Thuế cho thuê nhà là gì? Cách tính thuế GTGT cho thuê nhà

thuế cho thuê nhà là gì? Cách tính thuế GTGT cho thuê nhà

Thuế cho thuê nhà là một vấn đề quan trọng mà nhiều cá nhân và hộ kinh doanh cần quan tâm khi tham gia hoạt động cho thuê bất động sản. Dù mang lại nguồn thu nhập ổn định, nhưng không phải ai cũng hiểu rõ các quy định pháp lý liên quan. Bài viết này AZTAX sẽ cung cấp cho bạn cái nhìn chi tiết về thuế cho thuê nhà, giúp bạn nắm bắt đầy đủ thông tin và tuân thủ đúng theo quy định của pháp luật.

1. Thuế cho thuê nhà là gì?

Thuế thuê nhà là thuế mà chủ sở hữu nhà cho thuê phải nộp cho cơ quan nhà nước tính trên thu nhập từ việc cho thuê. Thuế cho thuê nhà áp dụng cho cá nhân và hộ gia đình bao gồm ba loại chính: thuế môn bài, thuế giá trị gia tăng (GTGT) và thuế thu nhập cá nhân (TNCN).
Thuế cho thuê nhà là gì?
Thuế cho thuê nhà là gì?

2. Cá nhân cho thuê nhà phải nộp thuế gì?

Tùy vào mức doanh thu dưới đây là những loại thuế mà cá nhân cho thuê nhà cần nộp theo quy định pháp luật!

Cá nhân cho thuê nhà phải nộp thuế gì?
Cá nhân cho thuê nhà phải nộp thuế gì?

Cá nhân cho thuê nhà có thể phải nộp các loại thuế sau:

Lệ phí môn bài

Theo quy định tại Nghị định 139/2016/NĐ-CP, cá nhân kinh doanh cho thuê nhà cần xác định nghĩa vụ nộp lệ phí môn bài dựa trên doanh thu:

  • Doanh thu dưới 100 triệu đồng/năm: Được miễn lệ phí môn bài.
  • Doanh thu từ 100 triệu đồng/năm trở lên: Phải nộp lệ phí môn bài theo mức quy định tại Nghị định 139/2016/NĐ-CP.

Thuế giá trị gia tăng (GTGT)

Theo Luật Thuế GTGT 2008, hoạt động cho thuê nhà thuộc đối tượng chịu thuế GTGT. Tuy nhiên cá nhân hoặc hộ kinh doanh có doanh thu dưới 100 triệu đồng/năm sẽ được miễn thuế này.

Ngược lại, nếu doanh thu vượt ngưỡng 100 triệu đồng/năm, cá nhân cho thuê nhà phải kê khai và nộp thuế GTGT với mức 5% trên doanh thu tính thuế, theo quy định tại Thông tư 40/2021/TT-BTC.

Thuế thu nhập cá nhân (TNCN)

Theo Luật Thuế TNCN 2007, cá nhân cho thuê nhà có trách nhiệm nộp thuế thu nhập cá nhân. Tuy nhiên, nếu tổng doanh thu từ hoạt động cho thuê dưới 100 triệu đồng/năm, cá nhân sẽ được miễn thuế này.

Trường hợp doanh thu từ 100 triệu đồng/năm trở lên, người cho thuê phải nộp thuế TNCN với mức 5% trên doanh thu tính thuế, theo quy định tại Thông tư 40/2021/TT-BTC.

Như vậy nghĩa vụ thuế đối với cá nhân cho thuê nhà phụ thuộc vào mức doanh thu hằng năm. Các loại thuế áp dụng bao gồm lệ phí môn bài, thuế GTGT và thuế TNCN, với mức thuế suất cụ thể được xác định theo quy định pháp luật hiện hành.

3. Ngưỡng doanh thu phải nộp thuế GTGT cho thuê nhà

Ngưỡng doanh thu phải nộp thuế GTGT cho thuê nhà
Ngưỡng doanh thu phải nộp thuế GTGT cho thuê nhà

Căn cứ theo Điều 4 Thông tư 40/2021/TT-BTC ngày 01/6/2021 ngưỡng doanh thu từ hoạt động cho thuê nhà phải nộp thuế GTGT đối với cá nhân kinh doanh, hộ kinh doanh được quy định như sau:

  • Trong năm dương lịch có doanh thu từ hoạt động cho thuê nhà từ 100 triệu đồng/năm trở xuống: không phải nộp thuế GTGT và thuế thu nhập cá nhân (TNCN).
  • Trong năm dương lịch có doanh thu trên 100 triệu đồng/năm: phải kê khai và nộp cả thuế GTGT và thuế TNCN.

Tóm lại, ngưỡng doanh thu phải nộp thuế GTGT cho thuê nhà là mức doanh thu mà cá nhân hoặc hộ kinh doanh đạt được, từ đó quyết định việc có phải nộp thuế hay không. Việc nắm rõ ngưỡng này giúp người cho thuê nhà tuân thủ đúng quy định pháp lý, tránh vi phạm thuế.

4. Phương pháp khai thuế GTGT và cách tính thuế GTGT cho thuê nhà

Phương pháp khai thuế GTGT và cách tính thuế GTGT cho thuê nhà
Phương pháp khai thuế GTGT và cách tính thuế GTGT cho thuê nhà

Hoạt động cho thuê nhà thuộc trường hợp đặc thù của hoạt động cho thuê tài sản, do đó phương pháp khai thuế GTGT và tính thuế theo hướng dẫn tại Điều 9, Thông tư 40/2021/TT-BTC.

4.1. Phương pháp khai thuế GTGT cho thuê nhà

Cá nhân cho thuê nhà có thể khai thuế GTGT theo hai phương thức:

  • Khai thuế theo từng kỳ thanh toán: Thuế GTGT được khai theo từng lần phát sinh, dựa trên thời điểm bắt đầu thời hạn cho thuê của mỗi kỳ thanh toán theo hợp đồng.
  • Khai thuế theo năm dương lịch: Cá nhân có thể nộp tờ khai thuế theo từng hợp đồng riêng lẻ hoặc gộp chung nhiều hợp đồng nếu tài sản cho thuê nằm trong cùng địa bàn quản lý của một cơ quan thuế.

4.2. Cách tính thuế GTGT cho thuê nhà

Dựa trên các quy định hiện hành, cá nhân cho thuê nhà có tổng doanh thu trong năm vượt 100 triệu đồng phải thực hiện nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân (TNCN) và thuế giá trị gia tăng (GTGT).

Doanh thu tính thuế được xác định là tổng thu nhập thực tế phát sinh từ các hợp đồng cho thuê nhà trong suốt năm dương lịch.

  • Nếu bên thuê thanh toán tiền thuê nhà trước cho nhiều năm, doanh thu để xác định nghĩa vụ thuế sẽ được phân bổ đều theo từng năm dương lịch nhằm xác định cá nhân có thuộc diện chịu thuế hay không (ngưỡng 100 triệu đồng/năm).
  • Trong trường hợp nhà cho thuê thuộc sở hữu chung, doanh thu chịu thuế được tính cho một cá nhân đại diện duy nhất trong năm tính thuế.

Ví dụ: C và D cùng sở hữu một căn hộ và cho thuê với giá 240 triệu đồng/năm vào năm 2023. Nếu C được chỉ định là người đại diện thực hiện nghĩa vụ thuế, toàn bộ doanh thu chịu thuế sẽ được tính cho C. Do đó, C phải kê khai và nộp thuế giá trị gia tăng (GTGT) và thuế thu nhập cá nhân (TNCN) dựa trên doanh thu 240 triệu đồng.

Cách xác định doanh thu tính thuế

Theo khoản 1 Điều 10 Thông tư 40/2021/TT-BTC, doanh thu tính thuế từ hoạt động cho thuê nhà được xác định như sau:

  • Doanh thu tính thuế GTGT: Là tổng số tiền thuê thực tế nhận được từ bên thuê theo từng kỳ thanh toán trong hợp đồng, bao gồm cả các khoản thu bổ sung (không tính tiền phạt hay bồi thường hợp đồng).
  • Doanh thu tính thuế TNCN: Bao gồm toàn bộ số tiền thuê nhận được theo từng kỳ trong hợp đồng, cộng với các khoản tiền phạt hoặc bồi thường mà bên cho thuê nhận được theo thỏa thuận hợp đồng.
  • Nếu bên thuê thanh toán tiền thuê trước cho nhiều năm: Doanh thu tính thuế GTGT và TNCN được xác định theo số tiền trả một lần.

Công thức tính thuế phải nộp

Theo khoản 3 Điều 10 Thông tư 40/2021/TT-BTC, số thuế phải nộp được tính như sau:

Thuế GTGT phải nộp = Doanh thu tính thuế GTGT × 5%
Thuế TNCN phải nộp = Doanh thu tính thuế TNCN × 5%

Thời điểm xác định doanh thu tính thuế
Doanh thu tính thuế được xác định tại thời điểm bắt đầu từng kỳ thanh toán theo hợp đồng thuê nhà.

5. Bài tập tính thuế GTGT cho thuê nhà

Ví dụ tính thuế GTGT cho thuê nhà
Ví dụ tính thuế GTGT cho thuê nhà

Bài tập 1: Bà C cho Ông D thuê một căn hộ với giá 15 triệu đồng/tháng, thời gian thuê từ tháng 7/2023 đến hết tháng 6/2024.

Ta có:

  • Doanh thu thực tế năm 2023: 15 triệu x 6 tháng = 90 triệu đồng.
  • Doanh thu thực tế năm 2024: 15 triệu x 6 tháng = 90 triệu đồng.
  • Tổng doanh thu tính theo 12 tháng: 180 triệu đồng.

=> Vì doanh thu vượt 100 triệu đồng/năm, bà C thuộc diện phải nộp thuế GTGT và thuế TNCN theo doanh thu thực tế phát sinh trong từng năm.

  • Thuế GTGT năm 2023: 90.000.000 x 5% = 4.500.000 đồng.
  • Thuế GTGT năm 2024: 90.000.000 x 5% = 4.500.000 đồng.

Bài tập 2: Ông M ký hợp đồng cho thuê nhà với giá 8 triệu đồng/tháng trong năm 2024.

Doanh thu tính thuế GTGT của ông M trong năm: 8.000.000 x 12 = 96.000.000 đồng.

=> Vì tổng doanh thu dưới 100 triệu đồng/năm, ông M không phải nộp thuế GTGT.

6. Hồ sơ khai thuế GTGT đối với cá nhân, hộ kinh doanh cho thuê nhà

Hồ sơ khai thuế GTGT đối với cá nhân, hộ kinh doanh cho thuê nhà
Hồ sơ khai thuế GTGT đối với cá nhân, hộ kinh doanh cho thuê nhà

Nếu phải nộp thuế, hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh cho thuê nhà phải kê khai thuế GTGT theo định kỳ (thường là hàng tháng hoặc hàng quý) và nộp hồ sơ khai thuế tại Chi cục Thuế quản lý trực tiếp nơi hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh (theo quy định tại Khoản 1, Điều 45, Luật Quản lý thuế).

Căn cứ theo quy định tại Điều 11 Thông tư 40/2021/TT-BTC quy định hồ sơ khai thuế GTGT đối với cá nhân, hộ kinh doanh cho thuê nhà:

Hồ sơ khai thuế đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh nộp thuế theo phương pháp kê khai quy định tại Điểm 8.2 Phụ lục I – Danh mục hồ sơ khai thuế ban hành kèm theo Nghị định số 126/2020/NĐ-CP ngày 19/10/2020 của Chính Phủ

Theo đó, hồ sơ khai thuế GTGT cho thuê nhà gồm:

  • Tờ khai thuế đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh theo mẫu số 01/CNKD;
  • Phụ lục Bảng kê hoạt động kinh doanh trong kỳ của hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh (áp dụng đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh nộp thuế theo phương pháp kê khai) theo Mẫu số 01-2/BK-HĐKD.

Trường hợp hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh nộp thuế theo phương pháp kê khai nếu có căn cứ xác định được doanh thu theo xác nhận của cơ quan chức năng thì không phải nộp Phụ lục Bảng kê Mẫu số 01-2/BK-HĐKD ban hành kèm theo thông tư này.

7. Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế GTGT và nộp thuế

Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế GTGT và nộp thuế
Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế GTGT và nộp thuế

Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh nộp thuế theo phương pháp kê khai quy định tại Khoản 1, Điều 44, Luật Quản lý thuế, cụ thể như sau:

  • Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh nộp thuế theo phương pháp kê khai theo tháng chậm nhất là ngày thứ 20 của tháng tiếp theo tháng phát sinh nghĩa vụ thuế.
  • Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh nộp thuế theo phương pháp kê khai theo quý chậm nhất là ngày cuối cùng của tháng đầu quý tiếp theo liền kề quý phát sinh nghĩa vụ thuế.

Bên cạnh đó, thời hạn nộp thuế của hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh nộp thuế theo phương pháp kê khai thực hiện theo quy định tại Khoản 1 Điều 55 Luật Quản lý thuế, cụ thể như sau:

  • Thời hạn nộp thuế chậm nhất là ngày cuối cùng của thời hạn nộp hồ sơ khai thuế.
  • Trường hợp khai bổ sung hồ sơ khai thuế, thời hạn nộp thuế là thời hạn nộp hồ sơ khai thuế của kỳ tính thuế có sai, sót.

Trường hợp bên thuê tài sản trả tiền trước cho nhiều năm thì cá nhân cho thuê tài sản khai thuế, nộp thuế một lần đối với toàn bộ doanh thu trả trước. Trong đó:

  • Số thuế phải nộp một lần là tổng số thuế phải nộp của từng năm dương lịch theo quy định.
  • Nếu có sự thay đổi về nội dung hợp đồng thuê tài sản dẫn đến thay đổi doanh thu tính thuế, kỳ thanh toán, thời hạn thuê thì cá nhân thực hiện khai điều chỉnh, bổ sung theo quy định của Luật Quản lý thuế cho kỳ tính thuế có sự thay đổi.

Hiểu và tuân thủ thuế cho thuê nhà giúp người cho thuê tránh rủi ro pháp lý, bảo vệ quyền lợi tài chính và thể hiện sự chuyên nghiệp. Kê khai, nộp thuế đúng quy định không chỉ là trách nhiệm mà còn góp phần tạo môi trường kinh doanh minh bạch. Thay vì né tránh, hãy chủ động thực hiện đúng để tối ưu lợi ích một cách hợp pháp. Mọi thắc mắc liên hệ ngay đến AZTAX qua HOTLINE: 0932383089 để được đội ngũ chuyên gia hỗ trợ nhanh chóng!

5/5 - (1 bình chọn)
5/5 - (1 bình chọn)
facebook-icon
zalo-icon
phone-icon
whatsapp-icon