Những trường hợp không phải nộp tiền sử dụng đất?

Trường hợp không phải nộp tiền sử dụng đất là vấn đề được nhiều cá nhân, hộ gia đình đặc biệt quan tâm trong quá trình làm thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Việc nắm rõ các quy định pháp luật hiện hành về các trường hợp được miễn, không phải nộp tiền sử dụng đất sẽ giúp người dân xác định đúng nghĩa vụ tài chính của mình, tránh tình trạng nộp sai hoặc nộp thừa không cần thiết. Trong bài viết dưới đây, AZTAX sẽ cùng bạn tìm hiểu chi tiết các đối tượng, điều kiện và căn cứ pháp lý liên quan.

1. Tiền sử dụng đất là gì?

Theo quy định tại khoản 44 Điều 3 Luật Đất đai năm 2024, tiền sử dụng đất là khoản tiền phải nộp cho Nhà nước trong các trường hợp như khi được giao đất có thu tiền, cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng và có thể là các trường hợp khác phải nộp tiền theo quy định

Nói cách khác, tiền sử dụng đất là khoản tiền mà cá nhân hoặc tổ chức phải thanh toán cho Nhà nước khi được cấp quyền sử dụng đất có thu tiền, được phép thay đổi mục đích sử dụng đất hoặc rơi vào các trường hợp mà pháp luật quy định phải nộp khoản tiền này.

2. Trường hợp không phải nộp tiền sử dụng đất khi cấp Sổ đỏ

Trong quá trình xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người dân thường phải thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước, trong đó đáng chú ý nhất là khoản tiền sử dụng đất. Tuy nhiên, không phải tất cả các trường hợp đều phải nộp khoản phí này. Pháp luật hiện hành đã quy định cụ thể một số trường hợp được miễn, không phải nộp tiền sử dụng đất nhằm đảm bảo quyền lợi hợp pháp cho người sử dụng đất, đặc biệt là các đối tượng yếu thế, các trường hợp sử dụng đất ổn định từ trước hoặc được Nhà nước giao đất không thu tiền. Việc hiểu rõ những quy định này sẽ giúp người dân chủ động trong thủ tục pháp lý, đồng thời tránh được các khoản chi phí không cần thiết.

2.1 Không phải nộp vì có giấy tờ về quyền sử dụng đất

Theo Điều 137 của Luật Đất đai năm 2024, hộ gia đình và cá nhân sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà không phải nộp tiền sử dụng đất nếu đáp ứng đồng thời hai điều kiện sau:

Thứ nhất: Đang sử dụng đất một cách ổn định, liên tục, không có tranh chấp.

Thứ hai: Có một trong các loại giấy tờ hợp lệ chứng minh nguồn gốc quyền sử dụng đất, bao gồm:

• Các loại giấy tờ được hình thành trước ngày 15/10/1993, ví dụ như văn bản xác nhận quyền sử dụng đất do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành trong giai đoạn thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước, cũng được xem xét là cơ sở pháp lý để xác lập quyền sử dụng đất. Ngoài ra còn bao gồm bằng khoán điền thổ, văn tự mua bán, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế bất động sản có xác nhận của cơ quan thuộc chế độ cũ.
• Văn bản của các nông, lâm trường quốc doanh thể hiện việc phân đất để xây dựng nhà ở hoặc kết hợp giữa nhà ở với sản xuất nông, lâm nghiệp, được lập trước ngày 1 tháng 7 năm 2004.
• Các loại giấy tờ thừa kế, nhận quà tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản liên quan đến đất đai, văn bản bàn giao các loại nhà tình nghĩa, tình thương hoặc nhà đại đoàn kết có kèm theo quyền sử dụng đất.
• Các tài liệu chứng minh việc mua bán, thanh lý, hóa giá nhà ở gắn với đất ở hoặc các giấy tờ mua nhà thuộc sở hữu Nhà nước theo quy định pháp luật.

2.2 Không có giấy tờ về quyền sử dụng đất nhưng vẫn không phải nộp

Căn cứ theo Điều 138 Luật Đất đai năm 2024, những trường hợp sau đây sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà không phải nộp tiền sử dụng đất nếu đáp ứng các điều kiện cụ thể:

Trường hợp sử dụng đất ổn định trước ngày 18/12/1980 và không có giấy tờ về quyền sử dụng đất (nêu tại Điều 137 Luật Đất đai 2024). Nếu được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận đất đang sử dụng không có tranh chấp thì người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng trong các tình huống sau:

• Đối với đất có nhà ở hoặc công trình phục vụ sinh hoạt:
  • Nếu diện tích thửa đất lớn hơn hoặc bằng hạn mức công nhận đất ở, thì phần diện tích được công nhận sẽ bằng đúng hạn mức và không phát sinh nghĩa vụ tài chính.
  • Nếu diện tích nhỏ hơn hạn mức, toàn bộ diện tích hiện có sẽ được công nhận là đất ở và miễn nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất.
• Đối với đất đang sử dụng làm nông nghiệp: Sẽ được xem xét công nhận dưới hình thức Nhà nước giao đất mà không thu tiền sử dụng đất.

Trường hợp sử dụng đất ổn định trong giai đoạn từ 18/12/1980 đến trước ngày 15/10/1993 và không có giấy tờ hợp lệ. Tương tự như trường hợp trên, nếu UBND cấp xã xác nhận đất không tranh chấp:

• Đối với thửa đất có công trình phục vụ đời sống hoặc nhà ở:
  • Diện tích đất bằng hoặc vượt hạn mức sẽ được công nhận trong giới hạn quy định mà không phải nộp tiền.
  • Diện tích đất nhỏ hơn hạn mức thì toàn bộ diện tích được công nhận miễn nghĩa vụ tài chính.
• Đối với đất nông nghiệp:
  Được công nhận dưới hình thức giao đất không thu tiền sử dụng.

Đối với trường hợp người dân đã sử dụng đất nông nghiệp ổn định trong khoảng thời gian từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2014 nhưng không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, nếu được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận đất đang sử dụng là không có tranh chấp, thì phần đất đó sẽ được Nhà nước công nhận theo hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất.

Trường hợp đất tại khu vực có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn có người sử dụng. Khoản 5 Điều 138 Luật Đất đai 2024 quy định rằng hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất trước ngày 01/7/2014, dù không có giấy tờ về quyền sử dụng đất, các điều kiện để được cấp giấy chứng nhận mà không phải nộp tiền sử dụng đất như sau:

• Có đăng ký hộ khẩu thường trú tại địa phương nơi có đất;
• Nằm trong đối tượng được giao đất nông nghiệp theo quy định tại khoản 1 Điều 118 Luật Đất đai 2024;
• UBND cấp xã xác nhận quá trình sử dụng đất ổn định và không có tranh chấp.

2.3 Không phải nộp tiền sử dụng đất vì được miễn

Theo Điều 18 của Nghị định số 103/2024/NĐ-CP, có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 8 năm 2024, Nhà nước quy định một số trường hợp được miễn nghĩa vụ tài chính liên quan đến tiền sử dụng đất, cụ thể như sau:

Trường hợp thứ nhất: Cá nhân, hộ gia đình không phải nộp tiền sử dụng đất khi được Nhà nước giao đất hoặc cho phép thay đổi mục đích sử dụng đất nhằm phục vụ các chính sách an sinh xã hội, bao gồm:

• Người có công với cách mạng như thương binh, bệnh binh mất khả năng lao động, hoặc gia đình liệt sĩ không còn người lao động chính được hưởng chính sách về nhà ở, đất ở.
• Những hộ gia đình nghèo và người dân tộc thiểu số đang sinh sống tại các vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn, khu vực biên giới hoặc hải đảo nhưng chưa có chỗ ở ổn định.
• Trường hợp người dân phải di dời khỏi khu vực có nguy cơ đe dọa tính mạng do Nhà nước tiến hành thu hồi đất để đảm bảo an toàn cho cư dân.
• Đối với các hộ gia đình, cá nhân bị Nhà nước thu hồi đất ở nhưng không đủ điều kiện được bồi thường về đất và cũng không còn nơi cư trú nào khác trong cùng địa phương nơi có đất bị thu hồi, sẽ được miễn tiền sử dụng đất khi được giao đất để ở.
• Chủ đầu tư thực hiện dự án xây dựng nghĩa trang, có đầy đủ hạ tầng kỹ thuật và cơ sở lưu giữ tro cốt, đồng thời bố trí khu vực an táng riêng biệt cho các đối tượng thuộc diện chính sách xã hội

Trường hợp thứ hai: Hộ nghèo, đồng bào dân tộc thiểu số đang sinh sống tại vùng sâu, vùng xa, miền núi hoặc khu vực có điều kiện đặc biệt khó khăn, khi thực hiện tách hộ và chuyển mục đích từ đất không phải đất ở sang đất ở lần đầu, sẽ được miễn nộp tiền sử dụng đất trong phạm vi hạn mức được giao.

Trường hợp thứ ba: Hộ gia đình có thành viên là người có công với cách mạng, thuộc diện hưởng chính sách ưu đãi của Nhà nước, trường hợp được giao đất để ở trong phạm vi hạn mức theo quy định, người sử dụng đất sẽ không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích nằm trong giới hạn đó.

Trường hợp thứ tư: Các công trình đầu tư phát triển nhà ở xã hội, nhà ở dành cho lực lượng vũ trang nhân dân hoặc dự án nâng cấp, sửa chữa, thay thế chung cư cũ đều thuộc diện được hưởng chính sách miễn tiền sử dụng đất.

Trường hợp thứ năm: Những đối tượng khác được quy định tại khoản 1 Điều 157 Luật Đất đai 2024 có thể được miễn tiền sử dụng đất, với điều kiện phải được sự chấp thuận của Ủy ban Thường vụ Quốc hội.

3. Không phải nộp khi chuyển mục đích sử dụng đất

Căn cứ khoản 3 Điều 121 Luật Đất đai năm 2024, người sử dụng đất là đất ở hoặc đất phi công nghiệp với thời hạn sử dụng lâu dài. Nếu đã chuyển mục đích sử dụng sang mục đích khác, mà nay có nhu cầu đổi thành đất ở và phù hợp với quy hoạch sử dụng đất thì không cần nộp tiền sử dụng đất.

4. Không phải nộp tiền sử dụng đất khi được giao đất

Theo quy định tại Điều 118 của Luật Đất đai 2024, Chính sách giao đất không thu tiền sử dụng được Nhà nước áp dụng với các trường hợp sau:

• Cá nhân đang trực tiếp canh tác nông nghiệp, khi được giao đất nông nghiệp trong phạm vi hạn mức theo quy định pháp luật, sẽ không phải nộp tiền sử dụng đất.
• Các cơ quan của Đảng, Nhà nước, Mặt trận Tổ quốc Việt Nam và các tổ chức chính trị – xã hội được thành lập hợp pháp, có nhiệm vụ do Nhà nước giao và được cấp kinh phí hoạt động thường xuyên, khi được giao đất để xây dựng trụ sở làm việc cũng được miễn nghĩa vụ tài chính về đất.
• Trường hợp sử dụng đất vào mục đích quốc phòng – an ninh; đất công cộng không dùng để kinh doanh; đất xây dựng nghĩa trang, cơ sở hỏa táng, nhà tang lễ, nơi lưu giữ tro cốt; đất tín ngưỡng dùng để đền bù khi Nhà nước thu hồi đất tín ngưỡng cũng thuộc diện được miễn tiền sử dụng đất.
• Những tổ chức, cá nhân đang quản lý, sử dụng đất rừng với mục đích bảo vệ (rừng phòng hộ), bảo tồn (rừng đặc dụng) hoặc sản xuất (rừng sản xuất) theo quy định của pháp luật về lâm nghiệp cũng không phải nộp tiền khi được giao đất.
• Công trình phục vụ hoạt động sự nghiệp do các đơn vị sự nghiệp công lập xây dựng
• Cộng đồng dân cư sử dụng đất nông nghiệp và các tổ chức tôn giáo, tôn giáo trực thuộc đang quản lý sử dụng đất vì mục đích tôn giáo được miễn nghĩa vụ tài chính khi được Nhà nước giao đất.
• Cơ quan, tổ chức được Nhà nước giao đất để thực hiện các dự án đầu tư xây dựng nhà ở công vụ theo Luật Nhà ở cũng không phải nộp tiền sử dụng đất.
• Các cá nhân là đồng bào dân tộc thiểu số, không trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhưng thuộc nhóm đối tượng được quy định tại Điều 16 của Luật Đất đai 2024.
• Các tổ chức được giao đất để xây dựng nhà ở phục vụ cho việc tái định cư theo dự án của Nhà nước cũng thuộc diện miễn nộp tiền sử dụng đất.

5. Một số trường hợp khác

5.1 Trường hợp theo khoản 6 Điều 141 Luật Đất đai 2024

Trường hợp thửa đất có gắn liền với ao, vườn hoặc đất thổ cư đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trước ngày 01/7/2004, nếu người sử dụng đất đề nghị xác định lại diện tích đất ở hoặc khi Nhà nước thực hiện thu hồi đất, thì việc xác định lại phần diện tích đất ở sẽ được thực hiện theo quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 141 Luật Đất đai năm 2024.. Quy định này chỉ được áp dụng nếu tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận, người sử dụng đất có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo các khoản từ 1 đến 7 mà không có khoản 4 Điều 137, đồng thời không thuộc trường hợp quy định tại khoản 4 của cùng điều. Diện tích được xác định lại là đất ở trong trường hợp này sẽ không phải nộp tiền sử dụng đất.

5.2 Trường hợp tại khoản 2 Điều 201 Luật Đất đai 2024

Khi đất quốc phòng hoặc đất an ninh được sử dụng kết hợp với mục đích sản xuất, giáo dục, cải tạo, huấn luyện, tăng gia sản xuất, hoặc các hoạt động phục vụ hậu cần – kỹ thuật thì người sử dụng đất không phải thực hiện nghĩa vụ tài chính về tiền sử dụng đất.

5.3 Trường hợp theo khoản 3 Điều 202 Luật Đất đai 2024

Nhà nước cho thuê đất theo phương thức trả tiền hàng năm đối với chủ đầu tư để phát triển hạ tầng kỹ thuật trong các khu, cụm công nghiệp thì không phải nộp tiền thuê đất đối với phần diện tích dùng chung, đã được cơ quan thẩm quyền phê duyệt trong quy hoạch xây dựng.

5.4 Trường hợp theo khoản 1 và 2 Điều 141 Luật Đất đai 2024

Đối với hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1 đến 7 Điều 137, nếu các giấy tờ này thể hiện rõ mục đích sử dụng đất để ở (như đất ở, đất làm nhà ở, hoặc thổ cư), thì diện tích đất ở được công nhận khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được xác định như sau:

• Trường hợp thửa đất được hình thành trước ngày 18 tháng 12 năm 1980:
  • Nếu tổng diện tích thửa đất bằng hoặc lớn hơn hạn mức công nhận đất ở, và giấy tờ có ghi rõ diện tích đất ở, thì công nhận theo đúng diện tích ghi trong giấy tờ.
  • Nếu diện tích đất ở trong giấy tờ nhỏ hơn hạn mức hoặc không ghi rõ, thì diện tích đất ở được xác định bằng hạn mức công nhận.
  • Nếu diện tích thửa đất nhỏ hơn hạn mức công nhận thì toàn bộ diện tích sẽ được xác định là đất ở.
• Trường hợp thửa đất được hình thành từ ngày 18 tháng 12 năm 1980 đến trước 15/10/1993:
  • Nếu thửa đất có diện tích bằng hoặc vượt quá hạn mức được công nhận là đất ở, đồng thời trên giấy tờ có ghi rõ phần diện tích đất ở, thì diện tích đất ở sẽ được xác định căn cứ theo thông tin ghi trên giấy tờ đó.
  • Nếu ghi không rõ hoặc nhỏ hơn hạn mức, thì diện tích đất ở được xác định bằng hạn mức công nhận.
  • Nếu thửa đất có diện tích nhỏ hơn hạn mức công nhận thì toàn bộ diện tích cũng được công nhận là đất ở.

Trường hợp không phải nộp tiền sử dụng đất được quy định chi tiết trong Luật Đất đai 2024 và các văn bản hướng dẫn liên quan. Để tránh rủi ro pháp lý và đảm bảo quyền lợi hợp pháp, người sử dụng đất nên chủ động tìm hiểu kỹ quy định pháp luật hoặc liên hệ với cơ quan chức năng để được hỗ trợ kịp thời. Nếu bạn đang gặp vướng mắc hoặc cần tư vấn chi tiết về trường hợp của mình, đừng ngần ngại liên hệ với AZTAX qua HOTLINE: 0932.383.089 để được  tư vấn.