Tổng hợp các loại thuế phí khi mua bán nhà đất năm 2026

Các loại thuế phí khi mua bán nhà đất là yếu tố quan trọng mà cả người mua lẫn người bán cần nắm rõ trước khi thực hiện giao dịch. Việc hiểu rõ các loại thuế, lệ phí liên quan không chỉ giúp tiết kiệm chi phí mà còn đảm bảo tính pháp lý trong quá trình chuyển nhượng bất động sản. Hãy cùng AZTAX tìm hiểu chi tiết trong bài viết để nắm rõ quy định và áp dụng đúng!

1. Các loại thuế phí khi mua bán nhà đất gồm những gì?

1.1 Thuế thu nhập cá nhân khi mua bán nhà, đất

Khi thực hiện giao dịch bất động sản, một trong những vấn đề được người dân quan tâm nhiều nhất chính là thuế thu nhập cá nhân trong mua bán bất động sản. Đây là khoản thu bắt buộc, áp dụng cho bên chuyển nhượng và được tính dựa trên giá trị chuyển nhượng theo quy định pháp luật.

Thu nhập chịu thuế từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản là khoản thu nhập phát sinh khi thực hiện giao dịch mua bán nhà đất, bao gồm:

• Thu nhập từ việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
• Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất kèm theo tài sản gắn liền với đất. Các tài sản này có thể bao gồm:
  • Nhà ở, kể cả nhà ở đang được xây dựng hoặc hình thành trong tương lai.
  • Hệ thống hạ tầng kỹ thuật và các công trình xây dựng khác gắn liền với đất, bao gồm cả công trình chưa hoàn thiện.
  • Các tài sản khác gắn liền với đất như sản phẩm nông nghiệp, lâm nghiệp, ngư nghiệp (ví dụ: cây trồng, vật nuôi).
• Thu nhập từ việc chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở, kể cả nhà đang xây dựng hoặc hình thành trong tương lai.
• Thu nhập từ chuyển nhượng quyền thuê đất hoặc thuê mặt nước.
• Thu nhập phát sinh khi cá nhân hoặc tổ chức góp vốn bằng bất động sản vào doanh nghiệp hoặc sử dụng bất động sản để tăng vốn kinh doanh, theo quy định pháp luật hiện hành.
• Thu nhập từ việc ủy quyền quản lý bất động sản, trong đó người được ủy quyền có quyền chuyển nhượng hoặc thực hiện các quyền như một chủ sở hữu.
• Các loại thu nhập khác có được từ việc chuyển nhượng bất động sản dưới bất kỳ hình thức nào.

Theo quy định tại khoản 5 Điều 2 Thông tư 111/2013/TT-BTC, các vấn đề liên quan đến nhà ở hoặc công trình xây dựng trong tương lai sẽ được áp dụng theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

Thuế suất áp dụng đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là 2% trên giá chuyển nhượng hoặc giá cho thuê lại.

Cách tính thuế:

• Thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ mua hay bán nhà đất được xác định như sau:

Thuế TNCN phải nộp = Giá tính thuế ×  Thuế suất 2%

Ví dụ cách tính thuế TNCN khi bán nhà đất

Giả sử ông A chuyển nhượng một mảnh đất với giá tính thuế là 3 tỷ đồng. Thuế TNCN được tính theo công thức:

Thuế TNCN phải nộp = Giá tính thuế × 2%

Áp dụng vào trường hợp trên:

Thuế TNCN phải nộp = 3.000.000.000 × 2% = 60.000.000 đồng

Như vậy, thuế TNCN ông A phải nộp là 60 triệu đồng.

Có thể hiểu đơn giản, với mỗi 1 tỷ đồng giá tính thuế, số thuế TNCN tương ứng là: 1.000.000.000 × 2% = 20.000.000 đồng.

Tuy nhiên, số tiền thực tế cần nộp còn phụ thuộc vào giá tính thuế được xác định theo quy định tại thời điểm chuyển nhượng và việc giao dịch có thuộc trường hợp được miễn thuế TNCN hay không.

• Trường hợp bất động sản thuộc sở hữu chung thì nghĩa vụ thuế của từng cá nhân được tính dựa trên tỷ lệ sở hữu. Tỷ lệ này được xác định dựa vào các giấy tờ pháp lý như: hợp đồng góp vốn, di chúc hoặc quyết định phân chia của tòa án,… Nếu không có căn cứ pháp lý cụ thể, tỷ lệ sở hữu sẽ được tính theo bình quân giữa các bên.

Xem thêm: Các loại thuế phải nộp khi chuyển nhượng đất

1.2 Lệ phí trước bạ khi mua bán nhà, đất

Lệ phí trước bạ là khoản chi phí thường phát sinh khi người mua đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà đất và thực hiện thủ tục sang tên. Đối với nhà, đất, mức thu lệ phí trước bạ là 0,5%.

Công thức tính lệ phí trước bạ khi sang tên nhà đất

Công thức tính:

Lệ phí trước bạ phải nộp = Giá tính lệ phí trước bạ × 0,5%

Trong đó, giá tính lệ phí trước bạ được xác định theo từng loại tài sản và quy định áp dụng tại thời điểm kê khai.

Ví dụ: Nếu giá tính lệ phí trước bạ của một mảnh đất là 3 tỷ đồng, số tiền lệ phí trước bạ phải nộp là: 3.000.000.000 × 0,5% = 15.000.000 đồng

Như vậy, người nộp lệ phí trước bạ cần thanh toán 15 triệu đồng cho trường hợp này.

Giá tính lệ phí trước bạ không phải lúc nào cũng bằng giá mua bán thực tế. Tùy từng trường hợp, cơ quan có thẩm quyền sẽ xác định giá tính lệ phí dựa trên các căn cứ theo quy định pháp luật.

• Đối với đất: Giá tính lệ phí trước bạ được xác định theo giá đất trong Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành tại thời điểm kê khai.
• Đối với nhà: Giá tính lệ phí trước bạ được xác định theo giá nhà do UBND cấp tỉnh ban hành theo quy định về xây dựng tại thời điểm kê khai.
• Trường hợp giá nhà, đất trên hợp đồng chuyển nhượng cao hơn giá do UBND cấp tỉnh quy định: Giá tính lệ phí trước bạ được xác định theo giá ghi trên hợp đồng theo quy định hiện hành.

Một số trường hợp đặc thù như nhà thuộc sở hữu nhà nước bán cho người đang thuê, nhà đất mua qua đấu giá, nhà chung cư hoặc nhà nhiều tầng nhiều hộ ở có cách xác định giá tính lệ phí trước bạ riêng.

Thông thường, bên mua là người nộp lệ phí trước bạ vì đây là bên đăng ký quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng nhà đất sau khi nhận chuyển nhượng.

Tuy nhiên, bên mua và bên bán có thể thỏa thuận về việc bên nào thực tế chịu khoản chi phí này. Nội dung thỏa thuận nên được ghi rõ trong hợp đồng mua bán để tránh tranh chấp sau này.

Lưu ý: Lệ phí trước bạ là một khoản riêng với thuế thu nhập cá nhân. Khi tính tổng chi phí mua bán, sang tên nhà đất, cần tính cả thuế TNCN, lệ phí trước bạ, phí công chứng và các khoản phí hồ sơ khác nếu có.

Xem thêm: Cách tính tiền chuyển mục đích sử dụng đất 2026

1.3 Phí công chứng khi làm hồ sơ mua bán nhà, đất

Khi thực hiện thủ tục chuyển nhượng nhà đất, phí công chứng hồ sơ mua bán là khoản bắt buộc để hợp thức hóa giao dịch. Mức phí này được xác định theo giá trị tài sản và tuân theo biểu phí do cơ quan có thẩm quyền quy định.

Đối với tổ chức, cá nhân khi đề nghị công chứng các loại hợp đồng, bản dịch, giao dịch, lưu trữ di chúc hoặc xin cấp bản sao văn bản công chứng thì đều phải thực hiện nghĩa vụ nộp phí công chứng.

Đối với hợp đồng liên quan đến lĩnh vực kinh tế, đầu tư, thương mại hoặc kinh doanh: mức phí công chứng sẽ được xác định dựa trên giá trị của tài sản hoặc giá trị ghi trong hợp đồng, giao dịch.

1.4 Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và nhà ở

Lệ phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là khoản tiền mà tổ chức, hộ gia đình, cá nhân phải nộp khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp các loại giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà ở và tài sản liên quan.

Nội dung lệ phí này bao gồm:

• Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất;
• Ghi nhận thay đổi (biến động) về đất đai; cung cấp trích lục bản đồ địa chính;
• Cung cấp văn bản, dữ liệu từ hồ sơ địa chính.

Về mức thu lệ phí: Tùy theo điều kiện cụ thể và định hướng phát triển kinh tế – xã hội của từng địa phương, cơ quan có thẩm quyền sẽ ban hành mức thu phù hợp, nhưng vẫn đảm bảo các nguyên tắc sau:

• Đối với hộ gia đình, cá nhân sinh sống tại các quận nội thành thuộc thành phố trực thuộc Trung ương, hoặc các phường nội thành của thành phố, thị xã trực thuộc tỉnh, mức thu sẽ cao hơn so với các khu vực còn lại;
• Mức thu áp dụng cho tổ chức sẽ cao hơn so với mức thu đối với hộ gia đình và cá nhân.

(Điểm đ khoản 2 Điều 5 Thông tư 85/2019/TT-BTC)

1.5 Phí thẩm định hồ sơ cấp Sổ đỏ khi mua bán nhà, đất

Trong một số trường hợp, người dân khi thực hiện giao dịch mua bán nhà, đất cần tiến hành thẩm định hồ sơ để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Lệ phí thẩm định hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là khoản phí được thu nhằm phục vụ cho quá trình đánh giá hồ sơ, xem xét các điều kiện cần thiết để đảm bảo việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản gắn liền với đất được thực hiện đúng theo quy định pháp luật.

Khoản phí này áp dụng cho các trường hợp như: cấp Giấy chứng nhận lần đầu, cấp mới, cấp đổi, cấp lại hoặc xác nhận thay đổi thông tin trên Giấy chứng nhận đã cấp.

Mức thu phí sẽ được xác định dựa trên diện tích thửa đất, mức độ phức tạp của hồ sơ, mục đích sử dụng đất và tình hình cụ thể của từng địa phương.

• Về mức thu phí thẩm định:

Phí sẽ được điều chỉnh phù hợp với điều kiện thực tế tại địa phương nơi phát sinh hoạt động cung cấp dịch vụ, thu phí, lệ phí. Đối với dịch vụ cung cấp trực tuyến, mức thu sẽ được xây dựng theo hướng tạo thuận lợi và khuyến khích cá nhân, tổ chức sử dụng dịch vụ công qua hình thức này.

(Khoản 2 Điều 4 Thông tư 85/2019/TT-BTC sửa đổi bởi Thông tư 106/2021/TT-BTC)

Xem thêm: Đơn xin miễn thuế nhà đất

2. Cách tính tổng chi phí mua bán nhà đất bằng ví dụ thực tế

Khi mua bán nhà đất, người mua và người bán có thể phát sinh nhiều khoản chi phí như thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ, phí công chứng, phí thẩm định hồ sơ, phí đo đạc và các khoản phí khác tùy từng trường hợp.

Có thể hình dung tổng chi phí cơ bản theo công thức:

Tổng chi phí = Thuế TNCN + Lệ phí trước bạ + Phí công chứng + Các khoản phí, lệ phí khác (nếu có)

Trong đó, thuế TNCN và lệ phí trước bạ thường là hai khoản chi phí lớn cần tính trước khi thực hiện giao dịch.

Ví dụ 1: Mua bán nhà đất giá 2 tỷ đồng

Giả sử ông A bán một mảnh đất cho bà B với giá 2 tỷ đồng. Giao dịch không thuộc trường hợp được miễn thuế TNCN và giả sử giá tính thuế, giá tính lệ phí trước bạ đều là 2 tỷ đồng.

Thuế TNCN bên bán phải nộp:

Thuế TNCN = 2.000.000.000 × 2% = 40.000.000 đồng

Lệ phí trước bạ bên mua phải nộp:

Lệ phí trước bạ = 2.000.000.000 × 0,5% = 10.000.000 đồng

Như vậy, riêng hai khoản thuế và lệ phí trên:

40.000.000 + 10.000.000 = 50.000.000 đồng

Giao dịch này còn có thể phát sinh phí công chứng và các khoản phí, lệ phí khác khi sang tên.

Ví dụ 2: Mua bán nhà đất giá 5 tỷ đồng

Anh A chuyển nhượng một căn nhà và đất cho chị B với giá 5 tỷ đồng. Giả sử giao dịch không thuộc trường hợp được miễn thuế và giá tính thuế, giá tính lệ phí trước bạ đều là 5 tỷ đồng.

Thuế TNCN:

5.000.000.000 × 2% = 100.000.000 đồng

Lệ phí trước bạ:

5.000.000.000 × 0,5% = 25.000.000 đồng

Tổng hai khoản:

100.000.000 + 25.000.000 = 125.000.000 đồng

Như vậy, với giao dịch trị giá 5 tỷ đồng, người mua và người bán cần dự trù 125 triệu đồng cho thuế TNCN và lệ phí trước bạ, chưa bao gồm phí công chứng và các khoản chi phí khác.

Ví dụ 3: Giá chuyển nhượng và giá tính lệ phí trước bạ khác nhau

Không phải mọi trường hợp giá ghi trên hợp đồng đều được sử dụng giống nhau để tính các khoản thuế, phí. Giả sử một mảnh đất được chuyển nhượng với giá 3 tỷ đồng, nhưng giá tính lệ phí trước bạ được xác định là 2,5 tỷ đồng theo căn cứ pháp luật tại thời điểm kê khai.

Nếu giá tính thuế TNCN là 3 tỷ đồng:

Thuế TNCN = 3.000.000.000 × 2% = 60.000.000 đồng

Nếu giá tính lệ phí trước bạ là 2,5 tỷ đồng:

Lệ phí trước bạ = 2.500.000.000 × 0,5% = 12.500.000 đồng

Tổng hai khoản:

60.000.000 + 12.500.000 = 72.500.000 đồng

Ví dụ này cho thấy giá tính thuế TNCN và giá tính lệ phí trước bạ có thể không giống nhau. Vì vậy, khi dự tính tổng chi phí sang tên, không nên chỉ lấy giá mua bán thực tế để nhân với một tỷ lệ cố định.

Tổng hợp các khoản chi phí cần dự trù

Lưu ý: Các con số trên chỉ là ví dụ minh họa để dễ hình dung cách tính. Chi phí thực tế có thể thay đổi tùy giá tính thuế, giá tính lệ phí trước bạ, loại bất động sản, tình trạng hồ sơ và quy định áp dụng tại địa phương. Trước khi ký hợp đồng, các bên nên xác định rõ từng khoản chi phí và thỏa thuận bên chịu trách nhiệm thanh toán.

Việc nắm rõ các loại thuế phí khi mua bán nhà đất sẽ giúp bạn chủ động hơn trong quá trình giao dịch, tránh phát sinh chi phí ngoài ý muốn và đảm bảo tuân thủ đúng quy định pháp luật. Nếu bạn còn bất kỳ thắc mắc nào, vui lòng liên hệ ngay với AZTAX qua HOTLINE: 0932 383 089 để được tư vấn kịp thời và nhanh chóng nhé!

3. Các câu hỏi thường gặp

3.1 Mua bán nhà đất có phải lúc nào cũng đóng thuế TNCN không?

Không phải mọi trường hợp mua bán, chuyển nhượng nhà đất đều phải nộp thuế TNCN. Một số giao dịch được miễn thuế TNCN nếu đáp ứng điều kiện theo quy định, chẳng hạn chuyển nhượng bất động sản giữa một số người có quan hệ thân nhân hoặc trường hợp cá nhân chuyển nhượng nhà ở, đất ở duy nhất.

Người bán nên kiểm tra điều kiện miễn thuế trước khi thực hiện giao dịch để xác định chính xác nghĩa vụ tài chính.

3.2 Mua bán nhà đất bên nào phải nộp các khoản phí sang tên?

Thông thường, bên bán chịu thuế TNCN, còn bên mua chịu lệ phí trước bạ khi đăng ký sang tên. Đối với phí công chứng, phí đo đạc, thẩm định hồ sơ và một số khoản phí khác, hai bên có thể thỏa thuận bên chịu chi phí. Để tránh tranh chấp, hợp đồng mua bán nên ghi rõ trách nhiệm thanh toán từng khoản.

3.3 Làm sao biết chính xác tổng chi phí sang tên nhà đất?

Cần xác định lần lượt các khoản gồm thuế TNCN, lệ phí trước bạ, phí công chứng, phí thẩm định hồ sơ, phí đo đạc và các khoản phí khác nếu có. Đặc biệt, cần xác định đúng giá tính thuế và giá tính lệ phí trước bạ, vì hai mức giá này có thể khác nhau. Với giao dịch cụ thể, có thể kiểm tra hồ sơ và mức thu áp dụng tại địa phương để tính chính xác tổng chi phí.

3.4 Bên bán đổi ý không bán nhà đất nữa thì có phải trả lại tiền cọc gấp đôi không?

Nếu bên bán đã nhận tiền đặt cọc nhưng sau đó từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng thì về nguyên tắc có thể phải trả lại tiền cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tiền cọc, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.

Ví dụ, bên mua đặt cọc 200 triệu đồng, nếu bên bán tự ý không bán và thuộc trường hợp phải chịu phạt cọc thì bên bán có thể phải trả 200 triệu đồng tiền cọc và 200 triệu đồng tiền phạt cọc. Tuy nhiên, cần xem cụ thể hợp đồng đặt cọc, thỏa thuận của hai bên và nguyên nhân không tiếp tục giao dịch để xác định trách nhiệm.

3.5 Ai chịu phí đo đạc, thẩm định hồ sơ và cấp đổi sổ đỏ khi sang tên?

Các khoản phí đo đạc, thẩm định hồ sơ, cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận được xác định theo quy định và mức thu áp dụng tại từng địa phương, đồng thời phụ thuộc vào tình trạng hồ sơ. Bên mua và bên bán có thể thỏa thuận bên nào chịu các khoản chi phí này. Tốt nhất nên ghi rõ trong hợp đồng mua bán để tránh phát sinh tranh chấp sau khi giao dịch được ký kết.