Miễn thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà là mối quan tâm của nhiều người, bởi không phải ai cũng phải nộp thuế từ giao dịch này. Miễn thuế tùy vào thời gian sở hữu, mục đích sử dụng bất động sản và quy định pháp luật liên quan. Vậy điều kiện cụ thể để được miễn thuế là gì? Qua bài viết sau AZTAX sẽ giúp bạn hiểu rõ quy định và cách tối ưu ưu đãi thuế khi bán nhà.
1. Các trường hợp miễn thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà
Khi thực hiện giao dịch bán nhà, một số cá nhân có thể được miễn thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà nếu đáp ứng đủ các điều kiện pháp lý. Điều này không chỉ giúp giảm bớt gánh nặng tài chính mà còn tạo điều kiện thuận lợi cho những người có nhu cầu chuyển nhượng tài sản.
Dưới đây là 2 trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà:
1.1 Mua bán giữa những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng
Theo Điều 3, Khoản 1, Điểm a Thông tư 111/2013/TT-BTC, chuyển nhượng bất động sản giữa người thân được miễn thuế TNCN. Các đối tượng cụ thể bao gồm:
- Giữa vợ và chồng;
- Cha mẹ đẻ với con đẻ;
- Cha mẹ nuôi với con nuôi;
- Cha mẹ chồng với con dâu;
- Bố mẹ vợ với con rể;
- Ông bà nội với cháu nội;
- Ông bà ngoại với cháu ngoại;
- Anh chị em ruột với nhau.
Bất động sản tạo lập trong hôn nhân là tài sản chung vợ chồng. Khi ly hôn, chia tài sản theo thỏa thuận hoặc tòa án sẽ được miễn thuế TNCN.
1.2 Người chuyển nhượng sở hữu duy nhất một nhà ở, thửa đất
Theo quy định tại điểm b, khoản 1, Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC, Cá nhân sở hữu một nhà ở hoặc quyền sử dụng đất duy nhất sẽ được miễn thuế TNCN. Miễn thuế áp dụng khi chuyển nhượng nhà, đất và tài sản gắn liền. Tuy nhiên, chỉ đất ở mới được miễn thuế, các loại đất khác vẫn phải nộp thuế theo quy định.
Trong trường hợp này, để được miễn thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng nhà ở hoặc đất ở, cá nhân phải đáp ứng đủ 3 điều kiện sau:
- Chỉ có quyền sở hữu một nhà ở hoặc quyền sử dụng một thửa đất ở duy nhất.
- Cá nhân phải có duy nhất quyền sở hữu một nhà ở hoặc quyền sử dụng một thửa đất ở (bao gồm nhà ở hoặc công trình xây dựng gắn liền với thửa đất) vào thời điểm chuyển nhượng.
- Quyền sở hữu nhà ở hoặc quyền sử dụng đất ở được xác nhận qua Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở.
- Nếu cá nhân có chung quyền sở hữu nhà ở hoặc quyền sử dụng đất ở, họ không được miễn thuế khi chuyển nhượng.
- Trường hợp vợ chồng chung quyền sở hữu nhà ở hoặc đất ở và đây là tài sản duy nhất của vợ chồng, nếu một người trong gia đình có nhà ở hoặc đất ở riêng, người còn lại có quyền được miễn thuế khi chuyển nhượng.
- Quyền sở hữu nhà ở, đất ở tối thiểu 6 tháng
- Cá nhân phải có quyền sở hữu nhà ở hoặc đất ở ít nhất 183 ngày tính đến thời điểm chuyển nhượng.
- Thời điểm xác định quyền sở hữu là ngày cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở. Nếu được cấp lại hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận, thời điểm tính là ngày cấp Giấy chứng nhận lần đầu.
- Chuyển nhượng toàn bộ nhà ở, đất ở
- Nếu cá nhân chỉ chuyển nhượng một phần nhà ở hoặc đất ở (mặc dù có quyền sở hữu duy nhất), phần chuyển nhượng đó không được miễn thuế.
2. Làm thế nào để được miễn thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà?
Để được miễn thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà trong các trường hợp đã nêu. Người bán chuẩn bị hồ sơ đầy đủ nộp Cơ quan thuế để xét miễn thuế TNCN.
2.1 Hồ sơ miễn thuế TNCN khi bán nhà giữa người thân
- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân mẫu số 03/BĐS-TNCN, theo Phụ lục II Thông tư 80/2021/TT-BTC.
- Giấy tờ xác định quan hệ giữa các bên trong giao dịch tùy theo từng trường hợp cụ thể như sau:
- Giữa vợ và chồng: Bản sao Giấy chứng nhận kết hôn hoặc Sổ hộ khẩu, hoặc Quyết định ly hôn, tái hôn (nếu có).
- Giữa cha mẹ đẻ với con đẻ: Bản sao Giấy khai sinh hoặc Sổ hộ khẩu (nếu cùng hộ khẩu). Trường hợp con ngoài giá thú, cần có quyết định công nhận của cơ quan có thẩm quyền.
- Giữa cha mẹ nuôi với con nuôi: Bản sao Quyết định công nhận việc nuôi con nuôi của cơ quan có thẩm quyền hoặc Sổ hộ khẩu (nếu cùng hộ khẩu).
- Giữa ông bà nội và cháu nội: Bản sao Giấy khai sinh của cháu nội và bố cháu, hoặc Sổ hộ khẩu xác nhận mối quan hệ.
- Giữa ông bà ngoại và cháu ngoại: Bản sao Giấy khai sinh của cháu ngoại và mẹ cháu, hoặc Sổ hộ khẩu chứng minh mối quan hệ.
- Giữa anh, chị, em ruột: Bản sao Giấy khai sinh hoặc Sổ hộ khẩu xác nhận mối quan hệ huyết thống.
- Giữa cha mẹ chồng và con dâu/cha mẹ vợ và con rể: Bản sao Sổ hộ khẩu hoặc Giấy chứng nhận kết hôn kèm Giấy khai sinh của vợ/chồng để chứng minh mối quan hệ.
Nếu không có Giấy khai sinh hoặc Sổ hộ khẩu, cần xác nhận quan hệ mua bán từ cơ quan có thẩm quyền.
2.2 Hồ sơ xin miễn thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà duy nhất
Cá nhân nộp hồ sơ khai thuế theo điểm 9.3 Phụ lục I Nghị định 126/2020/NĐ-CP. Trên Tờ khai 03/BĐS-TNCN, người chuyển nhượng khai thu nhập miễn thuế, cam kết tính chính xác và sở hữu duy nhất một nhà đất.
Hồ sơ xin miễn thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà duy nhất bao gồm các giấy tờ sau:
- Tờ khai thuế Mẫu 03/BĐS-TNCN, kê khai thu nhập miễn thuế, nêu rõ lý do và cam kết trách nhiệm pháp lý.
- Bản sao giấy tờ tùy thân trùng khớp tờ khai, gồm CMND, CCCD hoặc hộ chiếu (với cá nhân không có quốc tịch Việt Nam).
- Bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà, có cam kết tính xác thực.
- Hợp đồng chuyển nhượng bất động sản để xác định giao dịch mua bán.
- Tài liệu chứng minh miễn thuế hoặc chưa phải nộp thuế theo quy định Bộ Tài chính.
3. Cách tính thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà
Dựa theo Điều 17 Luật Thuế TNCN 2007, thuế thu nhập cá nhân khi bán đất, nhà hoặc cho thuê bất động sản được xác định theo từng trường hợp cụ thể.
Thuế Thu Nhập Cá Nhân Khi Bán Đất (Không Kèm Công Trình)
- Nếu giá bán đất cao hơn mức giá do UBND tỉnh quy định:
Thuế TNCN = 2% × Giá bán thỏa thuận - Nếu giá bán không được ghi rõ hoặc thấp hơn giá quy định:
Thuế TNCN = 2% × (Diện tích × Giá 1m² theo bảng giá đất)
Thuế Thu Nhập Cá Nhân Khi Bán Nhà, Đất
- Nếu giá bán nhà, đất cao hơn giá quy định của UBND tỉnh:
Thuế TNCN = 2% × Giá bán thỏa thuận - Nếu giá bán không được ghi rõ hoặc thấp hơn giá quy định:
Thuế TNCN = 2% × Giá do UBND tỉnh ban hành
Thuế Thu Nhập Cá Nhân Khi Cho Thuê Nhà, Đất
- Thuế thu nhập cá nhân từ cho thuê nhà, đất được tính như sau:
Thuế TNCN = 2% × Giá chuyển nhượng/giá cho thuê
Trong đó, giá chuyển nhượng hoặc cho thuê là mức được ghi trong hợp đồng. Nếu thấp hơn mức giá do UBND tỉnh quy định, cần điều chỉnh theo bảng giá chính thức.
4. Một số câu hỏi thường gặp về thuế khi bán nhà
4.1 Bán nhà có phải nộp thuế không?
Theo quy định tại điểm b, khoản 5 Điều 3 của Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 (sửa đổi, bổ sung năm 2012), lợi nhuận thu được từ việc bán nhà được coi là thu nhập từ việc chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc sử dụng nhà ở, và vì vậy, người bán nhà phải nộp thuế thu nhập cá nhân.
Theo Điều 12 Thông tư 111/2013/TT-BTC (được sửa đổi bởi Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC), thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà được tính như sau:
Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = 2% x Giá chuyển nhượng
Giá chuyển nhượng (giá bán) để tính thuế thu nhập cá nhân là mức giá mà các bên thỏa thuận và ghi trong hợp đồng chuyển nhượng.
Người bán nhà có thể phải nộp lệ phí trước bạ theo Điều 4 Nghị định 10/2022/NĐ-CP. Cá nhân hoặc tổ chức sở hữu tài sản phải nộp lệ phí trước bạ khi đăng ký quyền sở hữu. Nếu có thỏa thuận, người bán có thể nộp lệ phí thay người mua.
Căn cứ vào Điều 3 Nghị định 10/2022/NĐ-CP và Thông tư 13/2022/TT-BTC, mức thu lệ phí trước bạ đối với nhà là 0,5%.
Cách tính lệ phí trước bạ phải nộp:
Lệ phí trước bạ phải nộp = 0,5% x Giá tính lệ phí trước bạ
4.2 Ai phải chịu thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà?
Theo luật, khi chuyển nhượng bất động sản, người bán phải nộp thuế TNCN. Đây là khoản thuế áp dụng bắt buộc đối với việc chuyển nhượng quyền sở hữu nhà đất.
4.3 Cách chứng minh việc chỉ sở hữu một bất động sản duy nhất
Người bán có một bất động sản duy nhất, muốn miễn thuế TNCN, cần chuẩn bị các hồ sơ sau:
- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân đã có xác nhận và chữ ký của người bán.
- Bản sao Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà hoặc quyền sử dụng đất.
- Hợp đồng chuyển nhượng, mua bán bất động sản.
- Các giấy tờ khác liên quan để chứng minh đủ điều kiện miễn thuế theo quy định của pháp luật.
4.4 Nơi cấp giấy xác nhận sở hữu một nhà, đất
Cá nhân xin giấy xác nhận sở hữu bất động sản duy nhất tại UBND nơi đăng ký hộ khẩu.
4.5 Các loại thuế phí khi bán nhà
Người bán còn có thể nộp thêm khoản thuế, phí khác ngoài thuế TNCN như:
- Lệ phí trước bạ khi thực hiện sang tên quyền sở hữu nhà đất.
- Phí công chứng hợp đồng chuyển nhượng bất động sản.
- Lệ phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở.
- Phí thẩm định hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Tóm lại, việc miễn thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà là một chính sách ưu đãi quan trọng nhằm hỗ trợ người dân trong các giao dịch bất động sản. Tuy nhiên, để được hưởng quyền lợi này, người bán cần phải đảm bảo đáp ứng đầy đủ các điều kiện pháp lý liên quan. Hiểu rõ và tuân thủ các quy định sẽ giúp người dân không chỉ bảo vệ quyền lợi cá nhân mà còn tránh được những rắc rối không cần thiết trong quá trình thực hiện giao dịch. Mọi thắc mắc vui lòng liên hệ AZTAX để được giải đáp.
