Ông bà tặng cho cháu đất có mất thuế không? Đây là câu hỏi khiến nhiều gia đình băn khoăn khi muốn chuyển nhượng tài sản cho thế hệ sau. Trong bối cảnh nền kinh tế và pháp luật thay đổi không ngừng, nhiều người vẫn chưa rõ về nghĩa vụ thuế khi nhận đất tặng. Bài viết dưới đây AZTAX sẽ giải đáp chi tiết về việc ông bà tặng cho cháu đất có mất thuế không? Câu trả lời sẽ được làm rõ trong bài viết dưới đây!
1. Ông bà tặng cho cháu đất có mất thuế không 2025?
Không. Ông bà tặng đất cho cháu không phải chịu thuế thu nhập cá nhân và cũng được miễn lệ phí trước bạ.
Để làm rõ vấn đề ” Ông bà cho cháu đất có phải nộp thuế không?”, hãy cùng tìm hiểu qua các điều luật về thuế TNCN.
Theo Khoản 5 Điều 3 Luật Thuế Thu nhập cá nhân năm 2007, được sửa đổi, bổ sung tại Khoản 1 Điều 1 Luật Sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Thuế Thu nhập cá nhân năm 2012, quy định rằng:
Điều 3. Thu nhập chịu thuế
…
5. Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản, bao gồm:
a) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất;
b) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc sử dụng nhà ở;
c) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền thuê đất, quyền thuê mặt nước;
d) Các khoản thu nhập khác nhận được từ chuyển nhượng bất động sản dưới mọi hình thức.
Dựa trên các quy định đã nêu, thu nhập từ việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cùng với tài sản gắn liền với đất được xem là một trong những khoản thu nhập phải chịu thuế thu nhập cá nhân.
Tuy nhiên, theo Khoản 4 Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2007, có quy định cụ thể về các khoản được miễn thuế TNCN như sau:
Điều 4. Thu nhập được miễn thuế
…4. Thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.
Theo quy định này, vấn đề “ông bà tặng cho cháu đất có mất thuế không” đã được giải đáp rõ ràng. Thu nhập từ việc tặng quà là bất động sản giữa ông bà nội với cháu nội, hoặc ông bà ngoại với cháu ngoại được miễn thuế thu nhập cá nhân. Vì vậy, khi ông bà tặng đất cho cháu không phải nộp thuế thu nhập cá nhân 2025.
2. Hợp đồng tặng đất cho cháu có cần phải công chứng không?
Thực chất, hợp đồng tặng đất cho cháu chính là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật hiện hành.
Theo Khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024, quy định như sau:
Điều 27. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất
…
3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản này;
b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;
c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;
d) Việc công chứng, chứng thực thực hiện theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực.
Dựa trên các quy định đã nêu, hợp đồng tặng đất cho cháu cần phải được công chứng, chứng thực.
3. Hợp đồng tặng cho đất cho cháu có thể bị vô hiệu trong những trường hợp nào?
Theo Điều 407 Bộ luật Dân sự 2015 quy định như sau:
Điều 407. Hợp đồng vô hiệu
1. Quy định về giao dịch dân sự vô hiệu từ Điều 123 đến Điều 133 của Bộ luật này cũng được áp dụng đối với hợp đồng vô hiệu.
2. Sự vô hiệu của hợp đồng chính làm chấm dứt hợp đồng phụ, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận hợp đồng phụ được thay thế hợp đồng chính. Quy định này không áp dụng đối với biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ.
3. Sự vô hiệu của hợp đồng phụ không làm chấm dứt hợp đồng chính, trừ trường hợp các bên thỏa thuận hợp đồng phụ là một phần không thể tách rời của hợp đồng chính.
Dựa trên các quy định pháp luật hiện hành, hợp đồng tặng cho đất cho cháu có thể bị vô hiệu trong các trường hợp sau:
(1) Vi phạm điều cấm của luật hoặc trái với đạo đức xã hội: Nếu nội dung hoặc mục đích của hợp đồng mâu thuẫn với quy định pháp luật hoặc chuẩn mực đạo đức chung.
(2) Giả tạo: Hợp đồng tặng cho đất chỉ là hình thức che đậy cho một giao dịch khác như mua bán, chuyển nhượng để trốn thuế hoặc tránh nghĩa vụ tài chính khác.
(3) Người lập hợp đồng không đủ năng lực hành vi dân sự: Bao gồm người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức và làm chủ hành vi, hoặc người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự.
(4) Nhầm lẫn: Khi một bên hoặc cả hai bên trong hợp đồng hiểu sai về đối tượng, nội dung hoặc điều kiện của hợp đồng.
(5) Bị lừa dối, đe dọa hoặc cưỡng ép: Hợp đồng bị vô hiệu nếu được ký kết dưới sự tác động không tự nguyện của một bên thông qua các hành vi gian dối, đe dọa hoặc cưỡng ép.
(6) Người xác lập hợp đồng không nhận thức và làm chủ được hành vi: Trong trường hợp người ký hợp đồng tại thời điểm đó không đủ minh mẫn hoặc không kiểm soát được hành vi của mình.
(7) Không tuân thủ quy định về hình thức: Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản và công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật. Nếu không tuân thủ yêu cầu này, hợp đồng sẽ bị vô hiệu.
4. Hợp đồng tặng đất cho cháu vô hiệu do giả tạo có áp dụng thời hiệu yêu cầu tuyên bố vô hiệu không?
Theo quy định tại Khoản 3 Điều 132 Bộ luật Dân sự 2015, điều khoản như sau:
Điều 132. Thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu
…
3. Đối với giao dịch dân sự quy định tại Điều 123 và Điều 124 của Bộ luật này thì thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu không bị hạn chế.
Theo quy định tại Điều 124 Bộ luật Dân sự 2015, điều khoản được nêu rõ như sau:
Điều 124. Giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo
1. Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác thì giao dịch dân sự giả tạo vô hiệu, còn giao dịch dân sự bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này hoặc luật khác có liên quan.
2. Trường hợp xác lập giao dịch dân sự giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba thì giao dịch dân sự đó vô hiệu.
Như vậy hợp đồng tặng đất cho cháu vô hiệu do giả tạo thì không áp dụng thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố vô hiệu.
5. Hồ sơ miễn thuế TNCN đối với trường hợp ông bà tặng đất cho cháu
Theo quy định tại Điều 53 Thông tư 80/2021/TT-BTC, hồ sơ miễn thuế thu nhập cá nhân đối với trường hợp ông bà tặng đất cho cháu ruột gồm các tài liệu sau:
- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân Mẫu số 03/BĐS-TNCN, được quy định tại Phụ lục II của Thông tư 80/2021/TT-BTC.
- Bản sao Giấy khai sinh của cháu nội và bản sao Giấy khai sinh của bố cháu nội; hoặc bản sao Sổ hộ khẩu thể hiện mối quan hệ giữa ông bà nội và cháu nội; hoặc các giấy tờ khác có xác nhận từ cơ quan có thẩm quyền về mối quan hệ này.
Lưu ý: Khi chuyển nhượng bất động sản, thừa kế hoặc nhận quà tặng thuộc diện miễn thuế theo khoản 1 Điều này, nếu người chuyển nhượng, người nhận thừa kế hoặc người nhận quà tặng không có Giấy khai sinh hoặc sổ hộ khẩu, thì cần phải có xác nhận từ cơ quan có thẩm quyền về mối quan hệ giữa các bên. Đây là căn cứ để xác định thu nhập được miễn thuế.
6. Thủ tục thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất
Bước 1: Công chứng, chứng thực hợp đồng tặng cho
Theo khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất kèm tài sản gắn liền phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định.
Hồ sơ công chứng cần chuẩn bị:
Theo khoản 1 Điều 40 Luật Công chứng 2014, hồ sơ công chứng bao gồm:
- Phiếu yêu cầu công chứng.
- Dự thảo hợp đồng tặng cho: Các bên có thể tự soạn trước hoặc yêu cầu tổ chức công chứng soạn thảo (trường hợp này phải trả thêm phí soạn thảo, không bao gồm trong phí công chứng).
- Bản sao giấy tờ tùy thân:
- Chứng minh nhân dân, căn cước công dân hoặc hộ chiếu của các bên.
Sổ hộ khẩu. - Bản sao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Chứng minh nhân dân, căn cước công dân hoặc hộ chiếu của các bên.
- Bản sao giấy tờ khác liên quan đến hợp đồng tặng cho:
- Tùy thuộc vào tình trạng hôn nhân của người yêu cầu công chứng, cần cung cấp giấy đăng ký kết hôn, giấy xác nhận tình trạng hôn nhân, quyết định ly hôn, văn bản cam kết tình trạng hôn nhân hoặc tờ khai đăng ký kết hôn tại UBND cấp xã nơi đăng ký kết hôn.
- Giấy tờ chứng minh nguồn gốc tài sản riêng (nếu có) như: Di chúc, văn bản khai nhận, thỏa thuận phân chia di sản thừa kế, hợp đồng tặng cho, văn bản cam kết về tài sản, hoặc văn bản thỏa thuận chia tài sản chung.
- Văn bản cam kết của bên tặng cho về tính xác thực của đối tượng tặng cho.
Bước 2: Sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Theo Khoản 4 Điều 95 Luật Đất đai năm 2013, khi đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đã đăng ký đất đai mà có sự thay đổi như tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất, người sử dụng đất hoặc chủ sở hữu tài sản phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động.
Điều này có nghĩa là khi ông bà tặng cho quyền sử dụng đất cho cháu, họ cần tiến hành thủ tục đăng ký biến động đất đai, hay còn gọi là sang tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho cháu. Việc này giúp hợp pháp hóa hợp đồng tặng cho và đảm bảo tính pháp lý rõ ràng, đồng thời tránh nguy cơ xảy ra tranh chấp về quyền sử dụng đất trong tương lai.
7. Trình tự, thủ tục sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Theo Khoản 4 Điều 95 Luật Đất đai năm 2013, khi đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đã đăng ký đất đai mà có sự thay đổi như tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất, người sử dụng đất hoặc chủ sở hữu tài sản phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động.
Điều này có nghĩa là khi ông bà nội tặng đất cho cháu nội (tương tự với cháu ngoại), họ cần tiến hành thủ tục đăng ký biến động đất đai, hay còn gọi là sang tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho cháu. Việc này giúp hợp pháp hóa hợp đồng tặng cho và đảm bảo tính pháp lý rõ ràng, đồng thời tránh nguy cơ xảy ra tranh chấp về quyền sử dụng đất trong tương lai.
Chuẩn bị hồ sơ:
Căn cứ khoản 2 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT (sửa đổi bởi khoản 2 Điều 7 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT) quy định về hồ sơ địa chính, người sử dụng đất cần chuẩn bị một bộ hồ sơ gồm các giấy tờ sau:
- Đơn đăng ký biến động theo Mẫu số 09/ĐK.
- Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất.
- Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được cấp.
- Văn bản đồng ý của các thành viên trong hộ gia đình về việc chuyển quyền sử dụng đất, có công chứng hoặc chứng thực theo quy định.
Thời hạn giải quyết hồ sơ
Theo khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP, thời gian giải quyết được UBND cấp tỉnh quy định, cụ thể:
- Không quá 10 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không quá 20 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, hoặc khu vực có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn và đặc biệt khó khăn.
Lưu ý thời gian trên không bao gồm:
- Ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định pháp luật.
- Thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính.
- Thời gian xử lý các trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật hoặc trưng cầu giám định
8. Ông bà tặng đất cho cháu thì có phải nộp lệ phí trước bạ hay không?
Theo quy định tại Khoản 10 Điều 10 Nghị định 10/2022/NĐ-CP, việc miễn lệ phí trước bạ được quy định như sau:
Điều 10. Miễn lệ phí trước bạ
…
10. Nhà, đất nhận thừa kế hoặc là quà tặng giữa: Vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau nay được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
11. Nhà ở của hộ gia đình, cá nhân tạo lập thông qua hình thức phát triển nhà ở riêng lẻ theo quy định của Luật Nhà ở.
12. Tài sản cho thuê tài chính được chuyển quyền sở hữu cho bên thuê khi kết thúc thời hạn thuê thông qua việc nhượng, bán tài sản cho thuê thì bên thuê được miễn nộp lệ phí trước bạ; trường hợp công ty cho thuê tài chính mua tài sản của đơn vị có tài sản đã nộp lệ phí trước bạ sau đó cho chính đơn vị bán tài sản thuê lại thì công ty cho thuê tài chính được miễn nộp lệ phí trước bạ.
13. Nhà, đất, tài sản đặc biệt, tài sản chuyên dùng, tài sản phục vụ công tác quản lý chuyên dùng phục vụ quốc phòng, an ninh.
14. Nhà, đất thuộc tài sản công dùng làm trụ sở cơ quan của cơ quan nhà nước, đơn vị vũ trang nhân dân, đơn vị sự nghiệp công lập, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị – xã hội, tổ chức chính trị xã hội – nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội – nghề nghiệp.
Vì vậy, Ông bà tặng đất cho cháu ruột thì sẽ được miễn lệ phí trước bạ.
9. Một số câu hỏi liên quan
9.1 Bác cho cháu đất có phải nộp thuế không?
- Khi bác cho cháu đất, theo quy định của Luật Thuế Thu nhập cá nhân 2007, việc tặng đất giữa bác và cháu không thuộc các mối quan hệ gia đình được miễn thuế (như giữa cha mẹ và con cái, ông bà với cháu nội, ngoại). Vì vậy, người cháu sẽ phải chịu thuế thu nhập cá nhân đối với giá trị tài sản nhận được từ bác.
- Tuy nhiên, nếu bác tặng cho cháu đất đai mà không có mục đích chuyển nhượng nhằm thu lợi, có thể sẽ không phải nộp thuế nếu đáp ứng các yêu cầu hay có quy định miễn thuế hoặc điều chỉnh khác từ cơ quan thuế.
9.2 Giấy tờ chứng minh mối quan hệ gia đình trong hồ sơ miễn lệ phí trước bạ
Theo quy định tại Khoản 11, Điều 61 Thông tư 80/2021/TT-BTC và sửa đổi bởi Khoản 4, Điều 7 Thông tư 43/2023/TT-BTC, các giấy tờ chứng minh mối quan hệ gia đình trong hồ sơ miễn lệ phí trước bạ bao gồm:
- Xác nhận thông tin về cư trú hoặc thông báo số định danh cá nhân từ Cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư.
- Giấy chứng nhận kết hôn.
- Giấy khai sinh.
- Quyết định công nhận việc nuôi con nuôi từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc xác nhận của cơ quan có thẩm quyền về mối quan hệ gia đình.
Xem thêm: Lương hưu có tính thuế TNCN không?
Xem thêm: Chi phí phúc lợi cho nhân viên có tính thuế TNCN không?
Như vậy, câu hỏi “Ông bà tặng cho cháu đất có mất thuế không?” đã được làm rõ qua bài viết trên của AZTAX. Theo đó, việc ông bà tặng đất cho cháu không phải chịu thuế thu nhập cá nhân và cũng được miễn lệ phí trước bạ. Tuy nhiên, để đảm bảo thực hiện đúng quy trình pháp lý, các bên vẫn cần chú ý đến các thủ tục liên quan để giao dịch được hợp lệ và minh bạch. Nếu còn bất kỳ thắc mắc nào về vấn đề ông bà cho cháu đất có mất thuế không, hãy liên hệ ngay đến AZTAX qua HOTLINE: 0932383089 để được tư vấn kịp thời và chính xác nhất!
