Thuế thu nhập doanh nghiệp từ chuyển nhượng bất động sản

Thuế thu nhập doanh nghiệp từ chuyển nhượng bất động sản là một trong những vấn đề quan trọng mà các doanh nghiệp cần lưu ý khi tham gia vào giao dịch bất động sản. Theo quy định của pháp luật, các doanh nghiệp khi chuyển nhượng bất động sản sẽ phải tính và nộp thuế TNDN dựa trên lợi nhuận từ giao dịch đó. Việc hiểu rõ các quy định về thuế thu nhập doanh nghiệp trong lĩnh vực này sẽ giúp doanh nghiệp đảm bảo tuân thủ pháp lý và tránh các rủi ro không đáng có. Hãy cùng AZTAX tìm hiểu để doanh nghiệp của bạn tránh được các rủi ro từ thuế TNDN nhé!

1. Đối tượng chịu thuế TNDN từ chuyển nhượng BĐS

Thuế thu nhập doanh nghiệp từ chuyển nhượng bất động sản áp dụng cho mọi doanh nghiệp có thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản, bao gồm cả doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có thu nhập từ việc cho thuê lại đất.

Các khoản thu nhập chịu thuế từ hoạt động này bao gồm:

• Chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền thuê đất, kể cả trường hợp gắn với dự án theo quy định pháp luật.
• Cho thuê lại đất của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, không phân biệt có hay không có công trình xây dựng đi kèm.
• Chuyển nhượng nhà, công trình xây dựng và tài sản gắn liền nếu không tách riêng giá trị khi giao dịch, bất kể có kèm quyền sử dụng đất hay không.
• Chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà ở.

Tuy nhiên, thu nhập từ việc cho thuê nhà, hạ tầng, công trình kiến trúc trên đất không thuộc diện chịu thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản.

2. Cách tính thuế TNDN từ chuyển nhượng BĐS

Số thuế thu nhập doanh nghiệp phải nộp = Thu nhập tính thuế từ hoạt động chuyển nhượng BĐS nhân x thuế suất 20%.

Trong đó:

Thu nhập nhập tính thuế = Thu nhập chịu thuế – Các khoản lỗ của hoạt động chuyển nhượng bất động sản của các năm trước (nếu có)

Lưu ý: Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản phải được kê khai và nộp thuế riêng, không thuộc diện hưởng ưu đãi thuế thu nhập doanh nghiệp.

• Doanh nghiệp trong kỳ tính thuế có các hoạt động chuyển nhượng bất động sản, chuyển nhượng dự án đầu tư, chuyển nhượng quyền tham gia thực hiện dự án đầu tư (trừ dự án thăm dò, khai thác khoáng sản) nếu bị lỗ thì số lỗ này được bù trừ với lãi của hoạt động sản xuất kinh doanh (bao gồm cả thu nhập khác quy định tại Điều 7 Thông tư 78).
• Trường hợp doanh nghiệp làm thủ tục giải thể doanh nghiệp, sau khi có quyết định giải thể nếu có chuyển nhượng bất động sản là tài sản cố định của doanh nghiệp thì thu nhập (lãi) từ chuyển nhượng bất động sản (nếu có) được bù trừ với lỗ từ hoạt động sản xuất kinh doanh (bao gồm cả số lỗ của các năm trước được chuyển sang theo quy định) vào kỳ tính thuế phát sinh hoạt động chuyển nhượng bất động sản. (Theo khoản 2 điều 4 Thông tư 78/2014/TT-BTC)

3. Xác định thu nhập chịu thuế TNDN từ chuyển nhượng BĐS

Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản được tính theo công thức:

Thu nhập tính thuế = Thu nhập chịu thuế – Các khoản lỗ từ chuyển nhượng bất động sản của các năm trước (nếu có).

Trong đó, thu nhập chịu thuế thu nhập doanh nghiệp (TNDN) từ chuyển nhượng bất động sản được xác định bằng tổng doanh thu từ chuyển nhượng bất động sản trừ đi giá vốn bất động sản và các khoản chi phí hợp lệ liên quan đến hoạt động chuyển nhượng.

(1) Doanh thu từ chuyển nhượng bất động sản

Doanh thu được tính theo giá thực tế ghi trên hợp đồng chuyển nhượng, bao gồm cả phụ thu và phí thu thêm (nếu có).

Trường hợp giá trên hợp đồng thấp hơn khung giá đất do UBND tỉnh, thành phố quy định tại thời điểm giao dịch, doanh thu được xác định theo bảng giá đất của UBND địa phương.

• Thời điểm xác định doanh thu là khi bên bán bàn giao bất động sản cho bên mua, không phụ thuộc vào thời điểm bên mua đăng ký quyền sở hữu.
• Nếu doanh nghiệp thực hiện dự án đầu tư và nhận tiền theo tiến độ, doanh thu tính thuế thu nhập doanh nghiệp tạm nộp được xác định như sau:
• Nếu xác định được chi phí tương ứng, doanh thu tính thuế được tính theo doanh thu trừ chi phí.
• Nếu chưa xác định được chi phí tương ứng, doanh thu tạm nộp tính theo tỷ lệ 1% trên số tiền thu được.
• Khi doanh nghiệp nhận tiền từ khách hàng mà có thể tính toán chính xác các chi phí liên quan đến phần doanh thu ghi nhận (bao gồm cả chi phí dự toán cho các hạng mục công trình chưa hoàn thiện nhưng đã có doanh thu), thì việc kê khai thuế thu nhập doanh nghiệp được thực hiện theo nguyên tắc lấy doanh thu trừ chi phí thực tế phát sinh.
• Nếu doanh nghiệp thu tiền khách hàng mà chưa thể xác định chính xác các chi phí liên quan, thì tạm thời kê khai và nộp thuế thu nhập doanh nghiệp theo mức 1% trên số tiền đã thu. Khoản doanh thu này chưa được tính vào doanh thu chịu thuế thu nhập doanh nghiệp trong năm.

Khi hoàn tất bàn giao bất động sản, doanh nghiệp có trách nhiệm thực hiện quyết toán thuế thu nhập doanh nghiệp để xác định số thuế phải nộp thực tế. Nếu số thuế đã tạm nộp thấp hơn mức thuế cần nộp, doanh nghiệp phải đóng bổ sung phần chênh lệch vào ngân sách nhà nước. Ngược lại, nếu số thuế tạm nộp cao hơn số thuế thực tế phải nộp, doanh nghiệp có thể trừ khoản thừa vào kỳ thuế tiếp theo hoặc yêu cầu hoàn thuế.

Với các doanh nghiệp bất động sản thu tiền theo tiến độ và kê khai thuế tạm nộp theo tỷ lệ phần trăm trên doanh thu, các chi phí như quảng cáo, tiếp thị, khuyến mại, hoa hồng môi giới phát sinh trong giai đoạn đầu không được tính vào chi phí của năm đó. Những khoản chi này chỉ được tính vào chi phí hợp lệ trong năm đầu tiên doanh nghiệp bàn giao bất động sản và phát sinh doanh thu chịu thuế.

Doanh thu để tính thu nhập chịu thuế trong một số trường hợp được xác định:

• Doanh thu chịu thuế được tính dựa trên số tiền thuê đất bên thuê phải trả theo từng kỳ theo hợp đồng. Nếu bên thuê thanh toán trước cho nhiều năm, doanh thu chịu thuế có thể được phân bổ theo số năm hoặc tính gộp một lần. Nếu chọn hình thức tính gộp một lần, doanh nghiệp phải đảm bảo đã hoàn thành các nghĩa vụ tài chính với Nhà nước và các bên liên quan.

Nếu doanh nghiệp đang hưởng ưu đãi thuế thu nhập doanh nghiệp và chọn phương án xác định doanh thu theo toàn bộ số tiền thuê trả trước, thì số thuế thu nhập doanh nghiệp được miễn/giảm từng năm sẽ được tính bằng cách lấy tổng số thuế thu nhập doanh nghiệp chia đều cho số năm đã trả trước:

• Trường hợp tổ chức tín dụng nhận quyền sử dụng đất từ tài sản thế chấp bảo đảm tiền vay và thực hiện chuyển nhượng, doanh thu chịu thuế được tính theo giá trị chuyển nhượng đã thỏa thuận giữa các bên.
• Nếu quyền sử dụng đất bị kê biên để đảm bảo thi hành án, doanh thu chịu thuế được xác định dựa trên giá trị chuyển nhượng theo thỏa thuận giữa các đương sự hoặc theo mức giá do Hội đồng định giá quy định.

(2) Chi phí chuyển nhượng bất động sản

Nguyên tắc xác định chi phí trong hoạt động chuyển nhượng bất động sản

• Các khoản chi phí hợp lệ để tính thu nhập chịu thuế trong hoạt động chuyển nhượng bất động sản phải tương ứng với doanh thu trong kỳ tính thuế. Đồng thời, các khoản chi này phải đáp ứng đầy đủ điều kiện được trừ theo quy định pháp luật và không thuộc danh mục chi phí không được trừ.
• Nếu dự án bất động sản được triển khai theo từng giai đoạn và chuyển nhượng dần theo mức độ hoàn thiện, các chi phí chung của dự án cũng như chi phí trực tiếp liên quan đến phần đã hoàn thành sẽ được phân bổ theo diện tích đất đã chuyển quyền. Những chi phí này bao gồm nhưng không giới hạn ở:
• Chi phí xây dựng đường nội bộ, cảnh quan cây xanh.
• Đầu tư hệ thống cấp thoát nước, trạm biến áp.
• Các khoản bồi thường về tài sản trên đất, chi phí hỗ trợ tái định cư.
• Kinh phí tổ chức giải phóng mặt bằng theo quyết định của cơ quan chức năng.
• Các khoản chi đầu tư trên đất liên quan đến quyền sử dụng đất hoặc quyền thuê đất.
• Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp theo quy định pháp luật.

Phương pháp phân bổ chi phí được tính theo công thức sau:

Chi phí phân bổ cho diện tích đất đã chuyển nhượng = [(Tổng chi phí đầu tư kết cấu hạ tầng) : (Tổng diện tích đất được bàn giao làm dự án (trừ diện tích đất sử dụng vào mục đích công cộng theo quy định pháp luật về đất)] x Diện tích đất đã chuyển nhượng.

Nếu một phần quỹ đất trong dự án không được chuyển nhượng mà phục vụ mục đích kinh doanh khác, các chi phí chung nêu trên cũng phải được phân bổ cho phần diện tích đó để tính toán, hạch toán và kê khai thuế thu nhập doanh nghiệp phù hợp với hoạt động kinh doanh phát sinh.

Trong trường hợp dự án kéo dài qua nhiều năm và chỉ quyết toán tổng thể khi hoàn thành toàn bộ, doanh nghiệp có thể tạm phân bổ chi phí đầu tư hạ tầng đã phát sinh theo tỷ lệ diện tích đất đã chuyển quyền theo công thức nêu trên. Đồng thời, doanh nghiệp có quyền trích trước các khoản chi phí đầu tư hạ tầng tương ứng với doanh thu đã ghi nhận để xác định thu nhập chịu thuế.

Sau khi quá trình đầu tư kết thúc, doanh nghiệp phải rà soát, điều chỉnh lại phần chi phí đầu tư kết cấu hạ tầng đã tạm phân bổ để đảm bảo phù hợp với tổng giá trị thực tế. Nếu sau điều chỉnh phát sinh khoản thuế thu nhập doanh nghiệp đã nộp cao hơn mức phải nộp thực tế, doanh nghiệp có thể bù trừ vào kỳ thuế tiếp theo hoặc làm thủ tục hoàn thuế theo quy định. Ngược lại, nếu số thuế đã nộp thấp hơn số thuế phải đóng, doanh nghiệp có trách nhiệm nộp bổ sung phần còn thiếu theo quy định pháp luật hiện hành.

(3) Chi phí chuyển nhượng bất động sản được trừ khi xác định thu nhập chịu thuế

Chi phí chuyển nhượng bất động sản bao gồm:

• Giá vốn của đất chuyển nhượng, được xác định dựa trên nguồn gốc quyền sử dụng đất, cụ thể:
• Trường hợp đất do Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất: Giá vốn là khoản tiền doanh nghiệp thực tế đã nộp vào Ngân sách Nhà nước.
• Trường hợp đất được nhận chuyển nhượng từ tổ chức/cá nhân khác: Giá vốn xác định dựa trên hợp đồng và chứng từ thanh toán hợp pháp. Nếu không có hợp đồng và chứng từ hợp lệ, giá vốn sẽ căn cứ vào mức giá do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố quy định tại thời điểm nhận chuyển nhượng.
• Trường hợp đất có nguồn gốc từ góp vốn: Giá vốn là giá trị quyền sử dụng đất hoặc quyền thuê đất theo biên bản định giá tại thời điểm góp vốn.
• Trường hợp đổi công trình lấy đất của Nhà nước: Giá vốn được tính bằng giá trị công trình đã trao đổi, trừ khi có quy định riêng của cơ quan có thẩm quyền.
• Đất trúng đấu giá: Giá vốn là mức giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất hoặc quyền thuê đất.
• Trường hợp đất được thừa kế, cho, biếu, tặng mà không xác định được giá vốn: Giá vốn được xác định theo giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố quy định tại thời điểm chuyển giao. Nếu việc chuyển nhượng diễn ra trước năm 1994, giá vốn sẽ căn cứ theo mức giá do UBND tỉnh, thành phố ban hành vào năm 1994 theo Nghị định 87/CP.

Trường hợp doanh nghiệp nhận thừa kế, được cho, biếu hoặc tặng quyền sử dụng đất trước năm 1994, giá vốn sẽ được xác định dựa trên mức giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương công bố vào năm 1994. Việc này được thực hiện theo khung giá đất quy định tại Nghị định 87/CP năm 1994.

• Đối với đất được sử dụng làm tài sản thế chấp cho khoản vay hoặc bị kê biên để thực hiện nghĩa vụ thi hành án, giá vốn sẽ được xác định theo từng trường hợp cụ thể, tuân thủ theo các hướng dẫn nêu trên.
• Chi phí bồi thường thiệt hại về đất: Khoản tiền chi trả nhằm đền bù cho các tổ chức, cá nhân bị ảnh hưởng khi thu hồi đất.
• Chi phí bồi thường thiệt hại về hoa màu: Khoản tiền hỗ trợ cho người sở hữu cây trồng, mùa vụ bị ảnh hưởng bởi quá trình chuyển nhượng đất.
• Chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư: Bao gồm các khoản tiền chi trả để hỗ trợ tái định cư cho các cá nhân, hộ gia đình bị ảnh hưởng và chi phí tổ chức thực hiện công tác bồi thường theo quy định pháp luật.

Trong trường hợp các khoản chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư không có hóa đơn, doanh nghiệp phải lập bảng kê chi tiết. Nội dung bảng kê cần bao gồm: Họ tên và địa chỉ người nhận khoản hỗ trợ, số tiền bồi thường, hỗ trợ, chữ ký xác nhận của người nhận, xác nhận của chính quyền địa phương nơi diễn ra việc bồi thường, hỗ trợ, việc lập bảng kê phải tuân thủ quy định pháp luật về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.

• Các khoản phí, lệ phí theo quy định pháp luật liên quan đến việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
• Chi phí cải tạo đất và san lấp mặt bằng, đảm bảo điều kiện cần thiết cho việc sử dụng hoặc xây dựng trên khu đất.
• Chi phí đầu tư phát triển hạ tầng phục vụ cho dự án bất động sản, bao gồm đường giao thông, hệ thống điện, cấp thoát nước, viễn thông và các công trình hạ tầng kỹ thuật khác.
• Giá trị công trình hạ tầng, kiến trúc đã có trên đất tại thời điểm chuyển nhượng.
• Các khoản chi phí khác liên quan trực tiếp đến giao dịch chuyển nhượng bất động sản theo quy định.

Trong trường hợp doanh nghiệp hoạt động đa ngành, việc hạch toán chi phí phải được thực hiện riêng biệt cho từng lĩnh vực. Nếu không thể phân tách rõ ràng, chi phí chung sẽ được phân bổ theo tỷ lệ doanh thu từ chuyển nhượng bất động sản trên tổng doanh thu của doanh nghiệp.

Doanh nghiệp không được tính vào chi phí hợp lệ đối với các khoản đã được Nhà nước chi trả hoặc có nguồn vốn tài trợ khác bù đắp.

Căn cứ pháp lý: Khoản 1, Điều 17, Thông tư 78/2014/TT-BTC.

4. Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản có đóng thuế TNDN không?

Theo Điều 3 Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp 2008 được sửa đổi bởi khoản 1 Điều 1 Luật Sửa đổi, bổ sung một số điều của các Luật về thuế 2014 có quy định về thu nhập chịu thuế như sau:

Thu nhập chịu thuế

1. Thu nhập chịu thuế bao gồm thu nhập từ hoạt động sản xuất, kinh doanh hàng hóa, dịch vụ và thu nhập khác quy định tại khoản 2 Điều này.
2. Thu nhập khác bao gồm: thu nhập từ chuyển nhượng vốn, chuyển nhượng quyền góp vốn; thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản, chuyển nhượng dự án đầu tư, chuyển nhượng quyền tham gia dự án đầu tư, chuyển nhượng quyền thăm dò, khai thác, chế biến khoáng sản; thu nhập từ quyền sử dụng tài sản, quyền sở hữu tài sản, kể cả thu nhập từ quyền sở hữu trí tuệ theo quy định của pháp luật; thu nhập từ chuyển nhượng, cho thuê, thanh lý tài sản, trong đó có các loại giấy tờ có giá; thu nhập từ lãi tiền gửi, cho vay vốn, bán ngoại tệ; khoản thu từ nợ khó đòi đã xoá nay đòi được; khoản thu từ nợ phải trả không xác định được chủ; khoản thu nhập từ kinh doanh của những năm trước bị bỏ sót và các khoản thu nhập khác.

Doanh nghiệp Việt Nam đầu tư ở nước ngoài chuyển phần thu nhập sau khi đã nộp thuế thu nhập doanh nghiệp ở nước ngoài của doanh nghiệp về Việt Nam thì đối với các nước mà Việt Nam đã ký Hiệp định tránh đánh thuế hai lần thì thực hiện theo quy định của Hiệp định; đối với các nước mà Việt Nam chưa ký Hiệp định tránh đánh thuế hai lần thì trường hợp thuế thu nhập doanh nghiệp ở các nước mà doanh nghiệp chuyển về có mức thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp thấp hơn thì thu phần chênh lệch so với số thuế thu nhập doanh nghiệp tính theo Luật thuế thu nhập doanh nghiệp của Việt Nam. Vì thế, thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là một trong những khoản thu nhập chịu thuế thu nhập doanh nghiệp.

Như vậy, thuế thu nhập doanh nghiệp từ chuyển nhượng bất động sản là nghĩa vụ quan trọng, đòi hỏi doanh nghiệp kê khai và nộp thuế đúng quy định để tránh rủi ro. Quản lý chặt chẽ doanh thu, chi phí, cập nhật chính sách thuế và tận dụng ưu đãi sẽ giúp tối ưu hóa nghĩa vụ thuế. Tuân thủ tốt không chỉ đảm bảo hoạt động bền vững cho doanh nghiệp mà còn góp phần vào sự minh bạch, phát triển của thị trường bất động sản. Nếu bạn còn gặp bất kỳ thắc mắc nào hãy liên hệ ngay đến AZTAX qua HOTLINE: 0932.383.089 để được hỗ trợ kịp thời.