Nhà chung cư có phải đóng thuế sử dụng đất không?

Nhà chung cư có phải đóng thuế sử dụng đất không là thắc mắc phổ biến của nhiều người khi mua căn hộ. Bài viết dưới đây, AZTAX sẽ giúp bạn hiểu rõ cơ chế nộp thuế sử dụng đất đối với nhà chung cư và ai là người thực hiện nghĩa vụ này theo đúng quy định pháp luật hiện hành.

Nội Dung Bài Viết

1. Ở chung cư có phải đóng thuế sử dụng đất không?

Câu trả lời là có, Các chủ sở hữu nhà chung cư vẫn cần thực hiện nghĩa vụ đóng thuế sử dụng đất phi nông nghiệp theo quy định của pháp luật.

Để hiểu rõ về nhà chung cư, theo Điều 3, Khoản 3 Luật Nhà ở 2014, nhà chung cư là loại nhà có từ 2 tầng trở lên, được chia thành nhiều căn hộ. Các căn hộ trong chung cư có lối đi chung, cầu thang chung, và phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung, cùng hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung dành cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức. Loại nhà này có thể được xây dựng để phục vụ mục đích để ở hoặc kết hợp giữa ở và kinh doanh.

Căn cứ vào Khoản 1, Điều 2 của Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 2010, đất ở tại khu vực đô thị và nông thôn thuộc đối tượng phải nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp. Cụ thể hơn, theo Điểm b, Khoản 2, Điều 6 của Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 2010, đối với đất ở nhà chung cư (bao gồm các trường hợp vừa để ở, vừa để kinh doanh), diện tích đất tính thuế được xác định theo hệ số phân bổ nhân với diện tích sử dụng của tổ chức, cá nhân, hộ gia đình.

Hệ số phân bổ này được tính bằng cách chia diện tích đất xây dựng chung cư cho tổng diện tích nhà mà các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình sử dụng. Trong trường hợp nhà chung cư có tầng hầm, thì 50% diện tích tầng hầm mà các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình sử dụng sẽ được tính vào diện tích nhà sử dụng để tính hệ số phân bổ.

2. Chủ đầu tư hay người mua nhà phải nộp thuế sử dụng đất?

Điểm đ khoản 1 Điều 2 Nghị định 45/2014/NĐ-CP về việc nộp thuế sử dụng đất được quy định như sau:

Điều 2. Đối tượng thu tiền sử dụng đất

Người được Nhà nước giao đất để sử dụng vào các mục đích sau đây:

a) Hộ gia đình, cá nhân được giao đất ở;

b) Tổ chức kinh tế được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê;

c) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê;

d) Tổ chức kinh tế được giao đất thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng (sau đây gọi tắt là đất nghĩa trang, nghĩa địa);

đ) Tổ chức kinh tế được giao đất để xây dựng công trình hỗn hợp cao tầng, trong đó có diện tích nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê.

Theo quy định pháp luật hiện hành, khi một doanh nghiệp được Nhà nước cấp quyền sử dụng đất để thực hiện dự án xây dựng công trình cao tầng tích hợp, trong đó có phần diện tích nhà ở để chuyển nhượng hoặc vừa bán vừa cho thuê, thì doanh nghiệp đó bắt buộc phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định.

Do đó, người mua căn hộ trong các dự án chung cư sẽ không phải trực tiếp thực hiện nghĩa vụ nộp khoản thuế sử dụng đất. Thay vào đó, chủ đầu tư là bên có trách nhiệm hoàn tất nghĩa vụ tài chính với cơ quan quản lý nhà nước. Phần chi phí này thường được tích hợp sẵn trong giá bán căn hộ, nên người mua sẽ thanh toán một mức giá đã bao gồm đầy đủ các khoản liên quan đến quyền sử dụng đất.

3. Cách tính thuế đất nhà chung cư

Tính thuế sử dụng đất đối với nhà chung cư thế nào?

Theo các quy định tại Điều 5, 6 và 7 của Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2010, số tiền thuế phải nộp được xác định dựa trên ba yếu tố cơ bản:

Phạm vi diện tích đất chịu thuế: Là phần diện tích được ghi rõ trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (thường được gọi là Sổ đỏ hoặc Sổ hồng), phản ánh quyền sử dụng thực tế của cá nhân hoặc tổ chức.
Đơn giá mỗi mét vuông đất: Đây là mức giá do Nhà nước ban hành và được cập nhật định kỳ 5 năm một lần để phản ánh biến động thị trường đất đai.
Thuế suất áp dụng: Áp dụng biểu thuế lũy tiến theo mức độ vượt hạn mức như sau:
- Diện tích trong hạn mức: áp dụng mức 0,03%;
- Phần diện tích vượt trên 3 lần hạn mức: áp dụng mức 0,07%;
- Phần vượt quá 3 lần hạn mức: áp dụng thuế suất 0,15%.

Cách tính thuế sử dụng đất đối với căn hộ chung cư cụ thể như sau:

Công thức chung:
Thuế đất = Diện tích đất chịu thuế × Giá mỗi m² đất × Thuế suất 0,03%
Trường hợp tính thuế với nhà chung cư hoặc nhà nhiều tầng nhiều hộ:
Số thuế = Diện tích căn hộ của từng chủ sở hữu × Hệ số phân bổ × Đơn giá mỗi m² đất × Thuế suấtTrong đó, hệ số phân bổ được xác định như sau:
Hệ số phân bổ = Diện tích phần đất xây dựng công trình / Tổng diện tích sàn sử dụng của toàn bộ căn hộ trong tòa nhà.

4. Nộp thuế đất nhà ở ở đâu?

Dựa trên quy định tại Điều 8 của Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2010, các nội dung liên quan đến việc đăng ký, kê khai, tính toán và nộp thuế đất phi nông nghiệp được quy định cụ thể như sau:

Điều 8. Đăng ký, khai, tính và nộp thuế

1. Người nộp thuế đăng ký, khai, tính và nộp thuế theo quy định của pháp luật về quản lý thuế.

2. Người nộp thuế đăng ký, khai, tính và nộp thuế tại cơ quan thuế huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh nơi có quyền sử dụng đất.

Trường hợp ở vùng sâu, vùng xa, điều kiện đi lại khó khăn, người nộp thuế có thể thực hiện việc đăng ký, khai, tính và nộp thuế tại Ủy ban nhân dân xã. Cơ quan thuế tạo điều kiện để người nộp thuế thực hiện nghĩa vụ của mình.

3. Trường hợp người nộp thuế có quyền sử dụng nhiều thửa đất ở thì diện tích tính thuế là tổng diện tích các thửa đất ở tính thuế trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương. Việc đăng ký, khai, tính và nộp thuế được quy định như sau:

a) Người nộp thuế đăng ký, khai, tính và nộp thuế tại cơ quan thuế huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh nơi có quyền sử dụng đất;

b) Người nộp thuế được lựa chọn hạn mức đất ở tại một huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh nơi có quyền sử dụng đất. Trường hợp có một hoặc nhiều thửa đất ở vượt hạn mức thì người nộp thuế được lựa chọn một nơi có thửa đất ở vượt hạn mức để xác định diện tích vượt hạn mức của các thửa đất.

Giá tính thuế được áp dụng theo giá đất của từng huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh tại nơi có thửa đất.

Người nộp thuế lập tờ khai tổng hợp theo mẫu quy định để xác định tổng diện tích các thửa đất ở có quyền sử dụng và số thuế đã nộp, gửi cơ quan thuế nơi người nộp thuế đã lựa chọn để xác định hạn mức đất ở để nộp phần chênh lệch giữa số thuế phải nộp theo quy định của Luật này và số thuế đã nộp.

Theo đó:

người có trách nhiệm nộp thuế sẽ thực hiện nghĩa vụ tại chi cục thuế cấp huyện, quận, thị xã hoặc thành phố trực thuộc tỉnh nơi có đất.
Trong trường hợp người nộp thuế ở khu vực vùng sâu, vùng xa hoặc có trở ngại lớn về giao thông, người dân được phép nộp thuế thông qua Ủy ban nhân dân xã nơi cư trú.
Nếu người nộp thuế sở hữu nhiều thửa đất ở khác nhau trong cùng một tỉnh hoặc thành phố trực thuộc trung ương, thì phần diện tích chịu thuế sẽ là tổng diện tích các thửa đất đó. Việc kê khai và nộp thuế thực hiện như sau:
- Việc thực hiện nghĩa vụ thuế được tiến hành tại chi cục thuế của huyện, quận, thị xã hoặc thành phố trực thuộc tỉnh – nơi người nộp thuế đang sở hữu quyền sử dụng đất.
- Người nộp thuế có thể lựa chọn một địa phương (trong số các địa phương nơi có đất) để áp dụng hạn mức đất ở. Nếu có một hoặc nhiều thửa đất vượt hạn mức quy định, thì người nộp thuế được lựa chọn một trong những nơi có đất vượt hạn mức đó để làm căn cứ xác định phần diện tích vượt quy định.

Người có nghĩa vụ nộp thuế cần soạn thảo tờ khai tổng hợp theo mẫu quy định, trong đó cần liệt kê đầy đủ diện tích đất ở đang được sử dụng, kèm theo thông tin về số tiền thuế đã nộp trước đó. Hồ sơ này sẽ được gửi đến cơ quan thuế tại địa phương mà người nộp thuế đã chọn để tính hạn mức, nhằm xác định và nộp phần chênh lệch thuế còn thiếu (nếu có) theo quy định pháp luật.

5. Những đối tượng không chịu thuế sử dụng đất phi nông nghiệp?

5.1 Căn cứ pháp lý

Theo Điều 3 Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 2010, được hướng dẫn chi tiết bởi Điều 3 Nghị định 53/2011/NĐ-CP, các loại đất dưới đây không phải là đối tượng chịu thuế sử dụng đất phi nông nghiệp

5.2 Các trường hợp đất không chịu thuế sử dụng đất phi nông nghiệp

5.2.1. Đất sử dụng cho mục đích công cộng

Các loại đất công cộng bao gồm:

Đất giao thông, thủy lợi
Đất dùng cho mục đích xây dựng công trình văn hóa, y tế, giáo dục, thể dục thể thao phục vụ lợi ích công cộng
Đất là di tích lịch sử, văn hóa hoặc danh lam thắng cảnh
Đất xây dựng các công trình phục vụ công cộng khác

5.2.2 Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa

Bao gồm đất được sử dụng để chôn cất người đã mất, không phát sinh hoạt động kinh doanh.

5.2.3 Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng

Đây là các khu vực mặt nước phục vụ cho mục đích điều tiết, giao thông hoặc môi trường.

5.2.4 Đất có công trình tín ngưỡng, tôn giáo

Bao gồm:

Đình, đền, miếu, am
Từ đường, nhà thờ họ

Phạm vi miễn thuế áp dụng cho toàn bộ khuôn viên đất có các công trình này.

5.2.5 Đất xây dựng trụ sở cơ quan và công trình sự nghiệp

Bao gồm đất xây dựng:

Trụ sở cơ quan nhà nước
Công trình phục vụ hoạt động sự nghiệp: y tế, giáo dục, nghiên cứu,…

5.2.6 Đất phục vụ quốc phòng, an ninh

Là đất được sử dụng cho mục đích bảo vệ tổ quốc và an ninh quốc gia, không thuộc diện chịu thuế.

5.2.7 Đất phục vụ sản xuất trong lĩnh vực nông nghiệp