Thuế cho thuê nhà năm 2026 có nhiều thay đổi quan trọng về ngưỡng chịu thuế và mức đóng. Bài viết của AZTAX hướng dẫn chi tiết mức đóng thuế cho thuê nhà, công thức tính thuế GTGT 5% và thuế TNCN theo quy định mới, giúp chủ nhà dễ dàng xác định số tiền phải nộp, thời hạn kê khai và các trường hợp được miễn thuế.
1. Cách tính cho thuê nhà phải chịu năm 2026
Từ ngày 01/01/2026, hộ và cá nhân cho thuê nhà có tổng doanh thu trong năm từ 1 tỷ đồng trở xuống không phải nộp thuế GTGT và thuế TNCN đối với hoạt động cho thuê. Chỉ khi doanh thu trên 1 tỷ đồng/năm, người cho thuê mới phát sinh nghĩa vụ nộp hai loại thuế này.
Đây là mức mới được điều chỉnh từ 500 triệu đồng lên 1 tỷ đồng theo Luật số 09/2026/QH16 và Nghị định 141/2026/NĐ-CP, có hiệu lực áp dụng từ ngày 01/01/2026. Vì vậy, mức 500 triệu đồng trong các nội dung hướng dẫn trước đây không còn phù hợp.
| Doanh thu cho thuê nhà trong năm | Thuế GTGT | Thuế TNCN | Lệ phí môn bài |
| Từ 1 tỷ đồng trở xuống | Không phải nộp | Không phải nộp | Không phải nộp |
| Trên 1 tỷ đồng | 5% trên doanh thu | 5% trên phần doanh thu vượt 1 tỷ đồng | Không phải nộp |
Mặc dù không phải nộp thuế nếu doanh thu chưa vượt ngưỡng, cá nhân cho thuê bất động sản vẫn phải thông báo doanh thu và thông tin tài khoản thanh toán cho cơ quan thuế theo quy định.
1.1 Thuế TNCN đối với hoạt động cho thuê nhà năm 2026
Theo Luật Thuế thu nhập cá nhân số 109/2025/QH15, được sửa đổi, bổ sung bởi Luật số 09/2026/QH16 và hướng dẫn tại Nghị định 68/2026/NĐ-CP, được sửa đổi bởi Nghị định 141/2026/NĐ-CP, cá nhân cho thuê bất động sản có doanh thu năm từ 1 tỷ đồng trở xuống không phải nộp thuế TNCN.
Nếu tổng doanh thu vượt 1 tỷ đồng/năm, thuế TNCN chỉ tính trên phần doanh thu vượt ngưỡng, theo công thức:
Thuế TNCN phải nộp = (Doanh thu cho thuê trong năm – 1 tỷ đồng) x 5%
Ví dụ, cá nhân cho thuê nhà với tổng doanh thu 1,2 tỷ đồng trong năm 2026 thì số thuế TNCN phải nộp là:
(1,2 tỷ đồng – 1 tỷ đồng) x 5% = 10 triệu đồng
Trường hợp cá nhân có nhiều nhà hoặc bất động sản cho thuê, doanh thu được xác định trên tổng doanh thu của tất cả hợp đồng trong năm. Cá nhân chỉ được trừ tối đa 1 tỷ đồng trước khi tính thuế TNCN, không được áp dụng ngưỡng riêng cho từng căn nhà hoặc từng hợp đồng.
1.2 Thuế GTGT đối với hoạt động cho thuê nhà năm 2026
Cá nhân cho thuê nhà có doanh thu từ 1 tỷ đồng/năm trở xuống thuộc trường hợp không phải nộp thuế GTGT. Nếu doanh thu vượt ngưỡng này, thuế GTGT được tính theo tỷ lệ 5% trên toàn bộ doanh thu cho thuê, không chỉ tính trên phần vượt 1 tỷ đồng.
Công thức xác định như sau:
Thuế GTGT phải nộp = Tổng doanh thu cho thuê trong năm x 5%
Với ví dụ doanh thu cho thuê nhà là 1,2 tỷ đồng/năm, số thuế GTGT phải nộp được tính như sau:
1,2 tỷ đồng x 5% = 60 triệu đồng
Như vậy, cùng một ngưỡng doanh thu nhưng căn cứ tính hai loại thuế không giống nhau: thuế GTGT tính trên toàn bộ doanh thu, còn thuế TNCN chỉ tính trên phần doanh thu vượt 1 tỷ đồng.
1.3 Cho thuê nhà năm 2026 có phải nộp lệ phí môn bài không?
Từ ngày 01/01/2026, cá nhân và hộ kinh doanh cho thuê nhà không còn phải kê khai, nộp lệ phí môn bài. Chính sách này được thực hiện theo khoản 7 Điều 10 Nghị quyết 198/2025/QH15 và Nghị định 362/2025/NĐ-CP, trong đó bãi bỏ Nghị định 139/2016/NĐ-CP về lệ phí môn bài.
Việc chấm dứt thu lệ phí môn bài áp dụng cho năm 2026 và các năm tiếp theo. Các khoản lệ phí môn bài còn nợ của năm 2025 trở về trước vẫn phải được xử lý theo quy định áp dụng tại thời điểm phát sinh.
Do đó, từ năm 2026, cá nhân cho thuê nhà chỉ phát sinh thuế GTGT và thuế TNCN khi tổng doanh thu cho thuê trong năm vượt 1 tỷ đồng; không còn nghĩa vụ nộp lệ phí môn bài.
1.4. Ví dụ minh họa cách tính thuế cho thuê nhà năm 2026
Để xác định nghĩa vụ thuế, cá nhân cần cộng toàn bộ doanh thu từ các hợp đồng cho thuê bất động sản phát sinh trong năm, sau đó đối chiếu với ngưỡng 1 tỷ đồng.
Ví dụ 1: Doanh thu chưa vượt ngưỡng chịu thuế
Năm 2026, ông A cho thuê một căn nhà với giá 75 triệu đồng/tháng trong đủ 12 tháng.
Tổng doanh thu cho thuê trong năm là:
75 triệu đồng x 12 = 900 triệu đồng
Do doanh thu 900 triệu đồng không vượt quá ngưỡng 1 tỷ đồng nên ông A:
- Không phải nộp thuế GTGT;
- Không phải nộp thuế TNCN;
- Không phải nộp lệ phí môn bài.
Tuy nhiên, ông A vẫn phải thông báo doanh thu và tài khoản thanh toán cho cơ quan thuế theo quy định.
Ví dụ 2: Doanh thu bằng đúng 1 tỷ đồng
Bà B cho thuê nhà với tổng số tiền thu được trong năm 2026 là 1 tỷ đồng.
Vì pháp luật quy định cá nhân có doanh thu năm từ 1 tỷ đồng trở xuống không phải nộp thuế nên bà B chưa phát sinh:
Thuế GTGT = 0 đồng
Thuế TNCN = 0 đồng
Như vậy, nghĩa vụ thuế chỉ phát sinh khi tổng doanh thu cho thuê trong năm trên 1 tỷ đồng.
Ví dụ 3: Doanh thu vượt ngưỡng 1 tỷ đồng
Ông C cho thuê một căn nhà với giá 100 triệu đồng/tháng trong 12 tháng. Tổng doanh thu năm 2026 là:
100 triệu đồng x 12 = 1,2 tỷ đồng
Do doanh thu vượt ngưỡng 1 tỷ đồng, ông C phải nộp thuế GTGT và thuế TNCN.
Thuế GTGT:
1,2 tỷ đồng x 5% = 60 triệu đồng
Thuế TNCN:
(1,2 tỷ đồng – 1 tỷ đồng) x 5% = 10 triệu đồng
Tổng số thuế phải nộp:
60 triệu đồng + 10 triệu đồng = 70 triệu đồng
Ông C không phải nộp lệ phí môn bài trong năm 2026.
Ví dụ 4: Cá nhân cho thuê nhiều bất động sản
Năm 2026, bà D phát sinh doanh thu từ hai hợp đồng:
- Cho thuê căn nhà thứ nhất: 600 triệu đồng/năm;
- Cho thuê căn nhà thứ hai: 700 triệu đồng/năm.
Tổng doanh thu từ hoạt động cho thuê bất động sản là:
600 triệu đồng + 700 triệu đồng = 1,3 tỷ đồng
Ngưỡng 1 tỷ đồng được áp dụng trên tổng doanh thu của cá nhân, không áp dụng riêng cho từng bất động sản. Do đó, số thuế phải nộp được xác định như sau:
Thuế GTGT:
1,3 tỷ đồng x 5% = 65 triệu đồng
Thuế TNCN:
(1,3 tỷ đồng – 1 tỷ đồng) x 5% = 15 triệu đồng
Tổng số thuế phải nộp:
65 triệu đồng + 15 triệu đồng = 80 triệu đồng
Mặc dù từng hợp đồng riêng lẻ đều có doanh thu dưới 1 tỷ đồng, tổng doanh thu của bà D trong năm đã vượt ngưỡng nên vẫn phát sinh thuế GTGT và thuế TNCN.
Xem thêm: Cách tính thuế cho thuê tài sản mới nhất 2026
3. Hồ sơ khai thuế đối với cá nhân, hộ kinh doanh cho thuê nhà năm 2026
Hồ sơ khai thuế liên quan đến thuế cho thuê nhà và bất động sản được quy định rõ tại Thông tư 18/2026/TT-BTC của Bộ Tài chính.
(1) Trường hợp tổ chức khai thuế thay và nộp thuế thay
Đối với tổ chức (trừ hoạt động kinh doanh lưu trú) thực hiện khai thuế thay, nộp thuế thay cho cá nhân cho thuê bất động sản, hồ sơ bao gồm:
- Tờ khai theo Mẫu số 01/TCKT:
- Phụ lục Bảng kê chi tiết cá nhân cho thuê bất động sản theo Mẫu số 02/BK-KTBĐS (ban hành kèm theo Thông tư):
(2) Trường hợp cá nhân tự khai thuế trực tiếp
Đối với cá nhân cho thuê bất động sản thực hiện khai thuế trực tiếp với cơ quan thuế, hồ sơ gồm:
- Tờ khai thuế đối với hoạt động cho thuê bất động sản theo Mẫu số 01/BĐS:
- Phụ lục Bảng kê chi tiết bất động sản cho thuê theo Mẫu số 01/BK-BĐS (ban hành kèm theo Thông tư):
4. Thời hạn nộp tờ khai thuế cho thuê tài sản
Theo quy định hiện hành, cá nhân cho thuê tài sản trực tiếp khai thuế với cơ quan thuế phải nộp tờ khai trong các thời hạn sau:
- Khai theo từng lần phát sinh kỳ thanh toán: Chậm nhất là ngày thứ 10 kể từ ngày bắt đầu thời hạn cho thuê của kỳ thanh toán.
- Khai một lần theo năm: Chậm nhất là ngày cuối cùng của tháng đầu tiên của năm dương lịch tiếp theo.
Ví dụ:
(1) Trường hợp khai thuế theo từng lần phát sinh kỳ thanh toán
Giả sử ông Nguyễn Văn A cho thuê căn hộ với kỳ thanh toán tiền thuê là tháng 3/2026, thời hạn cho thuê của kỳ này bắt đầu từ ngày 01/3/2026.
→ Thời hạn nộp tờ khai thuế chậm nhất là ngày thứ 10 kể từ ngày 01/3/2026, tức là ngày 11/3/2026.
(2) Trường hợp khai thuế một lần theo năm
Ông Nguyễn Văn A chọn khai thuế một lần cho toàn bộ năm 2026.
→ Thời hạn nộp tờ khai thuế chậm nhất là ngày cuối cùng của tháng đầu tiên của năm dương lịch tiếp theo, tức là ngày 31/01/2027.
Cơ sở pháp lý
Khoản 3 Điều 14 Thông tư 40/2021/TT-BTC quy định cụ thể:
3. Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế
Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế đối với cá nhân cho thuê tài sản trực tiếp khai thuế với cơ quan thuế quy định tại điểm a khoản 2 và khoản 3 Điều 44 Luật Quản lý thuế, cụ thể như sau:
a) Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế đối với cá nhân khai thuế theo từng lần phát sinh kỳ thanh toán chậm nhất là ngày thứ 10 kể từ ngày bắt đầu thời hạn cho thuê của kỳ thanh toán.
b) Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế đối với cá nhân khai thuế một lần theo năm chậm nhất là ngày cuối cùng của tháng đầu tiên của năm dương lịch tiếp theo.
Thời hạn nộp thuế
Khoản 4 Điều 14 Thông tư 40/2021/TT-BTC quy định:
4. Thời hạn nộp thuế
Thời hạn nộp thuế đối với cá nhân cho thuê tài sản trực tiếp khai thuế với cơ quan thuế thực hiện theo quy định tại khoản 1 Điều 55 Luật Quản lý thuế, cụ thể: Thời hạn nộp thuế chậm nhất là ngày cuối cùng của thời hạn nộp hồ sơ khai thuế. Trường hợp khai bổ sung hồ sơ khai thuế, thời hạn nộp thuế là thời hạn nộp hồ sơ khai thuế của kỳ tính thuế có sai, sót.
Hồ sơ khai thuế liên quan
Theo Điều 43 Luật Quản lý thuế 2019, hồ sơ khai thuế được phân loại theo kỳ tính thuế, bao gồm tờ khai thuế tháng, tờ khai thuế quý, hồ sơ khai thuế năm và hồ sơ khai quyết toán thuế năm.
Cá nhân cho thuê tài sản cần lưu ý thực hiện đúng thời hạn để tránh bị xử phạt vi phạm hành chính về thuế.
Hiểu và tuân thủ thuế cho thuê nhà giúp người cho thuê tránh rủi ro pháp lý, bảo vệ quyền lợi tài chính và thể hiện sự chuyên nghiệp. Kê khai, nộp thuế đúng quy định không chỉ là trách nhiệm mà còn góp phần tạo môi trường kinh doanh minh bạch. Thay vì né tránh, hãy chủ động thực hiện đúng để tối ưu lợi ích một cách hợp pháp. Nếu bạn có nhu cầu sử dụng dịch vụ báo cáo thuế hoặc về cách tính thuế thu nhập cá nhân cho thuê nhà bạn có thể liên hệ ngay đến AZTAX qua HOTLINE: 0932383089 để được đội ngũ chuyên gia hỗ trợ nhanh chóng!
Xem thêm: Báo giá dịch vụ kế toán thuế
5. Một số câu hỏi thường gặp
Câu 1: Cá nhân có nhiều nhà cho thuê ở các quận/huyện khác nhau thì mức khấu trừ 500 triệu đồng được áp dụng ra sao?
Cá nhân được lựa chọn một hoặc nhiều hợp đồng để trừ mức 500 triệu đồng trước khi tính thuế TNCN. Tổng mức khấu trừ không vượt quá 500 triệu đồng/năm cho toàn bộ các hợp đồng. Nếu hợp đồng được chọn chưa trừ hết, có thể tiếp tục chọn hợp đồng khác để trừ tiếp cho đến khi đủ mức.
Câu 2: Bên thuê nhà (công ty, doanh nghiệp) có khai và nộp thuế thay thì người cho thuê cần lưu ý gì?
Khi hợp đồng quy định bên thuê khai và nộp thuế thay, các bên phải ghi rõ nội dung khai thay, nộp thay cùng với số tiền được trừ (nếu áp dụng mức 500 triệu đồng). Nếu số tiền trừ chưa đủ 500 triệu đồng, người cho thuê vẫn được chọn thêm hợp đồng khác để trừ tiếp. Việc này giúp tránh sai sót khi quyết toán thuế.
Câu 3: Doanh thu cho thuê nhà được xác định như thế nào khi trả tiền một lần cho nhiều năm?
Doanh thu tính thuế là số tiền bên thuê thanh toán theo từng kỳ hợp đồng. Trường hợp trả trước cho nhiều năm, doanh thu được phân bổ đều theo số năm tương ứng hoặc xác định theo khoản thanh toán một lần, tùy theo quy định tại Nghị định 68/2026/NĐ-CP. Doanh thu dùng để tính thuế GTGT là số tiền chưa bao gồm thuế GTGT.
Câu 4: Cho thuê nhà năm 2026 có phải nộp thuế môn bài không?
Từ năm 2026, không còn phải nộp lệ phí môn bài đối với hoạt động cho thuê nhà của cá nhân. Chỉ phải nộp thuế GTGT và thuế TNCN khi doanh thu vượt ngưỡng 500 triệu đồng/năm.
Câu 5: Cá nhân cho thuê nhà có cần đăng ký mã số thuế và kê khai thuế không?
Có. Dù doanh thu dưới 500 triệu đồng (không phải nộp thuế), cá nhân vẫn cần đăng ký mã số thuế cho hoạt động cho thuê bất động sản và kê khai thuế theo quy định. Việc kê khai có thể thực hiện một lần/năm hoặc theo kỳ thanh toán, tùy thuộc vào thỏa thuận trong hợp đồng và hướng dẫn của cơ quan thuế.
Câu 6: Thuế cho thuê nhà có được khấu trừ chi phí không?
Theo quy định hiện hành, cá nhân cho thuê nhà áp dụng phương pháp tính thuế theo tỷ lệ phần trăm trên doanh thu, nên không được khấu trừ chi phí (như sửa chữa, khấu hao nhà, lãi vay…). Thuế được tính trực tiếp trên doanh thu.
Câu 7: Thời hạn kê khai và nộp thuế cho thuê nhà năm 2026 là khi nào?
Trường hợp bên thuê khai thay: Theo kỳ thanh toán tiền thuê ghi trong hợp đồng.
Trường hợp cá nhân tự khai: Có thể khai theo quý hoặc khai một lần theo năm tính thuế. Cá nhân nên theo dõi thông báo của cơ quan thuế địa phương hoặc sử dụng hệ thống thuế điện tử để thực hiện đúng hạn, tránh phát sinh phạt chậm nộp.
