Đánh thuế bất động sản thứ 2 khi nào?

Đánh thuế bất động sản thứ 2​ là chính sách thuế nhằm áp dụng mức thu hoặc loại thuế bổ sung cho chủ sở hữu sở hữu từ hai căn nhà trở lên, với mục tiêu hạn chế đầu cơ, ổn định thị trường nhà ở và bổ sung nguồn thu cho các chương trình an sinh, nhà ở xã hội. Việc đánh thuế này tác động trực tiếp đến nhà đầu tư và hộ gia đình sở hữu nhiều bất động sản; đồng thời khuyến khích sử dụng, cho thuê hoặc chuyển nhượng tài sản một cách hiệu quả, giúp cân bằng cung – cầu trên thị trường bất động sản. Cùng AZTAX tìm hiểu về những mặt lợi và hại của việc đánh thuế bất động sản thứ 2 và cách nó có thể ảnh hưởng đến nền kinh tế.

1. Đánh thuế bất động sản thứ 2 là gì?

Hiện tại, trong hệ thống pháp luật Việt Nam chưa có khái niệm hay quy định cụ thể về việc đánh thuế bất động sản thứ 2. Tuy nhiên, có thể hiểu đơn giản đây là loại thuế áp dụng đối với cá nhân hoặc tổ chức sở hữu từ hai bất động sản trở lên và thường sẽ phải chịu mức thuế cao hơn.

Trên thế giới, nhiều quốc gia đã triển khai chính sách này nhằm hạn chế tình trạng đầu cơ bất động sản. Ví dụ, tại Singapore, khi cá nhân mua căn nhà thứ hai sẽ phải nộp khoản phí tương đương 20% giá trị bất động sản, và mức phí này tiếp tục tăng dần nếu mua căn thứ ba, thứ tư,… Đặc biệt, người nước ngoài muốn sở hữu bất động sản tại quốc đảo này có thể phải chịu thuế lên tới 60%.

Xem thêm: Thuế đất là gì

2. Đánh thuế bất động sản thứ 2 khi nào?

Hiện nay, Việt Nam chưa áp dụng chính sách đánh thuế đối với bất động sản thứ 2, nhưng trong những năm gần đây, vấn đề này đã nhận được sự quan tâm và nghiên cứu từ phía Chính phủ cũng như các cơ quan chức năng.

Trên thực tế, dù chưa có thuế riêng cho bất động sản thứ 2, nhưng người sở hữu bất động sản vẫn phải nộp một số loại thuế và lệ phí liên quan, điển hình như:

• Lệ phí trước bạ:

Lệ phí trước bạ là khoản phí mà người sử dụng đất phải nộp khi được cấp hoặc chuyển nhượng quyền sử dụng đất (sang tên sổ đỏ). Giá tính lệ phí trước bạ được xác định dựa trên bảng giá đất do UBND cấp tỉnh, thành phố ban hành tại từng thời điểm cụ thể.

Lệ phí trước bạ = 0,5% x (toàn bộ diện tích x giá 1m2 x tỉ lệ % chất lượng còn lại do UBND tỉnh ban hành)

• Thuế thu nhập cá nhân:

Thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng được quy định căn cứ theo khoản 2 Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007, đã được sửa đổi, bổ sung tại khoản 3 Điều 2 Luật Sửa đổi các Luật về thuế năm 2014:

Thu nhập được miễn thuế

1. Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.

2. Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất.

…

Hiện nay, cá nhân sở hữu duy nhất một căn nhà khi chuyển nhượng sẽ được miễn thuế thu nhập cá nhân, nếu đáp ứng đầy đủ các điều kiện quy định tại khoản 2 Điều 4 Nghị định 65/2013/NĐ-CP.

Theo khoản 5 Điều 2 Thông tư 111/2013/TT-BTC, các khoản thu nhập chịu thuế thu nhập cá nhân bao gồm:

Các khoản thu nhập chịu thuế
5. Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản
Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là khoản thu nhập nhận được từ việc chuyển nhượng bất động sản bao gồm:
a) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
b) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Tài sản gắn liền với đất bao gồm:
b.1) Nhà ở, kể cả nhà ở hình thành trong tương lai.
b.2) Kết cấu hạ tầng và các công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả công trình xây dựng hình thành trong tương lai.
b.3) Các tài sản khác gắn liền với đất bao gồm các tài sản là sản phẩm nông nghiệp, lâm nghiệp, ngư nghiệp (như cây trồng, vật nuôi).
c) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở, kể cả nhà ở hình thành trong tương lai.
d) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền thuê đất, quyền thuê mặt nước.
đ) Thu nhập khi góp vốn bằng bất động sản để thành lập doanh nghiệp hoặc tăng vốn sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp theo quy định của pháp luật.
e) Thu nhập từ việc ủy quyền quản lý bất động sản mà người được ủy quyền có quyền chuyển nhượng bất động sản hoặc có quyền như người sở hữu bất động sản theo quy định của pháp luật.
g) Các khoản thu nhập khác nhận được từ chuyển nhượng bất động sản dưới mọi hình thức.
Quy định về nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai nêu tại khoản 5 Điều này thực hiện theo pháp luật về kinh doanh bất động sản.
…

• Phí công chứng:

Khi thực hiện hồ sơ mua bán bất động sản được tính dựa trên giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng giao dịch. Mức phí này dao động từ 50.000 đồng đến 70 triệu đồng, cụ thể như sau:

• Lệ phí cấp sổ đỏ:

Mức lệ phí này có thể khác nhau tùy theo từng địa phương, nhưng về nguyên tắc, khu vực thành thị trực thuộc trung ương thường có lệ phí cao hơn so với các khu vực khác.

• Phí thẩm định hồ sơ cấp sổ đỏ:

Mức phí này phụ thuộc vào quy mô diện tích thửa đất, tính chất phức tạp của hồ sơ, mục đích sử dụng, cũng như việc cấp lần đầu, cấp mới hay cấp lại sổ đỏ, nên sẽ có sự chênh lệch giữa các trường hợp.

Xem thêm: Trường hợp được miễn thuế sử dụng đất

Xem thêm: Trường hợp không phải nộp tiền sử dụng đất

3. Đánh thuế bất động sản thứ 2 nhằm mục đích gì?

Việc đánh thuế bất động sản thứ 2 được xem là một giải pháp nhằm kiểm soát tình trạng đầu cơ, tạo nguồn thu ổn định cho ngân sách và thúc đẩy sử dụng đất hiệu quả hơn. Vậy cụ thể, mục tiêu của chính sách này là gì?

Theo mục 3 Phần VI Báo cáo 245/BC-BTNMT năm 2024 của Bộ Tài nguyên và Môi trường có nêu như sau:

VI. KIẾN NGHỊ, ĐỀ XUẤT

Việc triển khai thi hành Luật Đất đai 2024 và các văn bản hướng dẫn thi hành với sự phân cấp mạnh mẽ, triệt để và nhiều điểm mới nên thời gian đầu không tránh khỏi một số khó khăn, vướng mắc, lúng túng tại các địa phương. Do đó, cần kiên trì, nhất quán, thống nhất trong quan điểm chỉ đạo và tập trung vào khâu tổ chức thực hiện để Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành thực sự đi vào cuộc sống… Bộ Tài nguyên và Môi trường kiến nghị Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ tiếp tục chỉ đạo một số nội dung sau:

1. Tăng cường hơn nữa sự lãnh đạo, chỉ đạo của các cấp ủy Đảng, chính quyền địa phương, siết chặt kỷ cương, nêu cao trách nhiệm của người đứng đầu trong việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật, định mức kinh tế – kỹ thuật về đất đai thuộc thẩm quyền nhằm đảm bảo cơ sở pháp lý để tổ chức thực hiện.

2. Chuẩn bị tốt các điều kiện về nguồn lực, cơ sở hạ tầng thông tin, cơ sở dữ liệu đất đai để xây dựng bảng giá đất theo quy định của Luật Đất đai 2024, có đánh giá tác động, sự phối hợp chặt chẽ giữa các cơ quan có liên quan trong quá trình xây dựng bảng giá đất để áp dụng từ ngày 01/01/2026.

3. Bộ Tài chính nghiên cứu, rà soát, xem xét về đối tượng, thuế suất trong việc thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất và thuế sử dụng đất phi nông nghiệp; nghiên cứu, tham mưu ban hành quy định thực hiện đánh thuế đối với bất động sản thứ hai nhằm hạn chế tình trạng đầu cơ, lướt sóng và khuyến khích sử dụng đất hiệu quả; rút ngắn thời gian nộp tiền sử dụng đất sau khi trúng đấu giá quyền sử dụng đất để khắc phục tồn tại, hạn chế liên quan đến việc bỏ cọc, không nộp tiền trúng đấu giá.

4. Bộ Tư pháp rà soát quy định của pháp luật về đấu giá tài sản theo hướng tăng mức tiền đặt trước phải nộp (có thể lên mức 50% tổng giá trị thửa đất, khu đất tính theo giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất) để hạn chế việc bỏ giá cao, sau đó bỏ cọc gây dư luận không tốt trong nhân dân.

5. Bộ Xây dựng chỉ đạo rà soát các quy hoạch khu đô thị, khu dân cư, công khai quy hoạch, đánh giá đúng, đầy đủ nhu cầu nhà ở, đất ở đặc biệt là nhu cầu nhà ở, đất ở cho đối tượng là người có thu nhập thấp; rút ngắn các thủ tục để triển khai dự án nhà ở, tăng cường quản lý chặt chẽ thị trường bất động sản trong đó có thị trường quyền sử dụng đất.

Mục đích của việc đánh thuế bất động sản thứ 2 là giảm thiểu tình trạng đầu cơ và lướt sóng, đồng thời thúc đẩy việc sử dụng đất một cách hiệu quả hơn.

4. 05 loại bất động sản được phép kinh doanh theo quy định

Theo Điều 5 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, có 5 loại bất động sản và dự án bất động sản được đưa vào kinh doanh, bao gồm:

• Nhà ở hiện hữu và nhà ở sẽ được hình thành trong tương lai.
• Công trình xây dựng hiện có và công trình sẽ hình thành trong tương lai, bao gồm các công trình phục vụ các mục đích như giáo dục, y tế, thể thao, văn hóa, văn phòng, thương mại, dịch vụ, du lịch, lưu trú, công nghiệp, và các công trình có chức năng hỗn hợp.
• Diện tích sàn xây dựng trong các công trình xây dựng theo quy định tại mục (2).
• Quyền sử dụng đất có hạ tầng kỹ thuật trong các dự án bất động sản.
• Các dự án bất động sản.

Xem thêm: Cách tính thuế đất năm 2025

5. Việt nam có áp thuế bất động sản thứ 2 không? Khi nào sẽ triển khai?

Hiện tại, hệ thống pháp luật Việt Nam chưa ban hành quy định cụ thể nào liên quan đến việc đánh thuế bất động sản thứ 2. Tuy nhiên, một số địa phương, điển hình như TP.HCM, đã đưa ra đề xuất nghiên cứu và thử nghiệm chính sách này nhằm tăng nguồn thu và kiểm soát thị trường nhà đất.

Cụ thể, TP.HCM đang đề xuất tăng mức lệ phí trước bạ đối với bất động sản thứ hai từ 0,5% lên 2% trên tổng giá trị chuyển nhượng. Bên cạnh đó, đề xuất tăng mức thuế sử dụng đất phi nông nghiệp đối với nhà ở cũng đang được tính đến. Ngoài ra, còn có quan điểm cho rằng nên áp dụng thuế dựa trên tổng diện tích bất động sản mà cá nhân sở hữu, từ đó tạo sự công bằng trong tiếp cận và sử dụng tài nguyên đất.

Một số chuyên gia cũng đề xuất cách tính thuế dựa trên phần chênh lệch giữa giá bán và giá mua của bất động sản thứ hai, với mức thuế suất lên đến 20%, tương đương với thuế thu nhập doanh nghiệp hiện nay. Mục tiêu là ngăn chặn tình trạng đầu cơ, ngăn ngừa tình trạng trốn thuế và tăng tính minh bạch cho thị trường.

Tuy nhiên, đến thời điểm hiện tại, những đề xuất này vẫn chỉ dừng ở mức nghiên cứu, lấy ý kiến và chưa được triển khai trên thực tế. Do đó, thời gian áp dụng, phương pháp tính thuế bất động sản thứ hai cùng với đối tượng áp dụng cụ thể vẫn chưa được xác định rõ ràng.

Đánh thuế bất động sản thứ 2 là một công cụ quan trọng để kiềm chế đầu cơ và tạo sự công bằng trong thị trường. Tuy nhiên, chính sách này cần được triển khai một cách tinh tế, vừa kiểm soát thị trường, vừa bảo vệ quyền lợi của người dân. Nếu thực hiện đúng, nó không chỉ góp phần ổn định nền kinh tế mà còn tạo ra một môi trường phát triển bền vững cho tất cả mọi người. Nếu bạn còn bất kỳ thắc mắc nào hãy liên hệ ngay đến AZTAX qua HOTLINE: 0932 383 089 để được tư vấn kịp thời!