Các loại thuế phải nộp khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất 2025

Các loại thuế phải nộp khi chuyển nhượng đất là việc cần tìm hiểu rõ khi thực hiện thủ tục chuyển nhượng đất. Việc này không chỉ giúp người bán và người mua thực hiện đúng quy định pháp luật mà còn tránh được những rắc rối không đáng có trong quá trình sang tên quyền sử dụng đất. Hãy cùng AZTAX tìm hiểu chi tiết nhé!

1. Các loại thuế phải nộp khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất?

Khi thực hiện giao dịch mua bán hay chuyển nhượng quyền sử dụng đất, ngoài việc chuẩn bị hồ sơ và thủ tục pháp lý, người dân còn đặc biệt quan tâm đến các loại thuế phí khi mua bán nhà đất phải nộp. Đây là yếu tố quyết định đến tổng chi phí giao dịch và ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của cả bên mua lẫn bên bán. Vậy cụ thể có những khoản thuế nào cần đóng, mức thu ra sao?

Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một hình thức giao dịch khá phổ biến trong thực tiễn. Khi tiến hành chuyển nhượng, người tham gia phải thực hiện nghĩa vụ tài chính liên quan như nộp thuế, phí và lệ phí theo quy định pháp luật hiện hành. Cụ thể như sau:

1.1 Lệ phí trước bạ:

Căn cứ theo khoản 1 Điều 7 của Nghị định số 10/2022/NĐ-CP, mức lệ phí trước bạ đối với nhà, đất được xác định dựa trên các tiêu chí cụ thể như sau:

Đối với đất: Giá tính lệ phí được căn cứ vào Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc thành phố trực thuộc trung ương ban hành tại thời điểm người sử dụng đất kê khai lệ phí trước bạ.

Trường hợp đất thuê của Nhà nước theo phương thức trả tiền một lần cho toàn bộ thời gian thuê, nhưng thời hạn thuê lại ngắn hơn so với thời hạn sử dụng đất trong bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành thì giá đất dùng để tính lệ phí trước bạ sẽ được xác định cụ thể như sau:

Giá đất của thời hạn thuế đất tính lệ phí trước bạ = Giá đất tại Bảng giá đất x Thời hạn thuê đất 70 năm

Đối với nhà ở: Mức giá làm căn cứ tính lệ phí trước bạ là mức giá do UBND cấp tỉnh,  thành phố ban hành tại thời điểm kê khai lệ phí.

Một số trường hợp đặc biệt về nhà, đất được quy định như sau:

• Với nhà thuộc sở hữu nhà nước được bán cho người đang thuê, bao gồm cả phần đất kèm theo, giá tính lệ phí là giá bán thực tế theo quyết định của UBND cấp tỉnh hoặc thành phố trực thuộc trung ương.
• Trong trường hợp nhà, đất được chuyển nhượng thông qua hình thức đấu giá hoặc đấu thầu, giá tính lệ phí là giá trúng đấu giá hoặc đấu thầu ghi trong hóa đơn, chứng từ, biên bản trúng thầu, hoặc văn bản phê duyệt kết quả của cơ quan có thẩm quyền (nếu có).
• Đối với nhà chung cư, nhà cao tầng có nhiều hộ ở, giá tính lệ phí trước bạ bao gồm cả phần giá trị đất được phân bổ cho từng căn. Phần giá trị đất này được xác định bằng cách lấy giá đất tại Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành nhân với hệ số phân bổ. Hệ số phân bổ này được tính toán theo hướng dẫn tại Nghị định 53/2011/NĐ-CP.

Nếu giá nhà, đất ghi trong hợp đồng mua bán hoặc hợp đồng chuyển nhượng cao hơn giá do UBND ban hành, thì giá để tính lệ phí trước bạ sẽ là mức giá ghi trong hợp đồng.

1.2 Thuế thu nhập cá nhân:

Theo quy định tại Điều 12 Thông tư số 111/2013/TT-BTC, đã được sửa đổi, bổ sung bởi Điều 17 Thông tư số 92/2015/TT-BTC, thu nhập phát sinh từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản sẽ phải nộp thuế thu nhập cá nhân, được tính theo công thức sau:

Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = 2% x Giá trị chuyển nhượng (không thấp hơn bảng giá đât do UBND tỉnh ban hành)

Trong đó:

• Giá trị chuyển nhượng là số tiền hai bên thỏa thuận và ghi rõ trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, nếu mức giá này thấp hơn giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành tại thời điểm giao dịch thì cơ quan thuế sẽ lấy giá do UBND tỉnh quy định làm căn cứ tính thuế.
• Thuế suất áp dụng là 2% trên giá trị chuyển nhượng, tùy thuộc vào từng tình huống cụ thể.

Một số trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân:

Theo quy định, các giao dịch chuyển nhượng bất động sản (bao gồm cả nhà ở hoặc công trình xây dựng trong tương lai) giữa các cá nhân có quan hệ thân thích sau đây sẽ không phải nộp thuế thu nhập cá nhân:

• Giữa vợ và chồng;
• Giữa cha mẹ đẻ và con đẻ;
• Giữa cha mẹ nuôi và con nuôi hợp pháp;
• Giữa bố mẹ chồng và con dâu;
• Giữa bố mẹ vợ và con rể;
• Giữa ông bà nội và cháu nội;
• Giữa ông bà ngoại và cháu ngoại;
• Giữa anh, chị, em ruột trong gia đình.

1.3 Phí công chứng

Lệ phí công chứng là khoản chi phí bắt buộc khi thực hiện thủ tục chứng thực hợp đồng, giao dịch liên quan đến bất động sản. Mức thu cụ thể được xác định dựa trên giá trị tài sản hoặc giá trị ghi trong hợp đồng, giao dịch, theo hướng dẫn tại Điều 4 Thông tư số 226/2016/TT-BTC.

1.4 Phí thẩm định hồ sơ khi sang tên

Mức thu phí được xác định dựa trên quy mô diện tích thửa đất, tính chất phức tạp của hồ sơ, mục đích sử dụng đất cũng như điều kiện cụ thể của từng địa phương (theo khoản 3 Điều 1 Thông tư 106/2021/TT-BTC).

1.5 Các loại phí khác

Bên cạnh những khoản thuế và phí chính, trong quá trình chuyển nhượng bất động sản có thể phát sinh thêm một số chi phí sau:

• Phí thẩm định hồ sơ: Được tính khoảng 0,15% giá trị bất động sản (tối thiểu 100.000 VNĐ và tối đa 5.000.000 VNĐ). Khoản phí này thường do bên mua chi trả để phục vụ việc thẩm định hồ sơ chuyển nhượng.
• Lệ phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Đây là khoản phí người mua phải nộp khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới. Mức thu cụ thể do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh ban hành.
• Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp: Khoản thuế này áp dụng trong trường hợp chuyển nhượng căn hộ chung cư đã được cấp Sổ hồng.

Các khoản lệ phí, thuế là nghĩa vụ bắt buộc mà cá nhận hoặc tổ chức phải nộp cho Nhà nước khi thực hiện giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc được công nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, đối với một số hộ gia đình gặp khó khăn về kinh tế hoặc bị ảnh hưởng bởi thiên tai có thể xin đơn xin miễn thuế nhà đất​ để trình bày hoàn cảnh và đề nghị cơ quan chức năng xem xét miễn trừ khoản thuế phải nộp liên quan đến quyền sử dụng đất ở hoặc tài sản gắn liền với đất.

2. Hướng dẫn nộp thuế phải nộp khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Bước 1: Ký hợp đồng chuyển nhượng tại phòng công chứng

Cả bên mua và bên bán chuẩn bị đầy đủ giấy tờ cần thiết, tiến hành ký hợp đồng dưới sự chứng nhận của công chứng viên.

Bước 2: Nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai

• Hồ sơ bao gồm hợp đồng công chứng
• Sổ đỏ bản gốc cùng các giấy tờ tùy thân liên quan.

Bước 3: Chờ cơ quan thẩm định hồ sơ

Cơ quan có thẩm quyền tiến hành xem xét, thẩm định, với thời gian giải quyết thường từ 10 – 30 ngày làm việc.

Bước 4: Thực hiện nghĩa vụ tài chính

Người bán sẽ nộp thuế thu nhập cá nhân, trong khi người mua chịu trách nhiệm nộp lệ phí trước bạ và phí công chứng.

Bước 5: Nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới

Sau khi hoàn tất các khoản thuế, phí, người mua sẽ được cấp sổ đỏ đứng tên mình.

3. Trường hợp nào khi khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần được nhà nước đồng ý?

Khi thực hiện mua bán hoặc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, không phải lúc nào người dân cũng có thể tự do thực hiện mà còn có những trường hợp cần được nhà nước chấp thuận thì giao dịch mới hợp pháp. Vậy cụ thể, những tình huống nào phải xin phép cơ quan Nhà nước có thẩm quyền trước khi chuyển nhượng đất?

Theo quy định tại khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai năm 2013, trong một số trường hợp nhất định, việc chuyển mục đích sử dụng đất chỉ được thực hiện khi có sự chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Cụ thể như sau:

• Việc chuyển đổi đất chuyên trồng lúa sang sử dụng vào các mục đích như trồng cây lâu năm, trồng rừng, nuôi trồng thủy sản hoặc sản xuất muối;
• Thay đổi mục đích sử dụng đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối hoặc hình thức nuôi thủy sản trong ao, hồ, đầm;
• Chuyển mục đích sử dụng từ đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ hoặc rừng sản xuất sang các loại mục đích khác thuộc nhóm đất nông nghiệp;
• Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
• Chuyển đất phi nông nghiệp do Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang loại đất phi nông nghiệp mà Nhà nước có thu tiền sử dụng hoặc cho thuê đất;
• Chuyển đổi từ đất phi nông nghiệp (không phải đất ở) sang mục đích sử dụng làm đất ở;
• Thay đổi từ đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào các hoạt động công cộng có yếu tố kinh doanh, hoặc đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp (không phải đất thương mại, dịch vụ) sang đất thương mại, dịch vụ; hoặc từ đất thương mại, dịch vụ và đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất phục vụ sản xuất phi nông nghiệp.

4. Chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp

Chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp để xây dựng nhà ở, mở xưởng sản xuất hay kinh doanh dịch vụ? Đây là thủ tục pháp lý quan trọng, nếu thực hiện đúng sẽ giúp bạn khai thác tối đa giá trị quyền sử dụng đất, đồng thời tránh rủi ro bị xử phạt hoặc tranh chấp về sau. Tuy nhiên, không phải ai cũng hiểu rõ điều kiện. Hãy cùng tìm hiểu chi tiết trong bài viết dưới đây.

Theo quy định tại khoản 1 Điều 10 của Luật Đất đai năm 2013, đất đai tại Việt Nam được chia thành các nhóm chính dựa trên mục đích sử dụng. Cụ thể, pháp luật phân loại đất thành ba nhóm cơ bản sau:

Phân loại đất:

Căn cứ vào mục đích sử dụng, đất đai được phân loại như sau:

1. Nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:

a) Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác;

b) Đất trồng cây lâu năm;

c) Đất rừng sản xuất;

d) Đất rừng phòng hộ;

đ) Đất rừng đặc dụng;

e) Đất nuôi trồng thủy sản;

g) Đất làm muối;

h) Đất nông nghiệp khác gồm đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất; xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm; đất ươm tạo cây giống, con giống và đất trồng hoa, cây cảnh;

Như vậy, căn cứ theo quy định nêu trên, các loại đất nông nghiệp sau đây được phép chuyển đổi mục đích sử dụng sang đất phi nông nghiệp khi có sự cho phép của cơ quan có thẩm quyền:

1. Đất trồng cây hàng năm, bao gồm cả đất chuyên canh lúa và đất dành cho các loại cây trồng ngắn ngày khác;
2. Đất dùng để trồng cây lâu năm;
3. Đất rừng sản xuất, phục vụ mục đích kinh tế trong lâm nghiệp;
4. Đất rừng phòng hộ, có chức năng bảo vệ môi trường sinh thái, hạn chế thiên tai;
5. Đất thuộc loại rừng đặc dụng, phục vụ bảo tồn thiên nhiên, nghiên cứu khoa học;
6. Đất phục vụ hoạt động nuôi trồng thủy sản;
7. Đất sử dụng trong sản xuất muối;
8. Các loại đất nông nghiệp khác dùng để xây dựng nhà kính hoặc các công trình tương tự nhằm phục vụ trồng trọt, kể cả phương pháp trồng không gắn trực tiếp với mặt đất;
9. Đất được sử dụng để xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loài vật khác theo quy định pháp luật;
10. Đất phục vụ mục đích giảng dạy, nghiên cứu, thí nghiệm trong lĩnh vực nông nghiệp như trồng trọt, chăn nuôi hoặc nuôi trồng thủy sản;
11. Đất dùng để ươm giống cây trồng, vật nuôi cũng như đất trồng các loại hoa và cây cảnh.

Xem thêm: Cách tính thuế chuyển mục đích sử dụng đất

5. Căn cứ pháp lý khi nộp thuế khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Bạn đang chuẩn bị làm thủ tục sang tên sổ đỏ và băn khoăn không biết căn cứ pháp lý khi nộp thuế, phí khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định như thế nào? Đây là một trong những vấn đề quan trọng ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của người mua và nghĩa vụ của người bán. Nếu không nắm rõ quy định, bạn có thể mất nhiều thời gian, thậm chí phải chi trả thêm những khoản ngoài dự kiến.

Căn cứ các quy định pháp luật hiện hành liên quan, bao gồm:

• Luật Đất đai năm 2013 – quy định về chế độ quản lý và sử dụng đất đai tại Việt Nam;
• Luật Thuế thu nhập cá nhân – quy định đối tượng nộp thuế, thu nhập chịu thuế và phương pháp tính thuế thu nhập cá nhân;
• Thông tư số 111/2013/TT-BTC ngày 15/8/2013 của Bộ Tài chính – hướng dẫn chi tiết thi hành Luật Thuế thu nhập cá nhân, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân và Nghị định số 65/2013/NĐ-CP của Chính phủ về quy định chi tiết thi hành một số điều của các luật nêu trên;
• Luật Phí và Lệ phí năm 2015 – điều chỉnh các khoản phí, lệ phí do tổ chức, cá nhân phải nộp khi sử dụng dịch vụ công do cơ quan nhà nước cung cấp;
• Thông tư số 257/2016/TT-BTC – quy định cụ thể mức thu, chế độ thu, nộp và quản lý sử dụng các khoản phí liên quan đến hoạt động công chứng, chứng thực, thẩm định điều kiện hành nghề công chứng và cấp thẻ công chứng viên;
• Nghị định số 140/2016/NĐ-CP ngày 10/10/2016 của Chính phủ – ban hành các quy định về lệ phí trước bạ;
• Thông tư số 92/2015/TT-BTC – hướng dẫn thực hiện thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân đối với cá nhân có hoạt động kinh doanh, và hướng dẫn một số nội dung về quản lý thuế;
• Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ – quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
• Thông tư số 02/2014/TT-BXD – do Bộ Xây dựng ban hành, hướng dẫn xác định quy mô, tiêu chuẩn, quy hoạch liên quan đến công trình xây dựng;
• Thông tư số 106/2010/TT-BTC ngày 26/7/2010 của Bộ Tài chính – hướng dẫn thực hiện thuế thu nhập cá nhân đối với chuyển nhượng bất động sản;
• Thông tư số 301/2016/TT-BTC ngày 15/11/2016 – hướng dẫn chi tiết về lệ phí trước bạ theo quy định tại Nghị định số 140/2016/NĐ-CP.

Nắm rõ các loại thuế phải nộp khi chuyển nhượng đất không chỉ giúp quá trình giao dịch diễn ra suôn sẻ mà còn đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ pháp lý cho các bên liên quan. Nếu bạn còn bất kỳ thắc mắc nào, vui lòng liên hệ ngay với AZTAX qua HOTLINE: 0932 383 089 để được tư vấn kịp thời và nhanh chóng nhé!