Kế toán dịch vụ môi giới bất động sản tập trung nhiều vào hoạt động môi giới và tư vấn bất động sản, đóng vai trò trung gian nên khi hạch toán doanh thu thường tập trung chủ yếu vào việc tính toán hoa hồng cho môi giới, trong khi các giao dịch được xoay quanh việc xác định chi tiết về tiền lương của nhân công trực tiếp cũng như việc tính toán hoa hồng từ bất động sản. Qua bài viết dưới đây AZTAX mong muốn chia sẽ đến quý khách những thông tin hữu ích về dịch vụ kế toán trong môi giới bất động sản
1. Điểm đặc thù khi hạch toán môi giới bất động sản
1.1 Kế toán môi giới bất động sản là gì?
kế toán bất động sản là một lĩnh vực đặc thù trong ngành kế toán, yêu cầu sự hiểu biết sâu rộng về các hoạt động kinh doanh, quản lý và đầu tư trong lĩnh vực bất động sản. Bất động sản thường là các tài sản có giá trị lớn, được sử dụng trong thời gian dài và có tính phức tạp về mặt pháp lý, thuế và tài chính.
Với tính chất đặc trưng này, kế toán bất động sản đòi hỏi kỹ năng chuyên môn cao và nâng cấp thường xuyên về các quy định, chính sách mới trong lĩnh vực bất động sản. Các chuyên viên kế toán bất động sản phải có kiến thức vững về quy trình ghi nhận, báo cáo tài chính, và các vấn đề phức tạp liên quan đến giá trị, sử dụng, và quản lý các tài sản bất động sản.
1.2 Chức năng, nhiệm vụ của kế toán bất động sản
Trách nhiệm của kế toán bất động sản là ghi nhận, kiểm soát và báo cáo các giao dịch liên quan đến tài sản bất động sản của doanh nghiệp. Công việc này bao gồm quản lý các giao dịch như mua bán, cho thuê, cấp quyền sử dụng, xây dựng, cải tạo, khấu hao, thanh lý và xử lý tranh chấp. Đồng thời, kế toán bất động sản cần tuân thủ nghiêm ngặt các quy chuẩn kế toán quốc gia và quốc tế cùng các quy định thuế và pháp lý liên quan
Ví dụ, khi một doanh nghiệp mua một căn hộ để cho thuê, kế toán bất động sản sẽ thực hiện các bước sau:
- Ghi nhận giá trị của căn hộ vào tài khoản tài sản cố định trong bảng cân đối kế toán.
- Tính toán khấu hao hàng năm cho căn hộ sử dụng phương pháp khấu hao phù hợp, chẳng hạn như phương pháp khấu hao tuyến tính, gia tăng hoặc giảm dần, và ghi nhận số tiền khấu hao vào tài khoản chi phí khấu hao.
- Ghi nhận thu nhập từ việc cho thuê căn hộ vào tài khoản doanh thu hoạt động trong bảng kết quả kinh doanh.
- Nộp thuế thu nhập doanh nghiệp từ thu nhập thu được từ cho thuê căn hộ theo tỷ lệ quy định của pháp luật thuế.
1.3 Điểm đặc thù khi hạch toán môi giới bất động sản
Các nhà môi giới bất động sản có những đặc điểm riêng biệt so với các nhà đầu tư, điều này được thấy rõ trong cách hoạt động chủ yếu của họ, bao gồm môi giới, ký gửi mua – bán, thuê – cho thuê bất động sản, dịch vụ định giá quản lý và tiếp thị các dự án bất động sản cũng như quảng cáo, rao bán và cho thuê bất động sản.
Môi giới bất động sản hoạt động chủ yếu trong việc tìm kiếm khách hàng có nhu cầu giao dịch bất động sản. Đối với các doanh nghiệp trong lĩnh vực này, mục tiêu kinh doanh chính là thu nhập từ việc trung gian giao dịch giữa các bên có nhu cầu giao dịch bất động sản. Họ thúc đẩy các giao dịch giữa khách hàng và người bán hoặc cho thuê bất động sản, đồng thời đóng vai trò là đại lý trung gian và trình bày các giao dịch bất động sản.
Môi giới bất động sản hoạt động chủ yếu dựa vào nguồn nhân lực, đặc biệt là đội ngũ bán hàng, để hỗ trợ tư vấn cho khách hàng muốn bán nhà hoặc đất nền trong các dự án. Các nhân viên trong sàn môi giới thường tiếp tục tìm kiếm và thu thập thông tin về các sản phẩm nhà bán, hỗ trợ định giá sản phẩm, và sau đó thương lượng về hoa hồng, giải thích các điều khoản để ký kết hợp đồng môi giới với khách hàng bán nhà.
Khi hạch toán chi phí trong hoạt động của môi giới bất động sản, các yếu tố không thể bỏ qua bao gồm:
- Chi phí tiền lương cho nhân sự tại sàn môi giới, chiếm khoảng 70% tổng chi phí.
- Chi phí sản xuất chung tại sàn môi giới bất động sản, chiếm khoảng 20% tổng chi phí.
- Lợi nhuận định mức thiết kế, chiếm khoảng 15% tổng chi phí.
2. Hạch toán kế toán dịch vụ môi giới bất động sản
Dưới đây là những cách hạch toán doanh thu môi giới bất động sản thường dùng cho kế toán:
2.1 Kết chuyển lợi nhuận chưa phân phối vào đầu năm
Khi hạch toán doanh thu cho môi giới bất động sản, các sàn giao dịch thường chuyển giao lợi nhuận chưa phân phối từ năm nay sang lợi nhuận chưa phân phối năm trước trong các trường hợp sau:
Trường hợp tài khoản 4212 có số dư có (Lãi):
- Ghi nợ tài khoản 4212 – Lợi nhuận chưa phân phối năm nay.
- Ghi có tài khoản 4211 – Lợi nhuận chưa phân phối năm trước.
Trường hợp tài khoản 4212 có số dư nợ (Lỗ):
- Ghi Nợ vào Tài khoản 4211 – Lợi nhuận chưa phân phối năm trước.
- Ghi Có vào Tài khoản 4212 – Lợi nhuận chưa phân phối năm nay.
Trong trường hợp doanh nghiệp môi giới bất động sản ghi nhận số lỗ trong một năm, số lỗ này sẽ được xử lý bằng cách trừ vào lợi nhuận chịu thuế của các năm sau đó theo quy định của luật thuế thu nhập doanh nghiệp hoặc các chính sách tài chính hiện hành.
2.2 Xác định thuế môn bài trong năm phải nộp
Khi ghi nhận doanh thu từ hoạt động môi giới bất động sản, bộ phận kế toán của doanh nghiệp cũng phải xác định số thuế môn bài phải nộp trong năm bằng cách hạch toán các khoản thuế, phí, lệ phí cùng với thuế bảo vệ môi trường và các loại thuế khác.
Ngoài ra, kế toán môi giới bất động sản cũng chịu trách nhiệm quản lý và kiểm soát việc nộp thuế, quản lý các hóa đơn và chứng từ liên quan đến việc nộp tiền vào ngân sách nhà nước, và lưu trữ các phiếu chi tiền.
2.3 Hạch toán doanh thu môi giới bất động sản
Khi hạch toán doanh thu từ hoạt động môi giới bất động sản, kế toán cần phải rõ ràng phân biệt giữa hoạt động môi giới bất động sản và hoạt động tư vấn cho khách hàng, mục đích là cung cấp thông tin về nhà đất mà không có sự môi giới hoặc giao dịch tài sản.
Hạch toán chi phí
Chi phí môi giới bất động sản gồm có các khoản chi phí như thù lao cho nhân viên tư vấn, tiền phân loại bảo hiểm các loại theo quy định. Thuế thu nhập cá nhân (nếu có), cùng với chi phí sản xuất chung.
- Chi phí tiếp khách: Bao gồm hóa đơn ăn uống phải bill, chi phí quản lý nhân viên (lương, bảo hiểm), và vật phẩm văn phòng (giấy bút, văn phòng phẩm).
- Chứng từ ngân hàng: Lấy ra các chứng từ như sổ phụ, sao kê chi tiết, UNC, Giấy báo nợ, Giấy báo có để làm căn cứ cho sổ sách kế toán.
- Kết chuyển và tính thuế TNDN: Cuối tháng, tiến hành kết chuyển doanh thu và chi phí, cùng với tính toán và nộp thuế thu nhập doanh nghiệp (TNDN) phát sinh từ kết quả kinh doanh.
Thông tin này giúp định rõ các hoạt động quản lý và kế toán cần thiết trong hoạt động môi giới bất động sản của doanh nghiệp.
Hạch toán doanh thu
Trong quá trình hạch toán doanh thu chi tiết cho hoạt động môi giới bất động sản, các kế toán cần thực hiện các bước sau:
Hạch toán các khoản tiền phải thu từ khách hàng (Nợ TK 131):
- Ghi nợ vào Tài khoản 131: Khoản tiền phải thu từ khách hàng khi bán bất động sản.
- Ghi có vào các tài khoản liên quan:
- Tài khoản 511: Doanh thu bán bất động sản và cung cấp dịch vụ khi chưa có thuế.
- Tài khoản 333 hoặc các tài khoản phù hợp khác: Số tiền thuế và các khoản phải nộp cho nhà nước.
Xác định và ghi nhận doanh thu chưa có thuế:
- Kế toán cần phản ánh doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ theo giá bán chưa có thuế vào Tài khoản 511.
- Nếu không thể tách riêng các khoản thuế phải nộp, kế toán sẽ ghi nhận doanh thu bao gồm cả thuế phải nộp. Đồng thời, cần xác định và ghi nhận nghĩa vụ thuế phải nộp định kỳ.
Xử lý các bất động sản bán bị trả lại:
- Khi có bất động sản bán bị khách hàng trả lại, kế toán cần nêu rõ doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ với giá bán chưa có thuế vào Tài khoản 511.
- Đồng thời, cần ghi nhận số thuế GTGT của bất động sản bán bị trả lại vào các tài khoản thuế tương ứng và chi tiết cho từng loại thuế, cùng với khoản phải thu của khách hàng.
Bằng cách thực hiện các bước này một cách cẩn thận và chính xác, kế toán có thể đảm bảo rằng hạch toán doanh thu môi giới bất động sản được thực hiện đầy đủ và đúng quy định
Trong trường hợp môi giới bất động sản bán bất động sản cho khách hàng với chính sách chiết khấu thương mại và giảm giá hàng bán, số tiền chiết khấu thương mại và giảm giá hàng bán thường được ghi ngay trên hóa đơn bán hàng. Kế toán sẽ phản ánh doanh thu dựa trên giá đã được điều chỉnh sau khi trừ đi chiết khấu và giảm giá, thường được ghi nhận là doanh thu thuần, và không cần phải ghi riêng số tiền chiết khấu và giảm giá hàng bán.
Điều này có nghĩa là số tiền được ghi nhận trong doanh thu sẽ là giá bán đã trừ đi chiết khấu và giảm giá, thể hiện doanh thu thuần từ việc bán bất động sản. Điều này giúp đảm bảo tính minh bạch và chính xác trong báo cáo tài chính của doanh nghiệp môi giới bất động sản.
2.4 Điều kiện cần có khi hạch toán doanh thu môi giới bất động sản
Khi hạch toán doanh thu từ hoạt động môi giới bất động sản, các điều kiện quan trọng cần được đảm bảo bao gồm:
Hoàn thành giao dịch và chuyển giao bất động sản:
- Bất động sản đã được hoàn thành toàn bộ và bàn giao cho khách hàng, đồng thời môi giới bất động sản cũng đã chuyển giao rủi ro và lợi ích gắn liền với quyền sở hữu bất động sản cho khách hàng.
Xác định chắc chắn doanh thu và chi phí liên quan:
- Doanh thu từ việc bán hoặc cho thuê bất động sản đã được xác định chắc chắn, và môi giới cũng đã xác định được các chi phí có liên quan đến giao dịch một cách rõ ràng và chính xác.
Khi hạch toán doanh thu bất động sản, cần tuân thủ các nguyên tắc sau:
- Hoa hồng từ vai trò đại lý, ký gửi: Đối với bất động sản mà môi giới đóng vai trò đại lý hoặc ký gửi, doanh thu của môi giới bất động sản chủ yếu là phần hoa hồng từ việc bán hàng mà doanh nghiệp được hưởng.
- Bán theo hình thức trả chậm, trả góp: Đối với bất động sản bán theo hình thức trả chậm hoặc trả góp, doanh thu của môi giới bất động sản thường được xác định dựa trên giá bán trả tiền ngay.
3. Những công việc của kế toán môi giới bất động sản
3.1 Kết hợp với ngân hàng để kiểm soát và xử lý tiền đặt cọc của khách hàng
So với các loại sản phẩm thông thường khác, giao dịch bất động sản thường có giá trị vô cùng lớn. Vì vậy, trong kế toán của môi giới bất động sản, việc nắm rõ từng giao dịch và quản lý chặt chẽ dòng tiền kinh doanh của công ty là rất quan trọng. Họ cũng cần hạch toán chính xác doanh thu từ các giao dịch này để đảm bảo sự minh bạch và tuân thủ các quy định kế toán và thuế.
3.2 Quản lý dòng tiền môi giới bất động sản
Đặc thù của các doanh nghiệp môi giới bất động sản thường là việc đầu tư dài hạn, điều này ảnh hưởng đến quyết định trong các hoạt động sản xuất kinh doanh trong thời gian dài, đồng thời đòi hỏi một lượng vốn lớn và dài hạn.
Vậy nên kế toán môi giới bất động sản càng cần quản lý dòng tiền một cách chặt chẽ và đồng thời minh bạch hóa báo cáo chi phí hoạt động, doanh thu, lợi nhuận ròng. Việc hạch toán dòng tiền một cách rõ ràng và chi tiết, cùng việc cập nhật đầy đủ thông tin, sẽ giúp doanh nghiệp tránh được những quyết định sai lầm và hạn chế rủi ro cao.
3.3 Thống kê chi phí và hạch toán
kế toán của sàn môi giới bất động sản cần quản lý và theo dõi một cách chi tiết từng hợp đồng giao dịch bất động sản đối với từng khách hàng, cùng với việc lập và duy trì phương án thống kê các khoản chi phí một cách rõ ràng. Thực hiện điều này sẽ giúp kế toán bất động sản hạch toán doanh thu một cách chính xác hơn.
Đặc biệt đối với những sàn môi giới bất động sản, các chi phí liên quan đến quảng cáo, tổ chức lễ mở bán, phát tờ rơi… thường phát sinh. Việc lưu trữ và kiểm tra hóa đơn một cách chặt chẽ cho những chi phí này, cùng việc thống kê và quản lý chi tiết các khoản chi phí, sẽ giúp trong việc hạch toán doanh thu một cách rõ ràng và chính xác hơn.
4. Kế toán dịch vụ môi giới uy tín chất lượng tại AZTAX
Với hơn 10 năm kinh nghiệm trong lĩnh vực ngành kế toán thuế và dịch vụ quyết toán thuế trọn gói, AZTAX hiểu rằng tính trách nhiệm và đúng hạn là vấn đề trọng yếu nhất đối với khách hàng khi sử dụng dịch vụ kế toán thuế. Chính vì vậy quý khách hàng có thể yên tâm lựa chọn dịch vụ kế toán của chúng tôi.
Dịch vụ tại AZTAX với những điểm nổi trội sau:
- Hồ sơ hoàn chỉnh, chính xác và đúng quy định pháp luật
- Thời gian thực hiện nhanh chóng
- Hỗ trợ tư vấn 24/7
- Chịu trách nhiệm luật pháp với sai sót từ phía chúng tôi
- Tuyệt đối bảo mật thông tin khách hàng
Chúng tôi cam kết đem đến dịch vụ kế toán tốt nhất cho doanh nghiệp của quý khách. Hãy để AZTAX trở thành đối tác đáng tin cậy đồng hành cùng sự phát triển và thành công của doanh nghiệp.
Trên đây là những thông tin về hạch toán kế toán dịch vụ môi giới uy tín chất lượng mà AZTAX đã tổng hợp. Hy vọng qua bài viết có thể giúp quý khách hiểu rõ hơn về kế toán dịch vụ môi giới bất động sản. Nếu quý khách hàng còn bất cứ thắc mắc gì, đừng ngần ngại hãy liên hệ ngay với AZTAX để được hỗ trợ nhanh chóng và tận tâm.
