Tiền thuê nhà có tính thuế TNCN không?

Tiền thuê nhà có tính thuế TNCN không là vấn đề được nhiều người lao động và doanh nghiệp quan tâm khi phát sinh khoản hỗ trợ nhà ở. Việc xác định đúng nghĩa vụ thuế giúp tránh rủi ro pháp lý và tối ưu chi phí hợp lý. Bài viết dưới đây của AZTAX sẽ làm rõ quy định hiện hành và cách áp dụng trong từng trường hợp cụ thể.

1. Tiền thuê nhà có tính thuế TNCN không?

Có. Khoản thu nhập từ cho thuê nhà thuộc diện chịu thuế thu nhập cá nhân. Tuy nhiên, chỉ phải nộp thuế khi doanh thu vượt 500 triệu đồng/năm. Nếu tổng doanh thu cho thuê không vượt ngưỡng này, cá nhân không phải nộp thuế TNCN theo quy định.

Lưu ý:

Từ ngày 01/01/2026, việc thu và nộp thuế môn bài, còn được gọi là lệ phí môn bài, sẽ chấm dứt áp dụng đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh và các loại hình doanh nghiệp, theo quy định tại khoản 7 Điều 10 Nghị quyết 198/2025/QH15 do Quốc hội ban hành.

Xem thêm: Cá nhân có phải nộp thuế cho thuê nhà không?

1.1 Người lao động được công ty trả tiền thuê nhà có chịu thuế TNCN không?

Có. Trường hợp người lao động được công ty trả tiền thuê nhà thì khoản tiền này được tính vào thu nhập chịu thuế TNCN, nhưng tối đa không vượt quá 15% tổng thu nhập chịu thuế phát sinh tại đơn vị chi trả, chưa bao gồm tiền thuê nhà, điện, nước và các dịch vụ kèm theo. Phần tiền thuê nhà vượt quá mức 15% nêu trên không phải tính vào thu nhập chịu thuế TNCN theo Thông tư 92/2015/TT-BTC và Thông tư 111/2013/TT-BTC.

1.2.1 Các khoản thu nhập chịu thuế TNCN

Khoản tiền nhà ở, điện, nước và các dịch vụ kèm theo, khi người sử dụng lao động (NSDLĐ) trả thay, sẽ được tính vào thu nhập chịu thuế TNCN, nhưng có một số điều kiện nhất định. Cụ thể, khoản tiền thuê nhà mà NSDLĐ trả thay cho NLĐ sẽ được tính vào thu nhập chịu thuế TNCN theo số tiền thực tế trả thay, nhưng không vượt quá 15% tổng thu nhập chịu thuế của NLĐ (chưa bao gồm tiền thuê nhà, điện nước và các dịch vụ kèm theo). Điều này được quy định tại Khoản 2 Điều 11 Thông tư 92/2015/TT-BTC.

1.2.2 Các trường hợp ngoại lệ

Tuy nhiên, theo quy định hiện hành, tiền thuê nhà tính thuế TNCN sẽ không áp dụng trong một số trường hợp ngoại lệ. Cụ thể, các khoản chi liên quan đến nhà ở, điện nước và dịch vụ đi kèm sẽ không bị tính vào thu nhập chịu thuế TNCN nếu thuộc các trường hợp được miễn theo quy định:

• Nhà ở do NSDLĐ xây dựng và cung cấp miễn phí cho NLĐ làm việc tại các khu công nghiệp.
• Nhà ở do NSDLĐ xây dựng tại các khu kinh tế, địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn, nơi NLĐ làm việc tại đó được cung cấp miễn phí.

1.2.3 Áp dụng trong trường hợp NLĐ được công ty trả tiền thuê nhà

Trường hợp công ty trả tiền thuê nhà cho NLĐ, số tiền này sẽ được tính vào thu nhập chịu thuế TNCN nếu nó không vượt quá 15% tổng thu nhập chịu thuế phát sinh (chưa bao gồm tiền thuê nhà, điện nước và dịch vụ kèm theo). Trong trường hợp khoản tiền thuê nhà vượt quá 15% tổng thu nhập chịu thuế, phần vượt quá sẽ không bị tính vào thu nhập chịu thuế TNCN.

Tóm lại, khoản tiền thuê nhà mà công ty trả thay cho NLĐ sẽ phải tính vào thu nhập chịu thuế TNCN nếu nó không vượt quá 15% tổng thu nhập của NLĐ. Phần vượt quá sẽ không phải chịu thuế TNCN.

Xem thêm: Dịch vụ kế toán

2. Hướng dẫn cách xác định và tính thuế TNCN cho tiền thuê nhà

Nhiều cá nhân cho thuê nhà thường thắc mắc tiền thuê nhà tính thuế TNCN như thế nào để thực hiện nghĩa vụ thuế đúng quy định và tránh rủi ro pháp lý. Trong phần này AZTAX sẽ hướng dẫn chi tiết cách xác định thu nhập chịu thuế, mức thuế suất áp dụng và cách tính thuế thu nhập cá nhân (TNCN) đối với hoạt động cho thuê nhà. Từ đó, giúp bạn chủ động kê khai và nộp thuế một cách chính xác, minh bạch.

2.1 Xác định thu nhập chịu thuế cho tiền thuê nhà

Bước 1: Xác định tổng thu nhập chịu thuế (không tính tiền thuê nhà).
Bước 2: Tính 15% của tổng thu nhập chịu thuế phát sinh (không tính tiền thuê nhà).
Bước 3: So sánh “Số tiền thuê nhà doanh nghiệp đã trả thay” với “15% của tổng thu nhập chịu thuế (không tính tiền thuê nhà)”.

• Trường hợp 1: Nếu số tiền thuê nhà mà doanh nghiệp trả thay vượt quá 15% của tổng thu nhập chịu thuế, thì:
  • Thu nhập chịu thuế: Tính vào thu nhập chịu thuế theo mức tối đa là 15% của tổng thu nhập chịu thuế (không tính tiền thuê nhà).
  • Miễn thuế TNCN: Phần vượt quá 15% của tổng thu nhập chịu thuế (không tính tiền thuê nhà) sẽ được miễn thuế thu nhập cá nhân.
• Trường hợp 2: Nếu số tiền thuê nhà doanh nghiệp trả thay không vượt quá (bằng hoặc thấp hơn) 15% của tổng thu nhập chịu thuế, thì:
  • Thu nhập chịu thuế: Toàn bộ số tiền thuê nhà được trả thay sẽ được tính vào thu nhập chịu thuế và bị tính thuế thu nhập cá nhân.
  • Miễn thuế TNCN: Không có khoản tiền thuê nhà nào được miễn thuế (bằng 0). Cùng tìm hiểu chi tiết trong bài viết dưới đây.

2.2 Cách tính thuế TNCN cho tiền thuê nhà

2.2.1 Trường hợp 1: Tính vào thu nhập chịu thuế theo số tiền thực tế  được trả thay

Chị Nguyễn Thị A có các khoản thu nhập trong một tháng như sau:

• Tiền lương chính: 12.000.000đ
• Phụ cấp trách nhiệm: 3.000.000đ
• Phụ cấp ăn: 730.000đ
• Doanh nghiệp trả hộ tiền thuê nhà: 2.000.000đ

Bước 1: Xác định tổng thu nhập chịu thuế phát sinh (chưa tính tiền thuê nhà)

• Theo công thức tính thu nhập chịu thuế:
  • Thu nhập chịu thuế = Tổng thu nhập – Các khoản thu nhập không tính thuế/ được miễn thuế.
• Tính toán:
  • Thu nhập chịu thuế (chưa tính tiền thuê nhà) = (12.000.000 + 3.000.000 + 730.000) – 730.000 = 15.000.000đ.

Bước 2: Tính 15% của tổng thu nhập chịu thuế phát sinh (không bao gồm tiền thuê nhà)

• Tính 15% của tổng thu nhập chịu thuế (chưa bao gồm tiền thuê nhà):
  • 15% của 15.000.000 = 2.250.000đ.
• Đây là mức tiền thuê nhà tính thuế TNCN tối đa được áp dụng trong tháng theo quy định hiện hành.

Bước 3: So sánh giữa số tiền thuê nhà doanh nghiệp đã trả thay và 15% của tổng thu nhập chịu thuế

• Số tiền thuê nhà mà doanh nghiệp đã trả thay là 2.000.000đ, thấp hơn 15% của tổng thu nhập chịu thuế là 2.250.000đ (Thuộc trường hợp 2).
• Kết luận: Khoản tiền thuê nhà 2.000.000đ doanh nghiệp trả thay sẽ được tính vào thu nhập chịu thuế khi tính thuế TNCN.
• Vì vậy, số tiền thuê nhà trả thay được miễn thuế TNCN là 0đ.

2.2.2 Trường hợp 2: Tính thuế đối với tiền thuê nhà trả hộ tối đa 15% thu nhập

Anh Trần Văn B có các khoản thu nhập trong tháng như sau:

• Lương chính: 22.000.000đ
• Phụ cấp ăn: 1.000.000đ
• Tiền thuê nhà doanh nghiệp trả hộ: 5.000.000đ

Bước 1: Tính tổng thu nhập chịu thuế (không tính tiền thuê nhà)

• Tổng thu nhập chịu thuế (không tính tiền thuê nhà) = Lương chính + Phụ cấp ăn – Các khoản miễn thuế
  = 22.000.000 + 1.000.000 – 730.000 = 22.270.000đ

Bước 2: Xác định mức thu nhập tối đa chịu thuế từ tiền thuê nhà

• Mức tối đa của tiền thuê nhà tính vào thu nhập chịu thuế = 15% của tổng thu nhập chịu thuế
  15% của 22.270.000 = 3.340.500đ
  (Đây là số tiền thuê nhà được tính thuế trong tháng)

Bước 3: So sánh tiền thuê nhà thực tế và mức tối đa được miễn thuế

• Vì tiền thuê nhà doanh nghiệp trả hộ là 5.000.000đ, và số tiền này vượt quá mức tối đa (3.340.500đ), nên:
  • Số tiền thuê nhà bị tính thuế: 3.340.500đ
  • Số tiền thuê nhà được miễn thuế: 5.000.000 – 3.340.500 = 1.659.500đ

Trường hợp người lao động nhận lương NET và có doanh nghiệp trả tiền thuê nhà thay:

Lương NET là lương chưa bao gồm thuế, do đó, nếu có phát sinh thuế thu nhập cá nhân, doanh nghiệp sẽ chịu. Theo quy định tại Thông tư 111/2013/TT-BTC, trong trường hợp doanh nghiệp trả thu nhập NET, cần quy đổi lương NET thành lương GROSS (bao gồm thuế) để tính thuế thu nhập cá nhân, theo Thông tư 92/2015/TT-BTC.

Công thức quy đổi thu nhập để tính thuế:

Thu nhập làm căn cứ tính thuế = Thu nhập thực nhận + Các khoản trả thay – Các khoản giảm trừ

Trong đó:

• Thu nhập thực nhận: Lương không bao gồm thuế.
• Các khoản trả thay: Các khoản lợi ích, như tiền thuê nhà, bảo hiểm, và các khoản khác do doanh nghiệp trả thay.
• Các khoản giảm trừ: Giảm trừ gia cảnh, bảo hiểm xã hội, quỹ từ thiện và các khoản giảm trừ khác theo quy định.

Lưu ý: Tiền thuê nhà trả thay không được tính quá 15% tổng thu nhập chịu thuế trong tháng, không bao gồm các khoản chi phí khác như điện, nước, và dịch vụ phát sinh.

2.2.3 Trường hợp 3: Người lao động nhận Lương Net và công ty trả thay tiền thuê nhà

Công ty A ký hợp đồng lao động vô thời hạn với anh Nguyễn Văn Tuấn. Trong tháng 3 năm 2025, anh Tuấn nhận được các khoản thu nhập sau tại công ty:

• Tiền lương chính theo ngày công thực tế là: 30.000.000 VND
• Tiền phụ cấp ăn trưa thực tế là: 1.200.000 VND
• Tiền thuê nhà do công ty trả thay cho anh Tuấn là: 4.000.000 VND
• Công ty chịu trách nhiệm nộp thuế thu nhập cá nhân (TNCN) thay cho anh Tuấn.
• Anh Tuấn đăng ký giảm trừ gia cảnh cho bản thân và 1 người phụ thuộc tại công ty A, không có đóng góp từ thiện, nhân đạo hay khuyến học.
• Công ty trích bảo hiểm bắt buộc từ lương anh Tuấn là: 3.150.000 VND.

Xác định tiền thuê nhà trả thay tính vào thu nhập làm căn cứ quy đổi

Bước 1: Tính thu nhập làm căn cứ quy đổi (không bao gồm tiền thuê nhà)

• Thu nhập làm căn cứ quy đổi = Thu nhập thực nhận + Các khoản trả thay – Các khoản giảm trừ (không bao gồm tiền thuê nhà)
  = (30.000.000 + 1.200.000) – 730.000 + 0 – 11.000.000 + 4.400.000 + 3.150.000
  = 30.470.000 + 0 – 18.550.000
  = 11.920.000 VND

Bước 2: Quy đổi thu nhập tính thuế (không bao gồm tiền thuê nhà)

• Thu nhập tính thuế được xác định theo Phụ lục số 02/PL-TNCN của Thông tư 111/2013/TT-BTC. Với mức thu nhập làm căn cứ quy đổi là 11.920.000 VND, công thức tính thuế như sau:

• • Thu nhập làm căn cứ quy đổi: 11.920.000 VND
  • Thu nhập tính thuế = (11.920.000 – 750.000) / 0,85
    = 13.141.176 VND

Bước 3: Tính thu nhập chịu thuế (không tính tiền thuê nhà)

• Thu nhập chịu thuế được xác định bằng cách cộng thu nhập tính thuế với các khoản giảm trừ (không bao gồm tiền thuê nhà).
  Thu nhập chịu thuế = Thu nhập tính thuế + Các khoản giảm trừ
  = 13.141.176 + 11.000.000 + 4.400.000 + 3.150.000
  = 37.100.000 VND

Bước 4: Tính 15% của tổng thu nhập chịu thuế (không bao gồm tiền thuê nhà)

• 15% của tổng thu nhập chịu thuế (không bao gồm tiền thuê nhà) = 15% x 37.100.000 = 5.565.000 VND

Bước 5: So sánh tiền thuê nhà trả thay và 15% thu nhập chịu thuế

• Số tiền thuê nhà công ty trả thay cho anh Tuấn là 4.000.000 VND, thấp hơn 15% của tổng thu nhập chịu thuế là 5.565.000 VND. Vì vậy, khoản tiền thuê nhà 4.000.000 VND sẽ được tính vào thu nhập chịu thuế của anh Tuấn khi tính thuế TNCN trong tháng 3/2025.
  (Số tiền thuê nhà trả thay sẽ không được miễn thuế TNCN, toàn bộ số tiền này sẽ bị tính vào thu nhập chịu thuế của anh Tuấn.)

3. Ví dụ tính thuế TNCN đối với khoản tiền nhà do doanh nghiệp chi hộ

Tình huống:

Trong năm 20X5, ông Y là cá nhân cư trú, làm việc tại một Văn phòng đại diện của tổ chức nước ngoài đặt tại Hà Nội. Ông có hợp đồng lao động trên 3 tháng và không có người phụ thuộc. Hằng tháng, ông nhận được các khoản thu nhập như sau:

• Tiền lương: 15.000.000 VNĐ
• Phụ cấp độc hại: 3.000.000 VNĐ (chỉ miễn thuế 1.000.000 VNĐ theo mức chuẩn quy định)
• Khoán chi văn phòng phẩm, điện thoại: 1.000.000 VNĐ
• Khoản chi trả tiền thuê nhà do Văn phòng đại diện thanh toán: 5.000.000 VNĐ/tháng

3.1 Phân loại các khoản thu nhập chịu thuế:

(1) Các khoản phải tính vào thu nhập chịu thuế:

Tổng thu nhập chịu thuế: 19.550.000 VNĐ

(2) Thu nhập không thuộc diện tính thuế TNCN:

(3) Khoản giảm trừ gia cảnh:

• Giảm trừ bản thân: 11.000.000 VNĐ/tháng
• Không có người phụ thuộc → Không có giảm trừ bổ sung

(4) Tính thu nhập tính thuế

Thu nhập tính thuế = Thu nhập chịu thuế – Giảm trừ gia cảnh

19.550.000 – 11.000.000 = 8.550.000 VNĐ

(5) Tính thuế TNCN phải khấu trừ:

Thu nhập tính thuế của ông Y là 8.550.000 → thuộc bậc 2 theo Biểu thuế lũy tiến từng phần:

Số thuế phải khấu trừ:

8.550.000 × 10% – 250.000 = 605.000 VNĐ/tháng

3.2 Lưu ý khoản tiền nhà khi đi công tác

Khi người lao động được doanh nghiệp chi trả chi phí lưu trú (khách sạn, nhà ở…) trong quá trình công tác, nếu chi theo quy chế công tác phí nội bộ hợp lý và có:

• Hóa đơn, chứng từ đầy đủ, hoặc
• Khoán chi đúng quy định
  

→ Không bị tính vào thu nhập chịu thuế TNCN.

Tiền thuê nhà có tính thuế TNCN không đóng vai trò quan trọng trong quá trình tính lương và kê khai thuế của người lao động. Nếu không hiểu rõ quy định, bạn có thể vô tình chịu khoản thuế không cần thiết hoặc bị truy thu do kê khai sai. Nếu bạn có nhu cầu sử dụng dịch vụ làm báo cáo thuế hoặc còn bất cứ thắc mắc nào về vấn đề tiền thuê nhà cho nhân viên có tính thuế TNCN không, vui lòng hãy liên hệ ngay AZTAX qua hotline 0932.383.089 để được hỗ trợ nhanh chóng và chính xác!

4. Một số câu hỏi thường gặp

Câu 1: Khoản thu nhập chịu thuế TNCN là gì?

Khoản thu nhập chịu thuế TNCN là những cá nhân có thu nhập thuộc diện chịu thuế theo quy định pháp luật bao gồm: (1) thu nhập từ hoạt động sản xuất, kinh doanh; (2) thu nhập từ tiền lương, tiền công; (3) thu nhập từ đầu tư vốn; (4) thu nhập từ chuyển nhượng vốn; (5) thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản; (6) thu nhập từ trúng thưởng; (7) thu nhập từ quyền sở hữu trí tuệ và chuyển giao công nghệ; (8) thu nhập từ hoạt động nhượng quyền; (9) thu nhập từ nhận thừa kế; (10) thu nhập từ nhận quà tặng

Câu 2: Tiền thuê nhà do công ty chi trả có tính vào tiền lương đóng BHXH không?

Theo Điều 30, khoản 3 Thông tư 59/2015/TT-BLĐTBXH và được sửa đổi tại Thông tư 06/2021/TT-BLĐTBXH, quy định về tiền lương tháng đóng bảo hiểm xã hội bắt buộc, tiền lương tính BHXH sẽ bao gồm các khoản thu nhập cơ bản từ công ty, nhưng không bao gồm các khoản phúc lợi và trợ cấp ngoài lương.

Cụ thể, theo quy định, tiền lương tháng đóng BHXH bắt buộc không bao gồm các khoản trợ cấp, hỗ trợ ngoài lương như:

• Tiền thưởng theo Bộ luật Lao động
• Phụ cấp ăn giữa ca
• Các khoản hỗ trợ như xăng xe, điện thoại, đi lại, tiền nhà ở, tiền giữ trẻ, nuôi con nhỏ, hỗ trợ khi có thân nhân qua đời, các khoản trợ cấp cho hoàn cảnh khó khăn như tai nạn lao động hay bệnh nghề nghiệp

Vì vậy, phụ cấp tiền thuê nhà mà công ty trả cho người lao động không được tính vào tiền lương đóng bảo hiểm xã hội bắt buộc, bởi đây là khoản hỗ trợ ngoài lương, không phải phần thu nhập cơ bản.

Câu 3: Tiền thuê nhà có được tính vào chi phí hợp lệ của công ty không?

Nếu công ty trả phụ cấp tiền thuê nhà cho nhân viên và các khoản phụ cấp này được ghi rõ điều kiện và mức hưởng trong các tài liệu hợp pháp như Hợp đồng lao động, Thỏa ước lao động tập thể, hoặc Quy chế tài chính của công ty, công ty sẽ được phép hạch toán những khoản này vào chi phí hợp lệ khi tính thuế, miễn là đáp ứng các quy định tại Điều 4 Thông tư số 96/2015/TT-BTC (được sửa đổi, bổ sung bởi Thông tư 25/2018/TT-BTC). Cụ thể như sau

Theo Công văn 79557/CT-TTHT năm 2018 về thuế thu nhập doanh nghiệp và thuế thu nhập cá nhân đối với các khoản phụ cấp trả cho người lao động, quy định như sau:

Căn cứ theo các quy định trên, nếu công ty cấp các khoản phụ cấp như tiền thuê nhà, xăng xe (theo mức cố định hàng tháng cho việc đi lại từ nhà đến công ty), tiền điện thoại, hoặc phụ cấp chuyên cần cho nhân viên, và những điều kiện được hưởng cũng như mức hưởng được quy định rõ ràng trong các tài liệu như Hợp đồng lao động, Thỏa ước lao động tập thể, Quy chế tài chính của công ty, hoặc các quy định liên quan do Giám đốc hoặc Chủ tịch Hội đồng quản trị phê duyệt, thì:

• Đối với phụ cấp tiền thuê nhà, xăng xe, phụ cấp chuyên cần: Công ty có thể hạch toán các khoản này vào chi phí hợp lệ khi xác định thu nhập chịu thuế TNDN, nếu các khoản này đáp ứng yêu cầu tại Điều 4 Thông tư số 96/2015/TT-BTC. Đồng thời, các khoản này sẽ tính vào thu nhập chịu thuế TNCN của người lao động.
• Đối với phụ cấp tiền điện thoại: Nếu công ty cấp tiền điện thoại cho nhân viên theo mức khoán chi, khoản chi này có thể được tính vào chi phí hợp lệ khi xác định thu nhập chịu thuế TNDN, tuân theo quy định của Luật thuế TNDN. Tuy nhiên, nếu số tiền công ty chi cho điện thoại vượt quá mức khoán chi quy định, phần vượt trội này sẽ được tính vào thu nhập chịu thuế TNCN của nhân viên.

Câu 4: Cá nhân cho thuê nhà có phải nộp thuế thu nhập cá nhân không?

Trường hợp cá nhân cho thuê nhà có tổng doanh thu trong năm không vượt quá 500 triệu đồng thì không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.

Ngược lại, nếu doanh thu từ hoạt động cho thuê nhà trong năm vượt mức 500 triệu đồng, cá nhân cho thuê sẽ phải thực hiện nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân theo quy định của pháp luật hiện hành.

Xem thêm: Phạt chậm kê khai thuế cho thuê nhà

Câu 5: Tiền thuê nhà miễn thuế TNCN cho tất cả thành viên hay chỉ một cá nhân?

Theo quy định, nếu hoạt động cho thuê nhà là kinh doanh của hộ gia đình, việc miễn thuế thu nhập cá nhân đối với khoản tiền thuê nhà chưa đủ điều kiện chịu thuế chỉ áp dụng cho một cá nhân đại diện, chứ không áp dụng cho tất cả các thành viên trong hộ gia đình.