Thuế cho thuê nhà là một vấn đề quan trọng mà nhiều cá nhân và hộ kinh doanh cần quan tâm khi tham gia hoạt động cho thuê bất động sản. Dù mang lại nguồn thu nhập ổn định, nhưng không phải ai cũng hiểu rõ các quy định pháp lý liên quan. Bài viết này AZTAX sẽ cung cấp cho bạn cái nhìn chi tiết về thuế cho thuê nhà, giúp bạn nắm bắt đầy đủ thông tin và tuân thủ đúng theo quy định của pháp luật.
1. Cá nhân có phải nộp thuế cho thuê nhà không?
Có, cá nhân có thu nhập từ cho thuê nhà phải nộp thuế nếu tổng doanh thu trong năm đạt từ 100 triệu đồng trở lên, bao gồm thuế GTGT 10% và thuế TNCN 5%.
2. Cá nhân cho thuê nhà phải nộp thuế gì?
Tùy vào mức doanh thu mà cá nhân cho thuê nhà cần nộp những loại thuế nào. Dưới đây là chi tiết những loại thuế mà cá nhân cho thuê nhà phải nộp!
Lệ phí môn bài khi cho thuê nhà
Theo Nghị định 139/2016/NĐ-CP, cá nhân cho thuê nhà có thể phải nộp lệ phí môn bài tùy theo mức doanh thu:
- Doanh thu dưới 100 triệu đồng/năm: Sẽ được miễn lệ phí môn bài.
- Doanh thu từ 100 triệu đồng/năm trở lên: Phải nộp lệ phí môn bài theo quy định.
Thuế Giá trị gia tăng (GTGT)
Cá nhân cho thuê nhà cần tuân thủ quy định về thuế GTGT theo Thông tư 40/2021/TT-BTC:
- Doanh thu dưới 100 triệu đồng/năm: Miễn thuế GTGT.
- Doanh thu từ 100 triệu đồng/năm trở lên: Phải nộp thuế GTGT với mức 5% trên doanh thu chịu thuế.
Thuế Thu nhập cá nhân (TNCN)
Khi có thu nhập từ cho thuê nhà, cá nhân cần lưu ý về thuế TNCN:
- Doanh thu dưới 100 triệu đồng/năm: Được miễn thuế TNCN.
- Doanh thu từ 100 triệu đồng/năm trở lên: Phải nộp 5% thuế TNCN trên doanh thu tính thuế.
Tổng hợp nghĩa vụ thuế khi cho thuê nhà
Cá nhân cho thuê nhà cần thực hiện đầy đủ nghĩa vụ thuế, bao gồm:
- Lệ phí môn bài: Miễn nếu doanh thu dưới 100 triệu đồng/năm, phải nộp nếu vượt ngưỡng này.
- Thuế GTGT: Miễn nếu doanh thu dưới 100 triệu đồng/năm, nhưng phải nộp 5% thuế GTGT nếu doanh thu cao hơn.
- Thuế TNCN: Được miễn nếu doanh thu dưới 100 triệu đồng/năm, nhưng nếu vượt mức này, phải đóng 5% thuế TNCN.
Việc tuân thủ đúng quy định giúp cá nhân cho thuê nhà tránh các rủi ro pháp lý và đảm bảo quyền lợi của mình.
3. Cách tính thuế cho thuê nhà mới nhất năm 2025
Theo quy định hiện hành, cá nhân có doanh thu từ hoạt động cho thuê nhà vượt 100 triệu đồng/năm phải nộp thuế thu nhập cá nhân (TNCN) và thuế giá trị gia tăng (GTGT).
Theo đó, doanh thu chịu thuế được tính trên tổng thu nhập thực nhận từ các hợp đồng cho thuê trong năm dương lịch. Một số trường hợp đặc biệt:
- Thanh toán trước nhiều năm: Nếu bên thuê trả tiền thuê một lần cho nhiều năm, doanh thu sẽ được phân bổ theo từng năm dương lịch để xác định mức 100 triệu đồng/năm có thuộc diện chịu thuế hay không.
- Nhà thuộc sở hữu chung: Nếu nhiều cá nhân đồng sở hữu một bất động sản cho thuê, tổng doanh thu được tính cho một người đại diện duy nhất để xác định nghĩa vụ thuế trong năm.
Ví dụ: Anh A và chị B đồng sở hữu một căn nhà và thống nhất cho thuê với giá 180 triệu đồng/năm. Nếu A là người đại diện kê khai và thực hiện nghĩa vụ thuế, toàn bộ doanh thu 180 triệu đồng sẽ tính vào thu nhập của A. Như vậy, A thuộc diện phải nộp thuế GTGT và TNCN theo quy định.
Xác định doanh thu tính thuế
Theo khoản 1 Điều 10 Thông tư 40/2021/TT-BTC, doanh thu chịu thuế đối với hoạt động cho thuê nhà được xác định như sau:
- Doanh thu tính thuế giá trị gia tăng (GTGT): Là tổng số tiền thuê nhà bên thuê thanh toán theo từng kỳ hạn trong hợp đồng, bao gồm thuế (nếu thuộc diện chịu thuế). Các khoản thu khác được tính vào doanh thu chịu thuế, ngoại trừ tiền phạt hay bồi thường mà bên cho thuê nhận được theo thỏa thuận hợp đồng.
- Doanh thu tính thuế thu nhập cá nhân (TNCN): Bao gồm toàn bộ số tiền thuê nhà mà bên thuê thanh toán theo hợp đồng, cộng với các khoản thu khác (nếu có), kể cả tiền phạt và bồi thường mà bên cho thuê nhận được theo thỏa thuận.
- Trường hợp bên thuê trả trước nhiều năm: Doanh thu tính thuế GTGT và TNCN sẽ được tính theo số tiền đã trả một lần tại thời điểm nhận thanh toán.
Xác định số thuế cần phải nộp
Theo quy định tại khoản 3 Điều 10 Thông tư 40/2021/TT-BTC, thuế áp dụng cho hoạt động cho thuê nhà được tính như sau:
- Thuế giá trị gia tăng (GTGT) phải nộp = Doanh thu chịu thuế GTGT × 5%
- Thuế thu nhập cá nhân (TNCN) phải nộp = Doanh thu chịu thuế TNCN × 5%
Tổng số thuế phải nộp được xác định dựa trên doanh thu chịu thuế phát sinh trong năm, tùy thuộc vào số tiền thuê thực nhận theo hợp đồng.
Thời điểm xác định doanh thu tính thuế
Doanh thu chịu thuế được xác định vào thời điểm bắt đầu của từng kỳ thanh toán theo thỏa thuận trong hợp đồng cho thuê nhà.
Như vậy, cá nhân cho thuê nhà có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân và thuế giá trị gia tăng nếu tổng doanh thu trong năm dương lịch vượt 100 triệu đồng. Theo quy định, trách nhiệm nộp thuế thuộc về bên cho thuê. Tuy nhiên, trong thực tế, đặc biệt với hợp đồng thuê văn phòng, bên thuê có thể đứng ra nộp thay. Do đó, để tránh tranh chấp, các bên cần quy định rõ ràng về trách nhiệm nộp thuế ngay trong hợp đồng thuê nhà.
4. Bài tập tính thuế GTGT cho thuê nhà
Bài tập 1: Bà C cho Ông D thuê một căn hộ với giá 15 triệu đồng/tháng, thời gian thuê từ tháng 7/2023 đến hết tháng 6/2024.
Ta có:
- Doanh thu thực tế năm 2023: 15 triệu x 6 tháng = 90 triệu đồng.
- Doanh thu thực tế năm 2024: 15 triệu x 6 tháng = 90 triệu đồng.
- Tổng doanh thu tính theo 12 tháng: 180 triệu đồng.
=> Vì doanh thu vượt 100 triệu đồng/năm, bà C thuộc diện phải nộp thuế GTGT và thuế TNCN theo doanh thu thực tế phát sinh trong từng năm.
- Thuế GTGT năm 2023: 90.000.000 x 5% = 4.500.000 đồng.
- Thuế GTGT năm 2024: 90.000.000 x 5% = 4.500.000 đồng.
Bài tập 2: Ông M ký hợp đồng cho thuê nhà với giá 8 triệu đồng/tháng trong năm 2024.
Doanh thu tính thuế GTGT của ông M trong năm: 8.000.000 x 12 = 96.000.000 đồng.
=> Vì tổng doanh thu dưới 100 triệu đồng/năm, ông M không phải nộp thuế GTGT.
5. Hồ sơ khai thuế GTGT đối với cá nhân, hộ kinh doanh cho thuê nhà
Theo Khoản 1 Điều 45 Luật Quản lý thuế, nếu thuộc diện phải nộp thuế, hộ kinh doanh và cá nhân kinh doanh cho thuê nhà phải thực hiện kê khai thuế giá trị gia tăng (GTGT) theo chu kỳ nhất định (hàng tháng hoặc hàng quý). Hồ sơ khai thuế sẽ được nộp tại Chi cục Thuế quản lý trực tiếp nơi cá nhân hoặc hộ kinh doanh hoạt động.
Hồ Sơ Khai Thuế GTGT
Căn cứ Điều 11 Thông tư 40/2021/TT-BTC, hồ sơ khai thuế GTGT đối với hoạt động cho thuê nhà bao gồm:
- Tờ khai thuế dành cho hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh (Mẫu số 01/CNKD).
- Phụ lục Bảng kê hoạt động kinh doanh trong kỳ (áp dụng với trường hợp kê khai thuế) – Mẫu số 01-2/BK-HĐKD.
Lưu ý: Nếu hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh có đủ cơ sở để xác định doanh thu dựa trên xác nhận của cơ quan chức năng, thì không bắt buộc nộp Phụ lục Bảng kê Mẫu số 01-2/BK-HĐKD.
6. Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế GTGT và nộp thuế
Theo Khoản 1 Điều 44 Luật Quản lý thuế, thời hạn nộp hồ sơ khai thuế đối với hộ kinh doanh và cá nhân kinh doanh áp dụng phương pháp kê khai được quy định như sau:
- Nộp hồ sơ khai thuế theo tháng: Chậm nhất vào ngày 20 của tháng kế tiếp sau khi phát sinh nghĩa vụ thuế.
- Nộp hồ sơ khai thuế theo quý: Chậm nhất vào ngày cuối cùng của tháng đầu tiên trong quý kế tiếp quý phát sinh nghĩa vụ thuế.
Bên cạnh đó, theo Khoản 1 Điều 55 Luật Quản lý thuế, thời hạn nộp thuế được quy định như sau:
- Hạn chót nộp thuế trùng với thời hạn nộp hồ sơ khai thuế.
- Nếu có sai sót trong hồ sơ khai thuế, thời hạn nộp thuế sẽ áp dụng theo kỳ tính thuế có sai sót đó.
Trường Hợp Bên Thuê Trả Tiền Trước Nhiều Năm
Nếu bên thuê thanh toán tiền thuê trước một lần cho nhiều năm, cá nhân cho thuê sẽ thực hiện khai thuế và nộp thuế một lần cho toàn bộ doanh thu nhận trước. Trong đó:
- Số thuế phải nộp: Tính trên tổng số thuế phải nộp của từng năm dương lịch theo quy định.
- Điều chỉnh thông tin hợp đồng: Nếu hợp đồng thuê có sự thay đổi về doanh thu, kỳ thanh toán hoặc thời hạn thuê, cá nhân cần thực hiện khai bổ sung, điều chỉnh theo Luật Quản lý thuế cho kỳ tính thuế có sự thay đổi.
Hiểu và tuân thủ thuế cho thuê nhà giúp người cho thuê tránh rủi ro pháp lý, bảo vệ quyền lợi tài chính và thể hiện sự chuyên nghiệp. Kê khai, nộp thuế đúng quy định không chỉ là trách nhiệm mà còn góp phần tạo môi trường kinh doanh minh bạch. Thay vì né tránh, hãy chủ động thực hiện đúng để tối ưu lợi ích một cách hợp pháp. Mọi thắc mắc liên hệ ngay đến AZTAX qua HOTLINE: 0932383089 để được đội ngũ chuyên gia hỗ trợ nhanh chóng!
