Cách tính tiền sử dụng đất khi làm sổ đỏ là một trong những vấn đề được nhiều người dân quan tâm khi thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Bài viết dưới đây, AZTAX sẽ hướng dẫn bạn chi tiết cách xác định chi phí phải nộp theo đúng quy định mới nhất, giúp bạn chủ động hơn trong quá trình làm sổ đỏ.
1. Các trường hợp phải đóng tiền sử dụng đất khi làm sổ đỏ
Theo khoản 21 Điều 3 của Luật Đất đai 2013, khoản tiền sử dụng đất là số tiền mà người dân phải nộp cho Nhà nước trong một số trường hợp nhất định như: được giao đất có thu tiền, được công nhận quyền sử dụng đất hoặc chuyển đổi mục đích sử dụng đất.
Dựa trên các quy định tại Điều 6, 7, 8 và 9 của Nghị định 45/2014/NĐ-CP, người dân sẽ cần nộp tiền sử dụng đất khi làm sổ đỏ trong các tình huống sau:
- Trường hợp sử dụng đất ổn định trước ngày 15/10/1993 nhưng không có giấy tờ pháp lý theo quy định tại khoản 1 Điều 100 của Luật Đất đai năm 2013.
- Đất đã sử dụng từ ngày 15/10/1993 đến trước 01/7/2004, không có các loại giấy tờ hợp lệ chứng minh quyền sử dụng đất theo khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai 2013.
- Trường hợp đất ở có nguồn gốc được giao trái thẩm quyền trước ngày 01/4/2004, nay đề nghị cấp Giấy chứng nhận.
- Đất ở có nguồn gốc vi phạm pháp luật hoặc được giao/cho thuê sai thẩm quyền trong giai đoạn từ 01/7/2004 đến trước 01/7/2014, nhưng hiện nay phù hợp với quy hoạch và đủ điều kiện để được cấp sổ đỏ theo quy định.
2. Cách tính tiền sử dụng đất trong từng trường hợp cấp sổ đỏ
2.1 Cấp sổ đỏ cho đất sử dụng ổn định trước 15/10/1993 không có giấy tờ
2.1.1 Không vi phạm quy định tại Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP
- Đối với đất có nhà ở gắn liền: Người đang sử dụng đất sẽ được miễn nghĩa vụ tài chính (không phải nộp tiền sử dụng đất) Nếu diện tích đất sử dụng nằm trong hạn mức công nhận đất ở theo quy định dành cho hộ gia đình hoặc cá nhân. Nếu diện tích sử dụng vượt quá hạn mức, người sử dụng đất chỉ cần nộp 50% tiền sử dụng đất, tính theo giá đất quy định tại điểm b và c khoản 3 Điều 3 của Nghị định 45/2014/NĐ-CP, áp dụng tại thời điểm cơ quan nhà nước có thẩm quyền ra quyết định công nhận quyền sử dụng đất.
- Với đất có công trình xây dựng không dùng làm nơi ở: Nếu mục đích sử dụng là sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo hình thức Nhà nước giao đất có thu tiền, thời hạn sử dụng lâu dài thì không phải đóng tiền sử dụng đất.
2.1.2 Có hành vi vi phạm theo Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP
- Trong trường hợp này, nếu được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì cá nhân, hộ gia đình phải nộp 50% tiền sử dụng đất đối với phần diện tích nằm trong hạn mức công nhận đất ở, dựa trên bảng giá đất do Nhà nước ban hành tại thời điểm cấp giấy.
- Nếu có phần diện tích đất ở vượt hạn mức, thì phần đó phải nộp 100% tiền sử dụng đất, theo mức giá quy định tại điểm b và điểm c khoản 3 Điều 3 của Nghị định 45/2014/NĐ-CP, tính tại thời điểm cơ quan có thẩm quyền ra quyết định công nhận quyền sử dụng đất.
- Trường hợp đất được dùng để xây dựng công trình phi nhà ở và được cấp sổ với mục đích sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, dưới hình thức Nhà nước giao đất có thu tiền và thời hạn sử dụng lâu dài, người sử dụng sẽ phải nộp 50% tiền sử dụng đất. Khoản này được tính theo giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp có thời hạn cao nhất, được xác định theo khoản 3 Điều 126 của Luật Đất đai, tại thời điểm cấp có thẩm quyền ra quyết định.
2.2 Cấp sổ đỏ cho đất sử dụng ổn định từ 15/10/1993 đến trước 01/7/2004 không có giấy tờ
2.2.1 Người sử dụng đất không phạm phải hành vi vi phạm theo Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP
- Khi hộ gia đình hoặc cá nhân sử dụng đất có nhà ở, họ chỉ cần nộp 50% tiền sử dụng đất đối với phần diện tích nằm trong hạn mức giao đất ở theo bảng giá đất do Nhà nước quy định. Đối với diện tích vượt hạn mức, họ sẽ phải nộp 100% tiền sử dụng đất, tính theo mức giá đất tại Điểm b và c, Khoản 3, Điều 3 của Nghị định 45/2014/NĐ-CP tại thời điểm cơ quan có thẩm quyền ra quyết định công nhận quyền sử dụng đất.
- Đối với đất có công trình không phải là nhà ở, và nếu đất này được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho mục đích sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp (theo hình thức giao đất thu tiền sử dụng đất lâu dài), người sử dụng đất phải nộp 50% tiền sử dụng đất, dựa trên mức giá đất quy định tại Điểm b và c, Khoản 3, Điều 3 của Nghị định 45/2014/NĐ-CP cho loại đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp có thời gian sử dụng đất lâu dài nhất, căn cứ theo Khoản 3, Điều 126 của Luật Đất đai.
2.2.2 Người sử dụng đất có hành vi vi phạm Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP
- Trong trường hợp này, người sử dụng đất sẽ phải nộp 100% tiền sử dụng đất theo bảng giá đất đối với diện tích đất trong hạn mức giao đất ở.
- Đối với diện tích vượt hạn mức giao đất ở, người sử dụng phải nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá đất quy định tại Điểm b và c, Khoản 3, Điều 3 của Nghị định 45/2014/NĐ-CP vào thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
- Nếu công trình xây dựng trên đất không phải là nhà ở và người sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho mục đích sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, theo hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất với thời gian sử dụng lâu dài, thì người sử dụng đất phải nộp 100% tiền sử dụng đất theo mức giá đất tại Điểm b và c, Khoản 3, Điều 3 của Nghị định 45/2014/NĐ-CP, áp dụng cho loại đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp có thời gian sử dụng đất lâu dài nhất, theo quy định tại Khoản 3, Điều 126 của Luật Đất đai.
2.3 Cấp sổ đỏ cho đất ở giao sai thẩm quyền trước 01/4/2004
2.3.1 Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho đất có nhà ở ổn định
- Đối với đất có nhà ở sử dụng từ trước ngày 15/10/1993, nếu người sử dụng đất có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền cho cơ quan có thẩm quyền để sử dụng đất, khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, không phải nộp tiền sử dụng đất.
- Trường hợp đất có nhà ở ổn định trong khoảng thời gian từ 15/10/1993 đến trước 01/07/2004, và có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để sử dụng đất, sẽ thu tiền sử dụng đất theo các quy định sau:
- Nếu giấy tờ chứng minh việc nộp tiền đã thực hiện đúng mức thu theo quy định của pháp luật đất đai năm 1993, người sử dụng đất sẽ không phải nộp tiền sử dụng đất.
- Nếu giấy tờ chứng minh số tiền nộp thấp hơn mức thu quy định của pháp luật đất đai năm 1993, số tiền đã nộp sẽ được tính theo tỷ lệ phần diện tích đã hoàn thành việc nộp tiền, dựa trên chính sách và giá đất tại thời điểm đã nộp. Phần diện tích còn lại sẽ thực hiện thu tiền sử dụng đất theo chính sách và giá đất tại thời điểm cơ quan nhà nước có thẩm quyền ra quyết định công nhận quyền sử dụng đất.
- Trường hợp đất có nhà ở ổn định trước ngày 01/07/2004 nhưng không có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền sử dụng đất, sẽ thu tiền sử dụng đất theo quy định như sau:
- Đối với đất đã sử dụng ổn định trước ngày 15/10/1993, thu 40% tiền sử dụng đất theo giá đất ở đối với phần diện tích trong hạn mức giao đất ở tại địa phương, theo bảng giá đất tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất. Đối với phần diện tích vượt hạn mức, sẽ thu 100% tiền sử dụng đất theo giá đất quy định tại Điểm b, c Khoản 3 Điều 3 Nghị định 45/2014/NĐ-CP.
- Đối với đất sử dụng ổn định từ 15/10/1993 đến trước 01/07/2004, thu 50% tiền sử dụng đất đối với phần diện tích trong hạn mức giao đất ở theo giá đất quy định tại bảng giá đất. Đối với phần diện tích vượt hạn mức, thu 100% tiền sử dụng đất theo giá đất quy định tại Điểm b, c Khoản 3 Điều 3 Nghị định 45/2014/NĐ-CP.
2.3.2 Đối với diện tích đất không có nhà ở
- Diện tích đất không có nhà ở sẽ được tính là đất nông nghiệp theo hiện trạng sử dụng vào thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nếu người sử dụng đất yêu cầu chuyển mục đích sử dụng sang đất ở và được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, họ sẽ phải nộp tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất theo giá đất ở và giá đất nông nghiệp, tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan có thẩm quyền.
2.4 Cấp sổ đỏ cho đất ở giao sai thẩm quyền từ 1/7/2004 đến trước 1/7/2014
2.4.1 Trường hợp 1
Đối với người sử dụng đất có nguồn gốc vi phạm theo Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP hoặc đất được giao, cho thuê không đúng thẩm quyền trong khoảng thời gian từ ngày 01/07/2004 đến trước ngày 01/07/2014 nhưng hiện nay đã phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sẽ thực hiện nghĩa vụ tài chính như sau:
- Người sử dụng đất sẽ phải nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá đất quy định tại Điểm b, c Khoản 3 Điều 3 Nghị định 45/2014/NĐ-CP, tại thời điểm cơ quan nhà nước có thẩm quyền ra quyết định công nhận quyền sử dụng đất.
- Trong trường hợp có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền sử dụng đất trước đó theo quy định, số tiền đã nộp sẽ được trừ vào tiền sử dụng đất phải nộp. Tuy nhiên, mức trừ không vượt quá số tiền sử dụng đất phải nộp.
2.4.2 Trường hợp 2
Đối với đất có công trình xây dựng không phải là nhà ở, nếu người sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp theo hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất với thời gian sử dụng lâu dài:
- Người sử dụng đất sẽ phải nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá đất quy định tại Điểm b, c Khoản 3 Điều 3 Nghị định 45/2014/NĐ-CP đối với loại đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp có thời gian sử dụng đất lâu dài, tính tại thời điểm cơ quan nhà nước có thẩm quyền ra quyết định công nhận quyền sử dụng đất.
Tóm lại, để xác định số tiền sử dụng đất phải nộp khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), người sử dụng đất cần lưu ý các yếu tố sau:
- Xác định thời gian sử dụng đất ổn định từ khi nào.
- Xác định liệu có vi phạm hành vi theo Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP hay không.
- Kiểm tra xem có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định tại Khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai 2013 hay không.
Trên đây là những thông tin cần thiết về cách tính tiền sử dụng đất khi làm sổ đỏ theo quy định hiện hành. Nếu bạn vẫn còn thắc mắc hoặc cần hỗ trợ chi tiết hơn, hãy liên hệ ngay với AZTAX qua HOTLINE: 0932.383.089 để được tư vấn tận tình và nhanh chóng nhất!
