Thuế thu nhập doanh nghiệp từ chuyển nhượng bất động sản là vấn đề doanh nghiệp cần đặc biệt lưu ý khi phát sinh hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhà ở, công trình hoặc các tài sản gắn liền với đất. Việc xác định đúng doanh thu, giá vốn, chi phí được trừ, khoản lỗ được chuyển và thuế suất sẽ giúp doanh nghiệp tính đúng số thuế TNDN phải nộp, hạn chế sai sót khi kê khai. Trong bài viết này, AZTAX sẽ hướng dẫn chi tiết cách tính thuế TNDN từ chuyển nhượng bất động sản theo quy định tại Nghị định 320/2025/NĐ-CP, đồng thời giải đáp những vấn đề doanh nghiệp thường gặp khi xác định thu nhập chịu thuế.
1. Đối tượng chịu thuế thu nhập doanh nghiệp từ chuyển nhượng bất động sản
Thuế thu nhập doanh nghiệp từ chuyển nhượng bất động sản áp dụng cho mọi doanh nghiệp có thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản, bao gồm cả doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có thu nhập từ việc cho thuê lại đất.
Các khoản thu nhập chịu thuế từ hoạt động này bao gồm:
- Chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền thuê đất, kể cả trường hợp gắn với dự án theo quy định pháp luật.
- Cho thuê lại đất của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, không phân biệt có hay không có công trình xây dựng đi kèm.
- Chuyển nhượng nhà, công trình xây dựng và tài sản gắn liền nếu không tách riêng giá trị khi giao dịch, bất kể có kèm quyền sử dụng đất hay không.
- Chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà ở.
Tuy nhiên, thu nhập từ việc cho thuê nhà, hạ tầng, công trình kiến trúc trên đất không thuộc diện chịu thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản.
Xem thêm: Thuế thu nhập doanh nghiệp là gì?
Xem thêm: Miễn thuế thu nhập doanh nghiệp
2. Cách tính thuế thuế thu nhập doanh nghiệp từ chuyển nhượng bất động sản
Để xác định số thuế TNDN phải nộp từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản, doanh nghiệp cần xác định thu nhập chịu thuế, các khoản lỗ được chuyển và áp dụng thuế suất 20% theo quy định.
Số thuế thu nhập doanh nghiệp phải nộp = Thu nhập tính thuế từ hoạt động chuyển nhượng BĐS nhân x thuế suất 20%.
Trong đó:
Thu nhập nhập tính thuế = Thu nhập chịu thuế – Các khoản lỗ của hoạt động chuyển nhượng bất động sản của các năm trước (nếu có)
Lưu ý: Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản phải được kê khai và nộp thuế riêng, không thuộc diện hưởng ưu đãi thuế thu nhập doanh nghiệp.
- Doanh nghiệp trong kỳ tính thuế có các hoạt động chuyển nhượng bất động sản, chuyển nhượng dự án đầu tư, chuyển nhượng quyền tham gia thực hiện dự án đầu tư (trừ dự án thăm dò, khai thác khoáng sản) nếu bị lỗ thì số lỗ này được bù trừ với lãi của hoạt động sản xuất kinh doanh (bao gồm cả thu nhập khác quy định tại Điều 7 Thông tư 78).
- Trường hợp doanh nghiệp làm thủ tục giải thể doanh nghiệp, sau khi có quyết định giải thể nếu có chuyển nhượng bất động sản là tài sản cố định của doanh nghiệp thì thu nhập (lãi) từ chuyển nhượng bất động sản (nếu có) được bù trừ với lỗ từ hoạt động sản xuất kinh doanh (bao gồm cả số lỗ của các năm trước được chuyển sang theo quy định) vào kỳ tính thuế phát sinh hoạt động chuyển nhượng bất động sản. (Theo khoản 2 điều 4 Thông tư 78/2014/TT-BTC)
Ví dụ minh họa
Trong năm 2026, Công ty A phát sinh hoạt động chuyển nhượng một bất động sản với các số liệu như sau:
- Doanh thu chuyển nhượng bất động sản: 10 tỷ đồng.
- Giá vốn bất động sản và các chi phí được trừ liên quan: 7 tỷ đồng.
- Khoản lỗ từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản được chuyển từ các năm trước: 500 triệu đồng.
Khi đó:
Thu nhập chịu thuế
= Doanh thu chuyển nhượng – Chi phí được trừ
= 10 tỷ – 7 tỷ
= 3 tỷ đồng
Thu nhập tính thuế
= Thu nhập chịu thuế – Khoản lỗ được chuyển
= 3 tỷ – 500 triệu
= 2,5 tỷ đồng
Số thuế TNDN phải nộp
= Thu nhập tính thuế × Thuế suất 20%
= 2,5 tỷ × 20%
= 500 triệu đồng
Như vậy, trong trường hợp này, Công ty A phải nộp 500 triệu đồng thuế TNDN từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản.
Ví dụ trường hợp hoạt động chuyển nhượng bất động sản bị lỗ:
Giả sử trong kỳ, Công ty B có doanh thu chuyển nhượng bất động sản là 5 tỷ đồng, trong khi tổng giá vốn và chi phí được trừ là 6 tỷ đồng. Như vậy, doanh nghiệp phát sinh 1 tỷ đồng lỗ từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản.
Khoản lỗ này được bù trừ với lãi của hoạt động sản xuất, kinh doanh (bao gồm cả thu nhập khác) theo quy định. Nếu sau khi bù trừ vẫn còn lỗ, phần lỗ còn lại được chuyển sang các năm tiếp theo trong thời hạn chuyển lỗ theo quy định.
3. Xác định thu nhập chịu thuế thu nhập doanh nghiệp từ chuyển nhượng bất động sản
Để xác định thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản, doanh nghiệp cần xác định doanh thu, giá vốn và các khoản chi phí được trừ liên quan đến hoạt động chuyển nhượng.
Thu nhập tính thuế được xác định theo công thức:
Thu nhập tính thuế = Thu nhập chịu thuế – Các khoản lỗ của hoạt động chuyển nhượng bất động sản của các năm trước (nếu có).
Trong đó:
Thu nhập chịu thuế = Doanh thu từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản – Giá vốn của bất động sản – Các khoản chi phí được trừ liên quan đến hoạt động chuyển nhượng bất động sản.
[a] Doanh thu từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản
Doanh thu từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản được xác định theo giá thực tế chuyển nhượng ghi trong hợp đồng chuyển nhượng, mua bán bất động sản, bao gồm cả các khoản phụ thu và phí thu thêm (nếu có).
Trường hợp giá chuyển quyền sử dụng đất theo hợp đồng chuyển nhượng, mua bán bất động sản thấp hơn giá đất tại bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định tại thời điểm ký hợp đồng thì doanh thu tính thuế được xác định theo giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định tại thời điểm ký hợp đồng chuyển nhượng bất động sản.
Thời điểm xác định doanh thu tính thuế là thời điểm bên bán bàn giao bất động sản cho bên mua, không phụ thuộc vào việc bên mua đã đăng ký quyền sở hữu tài sản, quyền sử dụng đất hoặc xác lập quyền sử dụng đất tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Trường hợp doanh nghiệp thu tiền ứng trước của khách hàng theo tiến độ dưới mọi hình thức, thời điểm xác định doanh thu tính thuế TNDN tạm nộp là thời điểm doanh nghiệp thu tiền của khách hàng.
[b] Chi phí chuyển nhượng bất động sản
Các khoản chi được trừ để xác định thu nhập chịu thuế từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản trong kỳ tính thuế phải tương ứng với doanh thu để tính thu nhập chịu thuế, đồng thời đáp ứng các điều kiện đối với khoản chi được trừ và không thuộc các khoản chi không được trừ.
Trường hợp dự án đầu tư hoàn thành từng phần và được chuyển nhượng dần theo tiến độ hoàn thành, các khoản chi phí chung sử dụng cho dự án và chi phí trực tiếp sử dụng cho phần dự án đã hoàn thành được phân bổ theo mét vuông (m²) đất chuyển quyền để xác định thu nhập chịu thuế đối với diện tích đất chuyển quyền.
Các khoản chi phí này bao gồm:
- Chi phí đường giao thông nội bộ;
- Chi phí khuôn viên, cây xanh;
- Chi phí đầu tư xây dựng hệ thống cấp, thoát nước;
- Chi phí trạm biến thế điện;
- Chi phí bồi thường về tài sản trên đất;
- Chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và kinh phí tổ chức thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng được cấp có thẩm quyền phê duyệt nhưng còn lại chưa được trừ vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định;
- Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp Ngân sách Nhà nước;
- Các chi phí đầu tư khác trên đất liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất, chuyển quyền thuê đất.
[c] Chi phí chuyển nhượng bất động sản được trừ
Chi phí chuyển nhượng bất động sản được trừ bao gồm:
Giá vốn của đất chuyển quyền được xác định phù hợp với nguồn gốc quyền sử dụng đất, cụ thể:
- Đất do Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất: giá vốn là số tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thực nộp vào Ngân sách Nhà nước.
- Đất nhận quyền sử dụng của tổ chức, cá nhân khác: căn cứ vào hợp đồng và chứng từ trả tiền hợp pháp khi nhận quyền sử dụng đất, quyền thuê đất. Trường hợp không có hợp đồng và chứng từ trả tiền hợp pháp thì giá vốn được xác định theo giá do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định tại thời điểm doanh nghiệp nhận chuyển nhượng bất động sản.
- Đất có nguồn gốc do góp vốn: giá vốn là giá trị quyền sử dụng đất, quyền thuê đất theo biên bản định giá tài sản khi góp vốn.
- Doanh nghiệp đổi công trình lấy đất của Nhà nước: giá vốn được xác định theo giá trị công trình đã đổi, trừ trường hợp thực hiện theo quy định riêng của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
- Đất đấu giá: giá vốn là giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất, quyền thuê đất.
- Đất có nguồn gốc do thừa kế, cho, biếu, tặng nhưng không xác định được giá vốn: giá vốn được xác định theo giá các loại đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định căn cứ vào bảng giá đất tại thời điểm thừa kế, cho, biếu, tặng.
- Đất thế chấp bảo đảm tiền vay, đất là tài sản kê biên để bảo đảm thi hành án: giá vốn được xác định tùy từng trường hợp cụ thể theo các quy định nêu trên.
Ngoài giá vốn của đất chuyển quyền, các khoản chi phí được trừ còn bao gồm:
- Chi phí đền bù thiệt hại về đất;
- Chi phí đền bù thiệt hại về hoa màu;
- Chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và chi phí tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
Đối với các khoản chi phí nêu trên không có hóa đơn, doanh nghiệp được lập Bảng kê bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, trong đó ghi rõ tên, địa chỉ người nhận, số tiền đền bù, hỗ trợ và chữ ký của người nhận tiền. Bảng kê phải được chính quyền phường, xã nơi có đất được đền bù, hỗ trợ xác nhận theo đúng quy định của pháp luật về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
Các khoản chi phí được trừ khác gồm:
- Các loại phí, lệ phí theo quy định của pháp luật liên quan đến cấp quyền sử dụng đất;
- Chi phí cải tạo đất, san lấp mặt bằng;
- Chi phí đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng như đường giao thông, điện, cấp nước, thoát nước, bưu chính, viễn thông…;
- Giá trị kết cấu hạ tầng, công trình kiến trúc có trên đất;
- Các khoản chi phí khác liên quan đến bất động sản được chuyển nhượng.
Xem thêm: Hồ sơ và các trường hợp hoàn thuế thu nhập doanh nghiệp
4. Quy định kê khai thuế thu nhập doanh nghiệp từ chuyển nhượng bất động sản
Bài viết dưới đây sẽ giúp bạn hiểu rõ quy định và cách kê khai thuế thu nhập doanh nghiệp phát sinh từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản, theo quy định hiện hành.
Nguyên tắc kê khai theo từng lần phát sinh
Theo điểm đ và e khoản 4 Điều 8 Nghị định 126/2020/NĐ-CP, hoạt động chuyển nhượng bất động sản được kê khai thuế TNDN theo từng lần phát sinh, áp dụng phương pháp tính theo tỷ lệ trên doanh thu:
- Thuế GTGT và TNDN phát sinh không thường xuyên được kê khai từng lần, trừ trường hợp phát sinh nhiều lần trong tháng thì có thể kê khai theo tháng.
- Thuế TNDN từ chuyển nhượng bất động sản tính theo tỷ lệ doanh thu, kê khai theo từng lần phát sinh, không gộp chung với hoạt động kinh doanh thông thường.
Quy định về tạm nộp thuế theo quý
Căn cứ khoản 6 Điều 8 Nghị định 126/2020/NĐ-CP:
- Người nộp thuế tự xác định số thuế TNDN tạm nộp theo quý, kể cả phần phát sinh từ chuyển nhượng bất động sản.
- Tổng số thuế TNDN tạm nộp của 3 quý đầu năm không được thấp hơn 75% số thuế TNDN phải nộp theo quyết toán cả năm.
- Nếu nộp thiếu, người nộp thuế phải chịu tiền chậm nộp tính từ ngày tiếp theo hạn cuối nộp thuế quý III đến ngày nộp đủ số thuế còn thiếu.
Trường hợp doanh nghiệp nhận tiền ứng trước của khách hàng trong các dự án đầu tư bất động sản (chưa bàn giao, chưa ghi nhận doanh thu tính thuế), thì tạm nộp theo quý với tỷ lệ 1% trên số tiền ứng trước. Khi bàn giao mới thực hiện quyết toán phần doanh thu này.
Phân bổ và quyết toán thuế theo từng địa phương
Căn cứ Điều 17 Thông tư 80/2021/TT-BTC (hiệu lực từ 01/01/2022):
- Số thuế TNDN tạm nộp và quyết toán cho mỗi tỉnh có hoạt động chuyển nhượng bất động sản = Doanh thu tại tỉnh đó × 1%.
- Người nộp thuế không phải nộp tờ khai thuế quý, nhưng vẫn phải xác định số thuế tạm nộp và nộp về ngân sách từng tỉnh.
- Cuối năm, doanh nghiệp thực hiện quyết toán tổng thể tại trụ sở chính bằng mẫu số 03/TNDN và bảng phân bổ theo mẫu 03-8A/TNDN.
Trường hợp:
- Số thuế đã tạm nộp tại địa phương > số phải nộp: phần chênh lệch được xác định là thuế nộp thừa và xử lý theo Điều 60 Luật Quản lý thuế.
- Số thuế tạm nộp < số phải nộp: doanh nghiệp phải nộp bổ sung tại trụ sở chính hoặc địa phương có phát sinh hoạt động.
Hướng dẫn của cơ quan thuế
Theo Công văn 15879/CTHN-TTHT ngày 12/5/2021 của Cục Thuế TP. Hà Nội:
- Doanh nghiệp kê khai thuế GTGT theo phương pháp khấu trừ, có hoạt động chuyển nhượng bất động sản thì phải tạm nộp thuế TNDN hàng quý.
- Việc kê khai quyết toán thuế TNDN thực hiện cùng với hoạt động sản xuất kinh doanh thông thường.
- Doanh nghiệp không cần lập tờ khai mẫu 02/TNDN (theo Thông tư 151/2014/TT-BTC) đối với thuế TNDN từ chuyển nhượng bất động sản.
Xem thêm: Thuế TNDN hoãn lại là gì?
5. Xử lý các khoản lỗ từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản như thế nào?
Theo quy định về thuế thu nhập doanh nghiệp, trường hợp trong kỳ tính thuế doanh nghiệp phát sinh hoạt động chuyển nhượng bất động sản và bị lỗ thì việc xử lý khoản lỗ được thực hiện theo nguyên tắc sau:
Trường hợp trong kỳ tính thuế, doanh nghiệp phát sinh lỗ từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản thì khoản lỗ này được xử lý như sau:
- Bù trừ với lãi của hoạt động sản xuất, kinh doanh (bao gồm cả thu nhập khác). Nếu sau khi bù trừ vẫn còn lỗ, doanh nghiệp được chuyển khoản lỗ còn lại sang các năm tiếp theo trong thời hạn chuyển lỗ theo quy định. Xem chi tiết tại công việc “Xác định lỗ và chuyển lỗ”.
Lưu ý khi xác định chi phí chuyển nhượng bất động sản
- Trường hợp doanh nghiệp có nhiều hoạt động kinh doanh khác nhau, doanh nghiệp phải hạch toán riêng các khoản chi phí phát sinh cho từng hoạt động.
- Trường hợp không hạch toán riêng được chi phí của từng hoạt động, chi phí chung được phân bổ theo tỷ lệ giữa doanh thu từ chuyển nhượng bất động sản và tổng doanh thu của doanh nghiệp.
- Không được tính vào chi phí chuyển nhượng bất động sản các khoản chi phí đã được Nhà nước thanh toán hoặc được thanh toán bằng nguồn vốn khác.
Như vậy, thuế thu nhập doanh nghiệp từ chuyển nhượng bất động sản là nghĩa vụ quan trọng, đòi hỏi doanh nghiệp kê khai và nộp thuế đúng quy định để tránh rủi ro. Quản lý chặt chẽ doanh thu, chi phí, cập nhật chính sách thuế và tận dụng ưu đãi sẽ giúp tối ưu hóa nghĩa vụ thuế. Tuân thủ tốt không chỉ đảm bảo hoạt động bền vững cho doanh nghiệp mà còn góp phần vào sự minh bạch, phát triển của thị trường bất động sản. Nếu bạn nhu cầu sử dụng dịch vụ kế toán trọn gói hoặc còn gặp bất kỳ thắc mắc nào về thuế thu nhập doanh nghiệp từ chuyển nhượng bất động sản, hãy liên hệ ngay đến AZTAX qua HOTLINE: 0932.383.089 để được hỗ trợ kịp thời.
6. Một số câu hỏi thường gặp
6.1 Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản có đóng thuế TNDN không?
Có. Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản của doanh nghiệp thuộc diện chịu thuế TNDN. Theo Điều 16 Nghị định 320/2025/NĐ-CP, thuế suất đối với hoạt động này là 20% trên thu nhập tính thuế sau khi xác định doanh thu, chi phí được trừ và các khoản lỗ được chuyển theo quy định.
6.2 Doanh nghiệp có được chuyển lỗ từ chuyển nhượng bất động sản sang các năm sau không?
Có. Khoản lỗ từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản được chuyển sang các năm tiếp theo để trừ vào thu nhập chịu thuế theo quy định về chuyển lỗ.
6.3 Mẫu 06/TNDN tờ khai thuế TNDN thế nào?
Mẫu 06/TNDN: Tờ khai thuế TNDN khi bán toàn bộ doanh nghiệp gắn với bất động sản
Theo Phụ lục II Thông tư 80/2021/TT-BTC, Mẫu 06/TNDN được sử dụng để khai thuế thu nhập doanh nghiệp (TNDN) trong trường hợp chuyển nhượng toàn bộ doanh nghiệp dưới hình thức chuyển nhượng vốn có gắn liền với bất động sản.
Trường hợp này phát sinh thu nhập không thường xuyên, nên doanh nghiệp phải kê khai theo từng lần phát sinh và nộp theo mẫu 06/TNDN cho cơ quan thuế quản lý trực tiếp.
Mẫu này được ban hành kèm theo Thông tư 80/2021/TT-BTC, tải trực tiếp từ Cổng thông tin của Tổng cục Thuế nếu cần sử dụng chính thức.
6.3 Doanh nghiệp có được chuyển lỗ từ chuyển nhượng bất động sản sang các năm sau không?
