Đánh thuế bất động sản thứ 2 liệu đây có phải là giải pháp hiệu quả để kiềm chế thị trường nhà đất đang nóng lên? Đây là vấn đề đang thu hút sự chú ý của nhiều người, đặc biệt là những nhà đầu tư và người sở hữu nhiều bất động sản. Mặc dù việc áp thuế đối với bất động sản thứ hai nhằm điều tiết thị trường và giảm đầu cơ, nhưng liệu chính sách này có thực sự mang lại lợi ích công bằng cho xã hội hay lại tạo ra những tác động không mong muốn? Cùng AZTAX tìm hiểu về những mặt lợi và hại của việc đánh thuế đối với bất động sản thứ hai và cách nó có thể ảnh hưởng đến nền kinh tế.
1. Đánh thuế bất động sản thứ 2 là gì?
Đánh thuế bất động sản thứ 2 là chính sách mà Nhà nước áp dụng để thu thuế từ cá nhân hoặc tổ chức sở hữu từ hai bất động sản trở lên.
Theo đó, bất động sản đầu tiên có thể được miễn thuế nhằm phục vụ nhu cầu an cư của người dân. Tuy nhiên, đối với bất động sản thứ hai trở đi, người sở hữu sẽ phải đóng thuế, vì chúng thường được dùng cho mục đích đầu tư, cho thuê hoặc không sử dụng.
Mục đích chính của chính sách này là thu thêm thuế từ những người sở hữu nhiều bất động sản, góp phần kiềm chế tình trạng đầu cơ và tăng cường nguồn thu cho ngân sách nhà nước. Nhiều quốc gia như Singapore, Hàn Quốc, và Anh đã áp dụng hình thức này để kiểm soát thị trường bất động sản.
Tại Việt Nam, mặc dù chưa có quy định chính thức về việc áp dụng thuế đối với bất động sản thứ 2, nhưng trong Báo cáo 245/BC-BTNMT năm 2024 của Bộ Tài nguyên và Môi trường, đã đề xuất Bộ Tài chính nghiên cứu và xây dựng quy định này. Tuy nhiên, cho đến nay, vẫn chưa có thông tin chính thức về mức thuế suất và thời gian áp dụng cụ thể.
2. Đánh thuế bất động sản thứ 2 nhằm mục đích gì?
Theo mục 3 Phần VI Báo cáo 245/BC-BTNMT năm 2024 của Bộ Tài nguyên và Môi trường có nêu như sau:
VI. KIẾN NGHỊ, ĐỀ XUẤT
Việc triển khai thi hành Luật Đất đai 2024 và các văn bản hướng dẫn thi hành với sự phân cấp mạnh mẽ, triệt để và nhiều điểm mới nên thời gian đầu không tránh khỏi một số khó khăn, vướng mắc, lúng túng tại các địa phương. Do đó, cần kiên trì, nhất quán, thống nhất trong quan điểm chỉ đạo và tập trung vào khâu tổ chức thực hiện để Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành thực sự đi vào cuộc sống… Bộ Tài nguyên và Môi trường kiến nghị Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ tiếp tục chỉ đạo một số nội dung sau:
1. Tăng cường hơn nữa sự lãnh đạo, chỉ đạo của các cấp ủy Đảng, chính quyền địa phương, siết chặt kỷ cương, nêu cao trách nhiệm của người đứng đầu trong việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật, định mức kinh tế – kỹ thuật về đất đai thuộc thẩm quyền nhằm đảm bảo cơ sở pháp lý để tổ chức thực hiện.
2. Chuẩn bị tốt các điều kiện về nguồn lực, cơ sở hạ tầng thông tin, cơ sở dữ liệu đất đai để xây dựng bảng giá đất theo quy định của Luật Đất đai 2024, có đánh giá tác động, sự phối hợp chặt chẽ giữa các cơ quan có liên quan trong quá trình xây dựng bảng giá đất để áp dụng từ ngày 01/01/2026.
3. Bộ Tài chính nghiên cứu, rà soát, xem xét về đối tượng, thuế suất trong việc thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất và thuế sử dụng đất phi nông nghiệp; nghiên cứu, tham mưu ban hành quy định thực hiện đánh thuế đối với bất động sản thứ hai nhằm hạn chế tình trạng đầu cơ, lướt sóng và khuyến khích sử dụng đất hiệu quả; rút ngắn thời gian nộp tiền sử dụng đất sau khi trúng đấu giá quyền sử dụng đất để khắc phục tồn tại, hạn chế liên quan đến việc bỏ cọc, không nộp tiền trúng đấu giá.
4. Bộ Tư pháp rà soát quy định của pháp luật về đấu giá tài sản theo hướng tăng mức tiền đặt trước phải nộp (có thể lên mức 50% tổng giá trị thửa đất, khu đất tính theo giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất) để hạn chế việc bỏ giá cao, sau đó bỏ cọc gây dư luận không tốt trong nhân dân.
5. Bộ Xây dựng chỉ đạo rà soát các quy hoạch khu đô thị, khu dân cư, công khai quy hoạch, đánh giá đúng, đầy đủ nhu cầu nhà ở, đất ở đặc biệt là nhu cầu nhà ở, đất ở cho đối tượng là người có thu nhập thấp; rút ngắn các thủ tục để triển khai dự án nhà ở, tăng cường quản lý chặt chẽ thị trường bất động sản trong đó có thị trường quyền sử dụng đất.
Mục đích của việc đánh thuế đối với bất động sản thứ 2 là giảm thiểu tình trạng đầu cơ và lướt sóng, đồng thời thúc đẩy việc sử dụng đất một cách hiệu quả hơn.
3. 05 loại bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định?
Theo Điều 5 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, có 5 loại bất động sản và dự án bất động sản được đưa vào kinh doanh, bao gồm:
- Nhà ở hiện hữu và nhà ở sẽ được hình thành trong tương lai.
- Công trình xây dựng hiện có và công trình sẽ hình thành trong tương lai, bao gồm các công trình phục vụ các mục đích như giáo dục, y tế, thể thao, văn hóa, văn phòng, thương mại, dịch vụ, du lịch, lưu trú, công nghiệp, và các công trình có chức năng hỗn hợp.
- Diện tích sàn xây dựng trong các công trình xây dựng theo quy định tại mục (2).
- Quyền sử dụng đất có hạ tầng kỹ thuật trong các dự án bất động sản.
- Các dự án bất động sản.
4. Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản phải chịu thuế TNCN khi nào?
Dựa trên Khoản 5 Điều 3 của Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007, được sửa đổi tại Khoản 1 Điều 1 của Luật Thuế thu nhập cá nhân sửa đổi 2012, quy định các khoản thu nhập phải chịu thuế từ việc chuyển nhượng bất động sản như sau:
Điều 3. Thu nhập chịu thuế
…
5. Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản, bao gồm:
a) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất;
b) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc sử dụng nhà ở;
c) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền thuê đất, quyền thuê mặt nước;
d) Các khoản thu nhập khác nhận được từ chuyển nhượng bất động sản dưới mọi hình thức.
…
Căn cứ theo Điều 4, Khoản 1 và Khoản 2 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007, một số trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng bất động sản sẽ được miễn thuế thu nhập, cụ thể như sau:
Điều 4. Thu nhập được miễn thuế
- Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.
- Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất.
…
Thu nhập từ việc chuyển nhượng bất động sản sẽ phải chịu thuế thu nhập cá nhân (TNCN) trong các trường hợp sau:
- Chuyển nhượng quyền sử dụng đất và các tài sản gắn liền với đất;
- Chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng nhà ở;
- Chuyển nhượng quyền thuê đất, quyền thuê mặt nước;
- Các khoản thu nhập phát sinh từ việc chuyển nhượng bất động sản dưới mọi hình thức.
Tuy nhiên, không phải tất cả các khoản thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản đều phải chịu thuế TNCN. Các trường hợp miễn thuế bao gồm:
- Chuyển nhượng bất động sản giữa các thành viên trong gia đình như vợ chồng, cha mẹ với con cái, cha mẹ nuôi với con nuôi, ông bà với cháu, anh chị em ruột với nhau.
- Chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở, và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ sở hữu một tài sản duy nhất là nhà ở hoặc đất ở.
5. Thu nhập tính thuế TNCN từ chuyển nhượng bất động sản được xác định ra sao?
Theo Điều 18 Nghị định 65/2013/NĐ-CP, được sửa đổi tại Khoản 11 Điều 2 Nghị định 12/2015/NĐ-CP, thu nhập tính thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản được xác định như sau:
- Thu nhập tính thuế là giá chuyển nhượng tại mỗi lần giao dịch.
- Giá chuyển nhượng bất động sản là giá được ghi trên hợp đồng chuyển nhượng vào thời điểm giao dịch.
- Nếu hợp đồng không ghi giá đất hoặc ghi giá thấp hơn mức giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định, thì giá chuyển nhượng sẽ được xác định theo mức giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định vào thời điểm chuyển nhượng, theo luật đất đai hiện hành.
- Đối với chuyển nhượng nhà gắn liền với đất, giá trị nhà, công trình hạ tầng và kiến trúc trên đất sẽ được xác định dựa trên giá tính lệ phí trước bạ do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định. Nếu không có quy định này, giá trị sẽ được xác định theo các tiêu chuẩn của Bộ Xây dựng, bao gồm phân loại nhà, định mức xây dựng và giá trị còn lại thực tế của công trình.
Đối với các công trình xây dựng hình thành trong tương lai, giá trị sẽ được tính theo tỷ lệ góp vốn trong tổng giá trị hợp đồng nhân với giá tính lệ phí trước bạ công trình xây dựng do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định. Nếu không có giá quy định, áp dụng suất vốn đầu tư xây dựng công trình của Bộ Xây dựng tại thời điểm chuyển nhượng.
- Trong trường hợp cho thuê lại mà giá cho thuê trên hợp đồng thấp hơn giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định, giá cho thuê lại sẽ được xác định theo bảng giá của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tại thời điểm cho thuê.
6. Bảo hộ quyền sở hữu nhà ở được quy định như thế nào?
Quyền sở hữu nhà ở được bảo vệ theo quy định tại Điều 7 Luật Nhà ở 2023 như sau:
- Nhà nước công nhận và bảo vệ quyền sở hữu hợp pháp đối với nhà ở của các chủ sở hữu, phù hợp với các điều khoản của Luật này.
- Nhà ở thuộc quyền sở hữu hợp pháp của cá nhân hoặc tổ chức không thể bị quốc hữu hóa. Tuy nhiên, trong trường hợp cần thiết vì lý do quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, hoặc trong tình huống khẩn cấp, phòng chống thiên tai, Nhà nước có thể quyết định mua lại hoặc giải tỏa nhà ở thuộc quyền sở hữu hợp pháp của tổ chức, cá nhân.
Khi Nhà nước mua lại nhà ở, giá thanh toán sẽ được xác định theo giá trị thị trường; khi giải tỏa nhà ở, Nhà nước sẽ có trách nhiệm bồi thường, hỗ trợ và đảm bảo chính sách tái định cư cho chủ sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật. Trường hợp trưng mua, trưng dụng nhà ở sẽ được thực hiện theo quy định pháp lý về trưng mua, trưng dụng tài sản.
Đánh thuế bất động sản thứ 2 là một công cụ quan trọng để kiềm chế đầu cơ và tạo sự công bằng trong thị trường. Tuy nhiên, chính sách này cần được triển khai một cách tinh tế, vừa kiểm soát thị trường, vừa bảo vệ quyền lợi của người dân. Nếu thực hiện đúng, nó không chỉ góp phần ổn định nền kinh tế mà còn tạo ra một môi trường phát triển bền vững cho tất cả mọi người. Nếu bạn còn bất kỳ thắc mắc nào hãy liên hệ ngay đến AZTAX qua HOTLINE: 0932 383 089 để được tư vấn kịp thời!
