Trường hợp nào không phải đóng thuế nhà đất? Đây là câu hỏi được nhiều người quan tâm, đặc biệt là những hộ gia đình, cá nhân sở hữu đất hoặc nhà ở. Theo quy định của pháp luật, không phải mọi trường hợp sử dụng đất đều phải đóng thuế. Vậy, khi nào bạn có thể yên tâm không phải lo lắng về việc nộp thuế nhà đất? Cùng AZTAX tìm hiểu những trường hợp được miễn thuế, giúp bạn tiết kiệm chi phí và tuân thủ đúng quy định pháp luật.
1. 03 loại thuế nhà đất cơ bản
Khi thực hiện các thủ tục như đăng ký quyền sử dụng, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế nhà đất hoặc chuyển đổi mục đích sử dụng đất, người dân có trách nhiệm nộp đầy đủ các loại thuế theo quy định của pháp luật. Cụ thể gồm có:
1.1 Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp
Thuế đất phi nông nghiệp là nghĩa vụ tài chính mà cá nhân, tổ chức kinh doanh phải thực hiện với ngân sách Nhà nước, căn cứ theo quy định của Luật Đất đai. Số tiền thuế phải nộp sẽ thay đổi tùy theo diện tích sử dụng và vị trí cụ thể của thửa đất.
1.2 Thuế thu nhập cá nhân
Theo quy định tại Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2007 và Thông tư số 111/2013/TT-BTC, cá nhân có thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng, nhận tặng cho hoặc thừa kế bất động sản đều thuộc diện phải nộp thuế thu nhập cá nhân.
Căn cứ Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC, thuế thu nhập cá nhân được tính theo công thức:
Số thuế TNCN phải nộp = Giá trị chuyển nhượng x 2%
Trong trường hợp bất động sản thuộc quyền sở hữu chung của nhiều người, nghĩa vụ thuế sẽ được phân chia tương ứng với tỷ lệ sở hữu của từng cá nhân.
1.3 Lệ phí trước bạ
Theo quy định tại Điều 4 của Nghị định 10/2022/NĐ-CP, cá nhân sử dụng đất hoặc sở hữu nhà ở bắt buộc phải nộp lệ phí trước bạ khi thực hiện thủ tục đăng ký quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng với cơ quan có thẩm quyền của Nhà nước.
Cách tính lệ phí trước bạ năm 2024 được áp dụng như sau:
Lệ phí trước bạ = Giá tính lệ phí trước bạ × Tỷ lệ thu lệ phí trước bạ (%).
Cụ thể:
- Đối với đất:
Giá tính lệ phí = Diện tích đất phải chịu lệ phí (m²) × Đơn giá theo bảng giá đất do địa phương ban hành (đồng/m²).
- Đối với nhà ở:
Giá tính lệ phí = Diện tích nhà (m²) × Giá 1m² nhà theo quy định (đồng/m²) × Tỷ lệ phần trăm chất lượng còn lại của công trình.
2. Trường hợp nào không phải đóng thuế nhà đất?
Thuế liên quan đến nhà đất được chia thành ba nhóm chính, bao gồm: thuế sử dụng đất, thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ. Mỗi loại thuế đều có những quy định riêng biệt về các trường hợp được miễn nghĩa vụ nộp thuế, được quy định cụ thể trong hệ thống pháp luật hiện hành. Chi tiết từng trường hợp được miễn như sau:
2.1 Đối tượng không chịu thuế, miễn thuế sử dụng đất
Theo Điều 3 của Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2010, các trường hợp sau đây không thuộc diện chịu thuế:
- Đất sử dụng cho các mục đích công cộng như: giao thông, thủy lợi, y tế, giáo dục – đào tạo, các khu vực di tích lịch sử – văn hóa, danh lam thắng cảnh,…
- Đất do các tổ chức tôn giáo sử dụng cho hoạt động tôn giáo.
- Khu đất dùng để xây dựng nghĩa trang, nghĩa địa.
- Các khu vực mặt nước và sông ngòi, kênh rạch, suối được sử dụng chuyên biệt.
- Đất có các công trình tín ngưỡng như đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ.
- Đất phục vụ xây dựng các công trình công vụ, trụ sở nhà nước cho mục đích quốc phòng và an ninh.
Theo quy định tại Điều 9 của Luật này, các đối tượng sau đây sẽ được miễn thuế sử dụng đất phi nông nghiệp:
- Đất thuộc dự án nằm trong lĩnh vực đặc biệt khuyến khích đầu tư hoặc triển khai tại vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn; đất do doanh nghiệp sử dụng khi có trên 50% lao động là thương binh hoặc bệnh binh.
- Đất của các cơ sở xã hội hoạt động trong các lĩnh vực như y tế, dạy nghề, giáo dục, thể thao, môi trường và văn hóa.
- Đất để xây nhà tình thương hoặc làm cơ sở chăm sóc người cao tuổi cô đơn, trẻ mồ côi, người khuyết tật.
- Đất nằm trong hạn mức cho phép tại các địa phương có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn.
- Đất hợp pháp nằm trong hạn mức của các cá nhân thuộc diện chính sách như: người tham gia cách mạng trước 1945, thương binh, anh hùng lực lượng vũ trang, mẹ Việt Nam anh hùng, thân nhân liệt sĩ, người bị ảnh hưởng chất độc da cam có hoàn cảnh khó khăn.
- Đất hợp pháp của hộ nghèo được Chính phủ công nhận theo quy định hiện hành.
- Trường hợp hộ gia đình hoặc cá nhân bị thu hồi đất theo kế hoạch/quy hoạch do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành.
- Đất có vườn được công nhận là di tích lịch sử – văn hóa.
- Trường hợp người nộp thuế gặp sự kiện bất khả kháng gây thiệt hại trên 50% giá trị nhà và đất thì sẽ được xem xét miễn thuế.
2.2 Trường hợp Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất
Theo quy định tại Điều 118 của Luật Đất đai năm 2024, kể từ ngày 01/01/2025, một số trường hợp được giao đất mà không phải nộp tiền sử dụng đất, cụ thể như sau:
Cá nhân trực tiếp làm nông nghiệp sẽ được giao đất nông nghiệp trong phạm vi hạn mức quy định tại Điều 176 cùng luật.
Đất dùng để xây dựng trụ sở cho cơ quan Đảng, Nhà nước, Mặt trận Tổ quốc, cũng như các tổ chức chính trị – xã hội – nghề nghiệp khác.
Người đang sử dụng các loại đất rừng phòng hộ, rừng đặc dụng hoặc rừng sản xuất.
Đồng bào dân tộc thiểu số thuộc diện được hưởng chính sách giao đất không thu tiền theo Điều 16 của Luật Đất đai 2024.
Các tổ chức thực hiện dự án xây dựng nhà ở tái định cư theo chủ trương của Nhà nước.
Tuy nhiên, miễn tiền sử dụng đất chỉ áp dụng nếu đất được dùng cho mục đích công cộng. Trong trường hợp đất được khai thác để kinh doanh hoặc tạo ra lợi nhuận, người sử dụng vẫn phải nộp thuế theo quy định hiện hành.
2.3 Trường hợp miễn, giảm thuế thu nhập cá nhân
Theo quy định tại Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC, một số trường hợp cá nhân sẽ không phải nộp thuế thu nhập cá nhân, bao gồm:
- Việc chuyển nhượng, cho tặng hoặc thừa kế bất động sản giữa các thành viên trong gia đình như vợ chồng, cha mẹ với con, cha mẹ chồng/vợ với con dâu/con rể, ông bà nội/ngoại với cháu ruột, và giữa anh chị em ruột.
- Trường hợp cá nhân thực hiện chuyển nhượng nhà ở hoặc quyền sử dụng đất trong phạm vi sở hữu duy nhất tại Việt Nam.
2.4 Trường hợp miễn nộp lệ phí trước bạ
Căn cứ theo quy định tại Điều 10 của Nghị định 10/2020/NĐ-CP, được sửa đổi, bổ sung bởi Thông tư 13/2022/TT-BTC, các trường hợp sau đây sẽ được miễn nộp lệ phí trước bạ:
- Cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự và tổ chức đại diện của Liên Hợp Quốc.
- Tài sản thuộc quyền sở hữu của tổ chức, cá nhân nước ngoài là thành viên của các cơ quan ngoại giao, lãnh sự hoặc tổ chức quốc tế thuộc Liên Hợp Quốc.
- Trường hợp được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất với hình thức thanh toán tiền thuê một lần cho cả thời gian sử dụng.
- Trường hợp thuê đất của Nhà nước theo phương thức trả tiền thuê theo từng năm.
3. Một số trường hợp khác không phải nộp tiền sử dụng đất
- Trường hợp quy định tại khoản 6 Điều 141 Luật Đất đai năm 2024:
Khi thửa đất ở có kèm vườn, ao hoặc đất thổ cư đã được cấp giấy chứng nhận trước ngày 01/7/2004, nếu người sử dụng đất có nhu cầu hoặc đất bị thu hồi bởi Nhà nước, thì diện tích đất ở sẽ được xác định lại. Việc xác định này tuân theo quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 141 cùng luật. Trường hợp tại thời điểm cấp giấy chứng nhận trước đây, người sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ nêu tại khoản 1, 2, 3, 5, 6 hoặc 7 Điều 137 nhưng không nằm trong khoản 4 của điều luật này thì sẽ không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích được xác định lại là đất ở.
- Trường hợp theo khoản 2 Điều 201 Luật Đất đai năm 2024:
Nếu đất được sử dụng kết hợp giữa mục tiêu quốc phòng, an ninh với các hoạt động như sản xuất, xây dựng kinh tế; tổ chức giáo dục; lao động, cải tạo, hướng nghiệp và đào tạo nghề cho phạm nhân; hoặc để tăng gia, cải thiện đời sống; cung cấp dịch vụ hậu cần và kỹ thuật, thì không cần đóng tiền sử dụng đất.
- Trường hợp tại khoản 3 Điều 202 Luật Đất đai năm 2024:
Đối với chủ đầu tư được Nhà nước cho thuê đất theo hình thức trả tiền thuê hàng năm để xây dựng và kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp hoặc cụm công nghiệp: phần diện tích đất dành cho xây dựng hạ tầng dùng chung, phù hợp với quy hoạch đã được phê duyệt, sẽ được miễn tiền thuê đất.
- Theo quy định tại Điều 141, Khoản 1 và Khoản 2 Luật Đất đai 2024:
Các hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất có giấy tờ quyền sử dụng đất theo các Khoản 1, 2, 3, 4, 5, 6 và 7 của Điều 137 Luật Đất đai 2024, nếu trên giấy tờ đó ghi rõ mục đích sử dụng cho nhà ở, đất ở hoặc thổ cư, thì diện tích đất ở sẽ được xác định khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất như sau:
Đối với thửa đất hình thành trước ngày 18/12/1980, người sử dụng đất không cần nộp tiền sử dụng đất đối với diện tích xác định theo các trường hợp dưới đây:
- Nếu thửa đất có diện tích bằng hoặc lớn hơn mức công nhận đất ở và trên giấy tờ quyền sử dụng đất ghi rõ diện tích đất ở, thì diện tích đất ở được xác định theo giấy tờ đó.
- Nếu diện tích đất ở ghi trên giấy tờ quyền sử dụng đất nhỏ hơn mức công nhận hoặc không ghi rõ, diện tích đất ở sẽ được xác định theo mức công nhận đất ở.
- Nếu thửa đất có diện tích nhỏ hơn mức công nhận đất ở, toàn bộ diện tích đó sẽ được công nhận là đất ở.
Đối với thửa đất hình thành trong khoảng thời gian từ ngày 18/12/1980 đến trước ngày 15/10/1993, người sử dụng đất cũng không phải nộp tiền sử dụng đất với diện tích xác định theo các trường hợp dưới đây:
- Nếu thửa đất có diện tích bằng hoặc lớn hơn mức công nhận đất ở và trên giấy tờ quyền sử dụng đất ghi rõ diện tích đất ở, diện tích đất ở sẽ được xác định theo giấy tờ đó. Nếu diện tích đất ở trên giấy tờ quyền sử dụng đất nhỏ hơn mức công nhận hoặc chưa được ghi rõ, diện tích đất ở sẽ được xác định bằng mức công nhận đất ở.
- Nếu thửa đất có diện tích nhỏ hơn mức công nhận đất ở, toàn bộ diện tích đó sẽ được công nhận là đất ở.
Việc xác định “trường hợp nào không phải đóng thuế nhà đất” không chỉ giúp người dân hiểu rõ quyền lợi mà còn hỗ trợ họ thực hiện nghĩa vụ tài chính đúng đắn. Những trường hợp được miễn thuế là cơ hội để giảm bớt gánh nặng chi phí, nhưng cũng cần lưu ý rằng việc tuân thủ các quy định pháp lý là rất quan trọng. Vì vậy, hãy luôn cập nhật thông tin và tham khảo ý kiến chuyên gia để đảm bảo quyền lợi hợp pháp của mình khi sử dụng đất và nhà ở.
