Tài khoản 217 là gì? Kết cấu nội dung và nguyên tắc kế toán

Tài khoản 217 – Bất động sản đầu tư đóng vai trò quan trọng trong doanh nghiệp, giúp xác định và quản lý các tài sản lâu dài, mang lại lợi nhuận. Bất động sản đầu tư được xác định theo nguyên tắc giá gốc và phương pháp hạch toán bao gồm việc ghi nhận theo giá trị thực tế và phân bổ chi phí liên quan. Để hiểu rõ hơn về cách hạch toán tài khoản 217, hãy tham khảo bài viết dưới đây của AZTAX.

1. Nguyên tắc hạch toán tài khoản 217 – Bất động sản đầu tư

Tài khoản 217 (Bất động sản đầu tư) là tài khoản được kế toán sử dụng để ghi nhận số lượng và sự biến động của bất động sản đầu tư trong doanh nghiệp theo nguyên giá. Hướng dẫn về tài khoản 217 (Bất động sản đầu tư) được quy định tại Điều 39 Thông tư 200/2014/TT-BTC.

Dưới đây là chi tiết về các nội dung hướng dẫn của tài khoản 217 (Bất động sản đầu tư):

1.1 Tài khoản 217 theo thông tư 200

Tài khoản 217 (Bất động sản đầu tư) là tài khoản kế toán dùng để ghi nhận và theo dõi giá trị ban đầu cũng như sự biến động tăng, giảm của bất động sản đầu tư trong doanh nghiệp. Tài khoản này giúp quản lý chi tiết từng bất động sản đầu tư, tương tự như cách quản lý tài sản cố định.

Bất động sản đầu tư (BĐSĐT) bao gồm quyền sử dụng đất, nhà, hoặc một phần của nhà, hoặc cả nhà và đất, cùng với các cơ sở hạ tầng mà chủ sở hữu hoặc người thuê theo hợp đồng thuê tài chính nắm giữ với mục đích thu lợi từ việc cho thuê hoặc chờ tăng giá.

Tuy nhiên, BĐSĐT không được sử dụng cho mục đích sản xuất, cung cấp hàng hóa, dịch vụ, quản lý, hay bán trong quá trình sản xuất kinh doanh thông thường.

1.2 Giá trị bất động sản không ghi vào tài khoản 217

Tài khoản 217 phản ánh giá trị của bất động sản đủ điều kiện là bất động sản đầu tư. Bất động sản đầu tư chỉ được ghi nhận là tài sản khi đáp ứng đầy đủ hai điều kiện: có khả năng mang lại lợi ích kinh tế trong tương lai và nguyên giá của tài sản phải được xác định một cách rõ ràng, chính xác.

Các trường hợp sau đây sẽ không được ghi nhận vào tài khoản này:

• Bất động sản mua về để bán trong quá trình kinh doanh.
• Bất động sản đang xây dựng để bán trong tương lai gần.
• Bất động sản chủ sở hữu đang sử dụng.
• Bất động sản đang trong quá trình xây dựng, chưa hoàn thành và dự định sử dụng trong tương lai như bất động sản đầu tư.

1.3 Nguyên tắc xác định tài sản là BĐSĐT trong doanh nghiệp

Theo Chuẩn mực kế toán Việt Nam số 05 – Bất động sản đầu tư (ban hành theo Quyết định số 234/2003/QĐ-BTC ngày 30/12/2003 của Bộ trưởng Bộ Tài chính) và Điều 39, Thông tư 200/2014/TT-BTC do Bộ Tài chính ban hành ngày 22/12/2014, cách xác định các tài sản là bất động sản trong doanh nghiệp được quy định như sau:

Các tài sản là bất động sản bao gồm:

• Quyền sử dụng đất có thời hạn và lâu dài
• Quyền sở hữu nhà
• Cơ sở vật chất
• Diện tích thương mại dịch vụ

Hình thức đầu tư bất động sản:

• Nhận chuyển nhượng
• Thuê tài chính
• Tự đầu tư xây dựng

Bất động sản được ghi nhận vào các khoản mục:

• Tài sản cố định
• Bất động sản đầu tư
• Hàng tồn kho
• Tài sản khác

Phân loại bất động sản đầu tư được xác định theo mục đích sử dụng, bao gồm:

• Bất động sản dùng để cho thuê dài hạn.
• Bất động sản chờ tăng giá để bán thu lợi trong dài hạn.
• Bất động sản vừa cho thuê, vừa chờ tăng giá để bán.

Ví dụ về bất động sản đầu tư: Công ty BĐS Land đầu tư vào một căn hộ khách sạn (Condotel) tại một dự án bên bờ biển Nha Trang. Sau khi mua, căn hộ này sẽ được cho chủ đầu tư dự án thuê lại theo “Hợp đồng cho thuê thời hạn 10 năm” để kinh doanh khách sạn. Công ty BĐS Land sẽ nhận tiền thuê hàng tháng trong 10 năm. Do đó, căn hộ này sẽ được ghi nhận là bất động sản đầu tư của công ty.

Phân loại bất động sản không phải là bất động sản đầu tư:

• Tài sản cố định là bất động sản:

• • Quyền sử dụng đất: Dùng làm trụ sở văn phòng, nhà xưởng, phục vụ mục đích sản xuất kinh doanh thông thường.
  • Quyền sở hữu nhà: Sử dụng cho mục đích tương tự như trên.

• Hàng hóa, thành phẩm là bất động sản:

• • Căn hộ, diện tích thương mại, quyền sử dụng đất phân lô trong dự án: Mua sắm hoặc tự xây dựng để bán trong kỳ sản xuất kinh doanh thông thường. Đối với doanh nghiệp chuyên kinh doanh bất động sản, các sản phẩm này được coi là hàng hóa khác tạo ra nhằm mục đích bán để thu lợi.

• Tài sản khác:

• • Bất động sản không thỏa mãn các điều kiện để được ghi nhận là tài sản cố định hoặc bất động sản đầu tư, và không phải là hàng hóa, thành phẩm, sẽ được ghi nhận là tài sản khác.
  • Ví dụ: Đất thuê trả tiền một lần sẽ được hạch toán vào tài khoản chi phí trả trước (242) để phân bổ dần trong kỳ kế toán.

Khi doanh nghiệp đầu tư, mua sắm, hoặc xây dựng một tài sản bất động sản, kế toán cần xác định rõ mục đích sử dụng hiện tại và trong tương lai của tài sản đó để hạch toán và ghi nhận vào sổ sách kế toán phù hợp với các quy định của Chuẩn mực Kế toán Việt Nam:

• Chuẩn mực số 05 – Bất động sản đầu tư
• Chuẩn mực số 03 – Tài sản cố định
• Chuẩn mực số 02 – Hàng tồn kho

1.4 Xác định nguyên giá và giá trị còn lại của BĐSĐT

Cách xác định nguyên giá và hạch toán Tài khoản 217 “Bất động sản đầu tư” theo Điều 39 – Thông tư 200/2014/TT-BTC:

• Nguyên giá: Là toàn bộ chi phí bằng tiền hoặc tương đương tiền mà doanh nghiệp chi trả, hoặc giá trị hợp lý của các khoản chi để có được bất động sản đầu tư (BĐSĐT) tính đến thời điểm mua hoặc xây dựng hoàn thành BĐSĐT.
• Giá trị còn lại: Là nguyên giá của BĐSĐT sau khi trừ đi số khấu hao lũy kế của BĐSĐT đó.

Cách xác định nguyên giá BĐSĐT trong các trường hợp:

• BĐSĐT được mua:
  Nguyên giá = Giá mua + Chi phí mua + Lệ phí trước bạ + Chi phí liên quan khác.
• BĐSĐT thanh toán theo phương thức trả chậm:
  Nguyên giá = Giá mua trả tiền ngay.
  Chênh lệch giữa giá trả ngay và giá trả chậm được hạch toán vào chi phí tài chính theo kỳ hạn thanh toán (trừ trường hợp được tính vào nguyên giá theo Chuẩn mực 16).
• BĐSĐT thuê tài chính:
  Nguyên giá = Giá trị hợp lý của tài sản thuê + Chi phí liên quan đến khoản thuê.
  Áp dụng theo Chuẩn mực 06 – Thuê tài sản.
• BĐSĐT tự xây dựng:
  Nguyên giá = Chi phí xây dựng + Chi phí quản lý đầu tư xây dựng + Lãi vay vốn hóa + Chi phí khác để hoàn thành xây dựng.
• Ghi tăng giá trị BĐSĐT ban đầu:
  Nguyên giá mới = Nguyên giá ban đầu + Chi phí cải tạo, sửa chữa, đầu tư thêm vào BĐSĐT + Chi phí khác để hoàn thành.
  Điều kiện: Phải gia tăng lợi ích kinh tế thu được trong tương lai.
• Chuyển đổi tài sản khác sang BĐSĐT:
  Nguyên giá = Nguyên giá tài sản cố định (hoặc nguyên giá của hàng hóa, thành phẩm) + Chi phí cải tạo, sửa chữa (đủ điều kiện).

Các chi phí sau đây không được tính vào giá trị ban đầu của BĐSĐT:

• Chi phí phát sinh trong giai đoạn đầu, trừ khi những chi phí này là cần thiết để đưa BĐSĐT vào trạng thái hoạt động.
• Các chi phí liên quan đến giai đoạn vận hành thử nghiệm khi BĐSĐT chưa đạt được hiệu suất hoạt động ổn định như dự tính.
• Chi phí phát sinh bất thường về vật liệu, nguyên liệu, nhân công hoặc các nguồn lực khác trong quá trình xây dựng BĐSĐT.

Xác định chi phí liên quan:

• Trừ khi các chi phí phát sinh liên quan đến BĐSĐT sau ghi nhận ban đầu chắc chắn sẽ mang lại lợi ích kinh tế vượt mức dự kiến, nếu không chúng sẽ được ghi nhận vào chi phí sản xuất, kinh doanh trong kỳ và được cộng vào nguyên giá BĐSĐT.

Lưu ý:

Các chi phí ghi nhận vào nguyên giá phải thỏa mãn điều kiện về tính hợp lý và liên quan trực tiếp đến BĐSĐT.

Doanh nghiệp cần áp dụng đúng quy định về hạch toán tài khoản 217 “Bất động sản đầu tư” theo Điều 39 – Thông tư 200/2014/TT-BTC để đảm bảo tính chính xác và minh bạch của báo cáo tài chính.

Việc xác định nguyên giá và hạch toán tài khoản 217 “Bất động sản đầu tư” là rất quan trọng trong việc phản ánh chính xác giá trị tài sản và hiệu quả hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp. Doanh nghiệp cần thực hiện đúng quy định này để đảm bảo tính chính xác và minh bạch của thông tin tài chính.

1.5 Xác định khoản trích khấu hao

Đối với bất động sản cho thuê, doanh nghiệp phải trích khấu hao ngay cả khi hoạt động cho thuê tạm ngừng. Mức độ và phương pháp khấu hao được xác định dựa trên các bất động sản tương tự về tính chất và giá trị mà doanh nghiệp đang sở hữu.

Khi doanh nghiệp ghi nhận doanh thu từ khoản thu trước cho thuê, kế toán cần tính toán giá vốn tương ứng, bao gồm cả phần khấu hao đã được tính trước. Việc này giúp đảm bảo báo cáo tài chính phản ánh chính xác giá trị bất động sản đầu tư và sự thay đổi của nó trong suốt quá trình cho thuê.

Giá vốn của bất động sản cho thuê không chỉ bao gồm chi phí khấu hao mà còn bao gồm các chi phí liên quan trực tiếp đến việc duy trì và vận hành tài sản, như chi phí dịch vụ thuê ngoài, tiền lương đội ngũ quản lý và chi phí khấu hao công trình phụ trợ phục vụ cho hoạt động cho thuê. Điều này đảm bảo rằng mọi chi phí phát sinh liên quan đến bất động sản cho thuê đều được ghi nhận đầy đủ và hợp lý.

Cần lưu ý rằng, doanh nghiệp không thực hiện trích khấu hao đối với BĐSĐT nếu mục đích chính là giữ để chờ tăng giá trị. Tuy nhiên, nếu có sự giảm giá rõ ràng so với giá trị thị trường, doanh nghiệp có thể điều chỉnh giá trị bất động sản và ghi nhận tổn thất vào giá vốn, giống như việc lập dự phòng đối với hàng hóa bất động sản.

1.6 Mua, bán và chuyển đổi Bất động sản đầu tư

Mua Bất Động Sản Đầu Tư (BĐSĐT)

Khi doanh nghiệp mua bất động sản đầu tư, việc đầu tiên là xác định rõ mục đích sử dụng và khả năng sinh lời từ việc cho thuê hoặc bán trong tương lai.

• Đối với những BĐSĐT cần thi công, sửa chữa hoặc nâng cấp, các chi phí phát sinh sẽ được ghi nhận vào TK 241 cho đến thời điểm công trình hoàn thiện.
• Sau đó, kế toán sẽ tính toán nguyên giá của tài sản và phản ánh vào tài khoản 217.

Điều này giúp đảm bảo giá trị tài sản được phản ánh chính xác trên báo cáo tài chính, phục vụ cho các mục đích đầu tư lâu dài.

Bán Bất Động Sản Đầu Tư

Khi doanh nghiệp quyết định bán bất động sản đầu tư:

• Nếu không có kế hoạch sửa chữa hoặc cải tạo, tài sản này vẫn tiếp tục được ghi nhận là BĐSĐT cho tới thời điểm giao dịch hoàn tất (không ghi nhận là hàng tồn kho).
• Doanh thu từ việc bán tài sản sẽ được xác định theo giá trị giao dịch thực tế, không bao gồm thuế GTGT đối với doanh nghiệp sử dụng cách tính khấu trừ thuế.
• Trong trường hợp bán theo phương thức trả chậm, doanh thu sẽ được xác định dựa trên giá bán trả ngay.
• Phần chênh lệch giữa số tiền phải thanh toán và giá bán trả ngay sẽ được ghi nhận là doanh thu tiền lãi chưa thực hiện.

Điều này giúp doanh nghiệp theo dõi chính xác giá trị tài sản và lợi nhuận kỳ vọng từ giao dịch.

Chuyển Đổi Bất Động Sản Đầu Tư

• Quá trình chuyển đổi mục đích sử dụng bất động sản đầu tư có thể xảy ra khi tài sản được sử dụng cho mục đích khác ngoài đầu tư.
• Chẳng hạn, bất động sản có thể chuyển thành tài sản sử dụng cho mục đích kinh doanh của chủ sở hữu, chuyển thành hàng tồn kho để bán, BĐSĐT được đưa vào sử dụng hoặc khi kết thúc quá trình xây dựng và được bàn giao cho bên thuê.
• Khi chuyển đổi, giá trị ghi sổ của tài sản không thay đổi và nguyên giá của bất động sản vẫn được giữ nguyên trong báo cáo tài chính.

Chuyển đổi mục đích sử dụng giúp doanh nghiệp tối ưu hóa quản lý tài sản và duy trì tính linh hoạt trong chiến lược đầu tư.

2. Sơ đồ hạch toán bất động sản đầu tư

Sơ đồ chữ T tài khoản 217 (bất động sản đầu tư), là một công cụ kế toán quan trọng được sử dụng để theo dõi và ghi nhận các giao dịch liên quan đến tài sản bất động sản mà doanh nghiệp sở hữu với mục đích đầu tư.

Sơ đồ hạch toán của Tài khoản 217 – Bất động sản đầu tư tuân theo quy định tại Điều 39 của Thông tư 200/2014/TT-BTC như sau:

Sơ đồ này phản ánh rõ ràng giá trị tăng lên khi doanh nghiệp mua sắm, xây dựng hoặc nhận góp vốn bằng bất động sản đầu tư, cũng như sự giảm đi khi chuyển nhượng, thanh lý hoặc trích khấu hao.

Việc sử dụng sơ đồ hạch toán giúp kế toán theo dõi chi tiết tình hình biến động của bất động sản đầu tư, đảm bảo tính chính xác và minh bạch trong báo cáo tài chính, đồng thời hỗ trợ doanh nghiệp đưa ra các quyết định quản lý và đầu tư hiệu quả hơn.

3. Kết cấu và nội dung tài khoản 217 – bất động sản đầu tư

Việc hiểu rõ kết cấu và nội dung phản ánh của tài khoản 217 là rất cần thiết để đảm bảo việc ghi nhận đúng đắn, chính xác các biến động tài chính của doanh nghiệp. Qua đó, không chỉ giúp doanh nghiệp theo dõi giá trị tài sản đầu tư mà còn hỗ trợ trong việc đánh giá và quản lý các khoản đầu tư bất động sản, từ đó đưa ra các quyết định chiến lược hiệu quả.

Dưới đây là chi tiết kết cấu của tài khoản này:

Bên nợ:

• Ghi nhận tăng nguyên giá bất động sản đầu tư trong kỳ.
• Các trường hợp ghi vào bên nợ bao gồm:

• • Mua bất động sản đầu tư mới.
  • Tăng giá trị bất động sản đầu tư do các khoản chi phí cải tạo, sửa chữa, đầu tư thêm vào tài sản.
  • Các chi phí khác liên quan đến bất động sản đầu tư được ghi nhận làm tăng nguyên giá (chẳng hạn như chi phí phát sinh khi chuyển đổi tài sản khác thành bất động sản đầu tư).
  • Bất động sản đầu tư được hình thành qua hình thức thuê tài chính hoặc chuyển nhượng.

Bên có:

• Ghi nhận giảm nguyên giá bất động sản đầu tư trong kỳ.
• Các trường hợp ghi vào bên có bao gồm:

• • Bán, thanh lý bất động sản đầu tư.
  • Giảm giá trị do sự giảm sút giá trị của bất động sản đầu tư hoặc khi có quyết định điều chỉnh giá trị tài sản.
  • Trường hợp bất động sản đầu tư được chuyển sang các mục khác (chẳng hạn như tài sản cố định hay hàng tồn kho).

Số dư bên nợ:

• Phản ánh nguyên giá bất động sản đầu tư hiện có.
• Số dư bên nợ của tài khoản này là tổng giá trị nguyên giá của tất cả các bất động sản đầu tư mà doanh nghiệp đang nắm giữ tại thời điểm báo cáo.

Không có tài khoản cấp 2:

• Tài khoản 217 không có tài khoản cấp 2, tức là toàn bộ các nghiệp vụ liên quan đến bất động sản đầu tư sẽ được ghi nhận trực tiếp trên tài khoản này mà không phân tách thêm các chi tiết phụ.

Tóm lại, tài khoản 217 – Bất động sản đầu tư giúp kế toán theo dõi giá trị nguyên giá của bất động sản đầu tư, từ đó đảm bảo sự minh bạch trong việc quản lý và hạch toán tài sản này.

4. Hạch toán các giao dịch kinh tế chủ yếu tài khoản 217

Mỗi trường hợp sử dụng bất động sản đầu tư đều cần áp dụng phương pháp hạch toán phù hợp. Kế toán cần căn cứ vào mục đích sử dụng bất động sản, chẳng hạn như cho thuê hoạt động, giữ để chờ tăng giá, hoặc chuyển đổi mục đích sử dụng, để xác định cách ghi nhận phù hợp.

Dưới đây là hướng dẫn chi tiết cách hạch toán tài khoan 217:

4.1 Khi mua Bất động sản đầu tư

a) Mua trả tiền ngay, thuế GTGT đầu vào được khấu trừ:

• Nợ TK 217 – Bất động sản đầu tư
• Nợ TK 133 – Thuế GTGT được khấu trừ (1332)
• Có các TK 111, 112.

Trường hợp thuế GTGT đầu vào không được khấu trừ thì nguyên giá BĐSĐT bao gồm cả thuế GTGT.

b) Mua BĐSĐT theo phương thức trả chậm:

Ghi nhận BĐSĐT được mua, nếu thuế GTGT đầu vào được pháp khấu trừ, ghi:

• Nợ TK 217 – BĐS đầu tư (theo giá mua chưa có thuế GTGT)
• Nợ TK 242 – Chi phí trả trước (phần lãi trả chậm tính bằng số chênh lệch giữa Tổng số tiền phải thanh toán trừ (-) Giá mua trả tiền ngay và thuế GTGT đầu vào)
• Nợ TK 133 – Thuế GTGT được khấu trừ (1332)
• Có TK 331 – Phải trả cho người bán.

Trường hợp thuế GTGT đầu vào không được khấu trừ thì nguyên giá BĐSĐT bao gồm cả thuế GTGT.

Hàng kỳ, tính và phân bổ lãi phải trả, ghi:

• • Nợ TK 635 – Chi phí tài chính
  • Có TK 242 – Chi phí trả trước.

Khi thanh toán tiền cho người bán, ghi:

• • Nợ TK 331 – Phải trả cho người bán
  • Có TK 515 – Doanh thu hoạt động tài chính (phần chiết khấu thanh toán – Nếu có)
  • Có các TK 111, 112, …

4.2 BĐSĐT hình thành do xây dựng cơ bản hoàn thành bàn giao

Chi phí xây dựng BĐSĐT được ghi vào Nợ TK 241 “XDCB dở dang”.

Khi hoàn thành giai đoạn xây dựng, bàn giao tài sản, ghi:

• Nợ TK 217 – Bất động sản đầu tư
• Có TK 241 – XDCB dở dang.

4.3 Khi chuyển đổi tài sản khách thành Bất động sản đầu tư

Khi chuyển từ bất động sản chủ sở hữu sử dụng hoặc hàng tồn kho thành BĐSĐT, Căn cứ vào hồ sơ chuyển đổi mục đích sử dụng, ghi:

a) Chuyển đổi TSCĐ thành BĐSĐT:

• Nợ TK 217 – Bất động sản đầu tư
• Có TK 211 – TSCĐ hữu hình, hoặc
• Có TK 213 – TSCĐ vô hình.

Kết chuyển hao mòn, ghi:

• Nợ các TK 2141, 2143
• Có TK 2147 – Hao mòn BĐSĐT (nếu để cho thuê)
• Có TK 217 – Bất động sản đầu tư(nếu nắm giữ chờ tăng giá).

b) Chuyển từ hàng tồn kho thành BĐSĐT

• Nợ TK 217 – Bất động sản đầu tư
• Có các TK 1557, 1567.

Nếu BĐSĐT được sử dụng cho thuê, kế toán sẽ thực hiện việc trích khấu hao theo quy định. Trong trường hợp BĐSĐT được nắm giữ chờ tăng giá, không tiến hành trích khấu hao mà sẽ xác định mức giảm giá trị của tài sản. Nếu tổn thất giảm giá trị được xác định một cách chính xác, kế toán sẽ ghi nhận khoản tổn thất vào giá vốn hàng bán và điều chỉnh giảm nguyên giá của BĐSĐT.

4.4 Khi đi thuê tài chính với mục đích cho thuê

Khi đi thuê tài chính với mục đích để cho thuê theo một hoặc nhiều hợp đồng thuê hoạt động, nếu tài sản thuê đó thoả mãn tiêu chuẩn là BĐSĐT:

a) Ghi nhận BĐSĐT thuê tài chính

• Nợ TK 217 – Bất động sản đầu tư
• Có các TK 111, 112, 3412.

b) Khi hết hạn thuê tài sản tài chính

Nếu trả lại, ghi:

• Nợ TK 2147 – Hao mòn BĐSĐT
• Nợ TK 632 – Giá vốn hàng bán (số chênh lệch giữa nguyên giá BĐS đầu tư thuê và giá trị hao mòn luỹ kế)
• Có TK 217 – Bất động sản đầu tư (nguyên giá).

Nếu mua lại để tiếp tục đầu tư, ghi:

• Nợ TK 217 – Bất động sản đầu tư
• Có các TK 111, 112, …

Nếu mua lại để sử dụng cho hoạt động sản xuất, kinh doanh hoặc quản lý của doanh nghiệp thì phải phân loại lại thành bất động sản chủ sở hữu sử dụng, ghi:

• Nợ TK 211 – TSCĐ hữu hình, hoặc
• Nợ TK 213 – TSCĐ vô hình
• Có TK 217 – Bất động sản đầu tư
• Có các TK 111, 112 (số tiền phải trả thêm).

Kết chuyển số hao mòn luỹ kế, ghi:

• Nợ TK 2147 – Hao mòn BĐSĐT
• Có các TK 2141, 2143.

4.5 Khi phát sinh chi phí sau ghi nhận ban đầu

Nếu thoả mãn điều kiện vốn hoá, chi phí phát sinh được ghi tăng nguyên giá BĐSĐT, ghi:

• Nợ TK 241 – XDCB dở dang
• Nợ TK 133 – Thuế GTGT được khấu trừ (1332)
• Có các TK 111, 112, 152, 331, …

Khi kết thúc nâng cấp, ghi:

• Nợ TK 217 – Bất động sản đầu tư
• Có TK 241 – XDCB dở dang.

4.6 Kế toán bán, thanh lý BĐSĐT

a) Ghi nhận doanh thu bán, thanh lý BĐSĐT:

Trường hợp tách ngay được thuế GTGT đầu ra phải nộp tại thời điểm bán, thanh lý BĐSĐT, ghi:

• Nợ các TK 111, 112, 131 (tổng giá thanh toán)
• Có TK 511 – Doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ (5117) (giá bán thanh lý chưa có thuế GTGT)
• Có TK 3331 – Thuế GTGT phải nộp (33311).

Trường hợp không tách ngay được thuế GTGT đầu ra phải nộp tại thời điểm bán, thanh lý BĐSĐT, doanh thu bao gồm cả thuế GTGT đầu ra phải nộp. Định kỳ, kế toán xác định số thuế GTGT phải nộp và ghi giảm doanh thu, ghi:

• Nợ TK 511 – Doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ
• Có TK 3331 – Thuế GTGT phải nộp.

b) Kế toán ghi giảm nguyên giá và giá trị còn lại của BĐSĐT đã được bán, thanh lý, ghi:

• Nợ TK 214 – Hao mòn TSCĐ (2147 – Hao mòn BĐS đầu tư – nếu có)
• Nợ TK 632 – Giá vốn hàng bán (giá trị còn lại của BĐS đầu tư)
• Có TK 217 – Bất động sản đầu tư (nguyên giá của BĐS đầu tư).

4.7 Kế toán cho thuê Bất động sản đầu tư

a) Ghi nhận doanh thu từ việc cho thuê Bất động sản đầu tư:

• Nợ các TK 111, 112, 131
• Có TK 511 – Doanh thu bán hàng, cung cấp dịch vụ (5117).

b) Ghi nhận giá vốn Bất động sản đầu tư cho thuê

Trường hợp đã tập hợp đủ giá vốn Bất động sản đầu tư, ghi:

• Nợ TK 632 – Giá vốn hàng bán
• Có TK 214 – Giá trị hao mòn lũy kế (2147)
• Có các TK 111, 112, 331…

Trong trường hợp giá vốn của Bất động sản đầu tư chưa được tính đầy đủ do một phần dự án chưa hoàn thành (cho thuê theo tiến độ), kế toán cần ước tính giá vốn cho thuê theo cách tính tương tự như ước tính giá vốn khi bán thành phẩm bất động sản.

4.8 Khi chuyển đổi BĐSĐT thành tài sản khác

Kế toán chuyển BĐSĐT thành hàng tồn kho hoặc thành bất động sản chủ sở hữu sử dụng

a) Trường hợp BĐSĐT chuyển thành hàng tồn kho khi chủ sở hữu có quyết định sửa chữa, cải tạo nâng cấp để bán:

Khi có quyết định sửa chữa, cải tạo, nâng cấp BĐSĐT để bán, kế toán tiến hành kết chuyển giá trị còn lại của BĐSĐT vào TK 156 “Hàng hoá”, ghi:

• Nợ TK 156 – Hàng hoá (TK 1567 – Giá trị còn lại của BĐSĐT)
• Nợ TK 214 – Hao mòn TSCĐ (2147) (số hao mòn luỹ kế – nếu có)
• Có TK 217 – Bất động sản đầu tư (nguyên giá).

Khi phát sinh các chi phí sửa chữa, cải tạo, nâng cấp triển khai cho mục đích bán, ghi:

• Nợ TK 154 – Chi phí sản xuất, kinh doanh dở dang
• Nợ TK 133 – Thuế GTGT được khấu trừ (nếu có)
• Có các TK 111, 112, 152, 334, 331, …

Khi kết thúc giai đoạn sửa chữa, cải tạo, nâng cấp triển khai cho mục đích bán, kết chuyển toàn bộ chi phí ghi tăng giá gốc hàng hoá bất động sản chờ bán, ghi:

• Nợ TK 156 – Hàng hoá (1567)
• Có TK 154 – Chi phí sản xuất, kinh doanh dở dang.

b) Trường hợp chuyển BĐSĐT thành bất động sản chủ sở hữu sử dụng, ghi:

• Nợ các TK 211, 213
• Có TK 217 – Bất động sản đầu tư.

Đồng thời, ghi:

• Nợ TK 2147 – Hao mòn BĐSĐT (nếu có)
• Có các TK 2141, 2143.

4.9 BĐSĐT nắm giữ chờ tăng giá

Khi BĐSĐT được nắm giữ với mục đích chờ tăng giá trị, việc trích khấu hao không được áp dụng. Thay vào đó, kế toán sẽ tiến hành đánh giá tổn thất do giảm giá trị. Khi tổn thất được xác định một cách chính xác, ghi nhận như sau:

• Nợ TK 632 – Giá vốn hàng bán
• Có TK 217 – Bất động sản đầu tư.

5. Bài tập về tài khoản 217 Bất động sản đầu tư

Thông qua việc giải quyết các tình huống thực tế, bạn sẽ hiểu rõ hơn cách ghi nhận, theo dõi giá trị bất động sản đầu tư, cũng như các quy trình điều chỉnh liên quan. Bài tập dưới đây sẽ giúp bạn củng cố kiến thức và vận dụng lý thuyết vào công việc kế toán một cách hiệu quả.

Tình huống: Ngày 15/07/2024, Công ty Cổ phần Đầu tư Thành Công quyết định chuyển nhượng tòa nhà B6 cho Công ty TNHH Bình Minh để làm trụ sở làm việc. Giá bán tòa nhà chưa bao gồm thuế GTGT là 30.000.000.000 đồng. Tuy nhiên, Cty cần thực hiện các công việc nâng cấp tòa nhà, bao gồm việc thay mới các thiết bị cũ đã hư hỏng và cải tiến nội thất, với tổng chi phí cải tạo là 150.000.000 đồng (chưa bao gồm thuế GTGT 10%).

Công ty Bình Minh cam kết thanh toán cho nhà cung cấp dịch vụ cải tạo trong vòng 10 ngày kể từ khi công việc hoàn tất. Phía Công ty Bình Minh sẽ thanh toán số tiền mua tòa nhà qua chuyển khoản trong vòng 15 ngày kể từ ngày nhận bàn giao.

Giá trị tài sản và khấu hao

Giá trị gốc tòa nhà: 20.000.000.000 đồng

Khấu hao lũy kế: 1.000.000.000 đồng

Lời giải: Các bút toán kế toán liên quan

a) Ghi giảm giá trị bất động sản đầu tư khi bán

• Nợ TK 156: 19.000.000.000 đồng
• Nợ TK 214: 1.000.000.000 đồng
• Có TK 217: 20.000.000.000 đồng

b) Ghi nhận chi phí nâng cấp tòa nhà

• Nợ TK 154: 150.000.000 đồng
• Có TK 152: 136.363.636 đồng
• Có TK 334: 13.636.364 đồng

c) Kết chuyển chi phí nâng cấp vào giá gốc bất động sản đầu tư

• Nợ TK 156: 150.000.000 đồng
• Có TK 154: 150.000.000 đồng

d) Ghi nhận doanh thu bán hàng và thuế GTGT

• Nợ TK 131: 33.000.000.000 đồng
• Có TK 511: 30.000.000.000 đồng
• Có TK 3331: 3.000.000.000 đồng

e) Ghi nhận giá vốn của bất động sản đầu tư khi bán

• Nợ TK 632: 20.150.000.000 đồng
• Có TK 156: 20.150.000.000 đồng

f) Khi nhận thanh toán từ khách hàng

• Nợ TK 112: 33.000.000.000 đồng
• Có TK 131: 33.000.000.000 đồng

Hy vọng qua bài tập trên, bạn đã nắm vững cách hạch toán tài khoản 217 – tài khoản liên quan đến bất động sản đầu tư. Việc hiểu rõ quy trình hạch toán và các nghiệp vụ cụ thể sẽ giúp bạn áp dụng hiệu quả kiến thức vào công việc thực tế.

Tóm lại, tài khoản 217 – Bất động sản đầu tư có vai trò quan trọng trong việc theo dõi và ghi nhận các tài sản đầu tư dài hạn của doanh nghiệp. Hiểu rõ các nguyên tắc hạch toán liên quan đến tài khoản này giúp kế toán viên đảm bảo tính chính xác và minh bạch trong báo cáo tài chính, đồng thời hỗ trợ doanh nghiệp đưa ra quyết định đầu tư và quản lý tài sản một cách hiệu quả. Nếu quý khách hàng có bất kỳ thắc mắc nào, đừng ngần ngại liên hệ ngay với AZTAX qua hotline: 0932.383.089 để được hỗ trợ nhanh chóng và tận tình.