấy chứng nhận trước ngày 01/7/2004, khi người sử dụng đất có nhu cầu hoặc Nhà nước thu hồi đất, diện tích đất ở được xác định lại theo khoản 1 và khoản 2 Điều 141 nếu đáp ứng điều kiện về giấy tờ theo Điều 137. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích được xác định lại là đất ở.
Đất quốc phòng, an ninh kết hợp sản xuất, xây dựng kinh tế – khoản 2 Điều 201
Đất quốc phòng, an ninh được sử dụng kết hợp với hoạt động sản xuất, giáo dục, cải tạo, hướng nghiệp, dạy nghề, tăng gia sản xuất hoặc hỗ trợ hậu cần – kỹ thuật theo quy định thì không phải nộp tiền sử dụng đất.
Đất xây dựng kết cấu hạ tầng dùng chung trong khu, cụm công nghiệp – khoản 3 Điều 202
Chủ đầu tư được Nhà nước cho thuê đất để xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp và trả tiền thuê đất hằng năm không phải nộp tiền thuê đất đối với phần diện tích xây dựng kết cấu hạ tầng sử dụng chung theo quy hoạch được phê duyệt.
Xác định đất ở đối với thửa đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất – Điều 141
Hộ gia đình, cá nhân có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo Điều 137, trên giấy tờ thể hiện mục đích làm nhà ở, đất ở hoặc thổ cư, thì diện tích đất ở được xác định theo Điều 141 và không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích được xác định là đất ở.
- Thửa đất hình thành trước ngày 18/12/1980: Nếu diện tích thửa đất bằng hoặc lớn hơn hạn mức công nhận đất ở, diện tích đất ở được xác định theo giấy tờ hoặc theo hạn mức công nhận đất ở nếu giấy tờ không ghi rõ hoặc ghi diện tích nhỏ hơn hạn mức. Nếu thửa đất nhỏ hơn hạn mức thì toàn bộ diện tích được xác định là đất ở.
- Thửa đất hình thành từ ngày 18/12/1980 đến trước ngày 15/10/1993: Cách xác định diện tích đất ở tương tự trường hợp trên, căn cứ vào giấy tờ về quyền sử dụng đất và hạn mức công nhận đất ở.
Xem thêm: Trường hợp đánh thuế bất động sản thứ 2
Nắm được cáctrường hợp không phải nộp tiền sử dụng đấtkhông chỉ giúp bạn chủ động trong thủ tục mà còn tránh mất mát tài chính không cần thiết. Việc áp dụng đúng chính sách sẽ đảm bảo quyền lợi và hợp pháp hóa sử dụng đất dễ dàng hơn. Nếu bạn đang gặp vướng mắc hoặc cần tư vấn chi tiết về đóng thuế đất thổ cư, đừng ngần ngại liên hệ vớiAZTAXquaHOTLINE:0932.383.089để được tư vấn.
5. Các câu hỏi thường gặp
5.1 Không có giấy tờ về quyền sử dụng đất nhưng sử dụng đất ổn định, không tranh chấp có phải nộp tiền không?
Không phải trong mọi trường hợp. Nếu đáp ứng đủ điều kiện theo Điều 138 Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất có thể được cấp Sổ đỏ mà không phải nộp tiền sử dụng đất.
5.2 Những trường hợp nào không phải nộp tiền sử dụng đất khi làm Sổ đỏ?
Một số trường hợp gồm: có giấy tờ về quyền sử dụng đất trước 15/10/1993; có giấy tờ của nông, lâm trường quốc doanh giao đất làm nhà ở trước 01/7/2004; và một số trường hợp không có giấy tờ nhưng đủ điều kiện theo Điều 138 Luật Đất đai 2024.
5.3 Đất có giấy tờ trước ngày 15/10/1993 có phải nộp tiền sử dụng đất không?
Nếu thuộc các loại giấy tờ và đáp ứng điều kiện tại khoản 1 Điều 137 Luật Đất đai 2024 thì không phải nộp tiền sử dụng đất khi được cấp Sổ đỏ.
5.4 Đất nông, lâm trường quốc doanh giao làm nhà ở trước ngày 01/7/2004 có phải nộp tiền sử dụng đất không?
Nếu đáp ứng điều kiện tại khoản 2 Điều 137 Luật Đất đai 2024 thì không phải nộp tiền sử dụng đất.
5.5 Diện tích đất vượt hạn mức có phải nộp tiền sử dụng đất khi làm Sổ đỏ không?
Có thể phải nộp. Nghĩa vụ tài chính phụ thuộc vào diện tích được công nhận, hạn mức đất ở, nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất.
