Hướng dẫn cách tính thuế đất phi nông nghiệp mới nhất 2025

Cách tính thuế đất phi nông nghiệp là vấn đề được nhiều người quan tâm khi sử dụng đất vào các mục đích ngoài sản xuất nông nghiệp. Trong bài viết sau, AZTAX sẽ cung cấp cho bạn thông tin cụ thể về phương pháp tính thuế, các yếu tố ảnh hưởng đến số tiền thuế phải nộp và các quy định mới nhất, nhằm hỗ trợ bạn thực hiện nghĩa vụ thuế một cách chính xác và nhanh chóng.

1. Cách tính thuế sử dụng đất phi nông nghiệp

1.1 Tính tiền thuế phải nộp ttheo từng trượng hợp

Căn cứ theo các quy định tại Điều 5, Điều 6 và Điều 7 của Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2010 (đã được sửa đổi, bổ sung bởi Điều 249 của Luật Đất đai năm 2024), các yếu tố để xác định thuế bao gồm: căn cứ tính thuế, giá làm cơ sở tính thuế, cũng như mức thuế suất áp dụng đối với đất phi nông nghiệp.

Ngoài ra, theo quy định tại Điều 8 Thông tư số 153/2011/TT-BTC, số tiền thuế phải nộp đối với đất phi nông nghiệp sẽ được xác định thông qua công thức cụ thể như sau:

1.1.1 Đất ở, đất sản xuất kinh doanh và đất phi nông nghiệp dùng cho thương mại

Công thức tính số tiền thuế cần nộp như sau:

• Thuế phải nộp (đơn vị: đồng) = Thuế phát sinh – Số tiền được miễn hoặc giảm (nếu có)

Trong đó, thuế phát sinh được tính theo công thức:

• Thuế phát sinh = Diện tích đất chịu thuế (m²) × Đơn giá 1m² đất (đồng/m²) × Mức thuế suất (%)

1.1.2 Chung cư, nhà nhiều tầng và công trình dưới đất

Cách tính tiền thuế phải nộp:

• Thuế phải nộp = Thuế phát sinh – Khoản miễn, giảm thuế (nếu có)

Cụ thể, thuế phát sinh được xác định như sau:

• Thuế phát sinh = Diện tích nhà thuộc sở hữu của từng cá nhân, hộ gia đình hoặc tổ chức × Hệ số phân bổ × Giá đất tương ứng cho 1m² × Thuế suất

Trường hợp chỉ có công trình xây dựng ngầm (dưới mặt đất):

• Thuế phát sinh = Diện tích sử dụng của công trình ngầm × Hệ số phân bổ × Giá đất 1m² tại vị trí tương ứng × Thuế suất

1.1.3 Đất phi nông nghiệp dùng cho kinh doanh không xác định rõ diện tích sử dụng

Thuế phát sinh được tính như sau:

• Thuế phát sinh = Diện tích đất dùng cho kinh doanh (m²) × Đơn giá 1m² đất (đồng) × Thuế suất (%)

Trong đó, Diện tích đất dùng cho kinh doanh được xác định theo công thức:

• Diện tích đất dùng cho kinh doanh (m²) = Tổng diện tích đất sử dụng × (Doanh thu từ kinh doanh : Tổng doanh thu trong năm)

1.2 Mức thuế suất áp dụng

Đối với đất ở, bao gồm cả trường hợp sử dụng kết hợp để kinh doanh, sẽ áp dụng phương pháp tính thuế theo biểu thuế lũy tiến từng phần, cụ thể như sau:

lưu ý :Hạn mức đất ở để làm căn cứ áp dụng biểu thuế được xác định theo quy định giao đất mới do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc thành phố trực thuộc trung ương ban hành.

• • Đối với nhà ở nhiều tầng, nhiều hộ sinh sống, nhà chung cư và công trình xây dựng dưới lòng đất: mức thuế suất được áp dụng thống nhất là 0,03%.
  • Đất phi nông nghiệp sử dụng cho hoạt động sản xuất hoặc kinh doanh: áp dụng mức thuế suất 0,03%.
  • Các loại đất phi nông nghiệp nêu tại Điều 3 của Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 2010, nếu được dùng vào mục đích kinh doanh: cũng áp dụng thuế suất 0,03%.
  • Đối với đất bị sử dụng sai mục đích, hoặc đất chưa được đưa vào sử dụng đúng quy định pháp luật: mức thuế suất cao hơn, ở mức 0,15%.
  • Trường hợp dự án đầu tư được chia giai đoạn thực hiện theo hồ sơ đăng ký của nhà đầu tư, và đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận, thì không xem là đất chưa sử dụng, và được tính thuế với mức 0,03%.

• Đối với đất bị lấn chiếm trái phép: mức thuế suất sẽ cao nhất là 0,2%, không áp dụng giới hạn về hạn mức.

2. Ai phải nộp thuế đất phi nông nghiệp?

Căn cứ vào Điều 4 của Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2010, người nộp thuế trong các trường hợp cụ thể được xác định như sau:

• Người nộp thuế là các tổ chức, hộ gia đình hoặc cá nhân có quyền sử dụng đất thuộc diện chịu thuế sử dụng đất phi nông nghiệp.
• Trong trường hợp người sử dụng đất chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất (gọi chung là Giấy chứng nhận), thì người đang sử dụng đất sẽ là người chịu trách nhiệm nộp thuế.
• Cụ thể các trường hợp người nộp thuế như sau:
• Khi tổ chức, cá nhân hoặc hộ gia đình được Nhà nước cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư, người thuê đất chính là người phải nộp thuế.
• Khi có hợp đồng cho thuê đất, người nộp thuế sẽ được xác định theo thỏa thuận trong hợp đồng. Nếu hợp đồng không nêu rõ, người có quyền sử dụng đất sẽ là người nộp thuế.
• Đối với trường hợp đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng có xảy ra tranh chấp, trong thời gian tranh chấp chưa được giải quyết, người đang sử dụng đất sẽ là người nộp thuế. Việc nộp thuế không có giá trị như một căn cứ để giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất.
• Khi có nhiều cá nhân hoặc tổ chức cùng có quyền sử dụng một thửa đất, người đại diện hợp pháp của những người này sẽ là người nộp thuế.
• Khi người sử dụng đất góp quyền sử dụng đất vào một pháp nhân mới, và pháp nhân này có quyền sử dụng đất thuộc diện chịu thuế, thì pháp nhân mới sẽ là bên chịu trách nhiệm nộp thuế.

3. Các loại đất phải nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp

Các loại đất phải chịu thuế sử dụng đất phi nông nghiệp bao gồm các diện tích sau đây:

• Đất ở nông thôn,đô thị.
• Đất phục vụ sản xuất và kinh doanh phi nông nghiệp, trong đó bao gồm: đất dùng để xây dựng khu công nghiệp và đất làm nền tảng cho các cơ sở sản xuất, kinh doanh.
• Đất khai thác khoáng sản, đất sản xuất vật liệu xây dựng, hoặc làm đồ gốm.
• Đất phi nông nghiệp được quy định tại Điều 3 của Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 2010, nếu sử dụng vào mục đích kinh doanh, bao gồm:
  • Đất phục vụ mục đích công cộng, như đất giao thông, thủy lợi, đất xây dựng các công trình văn hóa, y tế, giáo dục, thể thao phục vụ cộng đồng; đất có giá trị di tích lịch sử – văn hóa, danh lam thắng cảnh; và các công trình công cộng khác theo quy định của Chính phủ.
  • Đất sử dụng cho cơ sở tôn giáo.
    Đất làm nghĩa trang và nghĩa địa.
  • Đất sông, suối, kênh, rạch, mặt nước chuyên dùng.
  • Đất có các công trình như đình, đền, miếu, từ đường…
  • Đất xây dựng trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp, và đất sử dụng cho mục đích quốc phòng, an ninh.
  • Các loại đất phi nông nghiệp khác theo quy định của pháp luật.

4. Thuế đất phi nông nghiệp nộp khi nào?

Căn cứ theo điểm a khoản 1 Điều 18 Nghị định 126/2020/NĐ-CP quy định như sau:

Thời hạn nộp thuế đối với các khoản thu thuộc ngân sách nhà nước từ đất, tiền cấp quyền khai thác tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, tiền sử dụng khu vực biển, lệ phí trước bạ, lệ phí môn bài

Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp

a) Thời hạn nộp thuế lần đầu: Chậm nhất là 30 ngày, kể từ ngày ban hành thông báo nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp của cơ quan thuế.

Từ năm thứ hai trở đi, người nộp thuế nộp tiền thuế sử dụng đất phi nông nghiệp một lần trong năm chậm nhất là ngày 31 tháng 10.

b) Thời hạn nộp tiền thuế chênh lệch theo xác định của người nộp thuế tại Tờ khai tổng hợp chậm nhất là ngày 31 tháng 3 năm dương lịch tiếp theo năm tính thuế.

c) Thời hạn nộp thuế đối với hồ sơ khai điều chỉnh chậm nhất là 30 ngày, kể từ ngày ban hành thông báo nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp.

Thuế sử dụng đất nông nghiệp

a) Thời hạn nộp thuế lần đầu: Chậm nhất là 30 ngày, kể từ ngày ban hành thông báo nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp của cơ quan thuế.

b) Từ năm thứ hai trở đi, người nộp thuế được chọn nộp tiền thuế sử dụng đất nông nghiệp một lần hoặc hai lần trong năm. Trường hợp người nộp thuế chọn nộp thuế một lần trong năm thì thời hạn nộp thuế là ngày 31 tháng 5.

Trường hợp người nộp thuế chọn nộp thuế hai lần trong năm thì thời hạn nộp thuế cho từng kỳ như sau: kỳ thứ nhất nộp 50% chậm nhất là ngày 31 tháng 5; kỳ thứ hai nộp đủ phần còn lại chậm nhất là ngày 31 tháng 10.

…

Theo đó thời hạn nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp được quy định như sau:

• Nộp thuế lần đầu: Cần hoàn thành nghĩa vụ thuế trong vòng 30 ngày, kể từ ngày nhận thông báo từ cơ quan thuế về việc nộp thuế.
• Từ năm thứ hai trở đi: Người nộp thuế phải thanh toán số thuế của cả năm trước ngày 31 tháng 10.

5. Trường hợp nào được miễn thuế sử dụng đất phi nông nghiệp?

Theo Điều 9 của Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2010, các trường hợp được miễn thuế bao gồm:

1. Dự án đầu tư thuộc các lĩnh vực đặc biệt được khuyến khích, các dự án triển khai tại vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn hoặc khó khăn; và đất sử dụng bởi doanh nghiệp có trên 50% lao động là thương binh hoặc bệnh binh.
2. Đất sử dụng bởi các cơ sở hoạt động trong lĩnh vực xã hội hóa, như giáo dục, đào tạo nghề, y tế, văn hóa, thể dục thể thao, và môi trường.
3. Đất dùng để xây dựng các công trình phục vụ mục đích nhân đạo, như nhà tình nghĩa, nhà đại đoàn kết; cơ sở chăm sóc người già neo đơn, trẻ em mồ côi, người khuyết tật; và cơ sở điều trị các bệnh xã hội.
4. Đất ở trong phạm vi hạn mức, nếu tọa lạc tại khu vực có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn.
5. Đất ở hợp lệ của các đối tượng chính sách đặc biệt, bao gồm: người hoạt động cách mạng trước Cách mạng Tháng Tám năm 1945; thương binh loại 1/4 và 2/4; người được hưởng chính sách tương đương; bệnh binh loại 1/3; anh hùng lực lượng vũ trang; Mẹ Việt Nam anh hùng; thân nhân liệt sĩ như cha mẹ, vợ/chồng, người nuôi dưỡng từ nhỏ, con được trợ cấp hàng tháng; người hoạt động cách mạng bị ảnh hưởng bởi chất độc da cam hoặc bản thân bị nhiễm chất độc da cam trong hoàn cảnh khó khăn.
6. Đất ở thuộc hộ nghèo theo chuẩn nghèo do Chính phủ ban hành.
7. Hộ gia đình, cá nhân có đất bị thu hồi trong năm theo quy hoạch được phê duyệt, thì được miễn thuế cho cả phần đất bị thu hồi và phần đất tái định cư trong năm đó.
8. Đất có nhà vườn được công nhận là di tích lịch sử – văn hóa bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
9. Trường hợp gặp rủi ro do thiên tai, hỏa hoạn hoặc các sự kiện bất khả kháng, nếu tổng thiệt hại về đất và tài sản trên đất vượt quá 50% giá trị tính thuế.

Tóm lại, cách tính thuế đất phi nông nghiệp phụ thuộc vào nhiều yếu tố như diện tích đất, mục đích sử dụng và vị trí địa lý. Việc nắm rõ cách tính không chỉ giúp bạn chủ động hơn trong việc kê khai mà còn tránh được các sai sót pháp lý không đáng có. Hãy liên hệ ngay với AZTAX qua HOTLINE: 0932.383.089 để được hỗ trợ chi tiết và chính xác nhất về thuế đất phi nông nghiệp cũng như các dịch vụ thuế khác!