Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp là một trong những quy định quan trọng của hệ thống pháp luật thuế Việt Nam, nhằm quản lý và điều tiết việc sử dụng đất ngoài lĩnh vực nông nghiệp. Việc nắm rõ các quy định của luật này không chỉ giúp cá nhân, tổ chức thực hiện nghĩa vụ thuế đúng quy định mà còn tránh được những rủi ro pháp lý phát sinh trong quá trình sử dụng đất.
1. Đất phi nông nghiệp là gì?
Theo Luật Đất đai năm 2013, đất đai được phân thành ba nhóm chính căn cứ theo mục đích sử dụng, bao gồm: đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp, và đất chưa sử dụng. Trong đó, đất phi nông nghiệp là loại đất không được dùng vào mục đích sản xuất nông nghiệp mà phục vụ cho các mục đích khác nhau.
Dựa trên quy định tại khoản 2 Điều 10 của Luật, nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm các loại sau:
- Đất ở, bao gồm đất tại khu vực nông thôn và đất ở tại đô thị (thường gọi là đất thổ cư);
- Đất xây dựng trụ sở cơ quan nhà nước;
- Đất phục vụ quốc phòng và an ninh;
- Đất xây dựng công trình sự nghiệp, chẳng hạn như: trụ sở của các tổ chức sự nghiệp; cơ sở về văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục – đào tạo; công trình phục vụ thể thao, khoa học – công nghệ, hoạt động ngoại giao và các công trình sự nghiệp khác;
- Đất phục vụ hoạt động sản xuất, kinh doanh ngoài lĩnh vực nông nghiệp, bao gồm: đất trong các khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất; đất thương mại – dịch vụ; cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất phục vụ khai thác khoáng sản; đất làm vật liệu xây dựng và sản xuất gốm sứ;
- Đất dành cho lợi ích công cộng, gồm: đất giao thông (đường bộ, đường sắt, cảng hàng không, cảng biển, cảng thủy nội địa…); đất thủy lợi; đất có di tích văn hóa – lịch sử, danh lam thắng cảnh; khu vui chơi giải trí, sinh hoạt cộng đồng; đất xây dựng công trình năng lượng, bưu chính – viễn thông, chợ, khu xử lý chất thải và các công trình phục vụ công cộng khác;
- Đất cơ sở tín ngưỡng, tôn giáo;
- Đất xây dựng nghĩa trang, nghĩa địa, cơ sở tang lễ, hỏa táng;
- Đất có mặt nước chuyên dùng, bao gồm sông, ngòi, suối, kênh, rạch…;
- Các loại đất phi nông nghiệp khác, như: đất xây dựng lán trại, nhà nghỉ cho người lao động trong cơ sở sản xuất; đất xây dựng kho chứa vật tư phục vụ nông nghiệp như nông sản, phân bón, thuốc bảo vệ thực vật, máy móc, công cụ… và các công trình khác không sử dụng vào mục đích kinh doanh, không gắn liền với đất ở.
2. Thuế đất phi nông nghiệp là gì?
Hiện tại, pháp luật chưa đưa ra định nghĩa chính thức về thuế sử dụng đất phi nông nghiệp. Tuy nhiên, có thể hiểu đây là khoản tiền mà các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân có trách nhiệm nộp vào ngân sách Nhà nước khi có quyền sử dụng đất thuộc diện chịu thuế theo quy định của Luật Đất đai năm 2013.
Khi sử dụng đất thuộc nhóm đất phi nông nghiệp, người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ nộp thuế cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Mức thuế cụ thể sẽ được xác định dựa trên diện tích sử dụng thực tế, vị trí khu đất cũng như đơn giá đất và thuế suất do từng địa phương quy định.
Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp được áp dụng theo nguyên tắc tính theo vị trí và diện tích đất sử dụng, nghĩa là cùng một diện tích nhưng nếu vị trí khác nhau thì số thuế phải nộp cũng sẽ có sự chênh lệch.
Loại thuế này giữ vai trò quan trọng trong công tác quản lý đất đai, góp phần nâng cao hiệu quả sử dụng đất và chống lãng phí tài nguyên. Ngoài ra, việc thu thuế đất phi nông nghiệp còn giúp hạn chế tình trạng đầu cơ đất đai, từ đó thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển ổn định và bền vững hơn.
Xem thêm: Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp là gì
3. Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp điều chỉnh phạm vi nào?
Căn cứ theo quy định tại Điều 1 Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2010, hiện nay luật này điều chỉnh toàn diện các nội dung liên quan đến việc quản lý và thu thuế sử dụng đất phi nông nghiệp. Cụ thể, phạm vi điều chỉnh bao gồm: xác định các loại đất chịu thuế và không thuộc diện chịu thuế; quy định về người có nghĩa vụ nộp thuế; nguyên tắc tính thuế; thủ tục đăng ký, kê khai, xác định số thuế phải nộp và phương thức nộp thuế; đồng thời cũng đưa ra các quy định về các trường hợp được miễn, giảm thuế sử dụng đất phi nông nghiệp.
Về đối tượng chịu thuế sử dụng đất phi nông nghiệp (theo Điều 2 Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 2010), bao gồm các loại đất sau:
- Đất ở tại khu vực nông thôn và đất ở tại các đô thị.
- Đất sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh ngoài lĩnh vực nông nghiệp như: đất trong khu công nghiệp; đất dùng để xây dựng các cơ sở sản xuất, kinh doanh; đất khai thác và chế biến tài nguyên khoáng sản; đất phục vụ sản xuất vật liệu xây dựng hoặc sản xuất đồ gốm.
- Các loại đất phi nông nghiệp được sử dụng cho hoạt động kinh doanh theo quy định tại Điều 3 của luật này.
Trong khi đó, Điều 3 Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 2010 xác định các trường hợp đất không thuộc diện chịu thuế, cụ thể là đất phi nông nghiệp không sử dụng vào mục đích kinh doanh, bao gồm:
- Đất phục vụ lợi ích chung của cộng đồng như: đất giao thông, thủy lợi; đất dành để xây dựng các công trình văn hóa, y tế, giáo dục, đào tạo, thể dục thể thao phục vụ công cộng; đất có di tích lịch sử, danh lam thắng cảnh; và các công trình công cộng khác theo quy định của Chính phủ;
- Đất thuộc quyền sử dụng của các tổ chức tôn giáo;
- Đất được sử dụng làm nghĩa trang, nghĩa địa;
- Các vùng đất là sông, suối, kênh rạch, ngòi và các mặt nước chuyên dụng;
- Đất có công trình tín ngưỡng như đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ;
- Đất xây dựng trụ sở cơ quan nhà nước, công trình sự nghiệp; đất phục vụ mục đích quốc phòng, an ninh;
- Những loại đất phi nông nghiệp khác không phục vụ kinh doanh theo quy định pháp luật.
4. Ai là người nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp?
Theo quy định tại Điều 4 của Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2010, người nộp thuế được xác định như sau:
- Những tổ chức, hộ gia đình hoặc cá nhân đang sở hữu quyền sử dụng đất nằm trong phạm vi đối tượng chịu thuế được nêu tại Điều 2 của Luật này sẽ là người có nghĩa vụ nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp.
- Trong trường hợp đất đang được sử dụng nhưng chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (gọi tắt là Giấy chứng nhận), thì người thực tế đang sử dụng mảnh đất đó sẽ phải thực hiện nghĩa vụ nộp thuế.
Đối với một số tình huống cụ thể, người nộp thuế được xác định như sau:
- Nếu Nhà nước giao đất cho thuê để thực hiện dự án đầu tư, thì bên thuê đất sẽ là chủ thể có trách nhiệm nộp thuế.
- Khi người có quyền sử dụng đất cho người khác thuê lại theo hợp đồng, thì việc ai là người nộp thuế sẽ căn cứ theo nội dung thỏa thuận giữa các bên trong hợp đồng. Trong trường hợp không có quy định rõ ràng, nghĩa vụ nộp thuế sẽ thuộc về người có quyền sử dụng đất.
- Nếu thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận nhưng đang trong quá trình tranh chấp, thì người đang sử dụng đất tại thời điểm đó vẫn phải thực hiện nghĩa vụ nộp thuế. Tuy nhiên, việc nộp thuế không được dùng làm căn cứ để xác định quyền sử dụng đất hợp pháp trong tranh chấp.
- Trong trường hợp nhiều người cùng chia sẻ quyền sử dụng đối với một thửa đất, thì người đại diện hợp pháp của nhóm người này sẽ đứng ra nộp thuế thay mặt những người còn lại.
- Đối với trường hợp người có quyền sử dụng đất đem quyền này góp vốn để thành lập tổ chức kinh doanh mới, và đất đó thuộc diện chịu thuế theo Điều 2 của Luật, thì tổ chức (pháp nhân) mới thành lập sẽ là người có trách nhiệm nộp thuế.
5. Tính thuế sử dụng đất phi nông nghiệp như thế nào?
Căn cứ theo quy định tại Điều 8 Thông tư 153/2011/TT-BTC, số tiền thuế phải nộp đối với đất phi nông nghiệp được xác định theo các trường hợp cụ thể như sau:
(1) Đối với đất ở, đất sản xuất kinh doanh, và các loại đất phi nông nghiệp được sử dụng nhằm mục đích kinh doanh:
Công thức tính thuế như sau:
Thuế phải nộp (VNĐ) = Số thuế phát sinh (VNĐ) – Khoản thuế được miễn, giảm (nếu có) (VNĐ)
Trong đó, số thuế phát sinh được tính bằng:
Số thuế phát sinh (VNĐ) = Diện tích chịu thuế (m²) × Đơn giá đất (VNĐ/m²) × Thuế suất (%)
(2) Đối với nhà ở nhiều tầng, nhiều hộ sinh sống, căn hộ chung cư (bao gồm cả các trường hợp có tầng hầm), cũng như các công trình xây dựng ngầm:
Cách tính thuế phải nộp được xác định như sau:
Thuế phải nộp = Số thuế phát sinh – Khoản miễn, giảm thuế (nếu có)
Với cách tính số thuế phát sinh:
Số thuế phát sinh = Diện tích phần nhà sở hữu của từng cá nhân, hộ gia đình hoặc tổ chức × Hệ số phân bổ × Giá đất tương ứng (VNĐ/m²) × Thuế suất
Trong trường hợp chỉ có công trình xây dựng dưới mặt đất:
Số thuế phát sinh = Diện tích sử dụng công trình của tổ chức/cá nhân/hộ gia đình × Hệ số phân bổ × Giá đất tương ứng (VNĐ/m²) × Thuế suất
(3) Đối với các trường hợp sử dụng đất phi nông nghiệp cho hoạt động kinh doanh nhưng không xác định được chính xác phần diện tích sử dụng vào mục đích đó:
Khi đó, số thuế phát sinh được tính như sau:
Số thuế phát sinh = Diện tích đất kinh doanh (m²) × Giá đất (VNĐ/m²) × Thuế suất (%)
Trong đó, diện tích đất sử dụng cho hoạt động kinh doanh được xác định bằng công thức:
Diện tích đất sử dụng vào kinh doanh (m²) = Tổng diện tích đất × (Doanh thu từ hoạt động kinh doanh : Tổng doanh thu trong năm)
6. Quy định đăng ký, khai, tính và nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp
Quy định về việc đăng ký, kê khai, tính toán và nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp theo Điều 8 Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 2010 như sau:
- Cá nhân, tổ chức có nghĩa vụ nộp thuế thực hiện đăng ký, kê khai, xác định số thuế và nộp thuế theo các quy định hiện hành trong Luật Quản lý thuế.
- Việc đăng ký, kê khai, tính và nộp thuế được thực hiện tại cơ quan thuế cấp huyện (bao gồm huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh) nơi người nộp thuế có quyền sử dụng đất.
Trong những khu vực khó khăn như vùng sâu, vùng xa hoặc nơi có điều kiện đi lại không thuận lợi, người nộp thuế có thể đăng ký, kê khai, tính và nộp thuế tại Ủy ban nhân dân cấp xã. Cơ quan thuế có trách nhiệm hỗ trợ để người dân có thể hoàn thành nghĩa vụ thuế thuận lợi hơn.
Trường hợp người nộp thuế sở hữu nhiều thửa đất ở tại một hoặc nhiều địa phương trong cùng một tỉnh hoặc thành phố trực thuộc trung ương, diện tích đất tính thuế sẽ là tổng diện tích các thửa đất ở thuộc phạm vi địa phương đó. Quy trình đăng ký, kê khai và nộp thuế được thực hiện như sau:
- Người nộp thuế thực hiện kê khai và nộp thuế tại chi cục thuế cấp huyện nơi có quyền sử dụng đất;
- Người nộp thuế có quyền lựa chọn một địa phương (huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh) trong phạm vi nơi mình có đất ở để xác định hạn mức đất chịu thuế. Nếu có thửa đất vượt hạn mức, người nộp thuế được chọn một địa điểm có thửa đất vượt hạn mức để xác định phần diện tích vượt này của tất cả các thửa đất còn lại.
Giá tính thuế sẽ áp dụng theo đơn giá đất do địa phương (huyện, quận, thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh) nơi có đất quy định.
Người nộp thuế phải lập tờ khai tổng hợp theo mẫu thống nhất để xác định tổng diện tích các thửa đất ở có quyền sử dụng và tổng số thuế đã nộp. Sau đó, nộp tờ khai tại cơ quan thuế nơi đã lựa chọn xác định hạn mức đất ở, nhằm tính và nộp phần thuế còn phải đóng – là chênh lệch giữa số thuế phải nộp theo quy định của Luật và số đã nộp trước đó.
Xem thêm: Mẫu thông báo nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp
Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp đóng vai trò quan trọng trong việc quản lý hiệu quả nguồn tài nguyên đất đai và đảm bảo công bằng trong nghĩa vụ tài chính với Nhà nước. Nếu bạn còn bất kỳ thắc mắc nào, vui lòng liên hệ ngay với AZTAX qua HOTLINE: 0932 383 089 để được tư vấn kịp thời và nhanh chóng nhé!
