Miễn thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà là mối quan tâm của nhiều người, bởi không phải ai cũng phải nộp thuế từ giao dịch này. Miễn thuế tùy vào thời gian sở hữu, mục đích sử dụng bất động sản và quy định pháp luật liên quan. Vậy điều kiện cụ thể để được miễn thuế là gì? Qua bài viết sau AZTAX sẽ giúp bạn hiểu rõ quy định và cách tối ưu ưu đãi thuế khi bán nhà.
1. 3 trường hợp miễn thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà
Cá nhân chuyển nhượng nhà ở, đất đai không phải nộp 2% thuế Thu nhập cá nhân (TNCN) nếu rơi vào 1 trong 3 trường hợp được quy định dưới đây:
(1) Mua bán, giao dịch giữa người thân trong gia đình (Quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng).
(2) Chuyển nhượng nhà ở, đất ở duy nhất sở hữu tại Việt Nam.
(3) Giá trị quyền sử dụng đất được Nhà nước giao đất không thu tiền hoặc được giảm tiền sử dụng đất theo quy định.
Chi tiết các trường hợp miễn thuế TNCN khi chuyển nhượng bất động sản:
(1) Mua bán, chuyển nhượng giữa người thân thuộc quan hệ gia đình
Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản không tính thuế TNCN khi giao dịch diễn ra giữa những người có quan hệ nhân thân gồm:
Vợ với chồng.
Cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi.
Cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể.
Ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại.
Anh, chị, em ruột với nhau.
(2) Cá nhân chỉ có một (duy nhất) nhà ở, đất ở tại Việt Nam
Khi bán nhà ở hoặc quyền sử dụng đất ở duy nhất, cá nhân được miễn thuế TNCN nếu đáp ứng đồng thời các điều kiện pháp lý quy định (như thời gian sở hữu tối thiểu, chuyển nhượng toàn bộ tài sản).
Lưu ý: Người nộp thuế phải tự kê khai và chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính chính xác của cam kết nhà đất duy nhất. Nếu kê khai không đúng sẽ bị truy thu và xử phạt.
(3) Thu nhập từ giá trị quyền sử dụng đất được Nhà nước giao không thu tiền
Trường hợp cá nhân nhận giá trị quyền sử dụng đất do Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất hoặc được miễn, giảm tiền sử dụng đất theo quy định pháp luật.
Lưu ý: Nếu về sau cá nhân thực hiện chuyển nhượng lại diện tích đất được miễn/giảm này thì vẫn phải kê khai và nộp thuế TNCN theo quy định giao dịch bất động sản thông thường.
Xem thêm: Thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà được quy định thế nào?
2. Làm thế nào để được miễn thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà?
Để được miễn thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà trong các trường hợp đã nêu. Người bán chuẩn bị hồ sơ đầy đủ nộp Cơ quan thuế để xét miễn thuế TNCN.
2.1 Hồ sơ miễn thuế TNCN khi bán nhà giữa người thân
- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân mẫu số 03/BĐS-TNCN, theo Phụ lục II Thông tư 80/2021/TT-BTC.
- Giấy tờ xác định quan hệ giữa các bên trong giao dịch tùy theo từng trường hợp cụ thể như sau:
- Giữa vợ và chồng: Bản sao Giấy chứng nhận kết hôn hoặc Sổ hộ khẩu, hoặc Quyết định ly hôn, tái hôn (nếu có).
- Giữa cha mẹ đẻ với con đẻ: Bản sao Giấy khai sinh hoặc Sổ hộ khẩu (nếu cùng hộ khẩu). Trường hợp con ngoài giá thú, cần có quyết định công nhận của cơ quan có thẩm quyền.
- Giữa cha mẹ nuôi với con nuôi: Bản sao Quyết định công nhận việc nuôi con nuôi của cơ quan có thẩm quyền hoặc Sổ hộ khẩu (nếu cùng hộ khẩu).
- Giữa ông bà nội và cháu nội: Bản sao Giấy khai sinh của cháu nội và bố cháu, hoặc Sổ hộ khẩu xác nhận mối quan hệ.
- Giữa ông bà ngoại và cháu ngoại: Bản sao Giấy khai sinh của cháu ngoại và mẹ cháu, hoặc Sổ hộ khẩu chứng minh mối quan hệ.
- Giữa anh, chị, em ruột: Bản sao Giấy khai sinh hoặc Sổ hộ khẩu xác nhận mối quan hệ huyết thống.
- Giữa cha mẹ chồng và con dâu/cha mẹ vợ và con rể: Bản sao Sổ hộ khẩu hoặc Giấy chứng nhận kết hôn kèm Giấy khai sinh của vợ/chồng để chứng minh mối quan hệ.
Nếu không có Giấy khai sinh hoặc Sổ hộ khẩu, cần xác nhận quan hệ mua bán từ cơ quan có thẩm quyền.
2.2 Hồ sơ xin miễn thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà duy nhất
Cá nhân nộp hồ sơ khai thuế theo điểm 9.3 Phụ lục I Nghị định 126/2020/NĐ-CP. Trên Tờ khai 03/BĐS-TNCN, người chuyển nhượng khai thu nhập miễn thuế, cam kết tính chính xác và sở hữu duy nhất một nhà đất.
Hồ sơ xin miễn thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà duy nhất bao gồm các giấy tờ sau:
- Tờ khai thuế Mẫu 03/BĐS-TNCN, kê khai thu nhập miễn thuế, nêu rõ lý do và cam kết trách nhiệm pháp lý.
- Bản sao giấy tờ tùy thân trùng khớp tờ khai, gồm CMND, CCCD hoặc hộ chiếu (với cá nhân không có quốc tịch Việt Nam).
- Bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà, có cam kết tính xác thực.
- Hợp đồng chuyển nhượng bất động sản để xác định giao dịch mua bán.
- Tài liệu chứng minh miễn thuế hoặc chưa phải nộp thuế theo quy định Bộ Tài chính.
3. Cách tính thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà
Dựa theo Điều 17 Luật Thuế TNCN 2007, thuế thu nhập cá nhân khi bán đất, nhà hoặc cho thuê bất động sản được xác định theo từng trường hợp cụ thể.
Thuế Thu Nhập Cá Nhân Khi Bán Đất (Không Kèm Công Trình)
- Nếu giá bán đất cao hơn mức giá do UBND tỉnh quy định:
Thuế TNCN = 2% × Giá bán thỏa thuận - Nếu giá bán không được ghi rõ hoặc thấp hơn giá quy định:
Thuế TNCN = 2% × (Diện tích × Giá 1m² theo bảng giá đất)
Thuế Thu Nhập Cá Nhân Khi Bán Nhà, Đất
- Nếu giá bán nhà, đất cao hơn giá quy định của UBND tỉnh:
Thuế TNCN = 2% × Giá bán thỏa thuận - Nếu giá bán không được ghi rõ hoặc thấp hơn giá quy định:
Thuế TNCN = 2% × Giá do UBND tỉnh ban hành
Thuế Thu Nhập Cá Nhân Khi Cho Thuê Nhà, Đất
- Thuế thu nhập cá nhân từ cho thuê nhà, đất được tính như sau:
Thuế TNCN = 2% × Giá chuyển nhượng/giá cho thuê
Trong đó, giá chuyển nhượng hoặc cho thuê là mức được ghi trong hợp đồng. Nếu thấp hơn mức giá do UBND tỉnh quy định, cần điều chỉnh theo bảng giá chính thức.
4. Một số câu hỏi thường gặp về thuế khi bán nhà
4.1 Bán nhà có phải nộp thuế không?
Theo quy định tại điểm b, khoản 5 Điều 3 của Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 (sửa đổi, bổ sung năm 2012), lợi nhuận thu được từ việc bán nhà được coi là thu nhập từ việc chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc sử dụng nhà ở, và vì vậy, người bán nhà phải nộp thuế thu nhập cá nhân.
Theo Điều 12 Thông tư 111/2013/TT-BTC (được sửa đổi bởi Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC), thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà được tính như sau:
Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = 2% x Giá chuyển nhượng
Giá chuyển nhượng (giá bán) để tính thuế thu nhập cá nhân là mức giá mà các bên thỏa thuận và ghi trong hợp đồng chuyển nhượng.
Người bán nhà có thể phải nộp lệ phí trước bạ theo Điều 4 Nghị định 10/2022/NĐ-CP. Cá nhân hoặc tổ chức sở hữu tài sản phải nộp lệ phí trước bạ khi đăng ký quyền sở hữu. Nếu có thỏa thuận, người bán có thể nộp lệ phí thay người mua.
Căn cứ vào Điều 3 Nghị định 10/2022/NĐ-CP và Thông tư 13/2022/TT-BTC, mức thu lệ phí trước bạ đối với nhà là 0,5%.
Cách tính lệ phí trước bạ phải nộp:
Lệ phí trước bạ phải nộp = 0,5% x Giá tính lệ phí trước bạ
4.2 Ai phải chịu thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà?
Theo luật, khi chuyển nhượng bất động sản, người bán phải nộp thuế TNCN. Đây là khoản thuế áp dụng bắt buộc đối với việc chuyển nhượng quyền sở hữu nhà đất.
4.3 Cách chứng minh việc chỉ sở hữu một bất động sản duy nhất
Người bán có một bất động sản duy nhất, muốn miễn thuế TNCN, cần chuẩn bị các hồ sơ sau:
- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân đã có xác nhận và chữ ký của người bán.
- Bản sao Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà hoặc quyền sử dụng đất.
- Hợp đồng chuyển nhượng, mua bán bất động sản.
- Các giấy tờ khác liên quan để chứng minh đủ điều kiện miễn thuế theo quy định của pháp luật.
4.4 Nơi cấp giấy xác nhận sở hữu một nhà, đất
Cá nhân xin giấy xác nhận sở hữu bất động sản duy nhất tại UBND nơi đăng ký hộ khẩu.
4.5 Các loại thuế phí khi bán nhà
Người bán còn có thể nộp thêm khoản thuế, phí khác ngoài thuế TNCN như:
- Lệ phí trước bạ khi thực hiện sang tên quyền sở hữu nhà đất.
- Phí công chứng hợp đồng chuyển nhượng bất động sản.
- Lệ phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở.
- Phí thẩm định hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Chính sách miễn thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà là một chính sách ưu đãi quan trọng nhằm hỗ trợ người dân trong các giao dịch bất động sản. Tuy nhiên, để được hưởng quyền lợi này, người bán cần phải đảm bảo đáp ứng đầy đủ các điều kiện pháp lý liên quan. Hiểu rõ và tuân thủ các quy định sẽ giúp người dân không chỉ bảo vệ quyền lợi cá nhân mà còn tránh được những rắc rối không cần thiết trong quá trình thực hiện giao dịch. Mọi thắc mắc vui lòng liên hệ AZTAX để được giải đáp.
Xem thêm: Dịch vụ kế toán
