Chi phí phải nộp khi cấp Sổ đỏ cho đất lấn chiếm là một trong những vấn đề được nhiều cá nhân, hộ gia đình đặc biệt quan tâm khi tiến hành thủ tục hợp thức hóa quyền sử dụng đất. Trên thực tế, ngoài tiền sử dụng đất – khoản phí lớn nhất, người sử dụng đất còn có thể phải nộp thêm nhiều khoản khác như lệ phí trước bạ, phí đo đạc, phí thẩm định hồ sơ, cùng một số chi phí phát sinh tùy từng địa phương và trường hợp cụ thể. Để đảm bảo thực hiện đúng nghĩa vụ tài chính theo quy định pháp luật, đồng thời tránh rủi ro, sai sót không đáng có trong quá trình làm thủ tục, bạn đừng bỏ qua những thông tin quan trọng được AZTAX tổng hợp và chia sẻ dưới đây.
1. Đất lấn, chiếm là gì?
Đất lấn chiếm là những khu đất được sử dụng mà không có sự đồng ý từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền, hoặc là những thửa đất đã được Nhà nước giao nhưng không thực hiện đúng quy định về thời gian sử dụng, không được gia hạn hoặc không tuân thủ các thủ tục pháp lý liên quan.
Đất lấn và đất chiếm là những thửa đất có được từ hành vi vi phạm các quy định pháp luật về đất đai. Các hành vi này đã được pháp luật quy định rõ tại Điều 3 Nghị định 91/2019/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, bao gồm:
- Lấn đất là hành vi di chuyển mốc giới hoặc thay đổi ranh giới của thửa đất nhằm mở rộng diện tích sử dụng mà không được sự cho phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, hoặc không nhận được sự đồng ý từ chủ sở hữu hợp pháp của phần đất bị ảnh hưởng.
- Chiếm đất là hành vi tự ý sử dụng đất trong các trường hợp như:
- sử dụng đất mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép, tức là không có căn cứ pháp lý rõ ràng hoặc không được giao, cho thuê đất theo đúng quy định của pháp luật về đất đai.
- Sử dụng đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của cá nhân, tổ chức khác mà không có sự đồng ý từ các chủ thể đó.
- Sử dụng đất đã hết thời hạn giao hoặc cho thuê, nhưng không được Nhà nước gia hạn, ngoại trừ trường hợp đất nông nghiệp do các hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sử dụng vào sản xuất.
- Sử dụng đất mà chưa hoàn tất các thủ tục giao đất, cho thuê đất theo quy định của pháp luật.
Vì vậy, hành vi lấn đất bao gồm việc thay đổi mốc giới hoặc di chuyển ranh giới thực tế của thửa đất để mở rộng diện tích sử dụng mà không có sự phê duyệt hợp pháp. Ngược lại, hành vi chiếm đất là việc sử dụng đất mà không có quyền sử dụng hợp pháp từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
2. Chi phí phải nộp khi cấp Sổ đỏ cho đất lấn chiếm
Khi tiến hành hợp thức hóa quyền sử dụng đối với phần đất lấn chiếm, người dân không chỉ cần chuẩn bị hồ sơ pháp lý đầy đủ mà còn phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo đúng quy định. Các khoản chi phí phải nộp khi xin cấp Sổ đỏ cho đất lấn chiếm có thể bao gồm tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, phí đo đạc, thẩm định và một số loại phí khác tùy theo từng địa phương và tình trạng pháp lý của thửa đất. Việc nắm rõ từng khoản chi phí sẽ giúp bạn chủ động về tài chính, tránh phát sinh chậm trễ hoặc sai sót trong quá trình thực hiện thủ tục.
Theo quy định tại Điều 9 Nghị định 45/2014/NĐ-CP và Khoản 4 Điều 2 Nghị định 123/2017/NĐ-CP, tiền sử dụng đất khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ) đối với đất lấn chiếm trong khoảng thời gian từ ngày 1/7/2004 đến ngày 1/7/2014 được quy định như sau:
Cá nhân và hộ gia đình có đất lấn chiếm phải nộp toàn bộ Sổ tiền sử dụng đất, tính theo giá đất cụ thể vào thời điểm cấp Sổ đỏ. Mức giá đất này được Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố quyết định.
Nếu đất có công trình xây dựng không phải nhà ở và được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp với hình thức giao đất thu tiền sử dụng đất lâu dài, thì người sử dụng đất phải nộp toàn bộ 100% tiền sử dụng đất theo giá đất cụ thể cho loại đất này.
Cụ thể, đối với đất có nguồn gốc lấn chiếm, khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người sử dụng đất phải nộp toàn bộ 100% tiền sử dụng đất theo giá đất tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận. Mức giá đất được xác định bởi Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố và có thể tính theo bảng giá đất nhân với hệ số K, dẫn đến mức tiền phải nộp sẽ cao hơn Sổ với đất không có nguồn gốc lấn chiếm.
Lưu ý: Trong trường hợp người sử dụng đất có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền cho việc sử dụng đất theo quy định, Sổ tiền đã nộp sẽ được trừ vào tiền sử dụng đất phải nộp, nhưng mức trừ không vượt quá số tiền phải nộp.
- Trường hợp thửa đất có công trình xây dựng nhưng không phải là nhà ở: Nếu người sử dụng đất được cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với mục đích sử dụng là đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp theo hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền và thời hạn sử dụng lâu dài, thì bắt buộc phải nộp đủ 100% tiền sử dụng đất. Khoản tiền này được xác định căn cứ vào mức giá đất cụ thể áp dụng cho loại đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận, đồng thời tính theo thời hạn sử dụng đất tối đa được quy định tại Điều 126 của Luật Đất đai năm 2013.
- Lệ phí trước bạ:
Theo Điều 5 Nghị định 10/2022/NĐ-CP, khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu, lệ phí trước bạ được tính theo công thức sau:
Lệ phí trước bạ = 0.5% x (Giá đất theo bảng giá x Diện tích đất cấp Giấy chứng nhận)
- Lệ phí cấp Sổ đỏ (hay lệ phí làm bìa) do Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố quy định và có sự khác biệt giữa các địa phương. Mức lệ phí này thường dao động từ 100.000 đồng trở xuống, với một số tỉnh có mức thu là 120.000 đồng khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu.
3. Điều kiện cấp Sổ đỏ cho đất lấn chiếm
Hành vi lấn chiếm đất đai là hành vi trái pháp luật, gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền và lợi ích hợp pháp của cá nhân, tổ chức có quyền sử dụng đất hợp pháp, đồng thời làm cản trở công tác quản lý đất đai của cơ quan Nhà nước.
Thông thường, các diện tích đất bị lấn chiếm sẽ bị Nhà nước tiến hành thu hồi. Tuy vậy, trong một số tình huống đặc biệt, nếu người đang sử dụng đất chứng minh được việc đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định pháp luật, phần diện tích đất có nguồn gốc lấn chiếm vẫn có thể được cơ quan có thẩm quyền xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hay còn gọi là Sổ đỏ.
Theo quy định tại Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, việc cấp Sổ đỏ đối với đất có nguồn gốc lấn chiếm được chia thành các trường hợp cụ thể như sau:
Trường hợp thứ nhất: Sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp
Nếu phần đất bị lấn chiếm không thuộc khu vực hành lang an toàn công trình công cộng, không nằm trong chỉ giới xây dựng đường giao thông, và không được quy hoạch làm trụ Sổ cơ quan hoặc công trình công cộng khác, thì có thể được cấp Sổ đỏ. Trong trường hợp ngược lại, tức là đất nằm trong các khu vực nêu trên và đã được Nhà nước xác định mục đích sử dụng rõ ràng, thì phần đất đó sẽ bị thu hồi.
Trường hợp thứ hai: Sử dụng đất vào mục đích nông nghiệp, lâm nghiệp hoặc sản xuất
Đối với đất cấp cho các đơn vị nông trường, lâm trường, Ban quản lý rừng hoặc các doanh nghiệp về nông lâm nghiệp khác đang sử dụng đất và ổn định mà không có tranh chấp thì có thể được cấp Giấy chứng nhận. Tuy nhiên, nếu phần đất nằm trong quy hoạch rừng đặc dụng, rừng phòng hộ hoặc được là đất cho các công trình công cộng, Nhà nước có quyền thực hiện thu hồi theo quy định. Trường hợp không có đơn vị nào quản lý rừng trực tiếp, cơ quan chức năng sẽ xem xét giao đất và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho mục đích bảo vệ và phát triển rừng.
Trường hợp thứ ba: Đất chưa sử dụng, không nằm trong quy hoạch đặc biệt
Trong trường hợp phần đất bị lấn chiếm không nằm trong khu vực được quy hoạch để phục vụ cho mục đích quốc phòng, an ninh hay các dự án phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích công cộng, và việc sử dụng đất diễn ra ổn định, không phát sinh tranh chấp hay khiếu nại, thì sau khi cơ quan có thẩm quyền tiến hành rà soát, điều chỉnh quy hoạch, người đang sử dụng đất có thể được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Tóm lại, việc hợp thức hóa và cấp Sổ đỏ đối với diện tích đất có nguồn gốc do lấn chiếm chỉ được thực hiện khi thỏa mãn đầy đủ các điều kiện theo quy định pháp luật hiện hành. Nếu không thuộc nhóm đủ điều kiện, diện tích đất đó sẽ bị thu hồi, hoặc người có hành vi vi phạm sẽ phải chịu các biện pháp xử lý theo đúng quy định pháp luật về đất đai.
Chi phí phải nộp khi cấp Sổ đỏ cho đất lấn chiếm sẽ phụ thuộc vào từng trường hợp cụ thể, bao gồm loại đất, thời điểm sử dụng, quy hoạch hiện hành và chính sách địa phương. Do đó, trước khi tiến hành nộp hồ sơ xin cấp Sổ đỏ, người dân cần tìm hiểu kỹ các khoản nghĩa vụ tài chính phải thực hiện để chủ động chuẩn bị. Nếu bạn đang trong quá trình hoàn thiện thủ tục cấp Sổ đỏ cho đất lấn chiếm, đừng ngần ngại liên hệ AZTAX qua HOTLINE: 0932.383.089 để được tư vấn cụ thể hơn nhé.
