Đối tượng chịu thuế sử dụng đất phi nông nghiệp gồm những loại đất nào và ai có nghĩa vụ nộp thuế? Bên cạnh việc xác định đúng đối tượng, người sử dụng đất cần nắm rõ thời hạn nộp hồ sơ, thành phần hồ sơ khai thuế, cách tính số thuế phải nộp và mức xử phạt khi chậm khai. Trong bài viết này, AZTAX tổng hợp các quy định mới nhất, giúp cá nhân, hộ gia đình và tổ chức xác định đúng nghĩa vụ và chủ động thực hiện thủ tục thuế theo quy định.
1. Đối tượng chịu thuế đất phi nông nghiệp?
Việc xác định đối tượng chịu thuế đất phi nông nghiệp là bước quan trọng giúp cá nhân và doanh nghiệp tránh bị phạt vi phạm pháp luật và tối ưu chi phí sử dụng đất
Căn cứ theo Điều 2 của Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2010, các loại đất thuộc diện phải nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp bao gồm:
- Đất ở: đất nông thôn và đô thị
- Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp: gồm đất khu công nghiệp, mặt bằng sản xuất kinh doanh, khai thác – chế biến khoáng sản, sản xuất vật liệu xây dựng và đồ gốm.
- Đất phi nông nghiệp khác phục vụ kinh doanh: bao gồm các loại đất sử dụng vào mục đích công cộng, tôn giáo, tín ngưỡng, nghĩa trang, quốc phòng, an ninh và các loại đất khác.
- Đất sử dụng cho các công trình công cộng như: công trình giao thông, thủy lợi; công trình phục vụ hoạt động văn hóa, y tế, giáo dục – đào tạo, thể dục thể thao nhằm phục vụ lợi ích chung của cộng đồng; đất có di tích lịch sử – văn hóa, danh lam thắng cảnh; cùng các loại công trình công cộng khác.
- Đất do các cơ sở tôn giáo quản lý và sử dụng.
- Đất dành cho nghĩa trang, nghĩa địa;
- Đất thuộc hệ thống sông, suối, kênh, rạch, ngòi hoặc mặt nước chuyên dùng;
- Đất có các công trình tín ngưỡng như: đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ.
- Đất xây dựng cho mục đích quốc phòng, an ninh.
- Các loại đất phi nông nghiệp khác.
Xem thêm: Mẫu thông báo nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp
2. Người nộp thuế đất phi nông nghiệp bao gồm những ai?
Một số trường hợp cụ thể:
- Nếu Nhà nước cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư, người thuê đất là người nộp thuế;
- Nếu người có quyền sử dụng đất cho thuê đất theo hợp đồng thì việc nộp thuế sẽ căn cứ theo thỏa thuận trong hợp đồng. Nếu hợp đồng không quy định thì người có quyền sử dụng đất là người nộp thuế;
- Nếu đất đã có Giấy chứng nhận nhưng đang trong tình trạng tranh chấp, thì cho đến khi tranh chấp được giải quyết, người đang sử dụng đất là người nộp thuế. Việc thực hiện nghĩa vụ thuế không phải căn cứ để phân định quyền sử dụng đất.
- Nếu có nhiều người cùng có quyền sử dụng một thửa đất thì người đại diện hợp pháp của những người này sẽ là người nộp thuế.
- Nếu quyền sử dụng đất được góp vốn để thành lập pháp nhân mới và đất thuộc diện chịu thuế theo Điều 2 của Luật, thì pháp nhân mới chính là người nộp thuế.
- Đất của dự án đầu tư thuộc lĩnh vực đặc biệt khuyến khích đầu tư; dự án tại địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn; dự án thuộc lĩnh vực khuyến khích đầu tư tại địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn; đất sử dụng bởi doanh nghiệp có trên 50% số lao động là thương binh, bệnh binh.
- Đất của cơ sở xã hội hóa trong các lĩnh vực giáo dục, dạy nghề, y tế, văn hóa, thể thao, môi trường.
- Đất dùng để xây dựng nhà tình nghĩa, nhà đại đoàn kết, cơ sở nuôi dưỡng người già neo đơn, người khuyết tật trẻ mồ côi; cơ sở chữa bệnh xã hội.
- Đất ở trong hạn mức tại khu vực có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn.
- Đất ở trong hạn mức của các đối tượng chính sách như: người hoạt động cách mạng trước ngày 19/8/1945; thương binh hạng 1/4, 2/4; người hưởng chính sách như thương binh hạng 1/4, 2/4; bệnh binh hạng 1/3; anh hùng lực lượng vũ trang nhân dân; Bà mẹ Việt Nam anh hùng; cha, mẹ đẻ hoặc người nuôi dưỡng liệt sĩ từ nhỏ; vợ, chồng liệt sĩ; con liệt sĩ được hưởng trợ cấp hằng tháng; người hoạt động cách mạng bị nhiễm chất độc da cam; người bị nhiễm chất độc da cam có hoàn cảnh khó khăn.
- Đất ở trong hạn mức của hộ nghèo theo quy định của Chính phủ.
- Hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất ở theo quy hoạch, kế hoạch được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì trong năm bị thu hồi sẽ được miễn thuế đối với cả đất bị thu hồi và đất nơi ở mới.
- Đất có nhà vườn được cơ quan nhà nước công nhận là di tích lịch sử – văn hóa.
- Người nộp thuế gặp khó khăn do sự kiện bất khả kháng (thiên tai, hỏa hoạn…) nếu thiệt hại về đất và nhà trên đất vượt quá 50% giá trị tính thuế thì được miễn thuế.
3. Hạn nộp hồ sơ khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp là khi nào?
Theo quy định áp dụng từ 01/7/2026, thời hạn nộp hồ sơ khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp được xác định theo từng trường hợp cụ thể.
Người nộp thuế cần lưu ý thời điểm phát sinh nghĩa vụ thuế, thay đổi căn cứ tính thuế hoặc thay đổi người nộp thuế để thực hiện kê khai đúng hạn.
- Khai thuế lần đầu: Chậm nhất 30 ngày kể từ ngày phát sinh nghĩa vụ thuế.
- Khai khi thay đổi căn cứ tính thuế: Chậm nhất 30 ngày kể từ ngày phát sinh thay đổi làm tăng hoặc giảm số thuế phải nộp.
- Thay đổi người nộp thuế: Người nộp thuế mới nộp hồ sơ chậm nhất 30 ngày kể từ ngày được công nhận quyền sử dụng đất.
- Khai thuế tổng hợp: Chậm nhất ngày 31/3 của năm dương lịch tiếp theo năm tính thuế.
- Hộ gia đình, cá nhân: Không phải khai lại hằng năm nếu trong chu kỳ ổn định không có thay đổi về người nộp thuế hoặc căn cứ tính thuế.
4. Tính thuế sử dụng đất phi nông nghiệp
Công thức tính giá thuế như sau:
Thuế phải nộp = Diện tích đất tính thuế × Giá 1m² đất × Thuế suất
Ví dụ cách tính thuế sử dụng đất phi nông nghiệp
Giả sử một hộ gia đình có 100 m² đất ở, giá đất tính thuế là 10 triệu đồng/m², toàn bộ diện tích nằm trong hạn mức và áp dụng thuế suất 0,03%.
Thuế phải nộp = 100 × 10.000.000 × 0,03% = 300.000 đồng/năm.
Như vậy, số thuế sử dụng đất phi nông nghiệp phải nộp trong trường hợp này là 300.000 đồng/năm.
Căn cứ theo các quy định tại Điều 5, Điều 6 và Điều 7 của Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2010, việc xác định số thuế sử dụng đất phi nông nghiệp phải nộp được tính dựa trên hai yếu tố chính là giá tính thuế và thuế suất, cụ thể như sau:
Diện tích đất tính thuế
- Đây là diện tích đất thực tế mà tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng.Thông thường, diện tích tính thuế dựa trên diện tích ghi trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Đối với trường hợp nhiều hộ cùng sử dụng chung một thửa đất, diện tích tính thuế sẽ được xác định dựa trên diện tích thực tế mà mỗi hộ đang sử dụng.
- Đất khu công nghiệp giao hoặc cho thuê được miễn tính thuế với diện tích hạ tầng dùng chung.
- Đối với các công trình nhà ở cao tầng, chung cư (vừa ở vừa kinh doanh), diện tích đất tính thuế được xác định bằng cách nhân hệ số phân bổ với diện tích nhà mà từng tổ chức, cá nhân đang sử dụng.
- Riêng với các công trình xây dựng ngầm dưới mặt đất, hệ số phân bổ được áp dụng bằng 0,5, nhân với tỷ lệ diện tích đất xây dựng trên tổng diện tích của công trình do các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng.
Giá 1m² đất
Mức giá do cơ quan Nhà nước ban hành và điều chỉnh định kỳ 5 năm một lần để làm căn cứ tính thuế.
Thuế suất
- Thuế suất áp dụng theo biểu lũy tiến từng phần, cụ thể:
- Đối với diện tích trong hạn mức: 0,03%
- Diện tích vượt quá 3 lần mức: 0,07%.
- Đối với phần diện tích vượt quá 3 lần hạn mức: 0,15%
Ngoài ra, Nhà nước còn ban hành các mức thuế suất khác nhau tùy vào mục đích sử dụng đất để đảm bảo việc tính thuế được áp dụng đúng theo thực tế sử dụng và tuân thủ đúng các quy định pháp luật, chi tiết tại Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2010 và các văn bản hướng dẫn thi hành.
5. Chậm nộp hồ sơ khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp bị xử lý thế nào?
Theo Điều 13 Nghị định 125/2020/NĐ-CP, được sửa đổi, bổ sung năm 2026, người nộp thuế chậm nộp hồ sơ khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp sẽ bị xử phạt tùy theo số ngày chậm nộp và số thuế phát sinh.
Mức phạt cụ thể được quy định theo từng trường hợp.
- Phạt cảnh cáo: Chậm nộp từ 01 – 05 ngày và có tình tiết giảm nhẹ.
- Phạt từ 2 – 5 triệu đồng: Chậm nộp từ 01 – 30 ngày, trừ trường hợp được cảnh cáo.
- Phạt từ 5 – 8 triệu đồng: Chậm nộp từ 31 – 60 ngày.
- Phạt từ 8 – 15 triệu đồng: Chậm nộp từ 61 – 90 ngày; hoặc từ 91 ngày trở lên nhưng không phát sinh thuế phải nộp.
- Phạt từ 15 – 25 triệu đồng: Chậm nộp trên 90 ngày, có phát sinh thuế phải nộp nhưng đã nộp đủ tiền thuế và tiền chậm nộp trước thời điểm cơ quan thuế công bố quyết định kiểm tra, thanh tra hoặc lập biên bản vi phạm.
Ngoài tiền phạt, trường hợp chậm nộp hồ sơ dẫn đến chậm nộp thuế còn phải nộp đủ tiền chậm nộp theo quy định.
Nắm rõ các đối tượng chịu thuế sử dụng đất phi nông nghiệp là bước đầu quan trọng trong quá trình tuân thủ quy định pháp luật về nghĩa vụ thuế. Tuy nhiên, mỗi trường hợp có thể phát sinh những tình huống pháp lý cụ thể khác nhau. Nếu bạn còn băn khoăn hoặc cần được tư vấn chi tiết, hãy liên hệ với AZTAX để được hỗ trợ kịp thời và chính xác, giúp bạn thực hiện đầy đủ nghĩa vụ thuế một cách thuận lợi và hiệu quả.
6. Các câu hỏi thường gặp về thuế sử dụng đất phi nông nghiệp
6.1. Đất ở có phải nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp không?
Có. Đất ở tại nông thôn và đất ở tại đô thị thuộc đối tượng chịu thuế sử dụng đất phi nông nghiệp. Số thuế phải nộp được xác định dựa trên diện tích đất tính thuế, giá đất và thuế suất theo quy định.
6.2. Đất chưa có sổ đỏ có phải nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp không?
Có. Việc chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không đồng nghĩa với việc được miễn thuế. Người đang trực tiếp sử dụng đất thuộc diện chịu thuế là người thực hiện nghĩa vụ nộp thuế theo quy định.
6.3. Có được miễn hoặc giảm thuế sử dụng đất phi nông nghiệp không?
Có. Một số trường hợp đáp ứng điều kiện theo quy định được miễn hoặc giảm thuế sử dụng đất phi nông nghiệp. Người nộp thuế cần xác định đúng trường hợp và chuẩn bị giấy tờ chứng minh để được áp dụng chính sách miễn, giảm thuế.
