Thuế cho thuê nhà năm 2026 có nhiều thay đổi quan trọng về ngưỡng chịu thuế và mức đóng. Bài viết của AZTAX hướng dẫn chi tiết mức đóng thuế cho thuê nhà, công thức tính thuế GTGT 5% và thuế TNCN theo quy định mới, giúp chủ nhà dễ dàng xác định số tiền phải nộp, thời hạn kê khai và các trường hợp được miễn thuế.
1. Ngưỡng chịu thuế cho thuê nhà năm 2026
Từ ngày 01/01/2026, nếu tổng doanh thu cho thuê nhà trong năm từ 500 triệu đồng trở xuống sẽ được miễn cả thuế thu nhập cá nhân (TNCN) và thuế giá trị gia tăng (GTGT). Trường hợp doanh thu vượt trên 500 triệu đồng/năm phải nộp cả hai loại thuế này theo quy định hiện hành.
Từ năm 2026, việc nộp lệ phí môn bài đối với hoạt động cho thuê nhà chính thức được bãi bỏ theo quy định tại Nghị quyết 198/2025/QH15 và Nghị định 362/2025/NĐ-CP.
Khi cho thuê nhà từ năm 2026, nếu tổng doanh thu đạt ngưỡng chịu thuế, hộ kinh doanh và cá nhân chỉ phải thực hiện nghĩa vụ nộp hai loại thuế chính là thuế thu nhập cá nhân (TNCN) và thuế giá trị gia tăng (GTGT).
1.1. Thuế thu nhập cá nhân (TNCN) từ cho thuê nhà năm 2026
Theo Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025 được Quốc hội thông qua ngày 10/12/2025, các quy định áp dụng cho thu nhập từ kinh doanh có hiệu lực từ kỳ tính thuế năm 2026.
Căn cứ khoản 1 Điều 7 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025:
Điều 7. Thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ kinh doanh
1. Cá nhân cư trú có hoạt động sản xuất, kinh doanh có mức doanh thu năm từ 500 triệu đồng trở xuống không phải nộp thuế thu nhập cá nhân. Chính phủ trình Ủy ban Thường vụ Quốc hội điều chỉnh mức doanh thu không phải nộp thuế thu nhập cá nhân cho phù hợp với tình hình kinh tế – xã hội trong từng thời kỳ.
…
Theo đó, từ ngày 01/01/2026 hộ, cá nhân kinh doanh cho thuê nhà mà có mức doanh thu năm từ 500 triệu đồng trở xuống không phải nộp thuế TNCN.
Còn nếu hộ, cá nhân kinh doanh cho thuê nhà mà có mức doanh thu năm trên 500 triệu đồng trở lên sẽ phải nộp thuế TNCN.
1.2. Thuế giá trị gia tăng (GTGT) từ cho thuê nhà năm 2026
Căn cứ khoản 25 Điều 5 Luật Thuế giá trị gia tăng 2024 (được sửa đổi, bổ sung bởi điểm b khoản 1 Điều 1 Luật số 149/2025/QH15), quy định đối tượng không chịu thuế GTGT như sau:
25. Hàng hóa, dịch vụ của hộ, cá nhân sản xuất, kinh doanh có mức doanh thu năm từ 500 triệu đồng trở xuống; tài sản của tổ chức, cá nhân không kinh doanh, không phải là người nộp thuế giá trị gia tăng bán ra; hàng dự trữ quốc gia do cơ quan dự trữ quốc gia bán ra; các khoản thu phí, lệ phí theo quy định của pháp luật về phí và lệ phí.
Theo đó, từ ngày 01/01/2026, nếu tổng doanh thu từ hoạt động cho thuê nhà dưới hoặc bằng 500 triệu đồng/năm, hộ kinh doanh và cá nhân sẽ được miễn nộp thuế GTGT. Trường hợp doanh thu vượt trên 500 triệu đồng/năm, chủ nhà phải kê khai và nộp thuế GTGT theo tỷ lệ quy định.
1.3 So sánh ngưỡng chịu thuế cho thuê nhà năm 2026 và năm 2025
| Tiêu chí | Năm 2025 | Năm 2026 |
| Ngưỡng doanh thu miễn thuế | ≤ 100 triệu/năm | ≤ 500 triệu/năm |
| Phải nộp thuế khi | > 100 triệu/năm | > 500 triệu/năm |
| Thuế GTGT | 5% trên toàn bộ doanh thu | 5% trên toàn bộ doanh thu |
| Thuế TNCN | 5% trên toàn bộ doanh thu | 5% trên phần vượt 500 triệu |
| Cách tính TNCN | Doanh thu × 5% | (Doanh thu – 500 triệu) × 5% |
| Căn cứ pháp lý chính | – Thông tư 40/2021/TT-BTC (quy định ngưỡng 100 triệu) – Luật Thuế TNCN hiện hành (trước sửa đổi) | – Luật Thuế TNCN 2025 (tăng ngưỡng lên 500 triệu) – Luật Thuế GTGT 2024 (điều chỉnh ngưỡng tương ứng) – Nghị quyết 198/2025/QH15 (bỏ lệ phí môn bài từ 01/01/2026) – Dự thảo/Quy định hướng dẫn về thuế hộ kinh doanh (liên quan kê khai, hóa đơn) |
| Chính sách đi kèm | – Có lệ phí môn bài – Áp dụng thuế khoán | – Bỏ lệ phí môn bài – Chuyển sang kê khai thay vì khoán |
| Mức độ ưu đãi | Thấp | Rất cao (giảm mạnh nghĩa vụ thuế) |
2. Cách tính thuế cho thuê nhà năm 2026
Từ năm 2026, cá nhân cho thuê nhà hoặc bất động sản (trừ dịch vụ lưu trú) phải thực hiện nghĩa vụ thuế thu nhập cá nhân (TNCN) và thuế giá trị gia tăng (GTGT) theo quy định tại Nghị định 68/2026/NĐ-CP (có hiệu lực từ ngày 05/03/2026), dựa trên tổng doanh thu năm.
2.1 Cách tính thuế thu nhập cá nhân phải nộp khi cho thuê nhà năm 2026
Theo khoản 4 Điều 4 Nghị định 68/2026/NĐ-CP và khoản 4 Điều 7 Luật Thuế thu nhập cá nhân số 109/2025/QH15, thuế TNCN chỉ áp dụng trên phần doanh thu vượt quá 500 triệu đồng/năm, với thuế suất 5%.
Công thức tính cụ thể như sau:
Số thuế TNCN phải nộp = (Doanh thu năm − 500 triệu đồng) × 5%
Ví dụ: Bà Lan có tổng doanh thu cho thuê nhà trong năm 2026 đạt 750 triệu đồng. Số thuế TNCN phải nộp được tính là (750 triệu − 500 triệu) × 5% = 12,5 triệu đồng.
Lưu ý quan trọng khi áp dụng mức khấu trừ 500 triệu đồng:
- Trường hợp cá nhân sở hữu nhiều bất động sản cho thuê tại các địa điểm khác nhau, được lựa chọn một hoặc một số hợp đồng để trừ mức 500 triệu đồng trước khi tính thuế. Tổng mức khấu trừ không vượt quá 500 triệu đồng cho toàn bộ các hợp đồng trong năm. Nếu hợp đồng được chọn chưa trừ hết mức cho phép, cá nhân có thể tiếp tục chọn hợp đồng khác để trừ tiếp cho đến khi đủ.
- Khi hợp đồng cho thuê có thỏa thuận bên thuê khai thay và nộp thay thuế, các bên cần quy định rõ nội dung khai thay, nộp thay cùng với số tiền được trừ trong hợp đồng. Nếu mức trừ chưa đủ 500 triệu đồng, cá nhân vẫn được chọn thêm hợp đồng khác để trừ tiếp.
- Doanh thu dùng để tính thuế TNCN là số tiền bên thuê thanh toán theo từng kỳ hợp đồng. Trường hợp thanh toán trước cho nhiều năm, doanh thu được phân bổ theo số năm tương ứng hoặc xác định theo khoản thanh toán một lần (theo điểm đ khoản 2 Điều 5 Nghị định 68/2026/NĐ-CP).
2.2 Cách tính thuế giá trị gia tăng phải nộp khi cho thuê tài sản năm 2026
Theo khoản 2 Điều 3 Nghị định 68/2026/NĐ-CP, cá nhân có doanh thu cho thuê tài sản vượt 500 triệu đồng/năm thuộc đối tượng chịu thuế GTGT và áp dụng phương pháp tính trực tiếp trên doanh thu với tỷ lệ 5% (theo Phụ lục I Thông tư 69/2025/TT-BTC).
Công thức tính:
Số thuế GTGT phải nộp = Doanh thu × 5%
Thuế GTGT được tính trên toàn bộ doanh thu (không trừ ngưỡng 500 triệu đồng như thuế TNCN).
Ví dụ: Bà Hương có tổng doanh thu cho thuê nhà năm 2026 là 750 triệu đồng. Số thuế GTGT phải nộp được xác định là 750 triệu đồng × 5% = 37,5 triệu đồng.
Lưu ý về doanh thu tính thuế GTGT:
- Doanh thu là số tiền cho thuê chưa bao gồm thuế GTGT, được xác định theo giá thuê ghi trong hợp đồng.
- Trường hợp thanh toán theo kỳ hoặc trả trước cho nhiều kỳ, giá tính thuế là khoản tiền thanh toán từng kỳ hoặc trả trước (chưa có thuế GTGT), theo khoản 1 Điều 7 Nghị định 181/2025/NĐ-CP.
Xem thêm: Cách tính thuế cho thuê tài sản mới nhất 2026
3. Hồ sơ khai thuế đối với cá nhân, hộ kinh doanh cho thuê nhà năm 2026
Hồ sơ khai thuế liên quan đến thuế cho thuê nhà và bất động sản được quy định rõ tại Thông tư 18/2026/TT-BTC của Bộ Tài chính.
(1) Trường hợp tổ chức khai thuế thay và nộp thuế thay
Đối với tổ chức (trừ hoạt động kinh doanh lưu trú) thực hiện khai thuế thay, nộp thuế thay cho cá nhân cho thuê bất động sản, hồ sơ bao gồm:
- Tờ khai theo Mẫu số 01/TCKT:
- Phụ lục Bảng kê chi tiết cá nhân cho thuê bất động sản theo Mẫu số 02/BK-KTBĐS (ban hành kèm theo Thông tư):
(2) Trường hợp cá nhân tự khai thuế trực tiếp
Đối với cá nhân cho thuê bất động sản thực hiện khai thuế trực tiếp với cơ quan thuế, hồ sơ gồm:
- Tờ khai thuế đối với hoạt động cho thuê bất động sản theo Mẫu số 01/BĐS:
- Phụ lục Bảng kê chi tiết bất động sản cho thuê theo Mẫu số 01/BK-BĐS (ban hành kèm theo Thông tư):
4. Thời hạn nộp tờ khai thuế cho thuê tài sản
Theo quy định hiện hành, cá nhân cho thuê tài sản trực tiếp khai thuế với cơ quan thuế phải nộp tờ khai trong các thời hạn sau:
- Khai theo từng lần phát sinh kỳ thanh toán: Chậm nhất là ngày thứ 10 kể từ ngày bắt đầu thời hạn cho thuê của kỳ thanh toán.
- Khai một lần theo năm: Chậm nhất là ngày cuối cùng của tháng đầu tiên của năm dương lịch tiếp theo.
Ví dụ:
(1) Trường hợp khai thuế theo từng lần phát sinh kỳ thanh toán
Giả sử ông Nguyễn Văn A cho thuê căn hộ với kỳ thanh toán tiền thuê là tháng 3/2026, thời hạn cho thuê của kỳ này bắt đầu từ ngày 01/3/2026.
→ Thời hạn nộp tờ khai thuế chậm nhất là ngày thứ 10 kể từ ngày 01/3/2026, tức là ngày 11/3/2026.
(2) Trường hợp khai thuế một lần theo năm
Ông Nguyễn Văn A chọn khai thuế một lần cho toàn bộ năm 2026.
→ Thời hạn nộp tờ khai thuế chậm nhất là ngày cuối cùng của tháng đầu tiên của năm dương lịch tiếp theo, tức là ngày 31/01/2027.
Cơ sở pháp lý
Khoản 3 Điều 14 Thông tư 40/2021/TT-BTC quy định cụ thể:
3. Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế
Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế đối với cá nhân cho thuê tài sản trực tiếp khai thuế với cơ quan thuế quy định tại điểm a khoản 2 và khoản 3 Điều 44 Luật Quản lý thuế, cụ thể như sau:
a) Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế đối với cá nhân khai thuế theo từng lần phát sinh kỳ thanh toán chậm nhất là ngày thứ 10 kể từ ngày bắt đầu thời hạn cho thuê của kỳ thanh toán.
b) Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế đối với cá nhân khai thuế một lần theo năm chậm nhất là ngày cuối cùng của tháng đầu tiên của năm dương lịch tiếp theo.
Thời hạn nộp thuế
Khoản 4 Điều 14 Thông tư 40/2021/TT-BTC quy định:
4. Thời hạn nộp thuế
Thời hạn nộp thuế đối với cá nhân cho thuê tài sản trực tiếp khai thuế với cơ quan thuế thực hiện theo quy định tại khoản 1 Điều 55 Luật Quản lý thuế, cụ thể: Thời hạn nộp thuế chậm nhất là ngày cuối cùng của thời hạn nộp hồ sơ khai thuế. Trường hợp khai bổ sung hồ sơ khai thuế, thời hạn nộp thuế là thời hạn nộp hồ sơ khai thuế của kỳ tính thuế có sai, sót.
Hồ sơ khai thuế liên quan
Theo Điều 43 Luật Quản lý thuế 2019, hồ sơ khai thuế được phân loại theo kỳ tính thuế, bao gồm tờ khai thuế tháng, tờ khai thuế quý, hồ sơ khai thuế năm và hồ sơ khai quyết toán thuế năm.
Cá nhân cho thuê tài sản cần lưu ý thực hiện đúng thời hạn để tránh bị xử phạt vi phạm hành chính về thuế.
Hiểu và tuân thủ thuế cho thuê nhà giúp người cho thuê tránh rủi ro pháp lý, bảo vệ quyền lợi tài chính và thể hiện sự chuyên nghiệp. Kê khai, nộp thuế đúng quy định không chỉ là trách nhiệm mà còn góp phần tạo môi trường kinh doanh minh bạch. Thay vì né tránh, hãy chủ động thực hiện đúng để tối ưu lợi ích một cách hợp pháp. Nếu bạn có nhu cầu sử dụng dịch vụ báo cáo thuế hoặc về cách tính thuế thu nhập cá nhân cho thuê nhà bạn có thể liên hệ ngay đến AZTAX qua HOTLINE: 0932383089 để được đội ngũ chuyên gia hỗ trợ nhanh chóng!
Xem thêm: Báo giá dịch vụ kế toán thuế
5. Một số câu hỏi thường gặp
Câu 1: Cá nhân có nhiều nhà cho thuê ở các quận/huyện khác nhau thì mức khấu trừ 500 triệu đồng được áp dụng ra sao?
Cá nhân được lựa chọn một hoặc nhiều hợp đồng để trừ mức 500 triệu đồng trước khi tính thuế TNCN. Tổng mức khấu trừ không vượt quá 500 triệu đồng/năm cho toàn bộ các hợp đồng. Nếu hợp đồng được chọn chưa trừ hết, có thể tiếp tục chọn hợp đồng khác để trừ tiếp cho đến khi đủ mức.
Câu 2: Bên thuê nhà (công ty, doanh nghiệp) có khai và nộp thuế thay thì người cho thuê cần lưu ý gì?
Khi hợp đồng quy định bên thuê khai và nộp thuế thay, các bên phải ghi rõ nội dung khai thay, nộp thay cùng với số tiền được trừ (nếu áp dụng mức 500 triệu đồng). Nếu số tiền trừ chưa đủ 500 triệu đồng, người cho thuê vẫn được chọn thêm hợp đồng khác để trừ tiếp. Việc này giúp tránh sai sót khi quyết toán thuế.
Câu 3: Doanh thu cho thuê nhà được xác định như thế nào khi trả tiền một lần cho nhiều năm?
Doanh thu tính thuế là số tiền bên thuê thanh toán theo từng kỳ hợp đồng. Trường hợp trả trước cho nhiều năm, doanh thu được phân bổ đều theo số năm tương ứng hoặc xác định theo khoản thanh toán một lần, tùy theo quy định tại Nghị định 68/2026/NĐ-CP. Doanh thu dùng để tính thuế GTGT là số tiền chưa bao gồm thuế GTGT.
Câu 4: Cho thuê nhà năm 2026 có phải nộp thuế môn bài không?
Từ năm 2026, không còn phải nộp lệ phí môn bài đối với hoạt động cho thuê nhà của cá nhân. Chỉ phải nộp thuế GTGT và thuế TNCN khi doanh thu vượt ngưỡng 500 triệu đồng/năm.
Câu 5: Cá nhân cho thuê nhà có cần đăng ký mã số thuế và kê khai thuế không?
Có. Dù doanh thu dưới 500 triệu đồng (không phải nộp thuế), cá nhân vẫn cần đăng ký mã số thuế cho hoạt động cho thuê bất động sản và kê khai thuế theo quy định. Việc kê khai có thể thực hiện một lần/năm hoặc theo kỳ thanh toán, tùy thuộc vào thỏa thuận trong hợp đồng và hướng dẫn của cơ quan thuế.
Câu 6: Thuế cho thuê nhà có được khấu trừ chi phí không?
Theo quy định hiện hành, cá nhân cho thuê nhà áp dụng phương pháp tính thuế theo tỷ lệ phần trăm trên doanh thu, nên không được khấu trừ chi phí (như sửa chữa, khấu hao nhà, lãi vay…). Thuế được tính trực tiếp trên doanh thu.
Câu 7: Thời hạn kê khai và nộp thuế cho thuê nhà năm 2026 là khi nào?
Trường hợp bên thuê khai thay: Theo kỳ thanh toán tiền thuê ghi trong hợp đồng.
Trường hợp cá nhân tự khai: Có thể khai theo quý hoặc khai một lần theo năm tính thuế. Cá nhân nên theo dõi thông báo của cơ quan thuế địa phương hoặc sử dụng hệ thống thuế điện tử để thực hiện đúng hạn, tránh phát sinh phạt chậm nộp.
