Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp là khoản thuế mà các cá nhân, tổ chức và hộ gia đình phải nộp khi sử dụng đất cho mục đích không liên quan đến sản xuất nông nghiệp. Việc áp dụng thuế này giúp Nhà nước quản lý đất đai hiệu quả hơn, đồng thời khuyến khích việc sử dụng đất tiết kiệm và hợp lý. Để đảm bảo tuân thủ đúng các quy định của pháp luật, việc hiểu rõ về các mức thuế, cách tính và đối tượng chịu thuế là rất quan trọng. Hãy cùng AZTAX tìm hiểu nhé!
1. Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp là gì?
Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp là khoản tiền phải nộp vào Ngân sách nhà nước khi sử dụng các loại đất không thuộc nhóm đất nông nghiệp, được áp dụng đối với các đối tượng và trường hợp cụ thể theo quy định về Luật đất đai năm 2013.
Cụ thể nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm:
- Đất ở, bao gồm đất ở tại khu vực nông thôn và đô thị (thường gọi là đất thổ cư)
- Đất dùng để xây dựng trụ sở làm việc của các cơ quan nhà nước và tổ chức có thẩm quyền
- Đất phục vụ quốc phòng và an ninh quốc gia
- Đất xây dựng các công trình sự nghiệp, như các cơ sở giáo dục, y tế, thể dục thể thao, văn hóa, khoa học, cơ quan ngoại giao và những công trình phục vụ mục tiêu công ích khác
- Đất dành cho hoạt động sản xuất, kinh doanh ngoài nông nghiệp, gồm đất trong khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp; đất thương mại – dịch vụ; đất cơ sở sản xuất không thuộc lĩnh vực nông nghiệp; đất phục vụ khai thác khoáng sản, sản xuất vật liệu xây dựng hoặc đồ gốm.
- Đất dùng cho mục đích công cộng như giao thông, phục vụ các công trình thủy lợi, xây dựng khu vui chơi hoặc là đất có các danh lam thắng cảnh, có giá trị lịch sử và đất dành cho các công trình năng lượng, viễn thông.
- Đất tín ngưỡng và đất tôn giáo, phục vụ hoạt động của các cơ sở thờ tự.
- Đất nghĩa trang, nghĩa địa, khu hỏa táng, nhà tang lễ.
- Đất mặt nước chuyên dùng, bao gồm sông, hồ, suối, kênh, rạch.
- Các loại đất phi nông nghiệp khác, chẳng hạn như đất để xây nhà nghỉ, lán trại cho công nhân tại cơ sở sản xuất; đất làm kho, bãi chứa vật tư nông nghiệp (phân bón, thuốc trừ sâu, máy móc nông nghiệp), với điều kiện không phục vụ mục đích kinh doanh và không nằm trong phần đất ở.
Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp không chỉ là trách nhiệm tài chính mà còn là yếu tố cần thiết trong việc quản lý, sử dụng đất đúng mục đích và hiệu quả. Nếu bạn đang sử dụng đất thuộc nhóm này, hãy chủ động cập nhật thông tin để thực hiện nghĩa vụ thuế đầy đủ, tránh phát sinh sai sót không đáng có
Xem thêm: Thuế sử dụng đất là gì?
2. Mức thuế suất sử dụng đất phi nông nghiệp
Việc nắm rõ mức thuế suất sử dụng đất phi nông nghiệp là điều cần thiết đối với cá nhân, hộ gia đình và tổ chức đang sử dụng đất ở, đất kinh doanh hoặc đất công trình công cộng.
Thuế suất không chỉ phản ánh nghĩa vụ tài chính mà còn liên quan đến cách sử dụng đất có đúng mục đích hay không.
Căn cứ theo quy định tại Điều 7 của Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2010, mức thuế suất được áp dụng theo từng loại đất và mục đích sử dụng cụ thể như sau:
a. Đối với đất ở (bao gồm cả phần diện tích sử dụng để kinh doanh)
Mức thuế được tính theo như sau:
| Bậc thuế | Diện tích tính thuế (m²) | Thuế suất (%) |
| Bậc 1 | Trong hạn mức quy định | 0,03% |
| Bậc 2 | Phần vượt không quá 3 lần hạn mức | 0,07% |
| Bậc 3 | Phần vượt trên 3 lần hạn mức | 0,15% |
Hạn mức đất ở dùng để xác định thuế suất là hạn mức được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành kể từ ngày 01/01/2012.
Trường hợp đất đã được xác định hạn mức trước thời điểm quy định có hiệu lực thì:
- Trường hợp hạn mức cũ nhỏ hơn so với quy định mới: sẽ sử dụng hạn mức mới làm căn cứ để tính thuế.
- Trường hợp hạn mức cũ lớn hơn so với quy định hiện hành: vẫn giữ nguyên và áp dụng hạn mức cũ để làm cơ sở xác định nghĩa vụ thuế.
b. Các trường hợp áp dụng mức thuế suất cố định 0,03%
- Đất thuộc nhà ở nhiều tầng, nhiều hộ (nhà chung cư).
- Công trình xây dựng ngầm dưới lòng đất.
- Đất được sử dụng cho hoạt động sản xuất và kinh doanh nhưng không phục vụ cho mục đích canh tác nông nghiệp.
- Các loại đất phi nông nghiệp được nêu tại Điều 3 Luật này nhưng đang được sử dụng để kinh doanh.
c. Mức thuế suất đối với đất sử dụng sai mục đích hoặc chưa sử dụng đúng quy định
Khi sử dụng đất không đúng mục đích hoặc chưa đưa vào sử dụng theo quy định, người sử dụng đất sẽ phải chịu mức thuế suất cao hơn so với thông thường.
- Áp dụng thuế suất 0,15%.
- Nếu đất thuộc dự án đầu tư đã được cơ quan chức năng chấp thuận cho thực hiện theo từng giai đoạn thì không bị coi là đất chưa sử dụng và vẫn được tính thuế suất thông thường là 0,03%.
d. Mức thuế suất đối với đất bị lấn chiếm
- Trường hợp đất bị lấn, chiếm sẽ chịu mức thuế suất cao nhất là 0,2%.
- Không áp dụng hạn mức diện tích trong trường hợp này.
- Việc nộp thuế không có giá trị làm căn cứ để hợp thức hóa hoặc công nhận quyền sử dụng đất hợp pháp với diện tích đất bị lấn, chiếm.
3. Cách tính thuế sử dụng đất phi nông nghiệp
Cách tính thuế sử dụng đất phi nông nghiệp là nội dung được nhiều cá nhân và tổ chức quan tâm khi sử dụng đất ở, đất sản xuất kinh doanh hoặc các loại đất khác không thuộc nhóm đất nông nghiệp.
Việc xác định đúng số tiền phải nộp giúp bạn thực hiện nghĩa vụ tài chính minh bạch, đồng thời tránh các rủi ro pháp lý phát sinh. Nội dung dưới đây sẽ hướng dẫn ngắn gọn, dễ hiểu để bạn áp dụng đúng trong thực tế.
Dựa trên hướng dẫn tại Thông tư 153/2011/TT-BTC, số tiền thuế sử dụng đất phi nông nghiệp cần nộp sẽ được tính theo công thức sau:
- Đối với diện tích đất ở, đất sản xuất, kinh doanh, và đất phi nông nghiệp sử dụng cho mục đích kinh doanh:
Số thuế phải nộp (đồng) = Số thuế phát sinh (đồng) – Số thuế miễn, giảm (nếu có) (đồng)
Trong đó, số thuế phát sinh được tính bằng công thức:
Số thuế phát sinh (đồng) = Diện tích đất tính thuế (m²) x Giá đất 1m² (đồng/m²) x Thuế suất (%)
- Đối với đất ở nhà nhiều tầng, nhiều hộ, chung cư (bao gồm cả tầng hầm) và công trình dưới mặt đất:
Số thuế phải nộp = Số thuế phát sinh – Số thuế miễn, giảm (nếu có)
Cách tính số thuế phát sinh là:
Số thuế phát sinh = Diện tích nhà của từng tổ chức, hộ gia đình, cá nhân x Hệ số phân bổ x Giá đất 1m² tương ứng x Thuế suất
- Trường hợp chỉ có công trình dưới mặt đất, công thức tính sẽ là:
Số thuế phát sinh = Diện tích sử dụng công trình của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân x Hệ số phân bổ x Giá đất 1m² tương ứng x Thuế suất
Đối với đất phi nông nghiệp sử dụng vào mục đích kinh doanh, khi diện tích đất sử dụng vào kinh doanh không xác định rõ:
Số thuế phát sinh = Diện tích đất sử dụng vào kinh doanh (m²) x Giá đất 1m² (đồng) x Thuế suất (%)
Trong đó, diện tích đất sử dụng vào kinh doanh sẽ được tính theo:
Diện tích đất dùng cho mục đích kinh doanh (m²) = Tổng diện tích đất sử dụng x (Doanh thu từ hoạt động kinh doanh : Tổng doanh thu trong năm)
Giá tính thuế cho mỗi mét vuông đất được xác định theo bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định, căn cứ vào mục đích sử dụng của từng thửa đất.
- Nếu trong chu kỳ ổn định có thay đổi về người nộp thuế hoặc yếu tố làm thay đổi giá đất, không cần xác định lại giá đất cho thời gian còn lại của chu kỳ.
- Trong trường hợp Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp, hoặc từ đất phi nông nghiệp sang đất ở trong chu kỳ ổn định, giá đất tính thuế sẽ là giá đất theo mục đích sử dụng tại thời điểm giao đất, cho thuê đất hoặc chuyển mục đích, và sẽ ổn định trong thời gian còn lại của chu kỳ.
- Đối với đất sử dụng không đúng mục đích hoặc đất lấn chiếm, giá tính thuế sẽ dựa vào giá đất theo mục đích sử dụng hiện tại do UBND cấp tỉnh quy định.
4. Đối tượng chịu thuế sử dụng đất phi nông nghiệp
Đối tượng chịu thuế sử dụng đất phi nông nghiệp áp dụng dựa trên mục đích sử dụng đất và các quy định của Luật Đất đai, với các mức thuế khác nhau tùy theo từng loại đất.
Việc xác định rõ đối tượng chịu thuế sẽ giúp các bên liên quan thực hiện nghĩa vụ tài chính đúng quy định của pháp luật, đồng thời tạo điều kiện cho việc quản lý đất đai hiệu quả hơn.
Dưới đây là các đối tượng chịu thuế sử dụng đất phi nông nghiệp theo quy định:
Điều 3. Những loại đất không chịu thuế sử dụng đất nông nghiệp bao gồm:
- Đất rừng tự nhiên;
- Đất đồng cỏ tự nhiên chưa giao cho tổ chức, cá nhân nào sử dụng;
- Đất để ở, đất xây dựng công trình thuộc diện chịu thuế nhà đất;
- Đất làm giao thông, thuỷ lợi dùng chung cho cánh đồng;
- Đất chuyên dùng theo quy định tại Điều 62 của Luật đất đai là đất được xác định sử dụng vào mục đích không phải là sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp và làm nhà ở;
- Đất do Chính phủ, Uỷ ban nhân dân các cấp thực hiện việc cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê theo quy định tại Điều 29 của Luật đất đai.
5. Đối tượng không chịu thuế sử dụng đất phi nông nghiệp
Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp là một loại nghĩa vụ tài chính quen thuộc đối với nhiều cá nhân, tổ chức khi sử dụng đất. Tuy nhiên, không phải ai cũng biết rằng có những trường hợp, loại đất nhất định không phải chịu thuế này theo quy định pháp luật.
Đối tượng không chịu thuế sử dụng đất phi nông nghiệp được quy định như sau:
Điều 3. Đối tượng không chịu thuế
Đất phi nông nghiệp sử dụng không vào mục đích kinh doanh bao gồm:
Đất sử dụng vào mục đích công cộng bao gồm: đất giao thông, thủy lợi; đất xây dựng công trình văn hóa, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao phục vụ lợi ích công cộng; đất có di tích lịch sử – văn hóa, danh lam thắng cảnh; đất xây dựng công trình công cộng khác theo quy định của Chính phủ;
- Đất do cơ sở tôn giáo sử dụng;
- Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa;
- Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng;
- Đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ;
- Đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh;
- Đất phi nông nghiệp khác theo quy định của pháp luật.
Như vậy, không phải mọi trường hợp sử dụng đất phi nông nghiệp đều phải nộp thuế. Việc nắm rõ các đối tượng không chịu thuế theo quy định tại Điều 3 là điều cần thiết để mỗi cá nhân, tổ chức sử dụng đất hiểu đúng, thực hiện đúng và tránh những rắc rối pháp lý không đáng có.
6. Thời hạn nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp lần đầu bao lâu?
Khi sở hữu hoặc được cấp quyền sử dụng đất phi nông nghiệp, một trong những nghĩa vụ đầu tiên bạn cần quan tâm chính là việc nộp thuế. Tuy nhiên, không phải ai cũng rõ: thời hạn nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp lần đầu là khi nào?
Việc hiểu đúng quy định không chỉ giúp bạn chủ động thực hiện nghĩa vụ tài chính, mà còn tránh rủi ro bị xử phạt do nộp trễ.
Căn cứ theo khoản 1 Điều 18 Nghị định 126/2020/NĐ-CP quy định về thời hạn nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp như sau:
Điều 18. Thời hạn nộp thuế đối với các khoản thu thuộc ngân sách nhà nước từ đất, tiền cấp quyền khai thác tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, tiền sử dụng khu vực biển, lệ phí trước bạ, lệ phí môn bài
- Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp
- a) Thời hạn nộp thuế lần đầu: Chậm nhất là 30 ngày, kể từ ngày ban hành thông báo nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp của cơ quan thuế.
Từ năm thứ hai trở đi, người nộp thuế nộp tiền thuế sử dụng đất phi nông nghiệp một lần trong năm chậm nhất là ngày 31 tháng 10.
- b) Thời hạn nộp tiền thuế chênh lệch theo xác định của người nộp thuế tại Tờ khai tổng hợp chậm nhất là ngày 31 tháng 3 năm dương lịch tiếp theo năm tính thuế.
- c) Thời hạn nộp thuế đối với hồ sơ khai điều chỉnh chậm nhất là 30 ngày, kể từ ngày ban hành thông báo nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp.
…
Thời hạn nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp lần đầu là không quá 30 ngày kể từ ngày cơ quan thuế ban hành thông báo. Từ năm thứ hai trở đi, người nộp thuế phải hoàn tất nghĩa vụ thuế trong một lần mỗi năm, chậm nhất vào ngày 31 tháng 10.
7. Người phải nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp là ai?
Theo quy định tại Điều 4 Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 2010, nghĩa vụ nộp thuế thuộc về các cá nhân, hộ gia đình và tổ chức có quyền sử dụng đất nằm trong phạm vi chịu thuế.
Nếu chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thì người đang trực tiếp sử dụng đất sẽ là người chịu trách nhiệm nộp thuế.
Ngoài ra, luật cũng quy định cụ thể một số trường hợp đặc biệt như sau:
- Trong trường hợp đất do Nhà nước cho thuê để triển khai dự án, nghĩa vụ nộp thuế thuộc về phía người thuê.
- Khi đất được cho thuê giữa cá nhân hoặc tổ chức, nghĩa vụ thuế sẽ do các bên thỏa thuận trong hợp đồng. Nếu không có thỏa thuận, người đứng tên quyền sử dụng đất sẽ chịu trách nhiệm nộp.
- Nếu thửa đất đang xảy ra tranh chấp, người trực tiếp sử dụng sẽ phải thực hiện nghĩa vụ nộp thuế cho đến khi có kết quả giải quyết.
- Trong trường hợp đất có nhiều người đồng sở hữu, người đại diện hợp pháp sẽ thay mặt các bên để thực hiện nghĩa vụ thuế.
- Nếu quyền sử dụng đất được góp vốn để thành lập tổ chức mới, thì pháp nhân mới đó sẽ là bên nộp thuế, nếu đất nằm trong diện chịu thuế theo quy định.
Hy vọng thông tin về thuế sử dụng đất phi nông nghiệp đã giúp bạn hiểu rõ hơn về nghĩa vụ tài chính khi sử dụng đất cho mục đích phi nông nghiệp. Để đảm bảo bạn thực hiện đúng quy định và tránh những rủi ro pháp lý, hãy tham khảo kỹ các quy định từ cơ quan có thẩm quyền. Nếu bạn còn có thắc mắc nào thì đừng ngần ngại liên hệ với AZTAX qua HOTLINE: 0932.383.089 để được tư vấn.
