Cách tính thuế chuyển mục đích sử dụng đất là vấn đề được nhiều người quan tâm khi có nhu cầu chuyển đất nông nghiệp, đất vườn, đất ao sang đất ở hoặc chuyển sang các loại đất phi nông nghiệp khác. Việc xác định đúng tiền sử dụng đất phải nộp phụ thuộc vào loại đất, nguồn gốc sử dụng, diện tích và hình thức sử dụng đất trước khi chuyển. Trong bài viết này, AZTAX sẽ hướng dẫn cách tính tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích, các trường hợp phải nộp tiền và những trường hợp chuyển mục đích phải xin phép theo quy định hiện hành.
1. Cách tính thuế chuyển mục đích sử dụng đất
Khi người sử dụng đất có nhu cầu chuyển mục đích từ đất nông nghiệp sang đất ở, hay từ các loại đất khác sang mục đích phi nông nghiệp, ngoài việc phải xin phép cơ quan có thẩm quyền thì còn phải thực hiện nghĩa vụ tài chính, trong đó có thuế chuyển mục đích sử dụng đất. Vậy cách tính thuế chuyển mục đích sử dụng đất được quy định như thế nào và cần lưu ý những gì để đảm bảo đúng quy định pháp luật?
Căn cứ Điều 8 Nghị định 103/2024/NĐ-CP: Các trường hợp tính tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất
1.1 Hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở
Số tiền sử dụng đất phải nộp trong trường hợp này được tính toán theo phương pháp sau.
Tiền sử dụng đất phải nộp = Tiền sử dụng đất sau chuyển mục đích – Khoản tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất của mục đích sử dụng cũ (nếu có phát sinh).
Ví dụ minh họa: Ông A có 500 m² đất nông nghiệp được phép chuyển toàn bộ sang đất ở. Giả sử tiền sử dụng đất sau khi chuyển mục đích được xác định là 2 tỷ đồng, còn tiền đất của mục đích sử dụng cũ là 100 triệu đồng.
Khi đó:
Tiền sử dụng đất phải nộp = 2 tỷ đồng – 100 triệu đồng = 1,9 tỷ đồng.
Như vậy, theo số liệu giả định, ông A phải nộp 1,9 tỷ đồng tiền sử dụng đất.
Trong đó:
Tiền sử dụng đất phát sinh khi chuyển mục đích sử dụng đất được tính theo công thức sau.
Tiền sử dụng đất sau khi chuyển mục đích = Diện tích đất phải tính tiền sử dụng đất (theo quy định tại Điều 4 Nghị định này) x Đơn giá đất theo Bảng giá đất hiện hành.
Ví dụ minh họa: Bà B được phép chuyển 300 m² đất nông nghiệp sang đất ở. Giả sử giá đất theo Bảng giá đất hiện hành là 5 triệu đồng/m².
Khi đó:
Tiền sử dụng đất sau khi chuyển mục đích = 300 × 5.000.000 = 1,5 tỷ đồng.
- Việc tính toán tiền sử dụng đất và tiền thuê đất liên quan đến phần diện tích đất trước khi chuyển mục đích sử dụng được áp dụng căn cứ theo khoản 2 và khoản 3 Điều 8.
- Trường hợp kết quả phép trừ cho ra số âm hoặc bằng 0 thì số tiền sử dụng đất phải nộp sau khi chuyển mục đích là 0 đồng.
Việc xác định tiền đất đối với diện tích đất trước khi chuyển mục đích sử dụng được thực hiện theo phương pháp quy định dưới đây:
Đối với đất nông nghiệp thuộc sở hữu hợp pháp của hộ gia đình, cá nhân:
Đối với đất được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất, hoặc có nguồn gốc chuyển nhượng hợp pháp từ người sử dụng đất đã được giao đất không phải nộp tiền sử dụng đất.
Tiền đất trước khi chuyển mục đích = Diện tích đất x Giá đất nông nghiệp tương ứng theo Bảng giá đất.
Ví dụ minh họa: Ông C có 500 m² đất nông nghiệp, giá đất nông nghiệp theo Bảng giá đất là 200.000 đồng/m².
Tiền đất trước khi chuyển mục đích được xác định: 500 × 200.000 = 100.000.000 đồng.
Như vậy, tiền đất của mục đích sử dụng cũ trong trường hợp này là 100 triệu đồng.
Trường hợp người sử dụng đất thuê đất nông nghiệp của Nhà nước và thực hiện thanh toán tiền thuê đất một lần cho toàn bộ thời hạn thuê
Tiền đất = Diện tích đất thuê x Giá đất xác định theo thời gian thuê đất còn lại x (Thời gian sử dụng đất còn lại / Thời hạn thuê đất ban đầu).
(tính theo công thức: Thời hạn thuê đất còn lại chia cho tổng thời hạn thuê đất ban đầu).
Ví dụ minh họa: Bà D thuê 1.000 m² đất nông nghiệp của Nhà nước, trả tiền thuê đất một lần cho thời hạn 50 năm. Tại thời điểm chuyển mục đích, thời gian sử dụng đất còn lại là 30 năm và giá đất được xác định là 1,5 triệu đồng/m².
Khi đó: Tiền đất = 1.000 × 1.500.000 × (30/50) = 900.000.000 đồng.
Như vậy, tiền đất trước khi chuyển mục đích theo số liệu giả định là 900 triệu đồng.
Trong đó:
- Giá đất tương ứng căn cứ trên Bảng giá đất cho thuê trả tiền một lần.
- Thời gian còn lại được tính bằng tổng thời hạn giao trừ cho thuê đất trừ phần đã sử dụng.
- Khi thời gian còn lại chưa đủ năm, ngày lẻ từ 15 ngày trở lên làm tròn thành 1 tháng; dưới 15 ngày không tính.
Trường hợp đất nông nghiệp thuê trả tiền thuê đất hàng năm: Trong trường hợp nêu trên, khoản tiền sử dụng đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất được xác định là không phát sinh, tương đương 0 đồng.
1.2 Chuyển mục đích sử dụng từ đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở
Đối với đất phi nông nghiệp có thời hạn sử dụng lâu dài đã được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất:
Tiền đất trước khi chuyển mục đích = Tiền thuê đất trả một lần cho cả thời gian thuê của đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp có thời hạn 70 năm, tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích, căn cứ theo Bảng giá đất.
Đối với đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm:
Tiền đất liên quan đến phần diện tích đất trước khi chuyển mục đích sử dụng được xác định bằng không (0 đồng).
Phần tiền thuê đất hoặc bồi thường, giải phóng mặt bằng đã nộp trước nhưng chưa sử dụng hết sẽ được quy đổi theo giá thuê đất tại thời điểm chuyển mục đích sử dụng và được trừ cho tiền đã nộp.
Đối với đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất có thời hạn, hoặc thuê đất trả tiền thuê một lần cho toàn bộ thời gian thuê:
Khoản tiền đất trước khi chuyển mục đích được tính theo công thức:
Tiền đất = Diện tích đất × Đơn giá đất theo thời hạn giao/thuê đất còn lại × (Thời gian sử dụng đất còn lại / Thời hạn giao hoặc thuê đất ban đầu).
Trong đó:
- Đơn giá đất sử dụng để tính toán trong trường hợp này được áp dụng theo bảng giá đất dành cho phương thức thanh toán tiền thuê đất một lần.
- Thời hạn sử dụng đất còn lại xác định tương tự như đối với đất nông nghiệp đã nêu ở trên.
Lưu ý quan trọng: Giá đất dùng để xác định tiền sử dụng đất trong các trường hợp nêu trên là giá đất theo quy định tại khoản 1 Điều 5 Nghị định 103/2024/NĐ-CP, tức là giá trong Bảng giá đất hiện hành.
Xêm thêm: Cách tính thuế đất năm 2026
2. Thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất
Khi người sử dụng đất có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng từ loại đất này sang loại đất khác (ví dụ: từ đất nông nghiệp sang đất ở, đất sản xuất kinh doanh), một trong những nghĩa vụ tài chính quan trọng phải thực hiện là nộp tiền sử dụng đất.
Đối với tổ chức kinh tế:
Tổ chức kinh tế khi chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở, đất nghĩa trang, nghĩa địa hoặc mục đích khác thuộc trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất thì số tiền phải nộp được xác định theo loại đất trước khi chuyển và hình thức sử dụng đất.
Một số trường hợp đáng chú ý:
- Đất nông nghiệp hoặc đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất: khi chuyển sang đất ở hoặc đất nghĩa trang, nghĩa địa, phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định đối với loại đất sau khi chuyển mục đích.
- Đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất: tiền sử dụng đất khi chuyển sang đất ở được xác định trên cơ sở chênh lệch giữa nghĩa vụ tài chính của loại đất sau và trước khi chuyển, có xem xét thời hạn sử dụng đất còn lại.
- Đất thuê trả tiền hàng năm: khi chuyển mục đích sang đất ở đồng thời chuyển sang hình thức giao đất, tiền sử dụng đất được xác định theo quy định đối với đất ở.
- Đất thuê trả tiền một lần: tiền sử dụng đất được xác định trên cơ sở chênh lệch giữa tiền sử dụng đất theo mục đích mới và khoản tiền thuê đất đã nộp của mục đích cũ, tính theo thời hạn sử dụng còn lại.
Đối với tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng hợp pháp quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư, khoản tiền đã chi để nhận chuyển nhượng có thể được xem xét khấu trừ vào tiền sử dụng đất phải nộp theo quy định.
Đối với hộ gia đình, cá nhân:
- Đối với hộ gia đình, cá nhân, tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích được xác định tùy thuộc vào nguồn gốc và loại đất trước khi chuyển.Các trường hợp cần lưu ý gồm:
- Đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở hoặc đất vườn, ao gắn liền với nhà ở thuộc trường hợp pháp luật quy định: tiền sử dụng đất được xác định theo tỷ lệ phần chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp.
- Đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất: tiền sử dụng đất khi chuyển sang đất ở được xác định theo phần chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp.
- Đất phi nông nghiệp không phải đất ở: cách tính phụ thuộc vào nguồn gốc sử dụng đất, thời điểm được giao đất, hình thức nộp tiền và thời hạn sử dụng đất.
- Đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất: tiền phải nộp khi chuyển mục đích được xác định theo phần chênh lệch giữa giá trị của đất ở và giá trị của loại đất trước khi chuyển, có tính đến thời hạn sử dụng còn lại.
- Đất thuê trả tiền một lần: tiền sử dụng đất được xác định trên cơ sở chênh lệch giữa giá đất ở và khoản tiền thuê đất đã nộp, tương ứng với thời hạn sử dụng đất còn lại.
- Đất thuê trả tiền hàng năm: khi chuyển mục đích sang đất ở, tiền sử dụng đất được xác định theo quy định đối với đất ở.
Một số trường hợp đặc thù:
Đối với đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải đất ở có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng đất ở của hộ gia đình, cá nhân và được sử dụng để thực hiện dự án đầu tư, tiền sử dụng đất khi chuyển sang đất ở được xác định theo quy định riêng, căn cứ vào quy hoạch và nguồn gốc sử dụng đất.
Trường hợp đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp có thời hạn sử dụng ổn định lâu dài, được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất trước ngày 01/7/2004 và được chuyển sang đất ở để thực hiện dự án đầu tư, tiền sử dụng đất được xác định theo phần chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất làm cơ sở xác định tiền thuê đất trả một lần đối với loại đất tương ứng tại thời điểm được cho phép chuyển mục đích.
Xem thêm: Cách tính tiền sử dụng đất khi làm sổ đỏ
3. Nhà nước có những trách nhiệm gì đối với người sử dụng đất?
Nhà nước có trách nhiệm bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, đồng thời thực hiện các chính sách, thủ tục và cơ chế hỗ trợ theo quy định của pháp luật đất đai.
Tại Điều 15 Luật Đất đai 2024, số 31/2024/QH15 quy định về trách nhiệm của Nhà nước đối với người sử dụng đất, gồm:
- Có chính sách tạo điều kiện cho người trực tiếp sản xuất nông nghiệp không có đất sản xuất do quá trình chuyển đổi cơ cấu sử dụng đất và chuyển đổi cơ cấu kinh tế được đào tạo nghề, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm.
- Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho người sử dụng đất khi có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về đất đai.
- Thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định của pháp luật cho người có đất thu hồi khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.
- Tuyên truyền, phổ biến, hướng dẫn, trợ giúp pháp lý theo quy định của pháp luật cho người sử dụng đất trong việc thực hiện chính sách, pháp luật, thủ tục hành chính về đất đai, khai thác thông tin trong cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai.
- Giải quyết tranh chấp đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo về đất đai.
4. Chuyển sang đất ở, đất phi nông nghiệp có phải xin phép, nộp tiền?
Khi có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở hoặc các loại đất phi nông nghiệp khác, người sử dụng đất thường băn khoăn liệu có cần phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền và thực hiện nghĩa vụ tài chính hay không?
Căn cứ khoản 1 và khoản 2 Điều 121 Luật Đất đai năm 2024, việc chuyển mục đích sử dụng đất thuộc các trường hợp sau phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt:
- Trường hợp chuyển mục đích từ đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, rừng phòng hộ, rừng sản xuất sang loại đất khác nhưng vẫn thuộc nhóm đất nông nghiệp.
- Trường hợp chuyển đất nông nghiệp sang các loại đất thuộc nhóm đất phi nông nghiệp.
- Trường hợp chuyển các loại đất khác sang đất phục vụ hoạt động chăn nuôi tập trung trong quá trình thực hiện dự án chăn nuôi có quy mô lớn.
- Trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phi nông nghiệp đang được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang loại đất phi nông nghiệp khác, trong đó, Nhà nước thực hiện giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất..
- Trường hợp chuyển mục đích từ đất phi nông nghiệp (không phải đất ở) sang đất ở.
- Trường hợp chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có yếu tố kinh doanh sang đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp.
- Trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ.
Đối với các trường hợp trên, người sử dụng đất phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính. Chế độ sử dụng đất, cũng như quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất sau khi chuyển mục đích sử dụng, sẽ được điều chỉnh theo loại đất mới sau khi được phép chuyển đổi.
Trên đây là những thông tin chi tiết về cách tính thuế chuyển mục đích sử dụng đất mà AZTAX muốn chia sẻ đến bạn đọc. Hy vọng qua bài viết, bạn đã hiểu rõ hơn về nghĩa vụ tài chính khi thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất. Nếu còn bất kỳ vướng mắc nào liên quan đến chính sách thuế, pháp lý đất đai hay các thủ tục liên quan, hãy liên hệ ngay với AZTAX qua HOTLINE: 0932.383.089 để được hỗ trợ nhanh chóng và chính xác nhất.
5. Các câu hỏi thường gặp
5.1 Chuyển đất thuê trả tiền hằng năm sang đất ở có phải nộp tiền sử dụng đất không?
Có. Trường hợp được phép chuyển đất thuê trả tiền hằng năm sang đất ở và chuyển sang hình thức Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất thì người sử dụng đất phải nộp 100% tiền sử dụng đất của đất ở theo quy định.
5.2 Diện tích đất chuyển mục đích có ảnh hưởng đến số tiền sử dụng đất phải nộp không?
Có. Diện tích đất được phép chuyển mục đích là một trong những căn cứ trực tiếp để xác định tiền sử dụng đất phải nộp. Về nguyên tắc, diện tích chuyển mục đích càng lớn thì số tiền phải nộp càng cao nếu các yếu tố khác như giá đất và tỷ lệ thu tiền không thay đổi.
5.3 Có được trừ tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất đã nộp trước đó không?
Có, tùy từng trường hợp chuyển mục đích và nguồn gốc sử dụng đất. Khi xác định tiền sử dụng đất phải nộp, khoản tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất đã nộp cho mục đích sử dụng đất trước đó có thể được tính để khấu trừ theo quy định. Số tiền phải nộp sau khi khấu trừ được xác định trên cơ sở nghĩa vụ tài chính của loại đất sau khi chuyển mục đích.
