Phương pháp hạch toán kế toán bất động sản đầu tư trong doanh nghiệp

kế toán bất động sản đầu tư

Kế toán bất động sản đầu tư là quá trình quan trọng trong doanh nghiệp, nhằm xác định và quản lý tài sản có tính lâu dài mang lại lợi nhuận. Vậy bất động sản đầu tư được xác định theo nguyên tắc nào? Cách hạch toán và quản lý bất động sản đầu tư ra sao? Hãy cùng AZTAX tham khảo bài viết dưới đây để có cái nhìn rõ hơn và thực tế hơn nhé!

1. Nguyên tắc kế toán tài khoản 217 – bất động sản đầu tư

Tài khoản 217 (Bất động sản đầu tư) là một tài khoản kế toán dùng để ghi nhận số lượng và biến động của bất động sản đầu tư của doanh nghiệp theo nguyên giá, được theo dõi chi tiết theo từng đối tượng, tương tự như việc quản lý tài sản cố định.

Nguyên tắc kế toán tài khoản 217 - bất động sản đầu tư
Nguyên tắc kế toán tài khoản 217 – bất động sản đầu tư

Hướng dẫn về tài khoản 217 (Bất động sản đầu tư) hiện được quy định tại Điều 39 của Thông tư 200/2014/TT-BTC. Chi tiết về nội dung hướng dẫn của tài khoản 217 (Bất động sản đầu tư) như sau:

1.1 Mục đích tài khoản 217 và định nghĩa bất động sản đầu tư

Tài khoản 217 được sử dụng để ghi nhận số lượng và biến động của bất động sản đầu tư của doanh nghiệp theo nguyên giá, được chi tiết theo từng đối tượng tương tự như tài sản cố định.

Bất động sản đầu tư (BĐSĐT) bao gồm: quyền sử dụng đất, nhà, hoặc một phần của nhà, hoặc cả nhà và đất, cũng như cơ sở hạ tầng do chủ sở hữu hoặc người thuê theo hợp đồng thuê tài chính nắm giữ với mục đích thu lợi từ việc cho thuê hoặc chờ tăng giá, không nhằm:

  • Sử dụng trong sản xuất, cung cấp hàng hóa, dịch vụ hoặc cho các mục đích quản lý; hoặc
  • Bán trong quá trình sản xuất, kinh doanh thông thường.

1.2 Giá trị bất động sản không phản ánh vào tài khoản 217 và điều kiện bất động sản đầu tư được ghi nhận là tài sản

Tài khoản này được sử dụng để phản ánh giá trị của bất động sản đủ tiêu chuẩn ghi nhận là bất động sản đầu tư. Không ghi nhận vào tài khoản này giá trị của bất động sản mua về để bán trong kỳ hoạt động kinh doanh bình thường, bất động sản xây dựng để bán trong tương lai gần, bất động sản chủ sở hữu sử dụng, hoặc bất động sản đang trong quá trình xây dựng chưa hoàn thành với mục đích sử dụng trong tương lai như bất động sản đầu tư.

Bất động sản đầu tư được ghi nhận là tài sản khi thỏa mãn đồng thời hai điều kiện sau:

  • Chắc chắn thu được lợi ích kinh tế trong tương lai.
  • Nguyên giá được xác định một cách đáng tin cậy.

1.3. Xác định nguyên giá của bất động sản đầu tư

Bất động sản đầu tư được ghi nhận trên tài khoản này theo nguyên giá. Nguyên giá của bất động sản đầu tư bao gồm toàn bộ các chi phí (tiền hoặc tương đương tiền) mà doanh nghiệp bỏ ra hoặc giá trị hợp lý của các khoản trao đổi để có được bất động sản đầu tư, tính đến thời điểm mua hoặc hoàn thành xây dựng bất động sản đầu tư đó.

  • Tùy theo từng trường hợp, nguyên giá của bất động sản đầu tư được xác định như sau:
    • Nguyên giá của bất động sản đầu tư khi mua bao gồm giá mua và các chi phí trực tiếp liên quan như phí tư vấn, lệ phí trước bạ và các chi phí giao dịch khác.
    • Trong trường hợp mua bất động sản đầu tư trả chậm, nguyên giá được ghi nhận dựa trên giá mua trả tiền ngay. Chênh lệch giữa giá mua trả chậm và giá mua trả tiền ngay được hạch toán vào chi phí tài chính theo kỳ hạn thanh toán, trừ khi đã được tính vào nguyên giá theo chuẩn mực kế toán “Chi phí đi vay”.
    • Nguyên giá của bất động sản đầu tư tự xây dựng bao gồm giá thành thực tế và các chi phí trực tiếp tính đến ngày hoàn thành xây dựng.
    • Trong trường hợp bất động sản thuê tài chính được sử dụng cho mục đích cho thuê và đáp ứng tiêu chuẩn để được ghi nhận là bất động sản đầu tư, nguyên giá tại thời điểm bắt đầu thuê được xác định theo chuẩn mực kế toán “Thuê tài sản”.
  • Các chi phí sau không được tính vào nguyên giá của bất động sản đầu tư:
    • Chi phí phát sinh ban đầu, trừ khi cần thiết để đưa bất động sản đầu tư vào trạng thái sẵn sàng sử dụng.
    • Chi phí đưa bất động sản đầu tư vào hoạt động lần đầu trước khi đạt tới trạng thái hoạt động bình thường theo dự kiến.
    • Chi phí không bình thường về nguyên liệu, vật liệu, lao động hoặc các nguồn lực khác trong quá trình xây dựng bất động sản đầu tư.

2. Sơ đồ hạch toán Bất động sản đầu tư

Sơ đồ hạch toán của Tài khoản 217 – Bất động sản đầu tư tuân theo quy định tại Điều 39 của Thông tư 200/2014/TT-BTC như sau:

Sơ đồ hạch toán Bất động sản đầu tư
Sơ đồ hạch toán Bất động sản đầu tư

Sơ đồ hạch toán bất động sản đầu tư mô tả các tài khoản và nghiệp vụ kế toán liên quan đến việc tăng, giảm giá trị bất động sản đầu tư. Dưới đây là phân tích chi tiết các nghiệp vụ và tài khoản sử dụng:

Mua bất động sản đầu tư (BĐSĐT)

  • Mua BĐSĐT theo giá mua trả ngay (TK 111, 112, 331):
    • Ghi tăng tài sản BĐSĐT (TK 217).
    • Nếu có thuế GTGT, ghi nhận vào TK 133.
  • Mua BĐSĐT theo phương thức trả chậm (TK 331):
    • Ghi nhận BĐSĐT theo giá trị ban đầu (TK 217).
    • Ghi nhận lãi trả chậm vào TK 242.

Chuyển đổi và hình thành BĐSĐT

  • BĐSĐT hình thành do xây dựng cơ bản bàn giao (TK 241):
    • Ghi tăng BĐSĐT (TK 217).
  • Chuyển tài sản cố định hữu hình, vô hình thành BĐSĐT (TK 211, 213):
    • Ghi tăng BĐSĐT (TK 217).
    • Đồng thời ghi nhận số hao mòn lũy kế vào TK 2147.

Cho thuê và chuyển đổi BĐSĐT

  • BĐSĐT cho thuê tài chính (TK 111, 112, 3412):
    • Ghi nhận BĐSĐT thuê tài chính vào TK 217.
  • Chuyển hàng hóa bất động sản thành BĐSĐT (TK 1557, 1567):
    • Ghi nhận giá trị hàng hóa vào TK 217.

Bán và chuyển đổi BĐSĐT

  • Bán BĐSĐT:
    • Ghi giảm BĐSĐT theo giá trị còn lại (TK 217).
    • Ghi nhận số hao mòn lũy kế vào TK 214 (2147).
    • Ghi giá trị còn lại vào TK 632.
  • Chuyển BĐSĐT thành hàng hóa:
    • Ghi giảm BĐSĐT (TK 217).
    • Ghi tăng hàng hóa (TK 156, 1567).
  • Chuyển BĐSĐT thành tài sản cố định (TK 211, 213):
    • Ghi giảm BĐSĐT (TK 217).
    • Đồng thời ghi nhận số hao mòn lũy kế vào TK 214 (2147).

Ghi nhận tồn thất

  • Khi trả lại BĐSĐT thuê tài chính:
    • Ghi nhận chênh lệch giữa nguyên giá BĐSĐT với số đã khấu hao vào TK 632.
  • Kết chuyển số hao mòn lũy kế:
    • Ghi giảm BĐSĐT (TK 217).
    • Ghi nhận số hao mòn vào TK 2141, 2143.

3. Kết cấu và nội dung tài khoản 217 – bất động sản đầu tư

Kết cấu tài khoản 217 – bất động sản đầu tư:

  • Bên nợ: Nguyên giá bất động sản đầu tư tăng trong kỳ
  • Bên có: Nguyên giá bất động sản đầu tư giảm trong kỳ
  • Số dư bên nợ: Nguyên giá bất động sản đầu tư hiện có

Trường Hợp 1: Doanh nghiệp áp dụng phương pháp khấu trừ thuế GTGT

Khi doanh nghiệp tính thuế giá trị gia tăng (GTGT) theo phương pháp khấu trừ, các bút toán sẽ được ghi nhận như sau:

  • Nợ TK 217 – Bất động sản đầu tư
  • Nợ TK 133 (1332) – Thuế GTGT được khấu trừ
  • Có TK 111, 112, 331 – Số tiền phải trả hoặc đã trả

Trường Hợp 2: Doanh nghiệp áp dụng phương pháp tính trực tiếp trên GTGT

Khi doanh nghiệp tính thuế GTGT theo phương pháp tính trực tiếp trên giá trị gia tăng (GTGT), các bút toán sẽ được ghi nhận như sau:

  • Nợ TK 217 – Bất động sản đầu tư
  • Có TK 111, 112, 131, 331 – Số tiền phải trả hoặc đã trả

4. Phương pháp kế toán bất động sản đầu tư

Phương pháp kế toán bất động sản đầu tư
Phương pháp kế toán bất động sản đầu tư

4.1 Khi mua Bất động sản đầu tư

Trường hợp mua trả tiền ngay, nếu thuế GTGT đầu vào được khấu trừ:

  • Nợ TK 217 – Bất động sản đầu tư
  • Nợ TK 133 – Thuế GTGT được khấu trừ (1332)
  • Có các TK 111, 112.

Trường hợp thuế GTGT đầu vào không được khấu trừ thì nguyên giá BĐSĐT bao gồm cả thuế GTGT.

Mua BĐSĐT theo phương thức trả chậm:

Ghi nhận BĐSĐT được mua, nếu thuế GTGT đầu vào được pháp khấu trừ, ghi:

  • Nợ TK 217 – BĐS đầu tư (theo giá mua trả tiền ngay chưa có thuế GTGT)
  • Nợ TK 242 – Chi phí trả trước (phần lãi trả chậm tính bằng số chênh lệch giữa Tổng số tiền phải thanh toán trừ (-) Giá mua trả tiền ngay và thuế GTGT đầu vào)
  • Nợ TK 133 – Thuế GTGT được khấu trừ (1332)
  • Có TK 331 – Phải trả cho người bán.

Trường hợp thuế GTGT đầu vào không được khấu trừ thì nguyên giá BĐSĐT bao gồm cả thuế GTGT.

Hàng kỳ, tính và phân bổ số lãi phải trả về việc mua BĐSĐT theo phương thức trả chậm, ghi:

  • Nợ TK 635 – Chi phí tài chính
  • Có TK 242 – Chi phí trả trước.

Khi thanh toán tiền cho người bán, ghi:

  • Nợ TK 331 – Phải trả cho người bán
  • Có TK 515 – Doanh thu hoạt động tài chính (phần chiết khấu thanh toán được hưởng do thanh toán trước thời hạn – Nếu có)
  • Có các TK 111, 112….

4.2 Trường hợp BĐS đầu tư hình thành do xây dựng cơ bản hoàn thành bàn giao

Khi phát sinh chi phí xây dựng BĐSĐT, căn cứ vào các tài liệu và chứng từ có liên quan, kế toán tập hợp chi phí vào bên Nợ TK 241 XDCB dở dang (tương tự như xây dựng TSCĐ hữu hình, xem giải thích tài khoản 211 “TSCĐ hữu hình”).

Khi giai đoạn đầu tư XDCB hoàn thành bàn giao chuyển tài sản đầu tư thành BĐS đầu tư, kế toán căn cứ vào hồ sơ bàn giao, ghi:

  • Nợ TK 217 – Bất động sản đầu tư
  • Có TK 241 – XDCB dở dang.

4.3 Khi chuyển từ bất động sản chủ sở hữu sử dụng hoặc hàng tồn kho thành BĐSĐT

Căn cứ vào hồ sơ chuyển đổi mục đích sử dụng, ghi:

Trường hợp chuyển đổi TSCĐ thành BĐSĐT:

  • Nợ TK 217 – Bất động sản đầu tư
  • Có TK 211 – TSCĐ hữu hình, hoặc
  • Có TK 213 – TSCĐ vô hình.

Đồng thời kết chuyển số hao mòn lũy kế, ghi:

  • Nợ các TK 2141, 2143
  • Có TK 2147 – Hao mòn BĐSĐT (nếu BĐSĐT để cho thuê)
  • Có TK 217 – Bất động sản đầu tư (nếu BĐSĐT năm giữ chờ tăng giá).

Khi chuyển từ hàng tồn kho thành BĐSĐT, căn cứ vào hồ sơ chuyển đổi mục đích sử dụng, ghi:

  • Nợ TK 217 – Bất động sản đầu tư
  • Có các TK 1557, 1567.

Nếu BĐSĐT dùng để cho thuê, kế toán tiến hành trích khấu hao theo quy định. Nếu nắm giữ chờ tăng giá, kế toán không trích khấu hao mà xác định số giảm giá trị của BĐSĐT. Nếu số tổn thất do giảm giá trị được xác định tin cậy, kế toán ghi nhận khoản tổn thất vào giá vốn hàng bán và ghi giảm nguyên giá BĐSĐT.

4.4 Khi đi thuê tài chính với mục đích để cho thuê theo một hoặc nhiều hợp đồng thuê hoạt động

Căn cứ vào hợp đồng thuê tài chính và các chứng từ liên quan, ghi:

  • Nợ TK 217 – Bất động sản đầu tư
  • Có các TK 111, 112, 3412.

(Kế toán thanh toán tiền thuế khi nhận hóa đơn thuê tài chính được thực hiện theo quy định tại tài khoản 212 “TSCĐ thuê tài chính”).

Khi hết hạn thuê tài sản tài chính

  • Nếu trả lại BĐSĐT thuê tài chính đang phân loại là BĐSĐT, ghi:
    • Nợ TK 2147 – Hao mòn BĐSĐT
    • Nợ TK 632 – Giá vốn hàng bán (số chênh lệch giữa nguyên giá BĐS đầu tư thuê và giá trị hao mòn luỹ kế)
    • Có TK 217 – Bất động sản đầu tư (nguyên giá).
  • Nếu mua lại BĐSĐT thuê tài chính đang phân loại là BĐSĐT để tiếp tục đầu tư, ghi tăng nguyên giá BĐSĐT số tiền phải trả thêm, ghi:
    • Nợ TK 217 – Bất động sản đầu tư
    • Có các TK 111, 112,…
  • Nếu mua lại bất động sản thuê tài chính đang phân loại là BĐSĐT để sử dụng cho hoạt động sản xuất, kinh doanh hoặc quản lý của doanh nghiệp thì phải phân loại lại thành bất động sản chủ sở hữu sử dụng, ghi:
    • Nợ TK 211 – TSCĐ hữu hình, hoặc
    • Nợ TK 213 – TSCĐ vô hình
    • Có TK 217 – Bất động sản đầu tư
    • Có các TK 111, 112 (số tiền phải trả thêm).

Đồng thời kết chuyển số hao mòn lũy kế, ghi:

  • Nợ TK 2147 – Hao mòn BĐSĐT
  • Có các TK 2141, 2143.

4.5 Khi phát sinh chi phí sau ghi nhận ban đầu của BĐSĐT

Chi phí sau khi nhận ban đầu nếu thỏa mãn các điều kiện được vốn hoá hoặc bao gồm trong nghĩa vụ của doanh nghiệp phải chịu các chi phí cần thiết sẽ phát sinh để đưa BĐSĐT tới trạng thái sẵn sàng hoạt động thì được ghi tăng nguyên giá BĐSĐT:

Tập hợp chi phí phát sinh sau ghi nhận ban đầu (nâng cấp, cải tạo BĐSĐT) thực tế phát sinh, ghi:

  • Nợ TK 241 – XDCB dở dang
  • Nợ TK 133 – Thuế GTGT được khấu trừ (1332)
  • Có các TK 111, 112, 152, 331,…

Khi kết thúc hoạt động nâng cấp, cải tạo,… BĐSĐT, bàn giao ghi tăng nguyên giá BĐSĐT, ghi:

  • Nợ TK 217 – Bất động sản đầu tư
  • Có TK 241 – XDCB dở dang.

4.6 Kế toán bán, thanh lý BĐSĐT

Ghi nhận doanh thu bán, thanh lý BĐSĐT:

Trường hợp tách ngay được thuế GTGT đầu ra phải nộp tại thời điểm bán, thanh lý BĐSĐT, ghi:

  • Nợ các TK 111, 112, 131 (tổng giá thanh toán)
  • Có TK 511 – Doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ (5117) (giá bán thanh lý chưa có thuế GTGT)
  • Có TK 3331 – Thuế GTGT phải nộp (33311).

Trường hợp không tách ngay được thuế GTGT đầu ra phải nộp tại thời điểm bán, thanh lý BĐSĐT, doanh thu bao gồm cả thuế GTGT đầu ra phải nộp. Định kỳ, kế toán xác định số thuế GTGT phải nộp và ghi giảm doanh thu, ghi:

  • Nợ TK 511 – Doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ
  • Có TK 3331 – Thuế GTGT phải nộp.

Kế toán ghi giảm nguyên giá và giá trị còn lại của BĐSĐT đã được bản, thanh lý, ghi:

  • Nợ TK 214 – Hao mòn TSCĐ (2147 – Hao mòn BĐS đầu tư – nếu có)
  • Nợ TK 632 – Giá vốn hàng bán (giá trị còn lại của BĐS đầu tư)
  • Có TK 217 – Bất động sản đầu tư (nguyên giá của BĐS đầu tư).

4.7 Kế toán cho thuê Bất động sản đầu tư

Ghi nhận doanh thu từ việc cho thuê Bất động sản đầu tư:

  • Nợ các TK 111, 112, 131
  • Có TK 511 – Doanh thu bán hàng, cung cấp dịch vụ (5117).

Ghi nhận giá vốn Bất động sản đầu tư cho thuê

Trường hợp đã tập hợp đủ giá vốn Bất động sản đầu tư, ghi:

  • Nợ TK 632 – Giá vốn hàng bán
  • Có TK 214 – Giá trị hao mòn lũy kế (2147)
  • Có các TK 111, 112, 331…

Trường hợp chưa tập hợp đủ giá vốn của Bất động sản đầu tư do một phần dự án chưa hoàn thành (cho thuê cuốn chiếu), kế toán phải ước tính giá vốn cho thuê tương tự như phương pháp ước tính giá vốn khi bán thành phẩm bất động sản

4.8 Kế toán chuyển BĐSĐT thành hàng tồn kho hoặc thành bất động sản chủ sở hữu sử dụng

Trường hợp BĐSĐT chuyển thành hàng tồn kho khi chủ sở hữu có quyết định sửa chữa, cải tạo nâng cấp để bán:

Khi có quyết định sửa chữa, cải tạo, nâng cấp BĐSĐT để bán, kế toán tiến hành kết chuyển giá trị còn lại của BĐSĐT vào TK 156 “Hàng hoá”, ghi:

  • Nợ TK 156 – Hàng hoá (TK 1567 – Giá trị còn lại của BĐSĐT)
  • Nợ TK 214 – Hao mòn TSCĐ (2147) (số hao mòn luỹ kế – nếu có)
  • Có TK 217 – Bất động sản đầu tư (nguyên giá).

Khi phát sinh các chi phí sửa chữa, cải tạo, nâng cấp triển khai cho mục đích bán, ghi:

  • Nợ TK 154 – Chi phí sản xuất, kinh doanh dở dang
  • Nợ TK 133 – Thuế GTGT được khấu trừ (nếu có)
  • Có các TK 111, 112, 152, 334, 331,…

Khi kết thúc giai đoạn sửa chữa, cải tạo, nâng cấp triển khai cho mục đích bán, kết chuyển toàn bộ chi phí ghi tăng giá gốc hàng hoá bất động sản chờ bán, ghi:

  • Nợ TK 156 – Hàng hoá (1567)
  • Có TK 154 – Chi phí sản xuất, kinh doanh dở dang.

Trường hợp chuyển BĐSĐT thành bất động sản chủ sở hữu sử dụng, ghi:

  • Nợ các TK 211, 213
  • Có TK 217 – Bất động sản đầu tư.

Đồng thời, ghi:

  • Nợ TK 2147 – Hao mòn BĐSĐT (nếu có)
  • Có các TK 2141, 2143.

4.9 Đối với Bất động sản đầu tư nắm giữ chờ tăng giá

Đối với Bất động sản đầu tư chờ tăng giá kế toán không trích khấu hao mà thực hiện xác định tổn thất do giảm giá trị (tương tự như việc xác định dự phòng giảm giá của hàng hóa bất động sản). Nếu khoản tôn thất được xác định đáng tin cậy, ghi:

  • Nợ TK 632 – Giá vốn hàng bán
  • Có TK 217 – Bất động sản đầu tư.

Trên đây là những thông tin về kế toán bất động sản đầu tư. Với những thông tin trên, hy vọng có thể giúp ích cho quý khách. Nếu quý khách hàng còn bất cứ thắc mắc gì, đừng ngần ngại hãy liên hệ ngay với AZTAX để được hỗ trợ nhanh chóng và tận tâm.

Đánh giá post
Đánh giá post
zalo-icon
facebook-icon
phone-icon