Các loại thuế khi mua bán nhà đất là yếu tố quan trọng mà cả người mua lẫn người bán cần nắm rõ trước khi thực hiện giao dịch. Việc hiểu rõ các loại thuế, lệ phí liên quan không chỉ giúp tiết kiệm chi phí mà còn đảm bảo tính pháp lý trong quá trình chuyển nhượng bất động sản. Hãy cùng AZTAX tìm hiểu chi tiết trong bài viết để nắm rõ quy định và áp dụng đúng!
1. Thuế thu nhập cá nhân khi mua bán nhà, đất
Thu nhập chịu thuế từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản là khoản thu nhập phát sinh khi thực hiện giao dịch mua bán nhà đất, bao gồm:
- Thu nhập từ việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
- Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất kèm theo tài sản gắn liền với đất. Các tài sản này có thể bao gồm:
- Nhà ở, kể cả nhà ở đang được xây dựng hoặc hình thành trong tương lai.
- Hệ thống hạ tầng kỹ thuật và các công trình xây dựng khác gắn liền với đất, bao gồm cả công trình chưa hoàn thiện.
- Các tài sản khác gắn liền với đất như sản phẩm nông nghiệp, lâm nghiệp, ngư nghiệp (ví dụ: cây trồng, vật nuôi).
- Thu nhập từ việc chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở, kể cả nhà đang xây dựng hoặc hình thành trong tương lai.
- Thu nhập từ chuyển nhượng quyền thuê đất hoặc thuê mặt nước.
- Thu nhập phát sinh khi cá nhân hoặc tổ chức góp vốn bằng bất động sản vào doanh nghiệp hoặc sử dụng bất động sản để tăng vốn kinh doanh, theo quy định pháp luật hiện hành.
- Thu nhập từ việc ủy quyền quản lý bất động sản, trong đó người được ủy quyền có quyền chuyển nhượng hoặc thực hiện các quyền như một chủ sở hữu.
- Các loại thu nhập khác có được từ việc chuyển nhượng bất động sản dưới bất kỳ hình thức nào.
Theo quy định tại khoản 5 Điều 2 Thông tư 111/2013/TT-BTC, các vấn đề liên quan đến nhà ở hoặc công trình xây dựng trong tương lai sẽ được áp dụng theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.
Thuế suất áp dụng đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là 2% trên giá chuyển nhượng hoặc giá cho thuê lại.
Cách tính thuế:
– Thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ mua hay bán nhà đất được xác định như sau:
| Thuế thu nhập cá nhân phải nộp | = | Giá chuyển nhượng | x | Thuế suất 2% |
– Trường hợp bất động sản thuộc sở hữu chung thì nghĩa vụ thuế của từng cá nhân được tính dựa trên tỷ lệ sở hữu. Tỷ lệ này được xác định dựa vào các giấy tờ pháp lý như: hợp đồng góp vốn, di chúc hoặc quyết định phân chia của tòa án,… Nếu không có căn cứ pháp lý cụ thể, tỷ lệ sở hữu sẽ được tính theo bình quân giữa các bên.
(Khoản 5 Điều 2 Thông tư 111//2013/TT-BTC)
2. Lệ phí trước bạ khi mua bán nhà, đất
Đối tượng chịu lệ phí trước bạ khi mua bán nhà, đất theo Khoản 1 Điều 3 Nghị định 10/2022/NĐ-CP bao gồm:
- Nhà ở: Bao gồm nhà ở, nhà làm việc và các loại nhà sử dụng cho các mục đích khác.
- Đất: Bao gồm các loại đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp theo quy định của Luật Đất đai (không phân biệt đất đã xây dựng công trình hay chưa).
Giá tính lệ phí trước bạ khi mua bán nhà, đất:
- Đối với đất: Giá tính lệ phí trước bạ là giá đất tại Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành, căn cứ vào quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.
Trường hợp đất thuê của Nhà nước theo hình thức trả tiền thuê một lần cho cả thời gian thuê mà thời hạn thuê đất nhỏ hơn thời hạn quy định trong Bảng giá đất của Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành, thì giá đất của thời hạn thuê đất tính lệ phí trước bạ được xác định:
| Giá đất của thời hạn thuê đất tính lệ phí trước bạ | = | Giá đất tại Bảng giá đất | x Thời hạn thuê đất |
| 70 năm |
- Đối với nhà: Giá tính lệ phí trước bạ là giá do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành, dựa theo quy định pháp luật về xây dựng tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.
- Đối với một số trường hợp đặc biệt:
- Nhà thuộc sở hữu nhà nước bán cho người đang thuê: Giá tính lệ phí trước bạ là giá bán thực tế theo quyết định của Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, theo quy định về bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, bao gồm cả giá trị đất kèm theo.
- Nhà, đất mua qua phương thức đấu giá, đấu thầu: Giá tính lệ phí trước bạ là giá trúng đấu giá hoặc đấu thầu thực tế, được ghi trên hóa đơn, chứng từ theo quy định pháp luật, hoặc giá trúng đấu giá/đấu thầu theo biên bản trúng đấu giá, đấu thầu hoặc văn bản phê duyệt kết quả đấu giá, đấu thầu của cơ quan có thẩm quyền.
- Nhà nhiều tầng, nhiều hộ ở, nhà chung cư: Giá tính lệ phí trước bạ sẽ bao gồm cả giá trị đất phân bổ. Giá trị đất phân bổ được tính bằng giá đất tại Bảng giá đất của Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nhân với hệ số phân bổ, hệ số này được xác định theo Nghị định 53/2011/NĐ-CP.
- Trường hợp giá nhà, đất trong hợp đồng mua bán cao hơn giá do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành: Giá tính lệ phí trước bạ sẽ là giá tại hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc hợp đồng mua bán nhà.
(Điều 2 Thông tư 13/2022/TT-BTC; khoản 2 Điều 7 Nghị định 10/2022/NĐ-CP)
3. Phí công chứng khi làm hồ sơ mua bán nhà, đất
Đối với tổ chức, cá nhân khi đề nghị công chứng các loại hợp đồng, bản dịch, giao dịch, lưu trữ di chúc hoặc xin cấp bản sao văn bản công chứng thì đều phải thực hiện nghĩa vụ nộp phí công chứng.
Đối với hợp đồng liên quan đến lĩnh vực kinh tế, đầu tư, thương mại hoặc kinh doanh: mức phí công chứng sẽ được xác định dựa trên giá trị của tài sản hoặc giá trị ghi trong hợp đồng, giao dịch.
| TT | Giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch | Mức thu (đồng/trường hợp) |
| 1 | Dưới 50 triệu đồng | 50 nghìn |
| 2 | Từ 50 triệu đồng đến 100 triệu đồng | 100 nghìn |
| 3 | Từ trên 100 triệu đồng đến 01 tỷ đồng | 0,1% giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch |
| 4 | Từ trên 01 tỷ đồng đến 03 tỷ đồng | 01 triệu đồng + 0,06% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 01 tỷ đồng |
| 5 | Từ trên 03 tỷ đồng đến 05 tỷ đồng | 2,2 triệu đồng + 0,05% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 03 tỷ đồng |
| 6 | Từ trên 05 tỷ đồng đến 10 tỷ đồng | 3,2 triệu đồng + 0,04% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 05 tỷ đồng |
| 7 | Từ trên 10 tỷ đồng đến 100 tỷ đồng | 5,2 triệu đồng + 0,03% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 10 tỷ đồng. |
| 8 | Trên 100 tỷ đồng | 32,2 triệu đồng + 0,02% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 100 tỷ đồng (mức thu tối đa là 70 triệu đồng/trường hợp). |
(Điểm a7 khoản 1 Điều 4 Thông tư 257/2016/TT-BTC)
4. Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và nhà ở
Lệ phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là khoản tiền mà tổ chức, hộ gia đình, cá nhân phải nộp khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp các loại giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà ở và tài sản liên quan.
Nội dung lệ phí này bao gồm:
- Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất;
- Ghi nhận thay đổi (biến động) về đất đai; cung cấp trích lục bản đồ địa chính;
- Cung cấp văn bản, dữ liệu từ hồ sơ địa chính.
Về mức thu lệ phí: Tùy theo điều kiện cụ thể và định hướng phát triển kinh tế – xã hội của từng địa phương, cơ quan có thẩm quyền sẽ ban hành mức thu phù hợp, nhưng vẫn đảm bảo các nguyên tắc sau:
- Đối với hộ gia đình, cá nhân sinh sống tại các quận nội thành thuộc thành phố trực thuộc Trung ương, hoặc các phường nội thành của thành phố, thị xã trực thuộc tỉnh, mức thu sẽ cao hơn so với các khu vực còn lại;
- Mức thu áp dụng cho tổ chức sẽ cao hơn so với mức thu đối với hộ gia đình và cá nhân.
(Điểm đ khoản 2 Điều 5 Thông tư 85/2019/TT-BTC)
5. Phí thẩm định hồ sơ cấp Sổ đỏ khi mua bán nhà, đất
Trong một số trường hợp, người dân khi thực hiện giao dịch mua bán nhà, đất cần tiến hành thẩm định hồ sơ để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Lệ phí thẩm định hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là khoản phí được thu nhằm phục vụ cho quá trình đánh giá hồ sơ, xem xét các điều kiện cần thiết để đảm bảo việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản gắn liền với đất được thực hiện đúng theo quy định pháp luật.
Khoản phí này áp dụng cho các trường hợp như: cấp Giấy chứng nhận lần đầu, cấp mới, cấp đổi, cấp lại hoặc xác nhận thay đổi thông tin trên Giấy chứng nhận đã cấp.
Mức thu phí sẽ được xác định dựa trên diện tích thửa đất, mức độ phức tạp của hồ sơ, mục đích sử dụng đất và tình hình cụ thể của từng địa phương.
- Về mức thu phí thẩm định:
Phí sẽ được điều chỉnh phù hợp với điều kiện thực tế tại địa phương nơi phát sinh hoạt động cung cấp dịch vụ, thu phí, lệ phí. Đối với dịch vụ cung cấp trực tuyến, mức thu sẽ được xây dựng theo hướng tạo thuận lợi và khuyến khích cá nhân, tổ chức sử dụng dịch vụ công qua hình thức này.
(Khoản 2 Điều 4 Thông tư 85/2019/TT-BTC sửa đổi bởi Thông tư 106/2021/TT-BTC)
6. Hủy bỏ hợp đồng mua bán nhà đất đã công chứng?
Căn cứ theo Điều 51 của Luật Công chứng, việc sửa đổi, bổ sung hoặc hủy bỏ hợp đồng mua bán nhà đất đã được công chứng chỉ được thực hiện khi đáp ứng các điều kiện sau:
- Tất cả các bên tham gia trong hợp đồng hoặc giao dịch đã được công chứng phải thống nhất và thể hiện sự đồng thuận bằng văn bản.
- Việc sửa đổi, bổ sung hoặc hủy bỏ hợp đồng công chứng phải được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng nơi đã thực hiện công chứng hợp đồng trước đó và do công chứng viên của tổ chức này đảm nhiệm.
Trong trường hợp tổ chức hành nghề công chứng đã thực hiện việc công chứng ban đầu không còn hoạt động do giải thể, chuyển nhượng, chuyển đổi hoặc chấm dứt hoạt động, thì công chứng viên thuộc tổ chức đang lưu giữ hồ sơ công chứng sẽ tiếp nhận và xử lý việc sửa đổi, bổ sung hoặc hủy bỏ hợp đồng.
Như vậy, để có thể hủy bỏ hợp đồng mua bán nhà đất đã công chứng, điều kiện tiên quyết là phải có sự đồng thuận của cả hai bên ghi trong hợp đồng. Sau đó, các bên có thể liên hệ với tổ chức hành nghề công chứng đã công chứng hợp đồng để yêu cầu lập văn bản hủy bỏ hợp đồng theo quy định pháp luật.
Việc nắm rõ các loại thuế phí khi mua bán nhà đất sẽ giúp bạn chủ động hơn trong quá trình giao dịch, tránh phát sinh chi phí ngoài ý muốn và đảm bảo tuân thủ đúng quy định pháp luật. Nếu bạn còn bất kỳ thắc mắc nào, vui lòng liên hệ ngay với AZTAX qua HOTLINE: 0932 383 089 để được tư vấn kịp thời và nhanh chóng nhé!
