Cách tính thuế chuyển mục đích sử dụng đất luôn là vấn đề được nhiều người quan tâm khi thực hiện thủ tục thay đổi mục đích sử dụng đất. Bởi bên cạnh các quy định pháp lý, việc xác định đúng nghĩa vụ tài chính sẽ giúp người sử dụng đất chủ động hơn về chi phí và thủ tục hành chính. Trong bài viết này, AZTAX sẽ hướng dẫn chi tiết cách xác định số thuế, tiền sử dụng đất phải nộp khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định hiện hành.
1. Cách tính thuế chuyển mục đích sử dụng đất
Khi người sử dụng đất có nhu cầu chuyển mục đích từ đất nông nghiệp sang đất ở, hay từ các loại đất khác sang mục đích phi nông nghiệp, ngoài việc phải xin phép cơ quan có thẩm quyền thì còn phải thực hiện nghĩa vụ tài chính, trong đó có thuế chuyển mục đích sử dụng đất. Vậy cách tính thuế chuyển mục đích sử dụng đất được quy định như thế nào và cần lưu ý những gì để đảm bảo đúng quy định pháp luật?
Căn cứ Điều 8 Nghị định 103/2024/NĐ-CP: Các trường hợp tính tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất
1.1 Hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở
Số tiền sử dụng đất phải nộp trong trường hợp này được tính toán theo phương pháp sau.
Tiền sử dụng đất phải nộp = Tiền sử dụng đất sau chuyển mục đích – Khoản tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất của mục đích sử dụng cũ (nếu có phát sinh).
Trong đó:
Tiền sử dụng đất phát sinh khi chuyển mục đích sử dụng đất được tính theo công thức sau.
Tiền sử dụng đất sau khi chuyển mục đích = Diện tích đất phải tính tiền sử dụng đất (theo quy định tại Điều 4 Nghị định này) x Đơn giá đất theo Bảng giá đất hiện hành.
- Việc tính toán tiền sử dụng đất và tiền thuê đất liên quan đến phần diện tích đất trước khi chuyển mục đích sử dụng được áp dụng căn cứ theo khoản 2 và khoản 3 Điều 8.
- Trường hợp kết quả phép trừ cho ra số âm hoặc bằng 0 thì số tiền sử dụng đất phải nộp sau khi chuyển mục đích là 0 đồng.
Việc xác định tiền đất đối với diện tích đất trước khi chuyển mục đích sử dụng được thực hiện theo phương pháp quy định dưới đây:
Đối với đất nông nghiệp thuộc sở hữu hợp pháp của hộ gia đình, cá nhân:
Đối với đất được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất, hoặc có nguồn gốc chuyển nhượng hợp pháp từ người sử dụng đất đã được giao đất không phải nộp tiền sử dụng đất.
Tiền đất trước khi chuyển mục đích = Diện tích đất x Giá đất nông nghiệp tương ứng theo Bảng giá đất.
Trường hợp người sử dụng đất thuê đất nông nghiệp của Nhà nước và thực hiện thanh toán tiền thuê đất một lần cho toàn bộ thời hạn thuê
Tiền đất = Diện tích đất thuê x Giá đất xác định theo thời gian thuê đất còn lại x (Thời gian sử dụng đất còn lại / Thời hạn thuê đất ban đầu).
(tính theo công thức: Thời hạn thuê đất còn lại chia cho tổng thời hạn thuê đất ban đầu).
Trong đó:
- Giá đất tương ứng căn cứ trên Bảng giá đất cho thuê trả tiền một lần.
- Thời gian còn lại được tính bằng tổng thời hạn giao trừ cho thuê đất trừ phần đã sử dụng.
- Khi thời gian còn lại chưa đủ năm, ngày lẻ từ 15 ngày trở lên làm tròn thành 1 tháng; dưới 15 ngày không tính.
Trường hợp đất nông nghiệp thuê trả tiền thuê đất hàng năm: Trong trường hợp nêu trên, khoản tiền sử dụng đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất được xác định là không phát sinh, tương đương 0 đồng.
1.2 Chuyển mục đích sử dụng từ đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở
Đối với đất phi nông nghiệp có thời hạn sử dụng lâu dài đã được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất:
Tiền đất trước khi chuyển mục đích = Tiền thuê đất trả một lần cho cả thời gian thuê của đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp có thời hạn 70 năm, tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích, căn cứ theo Bảng giá đất.
Đối với đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm:
Tiền đất liên quan đến phần diện tích đất trước khi chuyển mục đích sử dụng được xác định bằng không (0 đồng).
Phần tiền thuê đất hoặc bồi thường, giải phóng mặt bằng đã nộp trước nhưng chưa sử dụng hết sẽ được quy đổi theo giá thuê đất tại thời điểm chuyển mục đích sử dụng và được trừ cho tiền đã nộp.
Đối với đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất có thời hạn, hoặc thuê đất trả tiền thuê một lần cho toàn bộ thời gian thuê:
Khoản tiền đất trước khi chuyển mục đích được tính theo công thức:
Tiền đất = Diện tích đất × Đơn giá đất theo thời hạn giao/thuê đất còn lại × (Thời gian sử dụng đất còn lại / Thời hạn giao hoặc thuê đất ban đầu).
Trong đó:
- Đơn giá đất sử dụng để tính toán trong trường hợp này được áp dụng theo bảng giá đất dành cho phương thức thanh toán tiền thuê đất một lần.
- Thời hạn sử dụng đất còn lại xác định tương tự như đối với đất nông nghiệp đã nêu ở trên.
Lưu ý quan trọng: Giá đất dùng để xác định tiền sử dụng đất trong các trường hợp nêu trên là giá đất theo quy định tại khoản 1 Điều 5 Nghị định 103/2024/NĐ-CP, tức là giá trong Bảng giá đất hiện hành.
Xêm thêm: Cách tính thuế đất năm 2025
2. Thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất
Khi người sử dụng đất có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng từ loại đất này sang loại đất khác (ví dụ: từ đất nông nghiệp sang đất ở, đất sản xuất kinh doanh), một trong những nghĩa vụ tài chính quan trọng phải thực hiện là nộp tiền sử dụng đất.
Đối với tổ chức kinh tế:
- Trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở hoặc sang đất nghĩa trang, nghĩa địa thì phải nộp 100% tiền sử dụng đất, xác định theo giá đất của loại đất sau khi chuyển mục đích tại thời điểm được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
- Trường hợp chuyển từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải đất ở được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất sang đất ở thì tiền sử dụng đất được tính như sau:
- Trường hợp đất đã được giao có thu tiền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014: tiền sử dụng đất phải nộp bằng phần chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở trừ (-) tiền sử dụng đất của loại đất trước khi chuyển mục đích, có xét thời hạn sử dụng đất còn lại vào thời điểm được cho phép thay đổi mục tiêu sử dụng.
- Đối với trường hợp sử dụng đất theo hình thức thuê và trả tiền thuê hàng năm: khi thực hiện chuyển mục đích sử dụng sang đất ở, đồng thời tiến hành chuyển đổi từ thuê đất sang hình thức giao đất, tổ chức kinh tế sẽ phải nộp 100% tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở tại thời điểm được chấp thuận bởi cơ quan thẩm quyền.
- Đối với trường hợp thuê đất với hình thức thanh toán tiền thuê một lần cho toàn bộ thời gian sử dụng: số tiền sử dụng đất cần nộp được xác định bằng cách lấy giá đất ở tại thời điểm chuyển mục đích trừ đi số tiền thuê đất đã nộp một lần đối với loại đất trước khi chuyển, căn cứ trên thời hạn sử dụng đất còn lại.
- Đối với đất thuộc sở hữu của đơn vị sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, doanh nghiệp có vốn nhà nước thuộc Trung ương quản lý: việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất gắn với chuyển đổi công năng tài sản công được quyết định bởi UBND cấp tỉnh sau khi có ý kiến thống nhất bằng văn bản của Bộ Tài chính.
- Trường hợp chuyển đất nông nghiệp được Nhà nước giao có thu tiền hoặc cho thuê sang làm nghĩa trang, nghĩa địa, tiền sử dụng đất được xác định theo nguyên tắc.
Đối với trường hợp tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng hợp pháp quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư, khi chuyển mục đích sử dụng đất, tiền sử dụng đất được xác định như sau.
- Trường hợp phải chuyển mục đích sang đất ở, đất nghĩa trang, nghĩa địa: nộp tiền sử dụng đất tính theo giá đất sau khi chuyển mục đích, theo quy định tại điểm b, c khoản 3 Điều 3 của Nghị định này.
- Số tiền tổ chức kinh tế đã chi để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất được khấu trừ vào tiền sử dụng đất phải nộp, nhưng không vượt mức bồi thường, hỗ trợ tối đa theo quy định của Nhà nước tại thời điểm được phép chuyển mục đích sử dụng đất.
- Việc xác định khoản tiền đã chi trả được thực hiện như sau:
- Trường hợp giá đất sau chuyển mục đích xác định theo hệ số điều chỉnh thì khoản chuyển nhượng áp dụng theo hệ số này
- Nếu xác định theo phương pháp so sánh, chiết trừ, thu nhập, thặng dư thì khoản chuyển nhượng cũng xác định lại tương ứng.
Đối với hộ gia đình, cá nhân:
- Trường hợp chuyển đất vườn, ao trong cùng thửa có nhà ở tại khu dân cư (chưa công nhận là đất ở theo khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai) hoặc đất vườn, ao gắn liền nhà ở đã tách thửa trước 01/7/2004 sang đất ở thì nộp 50% chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp.
- Trường hợp chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì tiền sử dụng đất phải nộp bằng phần chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp tại thời điểm chuyển mục đích.
- Trường hợp chuyển từ đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở, tiền sử dụng đất được tính như sau:
- Trường hợp đất được Nhà nước công nhận quyền sử dụng lâu dài, ổn định trước ngày 01/7/2004 mà không thuộc diện giao hoặc cho thuê,thì khi chuyển sang mục đích sử dụng đất ở sẽ được miễn nộp tiền sử dụng đất.
- Đất giao có thu tiền trước 01/7/2014, khi chuyển sang đất ở, tiền sử dụng đất nộp bằng chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất phi nông nghiệp còn lại tại thời điểm chuyển mục đích.
- Đối với đất được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê một lần cho toàn bộ thời gian thuê: tiền sử dụng đất phải nộp bằng chênh lệch giữa giá đất ở và tiền thuê đất đã nộp một lần, tính theo thời hạn sử dụng đất còn lại tại thời điểm chuyển mục đích.
- Đất thuê trả tiền hàng năm, khi chuyển mục đích, phải nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá đất ở tại thời điểm quyết định chuyển mục đích.
- Trường hợp chuyển mục đích đối với đất nhận chuyển nhượng hợp pháp, tiền sử dụng đất được xác định theo các điểm a, b, c khoản này, căn cứ vào nguồn gốc đất chuyển nhượng.
- Đối với đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp (không phải đất ở) có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng đất ở của hộ gia đình, cá nhân, chuyển sang đất ở để thực hiện dự án đầu tư từ ngày 01/7/2014 trở đi:
Tiền sử dụng đất phải nộp là phần chênh lệch giữa tiền sử dụng đất theo quy hoạch chi tiết dự án được phê duyệt và theo quy hoạch xây dựng nhà ở của hộ gia đình, cá nhân tại thời điểm chuyển mục đích. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân tự chuyển mục đích từ đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp có nguồn gốc đất ở sang đất ở của chính mình thì được miễn nộp tiền sử dụng đất.
Đối với đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp (không phải là đất ở) có thời hạn sử dụng ổn định lâu dài, được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2004:
Trường hợp chuyển mục đích sử dụng sang đất ở để triển khai dự án đầu tư kể từ ngày 01/7/2014, người sử dụng đất phải nộp khoản tiền sử dụng đất được xác định bằng phần chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất làm cơ sở xác định tiền thuê đất trả một lần cho toàn bộ thời gian thuê đối với đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp (thương mại, dịch vụ) với thời hạn 70 năm tại thời điểm được cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích.
Xem thêm: Cách tính tiền sử dụng đất khi làm sổ đỏ
3. Đối tượng thu tiền sử dụng đất
Khi thực hiện quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật, không phải mọi trường hợp đều phải nộp tiền sử dụng đất. Vậy cụ thể đối tượng thu tiền sử dụng đất được pháp luật quy định như thế nào, bao gồm những ai và trong những trường hợp nào?
Căn cứ khoản 2 Điều 2 Nghị định 103/2024/NĐ-CP, các trường hợp người sử dụng đất đang sử dụng đất mà được Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở hoặc đất nghĩa trang, nghĩa địa và phải thực hiện nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất bao gồm:
- Người sử dụng đất thuộc đối tượng quy định tại Điều 4 Luật Đất đai, được Nhà nước giao hoặc cho thuê đất.
- Người sử dụng đất được cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng từ các loại đất khác sang đất ở hoặc đất nghĩa trang, nghĩa địa.
- Thời gian sử dụng đất của người sử dụng đất được cơ quan có thẩm quyền gia hạn theo quy định.
- Người sử dụng đất được điều chỉnh thời hạn sử dụng theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
- Người sử dụng đất được điều chỉnh các quyết định về giao đất, cho thuê đất trước đó.
- Người sử dụng đất có quyết định điều chỉnh quy hoạch chi tiết sử dụng đất liên quan đến mục đích sử dụng đất ở hoặc đất nghĩa trang, nghĩa địa.
- Người sử dụng đất được cho phép chuyển đổi hình thức sử dụng đất.
- Người sử dụng đất được cơ quan có thẩm quyền công nhận quyền sử dụng đất trong các trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất theo quy định.
4. Chuyển sang đất ở, đất phi nông nghiệp có phải xin phép, nộp tiền?
Khi có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở hoặc các loại đất phi nông nghiệp khác, người sử dụng đất thường băn khoăn liệu có cần phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền và thực hiện nghĩa vụ tài chính hay không?
Căn cứ khoản 1 và khoản 2 Điều 121 Luật Đất đai năm 2024, việc chuyển mục đích sử dụng đất thuộc các trường hợp sau phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt:
- Trường hợp chuyển mục đích từ đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, rừng phòng hộ, rừng sản xuất sang loại đất khác nhưng vẫn thuộc nhóm đất nông nghiệp.
- Trường hợp chuyển đất nông nghiệp sang các loại đất thuộc nhóm đất phi nông nghiệp.
- Trường hợp chuyển các loại đất khác sang đất phục vụ hoạt động chăn nuôi tập trung trong quá trình thực hiện dự án chăn nuôi có quy mô lớn.
- Trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phi nông nghiệp đang được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang loại đất phi nông nghiệp khác, trong đó, Nhà nước thực hiện giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất..
- Trường hợp chuyển mục đích từ đất phi nông nghiệp (không phải đất ở) sang đất ở.
- Trường hợp chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có yếu tố kinh doanh sang đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp.
- Trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ.
Đối với các trường hợp trên, người sử dụng đất phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính. Chế độ sử dụng đất, cũng như quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất sau khi chuyển mục đích sử dụng, sẽ được điều chỉnh theo loại đất mới sau khi được phép chuyển đổi.
Trên đây là những thông tin chi tiết về cách tính thuế chuyển mục đích sử dụng đất mà AZTAX muốn chia sẻ đến bạn đọc. Hy vọng qua bài viết, bạn đã hiểu rõ hơn về nghĩa vụ tài chính khi thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất. Nếu còn bất kỳ vướng mắc nào liên quan đến chính sách thuế, pháp lý đất đai hay các thủ tục liên quan, hãy liên hệ ngay với AZTAX qua HOTLINE: 0932.383.089 để được hỗ trợ nhanh chóng và chính xác nhất.
