Chi phí phải nộp khi cấp Sổ đỏ cho đất lấn chiếm là vấn đề được nhiều hộ dân đặc biệt quan tâm, nhất là trong các trường hợp sử dụng đất chưa hợp thức. Tùy vào từng địa phương và mức độ vi phạm, khoản tiền phải nộp có thể bao gồm tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ và các chi phí xử phạt liên quan. Việc hiểu rõ các khoản phí sẽ giúp người dân chuẩn bị tài chính và hồ sơ phù hợp. Trong bài viết này, AZTAX sẽ đồng hành cùng bạn để làm rõ từng chi phí và hướng dẫn thủ tục một cách chi tiết, minh bạch.
1. Đất lấn, chiếm là gì?
Đất lấn chiếm là những khu đất được sử dụng mà không có sự đồng ý từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền, hoặc là những thửa đất đã được Nhà nước giao nhưng không thực hiện đúng quy định về thời gian sử dụng, không được gia hạn hoặc không tuân thủ các thủ tục pháp lý liên quan.
Đất lấn và đất chiếm là những thửa đất có được từ hành vi vi phạm các quy định pháp luật về đất đai. Các hành vi này đã được pháp luật quy định rõ tại Điều 3 Nghị định 91/2019/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, bao gồm:
- Lấn đất là hành vi di chuyển mốc giới hoặc thay đổi ranh giới của thửa đất nhằm mở rộng diện tích sử dụng mà không được sự cho phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, hoặc không nhận được sự đồng ý từ chủ sở hữu hợp pháp của phần đất bị ảnh hưởng.
- Chiếm đất là hành vi tự ý sử dụng đất trong các trường hợp như:
- sử dụng đất mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép, tức là không có căn cứ pháp lý rõ ràng hoặc không được giao, cho thuê đất theo đúng quy định của pháp luật về đất đai.
- Sử dụng đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của cá nhân, tổ chức khác mà không có sự đồng ý từ các chủ thể đó.
- Sử dụng đất đã hết thời hạn giao hoặc cho thuê, nhưng không được Nhà nước gia hạn, ngoại trừ trường hợp đất nông nghiệp do các hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sử dụng vào sản xuất.
- Sử dụng đất mà chưa hoàn tất các thủ tục giao đất, cho thuê đất theo quy định của pháp luật.
Vì vậy, hành vi lấn đất bao gồm việc thay đổi mốc giới hoặc di chuyển ranh giới thực tế của thửa đất để mở rộng diện tích sử dụng mà không có sự phê duyệt hợp pháp. Ngược lại, hành vi chiếm đất là việc sử dụng đất mà không có quyền sử dụng hợp pháp từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
2. Chi phí phải nộp khi cấp Sổ đỏ cho đất lấn chiếm
Khi tiến hành hợp thức hóa quyền sử dụng đối với phần đất lấn chiếm, người dân không chỉ cần chuẩn bị hồ sơ pháp lý đầy đủ mà còn phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo đúng quy định.
Các khoản chi phí phải nộp khi xin cấp Sổ đỏ cho đất lấn chiếm có thể bao gồm tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, phí đo đạc, thẩm định và một số loại phí khác tùy theo từng địa phương và tình trạng pháp lý của thửa đất. Việc nắm rõ cách tính tiền sử dụng đất khi làm sổ đỏ và từng khoản chi phí sẽ giúp bạn chủ động về tài chính, tránh phát sinh chậm trễ hoặc sai sót trong quá trình thực hiện thủ tục.
Khi được cấp Giấy chứng nhận đối với đất có nguồn gốc lấn, chiếm hoặc trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật đất đai, hộ gia đình, cá nhân có thể phải thực hiện các nghĩa vụ tài chính gồm tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, phí thẩm định hồ sơ và lệ phí cấp Giấy chứng nhận. Ngoài ra, trường hợp hồ sơ cần đo đạc, trích đo địa chính thì có thể phát sinh thêm chi phí này.
[1] Tiền sử dụng đất
Theo Điều 11 Nghị định 103/2024/NĐ-CP, tiền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có vi phạm pháp luật đất đai trước ngày 01/7/2014 được xác định dựa trên thời điểm sử dụng đất, diện tích được công nhận, hạn mức và loại đất được cấp Giấy chứng nhận. Quy định này đã được sửa đổi, bổ sung, vì vậy khi tính tiền thực tế cần áp dụng quy định hiện hành tại thời điểm xác định nghĩa vụ tài chính.
Có thể khái quát các trường hợp như sau:
| Thời điểm sử dụng đất | Phần diện tích | Tỷ lệ tính tiền sử dụng đất* |
|---|---|---|
| Trước 18/12/1980 | Trong hạn mức công nhận đất ở | 10% |
| Vượt hạn mức công nhận đất ở | 30% | |
| Đất phi nông nghiệp được công nhận | 40% | |
| Từ 18/12/1980 đến trước 15/10/1993 | Trong hạn mức công nhận đất ở | 20% |
| Vượt hạn mức công nhận đất ở | 50% | |
| Đất phi nông nghiệp được công nhận | 60% | |
| Từ 15/10/1993 đến trước 01/7/2004 | Trong hạn mức giao đất ở | 30% |
| Vượt hạn mức giao đất ở | 60% | |
| Đất phi nông nghiệp được công nhận | 70% | |
| Từ 01/7/2004 đến trước 01/7/2014 | Đất ở được công nhận | 80% |
| Đất phi nông nghiệp được công nhận | 80% |
* Bảng trên chỉ nên sử dụng khi đối chiếu với quy định hiện hành áp dụng cho đúng trường hợp cụ thể, không nên hiểu rằng mọi trường hợp đất lấn, chiếm đều áp dụng một tỷ lệ cố định.
Về nguyên tắc, tiền sử dụng đất được xác định theo công thức:
Tiền sử dụng đất = Diện tích tính tiền × Giá đất tính tiền sử dụng đất × Tỷ lệ phải nộp
Trong đó, giá đất và thời điểm xác định giá đất phải được xác định theo quy định hiện hành. Vì vậy, không nên áp dụng máy móc giá đất hoặc công thức của Nghị định 103/2024/NĐ-CP bản gốc cho mọi hồ sơ trong năm 2026.
[2] Lệ phí trước bạ
Khi đăng ký quyền sử dụng đất, người sử dụng đất có thể phải nộp lệ phí trước bạ nếu không thuộc trường hợp được miễn.
Đối với nhà, đất, mức thu lệ phí trước bạ theo tỷ lệ là 0,5%. Có thể khái quát:
Lệ phí trước bạ = Giá tính lệ phí trước bạ × 0,5%
Giá tính lệ phí trước bạ và diện tích tính lệ phí được xác định theo quy định về lệ phí trước bạ tại thời điểm kê khai.
[3] Phí thẩm định hồ sơ
Phí thẩm định hồ sơ cấp Giấy chứng nhận không có một mức cố định trên toàn quốc. Mức thu do HĐND cấp tỉnh quyết định và có thể được xác định khác nhau tùy diện tích, mục đích sử dụng đất, tính chất hồ sơ và điều kiện cụ thể của từng địa phương.
Do đó, không nên ghi một khoảng tiền chung như “500.000 đồng – 5 triệu đồng” nếu bài không giới hạn phạm vi ở một tỉnh/thành cụ thể.
[4] Lệ phí cấp Giấy chứng nhận
Lệ phí cấp Giấy chứng nhận cũng thuộc nhóm khoản thu do HĐND cấp tỉnh quy định. Vì vậy, mức phải nộp khi cấp Sổ đỏ lần đầu có thể khác nhau giữa các địa phương.
[5] Chi phí đo đạc, trích đo địa chính
Nếu thửa đất chưa có bản đồ địa chính phù hợp hoặc cần xác định lại ranh giới, diện tích, người sử dụng đất có thể phải chi trả chi phí đo đạc, trích đo địa chính theo quy định và mức thu áp dụng tại địa phương.
Lưu ý khi tính tổng chi phí
Không có một mức giá chung cho việc cấp Sổ đỏ đối với đất lấn, chiếm. Tổng số tiền phải nộp phụ thuộc chủ yếu vào:
- Thời điểm bắt đầu sử dụng đất;
- Nguồn gốc và quá trình sử dụng đất;
- Diện tích được công nhận;
- Loại đất được công nhận;
- Hạn mức đất ở hoặc đất nông nghiệp;
- Giá đất làm căn cứ tính nghĩa vụ tài chính;
- Quy định về phí, lệ phí của địa phương.
Do đó, muốn biết chính xác “đất lấn chiếm làm Sổ đỏ hết bao nhiêu tiền”, cần xác định cụ thể hồ sơ, diện tích, thời điểm sử dụng đất và tỉnh/thành nơi có đất.
3. Điều kiện cấp Sổ đỏ cho đất lấn chiếm
Theo Điều 139 Luật Đất đai 2024, một số trường hợp sử dụng đất do lấn, chiếm hoặc sử dụng đất không đúng quy định vẫn có thể được xem xét cấp Giấy chứng nhận.
Bao gồm:
- Lấn, chiếm hành lang bảo vệ công trình, lòng, lề đường: Được xem xét cấp nếu quy hoạch đã điều chỉnh và phần đất lấn, chiếm không còn thuộc hành lang bảo vệ, không nằm trong chỉ giới xây dựng và không được quy hoạch cho trụ sở, công trình sự nghiệp, công cộng.
- Lấn, chiếm đất có nguồn gốc nông, lâm trường: Có thể được xem xét cấp tùy nguồn gốc, mục đích sử dụng, thời điểm sử dụng và quy hoạch; trong đó đáng chú ý là trường hợp sử dụng để sản xuất nông nghiệp hoặc làm nhà ở trước 01/7/2014 và không thuộc các khu vực bị hạn chế theo quy định.
- Lấn, chiếm đất hoặc sử dụng đất không đúng mục đích: Nếu không thuộc các trường hợp trên, người sử dụng đất ổn định và phù hợp với quy hoạch theo quy định vẫn có thể được xem xét cấp Giấy chứng nhận.
- Đất nông nghiệp tự khai hoang: Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp tự khai hoang, không có tranh chấp có thể được cấp Giấy chứng nhận trong hạn mức; phần diện tích vượt hạn mức thực hiện theo quy định về thuê đất của Nhà nước.
Như vậy, đất lấn, chiếm không mặc nhiên được cấp Sổ đỏ. Việc cấp Giấy chứng nhận phụ thuộc vào nguồn gốc, thời điểm sử dụng, hiện trạng, tranh chấp và quy hoạch của thửa đất.
4. Các câu hỏi thường gặp
4.1 Đất lấn chiếm làm Sổ đỏ có phải đóng tiền sử dụng đất không?
Có thể có. Nếu thuộc trường hợp được xem xét cấp Giấy chứng nhận theo Điều 139 Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định. Số tiền cụ thể phụ thuộc vào thời điểm sử dụng đất, diện tích được công nhận, loại đất, hạn mức và giá đất làm căn cứ tính tiền sử dụng đất.
4.2 Đất lấn chiếm nhưng không có tranh chấp có được cấp Sổ đỏ không?
Có thể được xem xét cấp, nhưng không phải cứ không có tranh chấp là được cấp. Ngoài điều kiện không tranh chấp, thửa đất còn phải thuộc trường hợp được pháp luật cho phép xem xét cấp Giấy chứng nhận và đáp ứng các điều kiện liên quan đến nguồn gốc, thời điểm sử dụng, hiện trạng và quy hoạch. Chẳng hạn, trường hợp lấn, chiếm thuộc khoản 3 Điều 139 phải sử dụng đất ổn định và phù hợp với quy hoạch theo quy định.
4.3 Đất lấn chiếm có nhà ở trên đất có được cấp Sổ đỏ không?
Có thể được xem xét cấp Sổ đỏ, nếu việc sử dụng đất thuộc trường hợp được giải quyết theo Điều 139 Luật Đất đai 2024 và đáp ứng các điều kiện tương ứng. Việc trên đất đã có nhà ở không đồng nghĩa với việc đương nhiên được công nhận toàn bộ diện tích là đất ở; cơ quan có thẩm quyền còn phải xác định nguồn gốc, thời điểm sử dụng, mục đích sử dụng và diện tích đất ở được công nhận theo quy định.
4.4 Đất lấn chiếm làm Sổ đỏ có phải nộp phạt không?
Không phải trường hợp nào cũng bị phạt. Tiền sử dụng đất và tiền phạt vi phạm hành chính là hai khoản khác nhau; việc xử phạt phụ thuộc vào hành vi và thời điểm vi phạm.
4.5 Làm thế nào để biết chính xác số tiền phải nộp khi làm Sổ đỏ đất lấn chiếm?
Cần xác định thời điểm sử dụng đất, diện tích, nguồn gốc, mục đích sử dụng, vị trí thửa đất và địa phương. Sau đó, cơ quan có thẩm quyền sẽ xác định nghĩa vụ tài chính cụ thể.
Chi phí phải nộp khi cấp Sổ đỏ cho đất lấn chiếm là yếu tố then chốt giúp người dân tránh rủi ro pháp lý và chủ động trong quá trình hoàn thiện hồ sơ. Việc nắm rõ các khoản phí theo từng trường hợp cụ thể không chỉ giúp tiết kiệm thời gian, chi phí mà còn đảm bảo đúng quy định. Do mỗi địa phương có chính sách áp dụng khác nhau, bạn cần cập nhật thông tin một cách chính xác, kịp thời. Nếu bạn đang trong quá trình xử lý thủ tục liên quan đến đất lấn chiếm, hãy liên hệ AZTAX qua HOTLINE: 0932.383.089 để được tư vấn và hỗ trợ nhanh chóng, hiệu quả.
