Các loại thuế phải nộp khi chuyển nhượng đất là việc cần tìm hiểu rõ khi thực hiện thủ tục chuyển nhượng đất. Việc này không chỉ giúp người bán và người mua thực hiện đúng quy định pháp luật mà còn tránh được những rắc rối không đáng có trong quá trình sang tên quyền sử dụng đất. Hãy cùng AZTAX tìm hiểu chi tiết nhé!
1. Các loại thuế phải nộp khi chuyển nhượng đất?
Khi thực hiện giao dịch mua bán hay chuyển nhượng quyền sử dụng đất, ngoài việc chuẩn bị hồ sơ và thủ tục pháp lý, người dân còn đặc biệt quan tâm đến các loại thuế phí khi mua bán nhà đất phải nộp. Đây là yếu tố quyết định đến tổng chi phí giao dịch và ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của cả bên mua lẫn bên bán. Vậy cụ thể có những khoản thuế nào cần đóng, mức thu ra sao?
Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một hình thức giao dịch khá phổ biến trong thực tiễn. Khi tiến hành chuyển nhượng, người tham gia phải thực hiện nghĩa vụ tài chính liên quan như nộp thuế, phí và lệ phí theo quy định pháp luật hiện hành. Cụ thể như sau:
1.1 Thuế thu nhập cá nhân
Thuế thu nhập cá nhân (TNCN) là một trong những khoản thuế quan trọng cần xác định khi cá nhân chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc bất động sản.
Luật Thuế thu nhập cá nhân số 109/2025/QH15 có hiệu lực từ ngày 01/07/2026. Theo quy định mới, thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản thuộc nhóm thu nhập chịu thuế và được áp dụng thuế suất theo quy định đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản.
Trường hợp nào được miễn thuế TNCN khi chuyển nhượng đất
- Chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng; cha mẹ với con; ông bà với cháu; anh, chị, em ruột và các quan hệ gia đình khác thuộc diện được luật quy định.
- Chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở duy nhất của cá nhân nếu đáp ứng đầy đủ điều kiện miễn thuế.
Cách tính thuế TNCN khi chuyển nhượng đất
Theo quy định của Luật Thuế thu nhập cá nhân và Nghị định 253/2026/NĐ-CP, thuế TNCN đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản của cá nhân được tính theo thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng.
Công thức:
Thuế TNCN = 2% × Giá chuyển nhượng
Ví dụ, chuyển nhượng đất với giá 2 tỷ đồng thì số thuế TNCN là:
2 tỷ × 2% = 40 triệu đồng.
Lưu ý: Trường hợp được miễn thuế TNCN cần đáp ứng đầy đủ điều kiện và có hồ sơ chứng minh theo quy định.
1.2 Lệ phí trước bạ:
Bên cạnh thuế TNCN, khi đăng ký sang tên quyền sử dụng đất, người nhận chuyển nhượng có thể phải nộp lệ phí trước bạ.
Nhà, đất thuộc đối tượng chịu lệ phí trước bạ theo Nghị định 10/2022/NĐ-CP.
Mức lệ phí trước bạ khi sang tên đất
Mức thu lệ phí trước bạ đối với nhà, đất là 0,5%.
Tuy nhiên, số tiền thực tế không phải lúc nào cũng được tính đơn giản bằng 0,5% giá ghi trên hợp đồng. Cần xác định giá tính lệ phí trước bạ theo quy định hiện hành, đồng thời đối chiếu giá chuyển nhượng với căn cứ giá do cơ quan có thẩm quyền quy định.
Cách tính lệ phí trước bạ đất
Có thể khái quát:
Lệ phí trước bạ = Giá tính lệ phí trước bạ × 0,5%
Ví dụ: Giá tính lệ phí trước bạ của thửa đất là 2 tỷ đồng. Khi đó:
Lệ phí trước bạ = 2 tỷ × 0,5% = 10 triệu đồng.
Như vậy, trong trường hợp này, lệ phí trước bạ phải nộp là 10 triệu đồng.
Giá tính lệ phí trước bạ được xác định theo các quy định về lệ phí trước bạ và căn cứ giá đất áp dụng tại thời điểm kê khai.
Vì vậy, khi tính chi phí sang tên, không nên mặc định lấy giá mua bán trên hợp đồng làm căn cứ trong mọi trường hợp.
1.3 Phí công chứng
Lệ phí công chứng là khoản chi phí bắt buộc khi thực hiện thủ tục chứng thực hợp đồng, giao dịch liên quan đến bất động sản. Mức thu cụ thể được xác định dựa trên giá trị tài sản hoặc giá trị ghi trong hợp đồng, giao dịch, theo hướng dẫn tại Điều 4 Thông tư số 226/2016/TT-BTC.
| STT | Giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch | Mức thu (đồng/trường hợp) |
| 1 | Dưới 50 triệu đồng | 50 nghìn |
| 2 | Từ 50 triệu đồng đến 100 triệu đồng | 100 nghìn |
| 3 | Từ trên 100 triệu đồng đến 01 tỷ đồng | 0,1% giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch |
| 4 | Từ trên 01 tỷ đồng đến 03 tỷ đồng | 01 triệu đồng + 0,06% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 01 tỷ đồng |
| 5 | Từ trên 03 tỷ đồng đến 05 tỷ đồng | 2,2 triệu đồng + 0,05% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 03 tỷ đồng |
| 6 | Từ trên 05 tỷ đồng đến 10 tỷ đồng | 3,2 triệu đồng + 0,04% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 05 tỷ đồng |
| 7 | Từ trên 10 tỷ đồng đến 100 tỷ đồng | 5,2 triệu đồng + 0,03% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 10 tỷ đồng. |
| 8 | Trên 100 tỷ đồng | 32,2 triệu đồng + 0,02% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 100 tỷ đồng (mức thu tối đa là 70 triệu đồng/trường hợp). |
1.4 Phí thẩm định hồ sơ khi sang tên
Mức thu phí được xác định dựa trên quy mô diện tích thửa đất, tính chất phức tạp của hồ sơ, mục đích sử dụng đất cũng như điều kiện cụ thể của từng địa phương (theo khoản 3 Điều 1 Thông tư 106/2021/TT-BTC).
1.5 Các loại phí khác
Bên cạnh những khoản thuế và phí chính, trong quá trình chuyển nhượng bất động sản có thể phát sinh thêm một số chi phí sau:
- Phí thẩm định hồ sơ: Được tính khoảng 0,15% giá trị bất động sản (tối thiểu 100.000 VNĐ và tối đa 5.000.000 VNĐ). Khoản phí này thường do bên mua chi trả để phục vụ việc thẩm định hồ sơ chuyển nhượng.
- Lệ phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Đây là khoản phí người mua phải nộp khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới. Mức thu cụ thể do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh ban hành.
- Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp: Khoản thuế này áp dụng trong trường hợp chuyển nhượng căn hộ chung cư đã được cấp Sổ hồng.
Các khoản lệ phí, thuế là nghĩa vụ bắt buộc mà cá nhận hoặc tổ chức phải nộp cho Nhà nước khi thực hiện giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc được công nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, đối với một số hộ gia đình gặp khó khăn về kinh tế hoặc bị ảnh hưởng bởi thiên tai có thể xin đơn xin miễn thuế nhà đất để trình bày hoàn cảnh và đề nghị cơ quan chức năng xem xét miễn trừ khoản thuế phải nộp liên quan đến quyền sử dụng đất ở hoặc tài sản gắn liền với đất.
2. Hướng dẫn nộp thuế phải nộp khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Sau khi hoàn tất hợp đồng chuyển nhượng, người mua và người bán cần thực hiện kê khai và nộp các khoản thuế, phí liên quan để hoàn tất thủ tục sang tên.
Quy trình nộp thuế khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất được thực hiện qua 5 bước cơ bản sau:
Bước 1: Ký hợp đồng chuyển nhượng tại phòng công chứng
Cả bên mua và bên bán chuẩn bị đầy đủ giấy tờ cần thiết, tiến hành ký hợp đồng dưới sự chứng nhận của công chứng viên.
Bước 2: Nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai
- Hồ sơ bao gồm hợp đồng công chứng
- Sổ đỏ bản gốc cùng các giấy tờ tùy thân liên quan.
Bước 3: Chờ cơ quan thẩm định hồ sơ
Cơ quan có thẩm quyền tiến hành xem xét, thẩm định, với thời gian giải quyết thường từ 10 – 30 ngày làm việc.
Bước 4: Thực hiện nghĩa vụ tài chính
Người bán sẽ nộp thuế thu nhập cá nhân, trong khi người mua chịu trách nhiệm nộp lệ phí trước bạ và phí công chứng.
Bước 5: Nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới
Sau khi hoàn tất các khoản thuế, phí, người mua sẽ được cấp sổ đỏ đứng tên mình.
Xem thêm: Cách tính thuế chuyển mục đích sử dụng đất
3. Những lỗi thường gặp khi tính thuế chuyển nhượng đất
Khi tính thuế chuyển nhượng đất, nhiều người dễ nhầm lẫn về mức thuế, giá tính thuế hoặc điều kiện được miễn thuế.
Một số lỗi thường gặp gồm:
- Nhầm thuế TNCN với lệ phí trước bạ: Đây là hai khoản nghĩa vụ tài chính khác nhau, có cách tính và đối tượng thực hiện khác nhau.
- Chỉ căn cứ vào giá ghi trên hợp đồng: Giá tính thuế, lệ phí có thể được xác định theo quy định pháp luật và bảng giá/giá do cơ quan có thẩm quyền quy định trong từng trường hợp.
- Cho rằng chuyển nhượng giữa người thân luôn được miễn thuế: Chỉ một số trường hợp đáp ứng đúng điều kiện theo quy định mới được miễn thuế TNCN.
- Áp dụng mức phí giống nhau ở mọi địa phương: Một số khoản phí, lệ phí do địa phương quy định nên mức thu có thể khác nhau.
- Sử dụng quy định thuế đã hết hiệu lực: Chính sách thuế có thể thay đổi theo từng thời kỳ. Vì vậy, cần kiểm tra văn bản pháp luật đang có hiệu lực tại thời điểm chuyển nhượng.
- Không kiểm tra điều kiện miễn, giảm thuế: Việc không đối chiếu đầy đủ điều kiện và hồ sơ có thể khiến người chuyển nhượng bỏ sót quyền được miễn hoặc giảm nghĩa vụ thuế.
Do đó, trước khi thực hiện thủ tục chuyển nhượng, người mua và người bán nên xác định rõ khoản phải nộp, cách tính, người có nghĩa vụ và điều kiện miễn thuế để hạn chế sai sót và chi phí phát sinh.
Nắm rõ các loại thuế phải nộp khi chuyển nhượng đất không chỉ giúp quá trình giao dịch diễn ra suôn sẻ mà còn đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ pháp lý cho các bên liên quan. Nếu bạn còn bất kỳ thắc mắc nào, vui lòng liên hệ ngay với AZTAX qua HOTLINE: 0932 383 089 để được tư vấn kịp thời và nhanh chóng nhé!
4. Các câu hỏi thường gặp
4.1 Giá ghi trên hợp đồng có phải luôn là giá tính thuế không?
Không phải trong mọi trường hợp. Giá tính thuế được xác định theo quy định pháp luật thuế hiện hành và có thể căn cứ vào giá chuyển nhượng hoặc mức giá do cơ quan có thẩm quyền quy định tùy từng trường hợp. Vì vậy, không nên mặc định giá ghi trên hợp đồng luôn là giá tính thuế.
4.2 Có thể được miễn thuế khi bán căn nhà, thửa đất duy nhất không?
Có thể. Trường hợp chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở duy nhất có thể được miễn thuế thu nhập cá nhân nếu đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định pháp luật. Người chuyển nhượng cần kiểm tra điều kiện và hồ sơ chứng minh trước khi kê khai.
4.3 Không nộp thuế chuyển nhượng đất có sang tên được không?
Để hoàn tất thủ tục sang tên, các bên phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính theo thông báo của cơ quan có thẩm quyền, trừ trường hợp thuộc diện được miễn hoặc không phải nộp. Do đó, cần hoàn thành các khoản phải nộp trước khi nhận kết quả đăng ký sang tên.
4.4 Thời điểm nào phải nộp thuế khi chuyển nhượng đất?
Sau khi tiếp nhận hồ sơ đăng ký biến động, cơ quan có thẩm quyền xác định nghĩa vụ tài chính và thông báo các khoản thuế, phí, lệ phí phải nộp. Người có nghĩa vụ thực hiện nộp theo thông báo để tiếp tục hoàn tất thủ tục sang tên.
