Thuế phí chuyển nhượng chung cư là một vấn đề không thể bỏ qua khi thực hiện giao dịch chuyển nhượng bất động sản. Tuy nhiên, nhiều người vẫn chưa hiểu rõ các khoản phí cụ thể liên quan đến thủ tục này. Vậy, thuế phí chuyển nhượng chung cư gồm những khoản nào? Các yếu tố nào ảnh hưởng đến mức phí phải đóng? Hãy cùng AZTAX tìm hiểu để có cái nhìn chi tiết hơn về vấn đề này.
1. Các loại thuế phí chuyển nhượng chung cư ai cũng nên biết
Khi chuyển nhượng quyền sở hữu chung cư, một trong những yếu tố quan trọng mà người mua và người bán cần quan tâm chính là thuế phí chuyển nhượng chung cư. Đây là khoản chi phí không thể thiếu trong quá trình chuyển nhượng, tuy nhiên, mức phí và cách thức tính toán lại không phải ai cũng rõ.
Khi thực hiện giao dịch chuyển nhượng chung cư, người mua và người bán sẽ phải chịu một số khoản thuế và lệ phí. Dưới đây là các loại thuế phí chuyển nhượng chung cư phổ biến mà bạn cần biết:
1.1 Thuế thu nhập cá nhân
Thuế thu nhập cá nhân đối với chuyển nhượng bất động sản được tính theo công thức:
- Thuế thu nhập cá nhân = Thuế suất 2% x Giá trị chuyển nhượng
Mức thuế này áp dụng đối với cá nhân có thu nhập từ chuyển nhượng tài sản. Giá trị chuyển nhượng được xác định dựa trên mức thu nhập hàng tháng của từng cá nhân, cụ thể là giá trị thực tế chuyển nhượng của tài sản.
Trong đó:
- Giá chuyển nhượng:
- Giá chuyển nhượng là giá ghi trên hợp đồng mua bán căn hộ chung cư tại thời điểm thực hiện giao dịch. Nếu giá này không có trong hợp đồng hoặc thấp hơn mức giá do Ủy ban nhân dân (UBND) tỉnh quy định, giá tính thuế sẽ được xác định theo mức giá của UBND tỉnh.
- Đối với giá trị căn hộ, bao gồm cả kết cấu hạ tầng và công trình kiến trúc, giá sẽ được tính theo lệ phí trước bạ do UBND tỉnh quy định. Trong trường hợp không có quy định cụ thể, giá trị sẽ được xác định theo phân loại nhà và tiêu chuẩn xây dựng cơ bản của Bộ Xây dựng.
- Với căn hộ chung cư hình thành trong tương lai, nếu hợp đồng không ghi giá hoặc ghi giá thấp hơn mức giá đất cộng với tỷ lệ góp vốn, giá sẽ được tính theo UBND tỉnh x tỷ lệ góp vốn trên tổng giá trị hợp đồng.
- Thuế suất:
- Thuế suất thông thường cho giao dịch mua bán chung cư là 2%.
- Tuy nhiên, trong một số trường hợp đặc biệt, giao dịch sẽ được miễn thuế, bao gồm:
- Mối quan hệ thân nhân: Vợ chồng, cha mẹ và con cái (bao gồm cả con nuôi), ông bà và cháu, anh chị em ruột.
- Điều kiện về căn hộ chung cư duy nhất: Người bán chỉ sở hữu một căn hộ chung cư duy nhất tại Việt Nam và đáp ứng các điều kiện sau:
- Người bán sở hữu duy nhất một căn hộ, không có quyền sở hữu chung cư khác hoặc tài sản riêng ngoài căn hộ đang bán.
- Căn hộ đã được sở hữu tối thiểu 183 ngày kể từ ngày cấp Sổ hồng đến ngày thực hiện giao dịch. Nếu Sổ hồng được cấp lại, ngày sở hữu tính theo thời điểm cấp lại Sổ hồng trước khi cấp đổi.
Ví dụ: Nếu một bất động sản được giao dịch với giá 3.500.000.000 đồng, số tiền thuế thu nhập cá nhân phải nộp sẽ được tính như sau: 3.500.000.000 đồng x 2% = 70.000.000 đồng.
Lưu ý: Theo quy định, thuế thu nhập cá nhân sẽ do bên bán nộp. Tuy nhiên, nếu hai bên có thỏa thuận khác, người mua có thể là bên chịu trách nhiệm nộp thuế.
1.2 Lệ phí trước bạ (phổ biến nhất)
Ngoài thuế thu nhập cá nhân, khi thực hiện việc sang tên Sổ hồng chung cư, người mua còn phải nộp lệ phí trước bạ. Theo Điều 4 Nghị định 10/2022/NĐ-CP, người mua thuộc đối tượng chịu lệ phí trước bạ phải đóng khoản phí này theo công thức sau:
- Lệ phí trước bạ = Giá tính lệ phí trước bạ x Tỷ lệ % thu lệ phí trước bạ.
Theo Điều 7, Khoản 1, Điểm b Nghị định 10/2022/NĐ-CP, giá tính lệ phí trước bạ với chung cư sẽ do UBND tỉnh ban hành, bao gồm cả giá trị đất phân bổ (tính bằng giá đất tại bảng giá đất do UBND tỉnh công bố x hệ số phân bổ theo Nghị định 53/2011/NĐ-CP).
Tuy nhiên, nếu giá trong hợp đồng mua bán cao hơn giá do UBND tỉnh quy định, lệ phí trước bạ sẽ được tính theo giá ghi trong hợp đồng mua bán chung cư.
Tỷ lệ thu lệ phí trước bạ là 0,5% theo Khoản 1 Điều 8 Nghị định 10/2022/NĐ-CP.
Vì vậy, công thức tính lệ phí trước bạ khi sang tên chung cư là:
- Lệ phí trước bạ = (Giá 1m² x Diện tích x Phần trăm chất lượng còn lại) x 0,5%
- Giả sử bạn mua một căn hộ chung cư có thông tin như sau:
- Giá 1m² do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định là 20 triệu đồng.
- Diện tích căn hộ là 50m².
- Phần trăm chất lượng còn lại của căn hộ là 80% (tức là căn hộ vẫn còn 80% giá trị sử dụng).
-
-
- Giá trị tính lệ phí trước bạ = 20 triệu đồng x 50m² x 80% = 800 triệu đồng.
- Lệ phí trước bạ = 0,5% x 800 triệu đồng = 4.000.000 đồng.
- Vậy bạn sẽ phải nộp lệ phí trước bạ là 4.000.000 đồng cho căn hộ chung cư này.
-
1.3 Lệ phí thẩm định, địa chính và lệ phí để cấp sổ hồng
- Lệ phí cấp Sổ đỏ/Sổ hồng
Khi làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (Sổ đỏ/Sổ hồng), lệ phí cấp sẽ dao động trong khoảng từ 50.000 đồng đến 100.000 đồng, tùy thuộc vào từng địa phương. - Lệ phí thẩm định, lệ phí địa chính
Ngoài các lệ phí trên, người dân cũng sẽ phải đóng các lệ phí thẩm định, lệ phí địa chính. Các khoản phí này do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định, căn cứ theo Thông tư 250/2016/TT-BTC. Tuy nhiên, trong thực tế, khoản phí này thường không vượt quá 100.000 đồng.
Tất cả các khoản thuế và lệ phí này đều cần được thanh toán đầy đủ để hoàn tất thủ tục chuyển nhượng và cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.
2. Điều kiện sang tên hợp đồng mua bán chung cư
Căn hộ chung cư muốn chuyển nhượng phải có Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng), trường hợp căn hộ chung cư chưa có Giấy chứng nhận thì được phép chuyển nhượng thông qua hình thức chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại.
Nội dung này được quy định rõ tại khoản 2 Điều 123 Luật Nhà ở 2014 như sau:
Trường hợp bên mua nhà ở thương mại của chủ đầu tư nếu thuộc diện chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó và có nhu cầu thì được chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở; bên nhận chuyển nhượng hợp đồng có trách nhiệm thực hiện đầy đủ nghĩa vụ theo hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư.
Trình tự, thủ tục chuyển nhượng, nội dung và mẫu văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở được thực hiện theo quy định của Bộ trưởng Bộ Xây dựng; bên chuyển nhượng hợp đồng phải nộp thuế, lệ phí theo quy định của pháp luật về thuế, lệ phí.
Nội dung này được hướng dẫn chi tiết bởi Điều 32 Thông tư 19/2016/TT-BXD với điều kiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại như sau:
- Điều kiện 1: Tổ chức, cá nhân mua nhà ở của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại chưa nhận bàn giao nhà ở hoặc đã nhận bàn giao nhà ở.
- Điều kiện 2: Hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận chưa nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Lưu ý: Thực chất việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại là việc người mua “thế chỗ” người bán.
3. Thủ tục sang tên hợp đồng mua bán chung cư
Khi mua bán hoặc chuyển nhượng căn hộ chung cư, thủ tục sang tên căn hộ chung cư là một trong những bước quan trọng không thể thiếu để đảm bảo quyền sở hữu hợp pháp cho người mua. Quá trình này không chỉ bao gồm các bước hành chính mà còn đòi hỏi các bên liên quan phải thực hiện đúng quy định về thuế và lệ phí.
Thủ tục dưới đây áp dụng cho hộ gia đình, cá nhân
Bước 1: Lập hợp đồng sang tên (văn bản chuyển nhượng)
- Nội dung hợp đồng
Căn cứ theo Điều 33 và Điều 34 Thông tư 19/2016/TT-BXD, văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà gồm các nội dung chính như sau:
- Thông tin về bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng.
- Số, ngày, tháng năm của hợp đồng mua bán nhà với chủ đầu tư.
- Giá chuyển nhượng hợp đồng, thời hạn và phương thức thanh toán.
- Quyền và nghĩa vụ của các bên.
- Giải quyết tranh chấp.
- Các thỏa thuận khác.
- Mẫu hợp đồng tham khảo: Theo Phụ lục số 24 ban hành kèm theo Thông tư 19/2016/TT-BXD. Các bên có thể thỏa thuận sửa đổi, bổ sung các điều khoản trong mẫu hợp đồng tham khảo sao cho phù hợp, nhưng phải đảm bảo đủ các nội dung chính và không trái với pháp luật về dân sự và nhà ở.
- Số lượng hợp đồng: Cần lập thành 07 bản (03 bản cho chủ đầu tư lưu, 01 bản nộp cho cơ quan thuế, 01 bản lưu cho bên chuyển nhượng, 01 bản lưu cho bên nhận chuyển nhượng, 01 bản lưu tại cơ quan công chứng).
Bước 2: Công chứng hoặc chứng thực
- Phải công chứng hoặc chứng thực hợp đồng:
Văn bản chuyển nhượng hợp đồng phải được công chứng hoặc chứng thực nếu bên chuyển nhượng là hộ gia đình, cá nhân, hoặc tổ chức không có chức năng kinh doanh bất động sản. - Thành phần hồ sơ đề nghị công chứng hoặc chứng thực:
Hồ sơ bao gồm các giấy tờ sau:
- 07 bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà.
- Bản chính hợp đồng mua bán nhà đã ký với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại. Nếu là lần chuyển nhượng tiếp theo, phải kèm theo bản chính văn bản chuyển nhượng lần trước.
- Bản sao có chứng thực hoặc bản sao và bản chính của các giấy tờ chứng minh nhân dân, căn cước công dân, hoặc hộ chiếu còn hiệu lực, nếu là cá nhân. Nếu là tổ chức, phải kèm theo quyết định thành lập hoặc giấy đăng ký.
- Các giấy tờ khác theo quy định pháp luật về công chứng, chứng thực.
- Tiến hành công chứng, chứng thực: Cơ quan công chứng, chứng thực có trách nhiệm thực hiện công chứng, chứng thực vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng theo quy định.
Bước 3: Kê khai thuế, phí, lệ phí
Thực hiện kê khai thuế và nộp các khoản phí, lệ phí liên quan đến thủ tục chuyển nhượng.
Bước 4: Nộp hồ sơ đề nghị chủ đầu tư xác nhận
Sau khi hoàn thành nghĩa vụ thuế, phí, lệ phí, bên nhận chuyển nhượng cần nộp hồ sơ để yêu cầu chủ đầu tư xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng.
- Thành phần hồ sơ:
Hồ sơ bao gồm các giấy tờ sau:- 05 bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà, trong đó có 01 bản của bên chuyển nhượng.
- Bản chính hợp đồng mua bán nhà đã ký với chủ đầu tư.
- Biên lai nộp thuế hoặc giấy tờ chứng minh miễn thuế (nếu có).
- Bản sao chứng minh nhân dân, thẻ căn cước công dân hoặc hộ chiếu của bên nhận chuyển nhượng.
- Chủ đầu tư xác nhận vào văn bản chuyển nhượng:
Chủ đầu tư sẽ xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng trong vòng 05 ngày làm việc kể từ khi nhận đủ hồ sơ. Sau đó, chủ đầu tư bàn giao lại các giấy tờ sau cho bên nộp hồ sơ:- 02 bản văn bản chuyển nhượng hợp đồng có xác nhận của chủ đầu tư.
- Bản chính hợp đồng mua bán nhà với chủ đầu tư và các giấy tờ khác liên quan đến hợp đồng.
Sau khi hoàn tất thủ tục sang tên, bên nhận chuyển nhượng sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Lưu ý: Ngoài các giấy tờ về đất đai, khi thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận lần đầu, người đề nghị cần nộp thêm hợp đồng mua bán nhà đã ký với chủ đầu tư và văn bản chuyển nhượng hợp đồng cuối cùng có xác nhận của chủ đầu tư.
Việc sang tên hợp đồng mua bán chung cư là thủ tục chuyển nhượng căn hộ chưa được cấp Sổ đỏ, Sổ hồng, với điều kiện người bán chưa nộp hồ sơ đề nghị cấp sổ cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
4. Cách kê khai nghĩa vụ tài chính khi sang tên căn hộ chung cư
Khi thực hiện thủ tục sang tên căn hộ chung cư, người mua cần phải hoàn thành các nghĩa vụ tài chính liên quan để đảm bảo quá trình chuyển nhượng hợp pháp. Việc kê khai đầy đủ và chính xác các khoản phí, thuế là bước quan trọng giúp tránh rủi ro pháp lý và tài chính.
Thuế thu nhập cá nhân (dành cho người bán):
- Nếu hợp đồng không có thỏa thuận về việc bên mua nộp thay thuế cho bên bán, thì người bán phải thực hiện nộp hồ sơ khai thuế muộn nhất là 10 ngày kể từ ngày hợp đồng mua bán có hiệu lực.
- Nếu hợp đồng có thỏa thuận bên mua sẽ nộp thuế thay cho bên bán, thì thời hạn nộp hồ sơ khai thuế phải đồng thời với thời điểm nộp hồ sơ sang tên (tức là thời điểm thực hiện thủ tục đăng ký quyền sở hữu căn hộ).
Lệ phí trước bạ (dành cho người mua):
Thời gian nộp hồ sơ khai lệ phí trước bạ phải được thực hiện cùng với thời điểm nộp hồ sơ sang tên (thực hiện thủ tục đăng ký quyền sở hữu căn hộ chung cư).
Phí thẩm định hồ sơ (dành cho người mua):
Phí thẩm định hồ sơ là một loại phí cần được thanh toán cùng lúc với việc nộp hồ sơ sang tên quyền sở hữu căn hộ chung cư.
Lưu ý:
Bên bán và bên mua có quyền thỏa thuận về việc ai sẽ là người nộp thuế và các khoản phí liên quan. Cả hai bên có thể đàm phán để quyết định rằng bên bán sẽ chịu nộp tất cả các khoản phí hoặc ngược lại.
5. Câu hỏi thường gặp
5.1 Thủ tục sang tên nhà chung cư mất bao lâu?
Theo khoản 40, điều 2 của Nghị định 01/2017/NĐ-CP, thời gian xử lý thủ tục đăng ký khi chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất do cơ quan Nhà nước thực hiện không vượt quá 15 ngày kể từ thời điểm tiếp nhận hồ sơ hợp lệ.
5.2 Lệ phí trước bạ chung cư là bao nhiêu?
Số tiền lệ phí trước bạ phải nộp được tính theo công thức:
Lệ phí trước bạ = 0,5% × Giá trị tính lệ phí trước bạ theo quy định nhà nước.
Trong đó, giá trị tính lệ phí trước bạ đối với căn hộ chung cư được xác định như sau:
Giá trị nhà chịu lệ phí trước bạ = Diện tích × Đơn giá 1m² × Tỷ lệ % chất lượng còn lại (áp dụng cho chung cư cũ).
5.3 Ở chung cư cần đóng những phí gì?
Khi mua căn hộ chung cư và sinh sống tại đây, người mua cần chi trả một số khoản phí sau:
- Lệ phí trước bạ
- Phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất
- Phí công chứng hợp đồng mua bán căn hộ
- Thuế thu nhập cá nhân (nếu có nghĩa vụ đóng thuế trong giao dịch mua bán)
- Phí quản lý vận hành chung cư
- Chi phí dịch vụ hàng tháng (điện, nước, vệ sinh, gửi xe,…)
Việc nắm rõ các khoản thuế phí chuyển nhượng chung cư là rất quan trọng trong quá trình chuyển nhượng bất động sản. Các loại phí như thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ, phí thẩm định hồ sơ cần được thanh toán đầy đủ và đúng hạn để đảm bảo quyền lợi hợp pháp của các bên. Để tránh những rắc rối pháp lý và chi phí phát sinh ngoài ý muốn, người mua và người bán nên thỏa thuận rõ ràng về các khoản phí này. Mọi thắc mắc liên quan đến thuế phí chuyển nhượng chung cư, vui lòng liên hệ với AZTAX để được tư vấn chi tiết và hỗ trợ kịp thời.
