Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp là khoản thuế mà các cá nhân, tổ chức và hộ gia đình phải nộp khi sử dụng đất cho mục đích không liên quan đến sản xuất nông nghiệp. Việc áp dụng thuế này giúp Nhà nước quản lý đất đai hiệu quả hơn, đồng thời khuyến khích việc sử dụng đất tiết kiệm và hợp lý. Để đảm bảo tuân thủ đúng các quy định của pháp luật, việc hiểu rõ về các mức thuế, cách tính và đối tượng chịu thuế là rất quan trọng. Hãy cùng AZTAX tìm hiểu nhé!
1. Đối tượng chịu thuế sử dụng đất phi nông nghiệp
Đối tượng chịu thuế sử dụng đất phi nông nghiệp áp dụng dựa trên mục đích sử dụng đất và các quy định của Luật Đất đai, với các mức thuế khác nhau tùy theo từng loại đất.
Việc xác định rõ đối tượng chịu thuế sẽ giúp các bên liên quan thực hiện nghĩa vụ tài chính đúng quy định của pháp luật, đồng thời tạo điều kiện cho việc quản lý đất đai hiệu quả hơn.
Dưới đây là các đối tượng chịu thuế sử dụng đất phi nông nghiệp theo quy định:
Điều 3. Những loại đất không chịu thuế sử dụng đất nông nghiệp bao gồm:
- Đất rừng tự nhiên;
- Đất đồng cỏ tự nhiên chưa giao cho tổ chức, cá nhân nào sử dụng;
- Đất để ở, đất xây dựng công trình thuộc diện chịu thuế nhà đất;
- Đất làm giao thông, thuỷ lợi dùng chung cho cánh đồng;
- Đất chuyên dùng theo quy định tại Điều 62 của Luật đất đai là đất được xác định sử dụng vào mục đích không phải là sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp và làm nhà ở;
- Đất do Chính phủ, Uỷ ban nhân dân các cấp thực hiện việc cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê theo quy định tại Điều 29 của Luật đất đai.
Xem thêm: Thuế sử dụng đất là gì?
2. Căn cứ tính thuế sử dụng đất phi nông nghiệp là gì?
Theo Điều 4 Thông tư 153/2011/TT-BTC, căn cứ tính thuế sử dụng đất phi nông nghiệp gồm 3 yếu tố:
- Diện tích đất tính thuế: là diện tích của thửa đất hoặc phần diện tích đất thuộc diện chịu thuế theo quy định.
- Giá của 1 m² đất tính thuế: được xác định theo giá đất làm căn cứ tính thuế tại thời điểm và địa bàn áp dụng theo quy định pháp luật.
- Thuế suất: được áp dụng tùy thuộc vào loại đất, diện tích và trường hợp sử dụng đất cụ thể.
Như vậy, số thuế sử dụng đất phi nông nghiệp phải nộp được xác định dựa trên diện tích đất tính thuế, giá 1 m² đất tính thuế và thuế suất tương ứng.
Công thức tính thuế
Có thể trình bày ngắn gọn:
Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp phải nộp = Diện tích đất tính thuế × Giá 1 m² đất tính thuế × Thuế suất
Tuy nhiên, với đất ở, cách xác định số thuế thực tế có thể liên quan đến phần diện tích trong và vượt hạn mức, do đó không nên hiểu công thức trên là trường hợp nào cũng chỉ cần nhân 3 thông số một cách đơn giản.
Lưu ý: Giá đất và thuế suất áp dụng có thể khác nhau tùy loại đất, vị trí và trường hợp sử dụng. Khi viết phần “cách tính thuế”, nên tách riêng đất ở và đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp để tránh nhầm lẫn.
3. Cách tính thuế sử dụng đất phi nông nghiệp
Cách tính thuế sử dụng đất phi nông nghiệp là nội dung được nhiều cá nhân và tổ chức quan tâm khi sử dụng đất ở, đất sản xuất kinh doanh hoặc các loại đất khác không thuộc nhóm đất nông nghiệp.
Việc xác định đúng số tiền phải nộp giúp bạn thực hiện nghĩa vụ tài chính minh bạch, đồng thời tránh các rủi ro pháp lý phát sinh. Nội dung dưới đây sẽ hướng dẫn ngắn gọn, dễ hiểu để bạn áp dụng đúng trong thực tế.
Dựa trên hướng dẫn tại Thông tư 153/2011/TT-BTC, số tiền thuế sử dụng đất phi nông nghiệp cần nộp sẽ được tính theo công thức sau:
- Đối với diện tích đất ở, đất sản xuất, kinh doanh, và đất phi nông nghiệp sử dụng cho mục đích kinh doanh:
Số thuế phải nộp (đồng) = Số thuế phát sinh (đồng) – Số thuế miễn, giảm (nếu có) (đồng)
Trong đó, số thuế phát sinh được tính bằng công thức:
Số thuế phát sinh (đồng) = Diện tích đất tính thuế (m²) x Giá đất 1m² (đồng/m²) x Thuế suất (%)
- Đối với đất ở nhà nhiều tầng, nhiều hộ, chung cư (bao gồm cả tầng hầm) và công trình dưới mặt đất:
Số thuế phải nộp = Số thuế phát sinh – Số thuế miễn, giảm (nếu có)
Cách tính số thuế phát sinh là:
Số thuế phát sinh = Diện tích nhà của từng tổ chức, hộ gia đình, cá nhân x Hệ số phân bổ x Giá đất 1m² tương ứng x Thuế suất
- Trường hợp chỉ có công trình dưới mặt đất, công thức tính sẽ là:
Số thuế phát sinh = Diện tích sử dụng công trình của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân x Hệ số phân bổ x Giá đất 1m² tương ứng x Thuế suất
- Đối với đất phi nông nghiệp sử dụng vào mục đích kinh doanh, khi diện tích đất sử dụng vào kinh doanh không xác định rõ:
Số thuế phát sinh = Diện tích đất sử dụng vào kinh doanh (m²) x Giá đất 1m² (đồng) x Thuế suất (%)
Trong đó, diện tích đất sử dụng vào kinh doanh sẽ được tính theo:
Diện tích đất dùng cho mục đích kinh doanh (m²) = Tổng diện tích đất sử dụng x (Doanh thu từ hoạt động kinh doanh : Tổng doanh thu trong năm)
Giá tính thuế cho mỗi mét vuông đất được xác định theo bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định, căn cứ vào mục đích sử dụng của từng thửa đất.
- Nếu trong chu kỳ ổn định có thay đổi về người nộp thuế hoặc yếu tố làm thay đổi giá đất, không cần xác định lại giá đất cho thời gian còn lại của chu kỳ.
- Trong trường hợp Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp, hoặc từ đất phi nông nghiệp sang đất ở trong chu kỳ ổn định, giá đất tính thuế sẽ là giá đất theo mục đích sử dụng tại thời điểm giao đất, cho thuê đất hoặc chuyển mục đích, và sẽ ổn định trong thời gian còn lại của chu kỳ.
- Đối với đất sử dụng không đúng mục đích hoặc đất lấn chiếm, giá tính thuế sẽ dựa vào giá đất theo mục đích sử dụng hiện tại do UBND cấp tỉnh quy định.
Ví dụ: Ông A có một thửa đất ở tại đô thị với các thông tin giả định:
- Diện tích đất tính thuế: 100 m²
- Giá 1 m² đất tính thuế: 20 triệu đồng/m²
- Thuế suất áp dụng: 0,03%
- Không thuộc trường hợp được miễn, giảm thuế.
Khi đó, số thuế sử dụng đất phi nông nghiệp phải nộp được tính như sau:
Giá trị đất tính thuế: 100 m² × 20.000.000 đồng/m² = 2.000.000.000 đồng
Số thuế phải nộp: 2.000.000.000 đồng × 0,03% = 600.000 đồng/năm
Như vậy, trong trường hợp giả định trên, ông A phải nộp 600.000 đồng thuế sử dụng đất phi nông nghiệp/năm.
4. Hồ sơ khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp bao gồm những gì?
Theo Mục 11.1 Phụ lục I ban hành kèm Nghị định 126/2020/NĐ-CP, được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 373/2025/NĐ-CP, hồ sơ khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp gồm các giấy tờ sau:
[1] Tờ khai thuế
- Mẫu 01/TK-SDDPNN: áp dụng đối với hộ gia đình, cá nhân.
- Mẫu 02/TK-SDDPNN: áp dụng đối với tổ chức.
- Mẫu 03/TKTH-SDDPNN: áp dụng đối với hộ gia đình, cá nhân thực hiện kê khai tổng hợp đối với đất ở.
[2] Giấy tờ liên quan đến thửa đất chịu thuế
Nộp bản sao một trong các giấy tờ phù hợp với tình trạng sử dụng đất, chẳng hạn:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Quyết định giao đất;
- Quyết định hoặc hợp đồng cho thuê đất;
- Quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
[3] Giấy tờ chứng minh được miễn, giảm thuế (nếu có)
Trường hợp thuộc diện được miễn hoặc giảm thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, người nộp thuế cần bổ sung bản sao giấy tờ chứng minh thuộc diện miễn, giảm thuế theo quy định.
Lưu ý: Không phải trường hợp nào cũng phải nộp tất cả các loại giấy tờ trên. Hồ sơ cụ thể phụ thuộc vào đối tượng nộp thuế, loại đất và tình trạng pháp lý của thửa đất.
5. Thời hạn nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp lần đầu bao lâu?
Khi sở hữu hoặc được cấp quyền sử dụng đất phi nông nghiệp, một trong những nghĩa vụ đầu tiên bạn cần quan tâm chính là việc nộp thuế. Tuy nhiên, không phải ai cũng rõ: thời hạn nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp lần đầu là khi nào?
Việc hiểu đúng quy định không chỉ giúp bạn chủ động thực hiện nghĩa vụ tài chính, mà còn tránh rủi ro bị xử phạt do nộp trễ.
Căn cứ theo khoản 1 Điều 18 Nghị định 126/2020/NĐ-CP quy định về thời hạn nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp như sau:
Điều 18. Thời hạn nộp thuế đối với các khoản thu thuộc ngân sách nhà nước từ đất, tiền cấp quyền khai thác tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, tiền sử dụng khu vực biển, lệ phí trước bạ, lệ phí môn bài
- Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp
- a) Thời hạn nộp thuế lần đầu: Chậm nhất là 30 ngày, kể từ ngày ban hành thông báo nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp của cơ quan thuế.
Từ năm thứ hai trở đi, người nộp thuế nộp tiền thuế sử dụng đất phi nông nghiệp một lần trong năm chậm nhất là ngày 31 tháng 10.
- b) Thời hạn nộp tiền thuế chênh lệch theo xác định của người nộp thuế tại Tờ khai tổng hợp chậm nhất là ngày 31 tháng 3 năm dương lịch tiếp theo năm tính thuế.
- c) Thời hạn nộp thuế đối với hồ sơ khai điều chỉnh chậm nhất là 30 ngày, kể từ ngày ban hành thông báo nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp.
…
Thời hạn nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp lần đầu là không quá 30 ngày kể từ ngày cơ quan thuế ban hành thông báo. Từ năm thứ hai trở đi, người nộp thuế phải hoàn tất nghĩa vụ thuế trong một lần mỗi năm, chậm nhất vào ngày 31 tháng 10.
6. Các câu hỏi thường gặp
6.1 Chậm nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp có bị tính tiền chậm nộp không?
Có. Trường hợp người nộp thuế không nộp đủ tiền thuế sử dụng đất phi nông nghiệp đúng thời hạn thì có thể phải nộp tiền chậm nộp theo quy định của pháp luật về quản lý thuế. Vì vậy, người sử dụng đất nên kiểm tra thông báo nghĩa vụ thuế và thực hiện nộp đúng hạn để tránh phát sinh thêm khoản phải nộp
6.2 Không nhận được thông báo thuế sử dụng đất phi nông nghiệp thì có phải tự nộp không?
Người nộp thuế không nên mặc nhiên cho rằng không nhận được thông báo là không phải nộp thuế. Theo Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, người sử dụng đất thuộc đối tượng chịu thuế có trách nhiệm đăng ký, khai, tính và nộp thuế theo quy định.
Nếu chưa nhận được thông báo, người dân nên liên hệ cơ quan thuế quản lý địa bàn nơi có đất để kiểm tra thông tin, số thuế phải nộp và tình trạng nghĩa vụ thuế, thay vì tự bỏ qua nghĩa vụ.
6.3 Đất được cho, tặng hoặc thừa kế có phải khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp không?
Có thể phải khai lại, nếu việc cho, tặng hoặc thừa kế làm thay đổi người sử dụng đất/người nộp thuế hoặc các yếu tố làm thay đổi căn cứ tính thuế. Khi đó, người nhận đất cần thực hiện thủ tục đăng ký, khai thuế theo quy định. Cơ quan thuế cũng quy định việc khai lần đầu hoặc khai khi có thay đổi các yếu tố làm thay đổi căn cứ tính thuế.
Hy vọng thông tin về thuế sử dụng đất phi nông nghiệp đã giúp bạn hiểu rõ hơn về nghĩa vụ tài chính khi sử dụng đất cho mục đích phi nông nghiệp. Để đảm bảo bạn thực hiện đúng quy định và tránh những rủi ro pháp lý, hãy tham khảo kỹ các quy định từ cơ quan có thẩm quyền. Nếu bạn còn có thắc mắc nào thì đừng ngần ngại liên hệ với AZTAX qua HOTLINE: 0932.383.089 để được tư vấn.
