Thuế đất phi nông nghiệp là gì và vì sao nó lại đóng vai trò quan trọng đối với người sử dụng đất? Đây là loại thuế áp dụng cho các loại đất không phục vụ sản xuất nông nghiệp, như đất ở, đất xây dựng công trình, hay đất phục vụ hoạt động kinh doanh. Việc hiểu rõ quy định và cách tính thuế không chỉ giúp người dân, doanh nghiệp tuân thủ pháp luật mà còn tránh được các rủi ro phát sinh. Trong bài viết này, AZTAX sẽ đồng hành cùng bạn để giải đáp chi tiết về loại thuế này để tránh những vi phạm về pháp lý không đáng có.
1. Thuế đất phi nông nghiệp là gì?
Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp (Thuế SDĐPNN) là khoản thuế mà tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuộc đối tượng chịu thuế phải nộp cho Nhà nước khi sử dụng các loại đất phi nông nghiệp theo quy định. Đối tượng chịu thuế bao gồm đất ở, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp và một số loại đất phi nông nghiệp khác thuộc diện chịu thuế. Số thuế phải nộp được xác định dựa trên diện tích đất tính thuế, giá của 1 m² đất và thuế suất áp dụng.
2. Đối tượng nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp là ai?
Người nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp là người có quyền sử dụng đất hoặc người đang thực tế sử dụng đất, tùy từng trường hợp.
Cụ thể:
- Trường hợp tổ chức, hộ gia đình, cá nhân chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì người đang sử dụng đất là người nộp thuế.
- Trường hợp được Nhà nước cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư thì người thuê đất là người nộp thuế.
- Trường hợp người có quyền sử dụng đất cho thuê đất theo hợp đồng, người nộp thuế được xác định theo thỏa thuận trong hợp đồng. Nếu hợp đồng không có thỏa thuận về người nộp thuế thì người có quyền sử dụng đất là người nộp thuế.
- Trường hợp đất đã được cấp Giấy chứng nhận nhưng đang có tranh chấp, trước khi tranh chấp được giải quyết, người đang sử dụng đất là người nộp thuế. Việc nộp thuế không phải là căn cứ để giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất.
- Trường hợp nhiều người cùng có quyền sử dụng một thửa đất thì người đại diện hợp pháp của những người cùng có quyền sử dụng đất là người nộp thuế.
- Trường hợp người có quyền sử dụng đất góp vốn kinh doanh bằng quyền sử dụng đất và hình thành pháp nhân mới có quyền sử dụng đất thuộc đối tượng chịu thuế thì pháp nhân mới là người nộp thuế.
3. Mức thuế sử dụng đất phi nông nghiệp hiện nay là bao nhiêu?
Thuế suất thuế sử dụng đất phi nông nghiệp được quy định tại Điều 7 Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2010.
Cụ thể:
[1] Đất ở
Đất ở, bao gồm cả trường hợp sử dụng để kinh doanh, áp dụng biểu thuế lũy tiến từng phần như sau:
| Bậc thuế | Diện tích đất tính thuế | Thuế suất |
| [1] | Diện tích trong hạn mức | 0,03% |
| [2] | Phần diện tích vượt không quá 3 lần hạn mức | 0,07% |
| [3] | Phần diện tích vượt trên 3 lần hạn mức | 0,15% |
Đối với đất ở của nhà nhiều tầng nhiều hộ ở, nhà chung cư và công trình xây dựng dưới mặt đất, thuế suất áp dụng là 0,03%.
[2] Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp
Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp và đất phi nông nghiệp sử dụng vào mục đích kinh doanh áp dụng thuế suất 0,03%.
[3] Đất sử dụng không đúng mục đích
Đất sử dụng không đúng mục đích hoặc đất chưa sử dụng theo đúng quy định áp dụng thuế suất 0,15%.
[4] Đất của dự án đầu tư phân kỳ
Đất của dự án đầu tư phân kỳ theo đăng ký của nhà đầu tư được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt áp dụng thuế suất 0,03%.
[5] Đất lấn, chiếm
Đất lấn, chiếm áp dụng thuế suất 0,2%.
4. Cách tính thuế sử dụng đất
Dựa theo quy định tại Điều 249 Luật Đất đai năm 2024 (thay thế các Điều 5, 6 và 7 của Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 2010) cùng với nội dung tại Điều 8 Thông tư 153/2011/TT-BTC, số thuế sử dụng đất phi nông nghiệp được tính toán dựa trên công thức cụ thể như sau:
4.1 Trường hợp áp dụng đối với đất ở, đất dùng vào hoạt động sản xuất hoặc kinh doanh
Thuế phải nộp = Thuế phát sinh – Thuế được miễn, giảm (nếu có)
Trong đó, phần thuế phát sinh được tính theo công thức:
Thuế phát sinh = Diện tích đất chịu thuế (m²) × Giá mỗi m² đất (VNĐ) × Mức thuế suất (%)
4.2 Trường hợp nhà chung cư, tòa nhà nhiều tầng nhiều hộ sử dụng
Thuế phải nộp = Thuế phát sinh – Miễn, giảm (nếu áp dụng)
Thuế phát sinh xác định theo công thức:
Thuế phát sinh = Diện tích sở hữu của từng cá nhân/tổ chức × Hệ số phân bổ × Giá đất bình quân (VNĐ/m²) × Thuế suất
Với các công trình xây ngầm hoàn toàn dưới mặt đất, công thức sẽ như sau:
Thuế phát sinh = Diện tích sử dụng × Hệ số phân bổ × Giá đất bình quân × Thuế suất
4.3 Trường hợp không xác định được cụ thể phần diện tích dùng để kinh doanh trong khu đất phi nông nghiệp:
Thuế phát sinh = Diện tích đất dùng vào kinh doanh × Giá mỗi m² đất × Thuế suất
Trong đó:
Diện tích đất dùng cho mục đích kinh doanh = Tổng diện tích sử dụng × (Doanh thu kinh doanh / Tổng doanh thu)
[1] Các yếu tố ảnh hưởng đến cách tính thuế bao gồm:
Giá tính thuế:
Giá trị chịu thuế được xác định bằng tổng diện tích đất bị tính thuế nhân với giá 1m² đất theo bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành.
Diện tích đất chịu thuế:
- Là phần đất thực tế mà cá nhân, hộ gia đình, hoặc tổ chức đang sử dụng.
- Trong trường hợp sử dụng nhiều mảnh đất, diện tích tính thuế là tổng toàn bộ các thửa.
- Nếu được giao đất trong khu công nghiệp, phần diện tích xây dựng hạ tầng chung không tính vào diện tích chịu thuế.
- Với nhà cao tầng hoặc chung cư, diện tích tính thuế được xác định thông qua hệ số phân bổ và diện tích sử dụng thực tế của từng chủ thể.
- Hệ số phân bổ = (Diện tích đất xây dựng công trình) / (Tổng diện tích sử dụng của toàn bộ các bên).
- Riêng tầng hầm, chỉ tính 50% diện tích sử dụng vào công thức hệ số phân bổ.
Giá mỗi m² đất:
Được căn cứ vào bảng giá đất do địa phương quy định, ổn định trong chu kỳ 5 năm theo quy định pháp luật.
Thuế suất áp dụng:
- Đối với đất ở, kể cả khi kết hợp sử dụng để kinh doanh, sẽ áp dụng thuế suất theo biểu thuế lũy tiến từng phần như sau:
[2] Lưu ý quan trọng về mức thuế và hạn mức tính thuế đối với đất phi nông nghiệp
Căn cứ để xác định hạn mức đất ở làm cơ sở tính thuế chính là quy định về hạn mức giao đất ở mới do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc thành phố trực thuộc Trung ương ban hành.
Các loại đất phi nông nghiệp sẽ được áp dụng các mức thuế suất như sau:
- Đối với căn hộ chung cư, nhà cao tầng có nhiều hộ cùng sinh sống, và các công trình được xây dựng ngầm: Mức thuế suất áp dụng là 0,03%.
- Trường hợp đất được sử dụng cho mục đích sản xuất hoặc kinh doanh ngoài nông nghiệp: Mức thuế suất được tính là 0,03%.
- Đất thuộc các trường hợp quy định tại Điều 3 của Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2010, nếu được dùng cho mục đích kinh doanh: Cũng sẽ áp dụng thuế suất 0,03%.
- Trường hợp đất không được sử dụng đúng theo quy hoạch hoặc chưa được sử dụng đúng quy định của pháp luật: Mức thuế suất sẽ cao hơn, cụ thể là 0,15%.
- Nếu là đất nằm trong các dự án được cấp có thẩm quyền phê duyệt và có phân kỳ đầu tư rõ ràng theo kế hoạch đăng ký của chủ đầu tư: Sẽ không bị xem là chưa sử dụng và được áp dụng thuế suất thông thường là 0,03%.
- Đối với diện tích đất bị lấn chiếm trái quy định: Thuế suất áp dụng là 0,2% và không giới hạn bởi bất kỳ hạn mức diện tích nào.
Ví dụ 1: Đất ở trong hạn mức
Ông A có một thửa đất ở diện tích 100 m², thuộc diện chịu thuế. Giá 1 m² đất theo bảng giá đất của địa phương là 20 triệu đồng/m². Toàn bộ diện tích nằm trong hạn mức đất ở và áp dụng thuế suất 0,03%.
Số thuế phát sinh được tính như sau: Thuế phải nộp = 100 × 20.000.000 × 0,03% = 600.000 đồng/năm
Như vậy, ông A phải nộp 600.000 đồng thuế sử dụng đất phi nông nghiệp/năm, nếu không thuộc trường hợp được miễn, giảm thuế.
Ví dụ 2: Đất sử dụng cho hoạt động sản xuất, kinh doanh
Doanh nghiệp B sử dụng 500 m² đất vào hoạt động sản xuất, kinh doanh. Giá 1 m² đất theo bảng giá đất là 10 triệu đồng/m², thuế suất áp dụng là 0,03%.
Thuế phải nộp = 500 × 10.000.000 × 0,03% = 1.500.000 đồng/năm
Do đó, doanh nghiệp B phải nộp 1,5 triệu đồng thuế sử dụng đất phi nông nghiệp/năm, nếu không thuộc trường hợp được miễn, giảm.
Ví dụ 3: Đất ở vượt hạn mức
Bà C có 300 m² đất ở, trong đó hạn mức đất ở tại địa phương là 200 m². Giá 1 m² đất theo bảng giá đất là 15 triệu đồng/m². Phần diện tích trong hạn mức áp dụng thuế suất 0,03%; phần diện tích vượt hạn mức nhưng không quá 3 lần hạn mức áp dụng thuế suất 0,07%.
Khi đó:
- 200 m² trong hạn mức: 200 × 15.000.000 × 0,03% = 900.000 đồng
- 100 m² vượt hạn mức: 100 × 15.000.000 × 0,07% = 1.050.000 đồng
Tổng số thuế bà C phải nộp: 900.000 + 1.050.000 = 1.950.000 đồng/năm
Các ví dụ trên chỉ mang tính minh họa; số thuế thực tế còn phụ thuộc vào diện tích tính thuế, giá đất, hạn mức đất ở, thuế suất và các trường hợp miễn, giảm thuế áp dụng cho từng thửa đất.
Xem thêm: Cách tính thuế sử dụng đất nông nghiệp
5. Quy định về việc khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp
Theo khoản 1 Điều 25 Thông tư 89/2026/TT-BTC, việc khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp được thực hiện theo các quy định chính.
Cụ thể như sau:
- Kỳ tính thuế: Được xác định theo năm đối với từng thửa đất.
- Khai tổng hợp: Người nộp thuế có nhiều thửa đất ở trong cùng một xã hoặc tại nhiều xã thuộc cùng một tỉnh thực hiện khai tổng hợp theo quy định.
- Không phải khai tổng hợp: Trường hợp có nhiều thửa đất nhưng tổng diện tích đất chịu thuế không vượt hạn mức đất ở theo quy định thì không phải khai tổng hợp.
- Hồ sơ khai thuế: Thực hiện theo quy định tại điểm 10 Phụ lục I Thông tư 89/2026/TT-BTC. Một số trường hợp hộ gia đình, cá nhân được miễn nộp hồ sơ khai thuế theo quy định.
- Trường hợp thiếu thông tin địa chính: Nếu dữ liệu kê khai và thông tin trên hệ thống quản lý thuế chưa đủ căn cứ xác định số thuế phải nộp, cơ quan thuế sẽ đề nghị cơ qua
6. Thời hạn khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp là bao lâu?
Theo khoản 3 Điều 17 Thông tư 153/2011/TT-BTC, thời hạn nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp được quy định cụ thể tùy theo từng trường hợp.
Người nộp thuế cần thực hiện đầy đủ nghĩa vụ thuế đúng thời hạn để tránh phát sinh tiền chậm nộp hoặc các nghĩa vụ liên quan theo quy định pháp luật.
- Nộp thuế hằng năm: Chậm nhất ngày 31/12 hằng năm. Người nộp thuế có thể lựa chọn nộp một lần hoặc hai lần trong năm nhưng phải hoàn thành nghĩa vụ thuế trước ngày 31/12.
- Nộp tiền thuế chênh lệch: Đối với số tiền chênh lệch theo tờ khai tổng hợp, thời hạn nộp chậm nhất là ngày 31/3 của năm sau.
- Nộp thuế một lần cho nhiều năm: Nếu người nộp thuế đề nghị nộp thuế một lần cho nhiều năm trong chu kỳ ổn định 5 năm, thời hạn nộp chậm nhất là ngày 31/12 của năm đề nghị.
- Khi thay đổi người nộp thuế hoặc chuyển quyền sử dụng đất: Người chuyển quyền sử dụng đất phải hoàn tất nghĩa vụ thuế trước khi thực hiện các thủ tục pháp lý liên quan.
- Trường hợp thừa kế: Nếu nghĩa vụ thuế chưa được hoàn tất, người nhận thừa kế có trách nhiệm nộp đầy đủ số thuế còn phải nộp vào ngân sách nhà nước.
7. Mẫu tờ khai thuế đất phi nông nghiệp năm 2026
Để thực hiện nghĩa vụ thuế đối với đất sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp, cá nhân và tổ chức cần lập tờ khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp theo đúng mẫu quy định.
Mẫu tờ khai này giúp cơ quan thuế xác định căn cứ thu thuế và là thủ tục bắt buộc khi phát sinh quyền sử dụng đất hoặc có thay đổi liên quan đến diện tích, mục đích sử dụng đất.
Người nộp thuế cần kê khai trung thực, đầy đủ các thông tin trong tờ khai và nộp đúng thời hạn để tránh phát sinh vi phạm. Trong trường hợp có thắc mắc, nên liên hệ trực tiếp cơ quan thuế quản lý nơi có đất để được hướng dẫn cụ thể và kịp thời.
8. Các câu hỏi thường gặp
8.1 Không nhận được thông báo thuế đất phi nông nghiệp thì có phải tự đi nộp không?
Có. Việc không nhận được thông báo thuế không đồng nghĩa với việc được miễn nghĩa vụ thuế. Nếu thuộc đối tượng phải nộp thuế, người sử dụng đất cần chủ động liên hệ cơ quan thuế hoặc cơ quan có thẩm quyền để kiểm tra số thuế phải nộp và thực hiện nghĩa vụ đúng hạn.
8.2 Đất chưa có sổ đỏ có phải nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp không?
Có thể có. Việc chưa được cấp sổ đỏ không đồng nghĩa với việc được miễn thuế. Theo quy định, trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận thì người đang sử dụng đất là người nộp thuế. Vì vậy, nếu đất thuộc diện chịu thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, người đang sử dụng đất vẫn phải thực hiện nghĩa vụ thuế.
8.3 Khi chuyển nhượng đất, bên mua hay bên bán phải nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp?
Trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất, người chuyển quyền sử dụng đất có trách nhiệm hoàn tất nghĩa vụ thuế sử dụng đất phi nông nghiệp trước khi thực hiện các thủ tục pháp lý liên quan. Vì vậy, về nguyên tắc, bên chuyển nhượng (bên bán) có trách nhiệm hoàn thành khoản thuế còn phải nộp đối với thửa đất trước khi chuyển quyền.
Việc hiểu rõ thuế đất phi nông nghiệp là gì sẽ giúp người dân, doanh nghiệp tránh sai sót trong kê khai và nộp thuế. Những thông tin pháp lý tưởng chừng khô khan sẽ trở nên dễ tiếp cận nếu được tiếp cận đúng cách. Nếu còn bất kỳ thắc mắc nào hoặc cần hỗ trợ thực hiện thủ tục nhanh chóng, hãy liên hệ ngay với AZTAX qua HOTLINE: 0932.383.089 để được tư vấn chi tiết và chính xác nhất!
