Bạn đang cho thuê nhà và băn khoăn không biết có phải đóng thuế môn bài hay không? Trong bài viết này, chúng tôi sẽ giúp bạn hiểu rõ các quy định liên quan đến thuế môn bài cho thuê nhà, bao gồm đối tượng phải nộp, mức thuế và thủ tục kê khai theo quy định mới nhất. Đừng bỏ lỡ nếu bạn muốn tránh rắc rối pháp lý và tối ưu chi phí hợp pháp.
1. Thuế môn bài là gì?
Thuế môn bài, hay còn gọi là lệ phí môn bài, là một loại thuế trực thu mà các tổ chức, cá nhân kinh doanh phải nộp hàng năm khi hoạt động sản xuất, kinh doanh hàng hóa, dịch vụ tại Việt Nam. Lệ phí môn bài được áp dụng theo vốn điều lệ, vốn đầu tư hoặc doanh thu của doanh nghiệp trong năm trước.
2. Chi phí thuế môn bài cho thuê nhà là bao nhiêu?
2.1 Đối với thuế môn bài cho thuê nhà
Mức lệ phí môn bài đối với cá nhân cho thuê nhà được quy định dựa trên doanh thu hàng năm từ hoạt động cho thuê. Cụ thể, theo Điều 4, Khoản 2 Nghị định 139/2016/NĐ-CP, được sửa đổi bởi Điểm a Khoản 2 Điều 1 Nghị định 22/2020/NĐ-CP, mức lệ phí môn bài áp dụng cho cá nhân cho thuê nhà như sau:
- Nếu doanh thu từ hoạt động cho thuê nhà của cá nhân trên 500 triệu đồng/năm, mức lệ phí môn bài là 1.000.000 đồng.
- Nếu doanh thu từ 300 triệu đến 500 triệu đồng/năm, mức lệ phí môn bài là 500.000 đồng.
- Nếu doanh thu từ 100 triệu đến 300 triệu đồng/năm, mức lệ phí môn bài là 300.000 đồng.
Mức lệ phí môn bài sẽ được xác định dựa trên doanh thu mà cá nhân, nhóm cá nhân hoặc hộ gia đình thu được từ hoạt động cho thuê nhà, theo hướng dẫn của Bộ Tài chính.
Cụ thể, theo Điều 4 Khoản 2 Thông tư 302/2016/TT-BTC (được sửa đổi bổ sung tại Thông tư 65/2020/TT-BTC), doanh thu được sử dụng làm căn cứ xác định mức thu lệ phí môn bài đối với cá nhân cho thuê nhà như sau:
- Doanh thu tính thuế thu nhập cá nhân từ các hợp đồng cho thuê nhà trong năm tính thuế sẽ là căn cứ xác định mức lệ phí môn bài.
- Nếu cá nhân cho thuê nhiều nhà tại một địa điểm, doanh thu để tính lệ phí môn bài sẽ là tổng doanh thu từ tất cả các hợp đồng cho thuê tại địa điểm đó trong năm tính thuế.
- Trong trường hợp cá nhân cho thuê nhà tại nhiều địa điểm, doanh thu để xác định lệ phí môn bài cho mỗi địa điểm sẽ là tổng doanh thu từ các hợp đồng cho thuê tài sản tại từng địa điểm trong năm tính thuế. Điều này áp dụng ngay cả khi một địa điểm có nhiều hợp đồng cho thuê.
- Nếu cá nhân ký hợp đồng cho thuê nhà kéo dài trong nhiều năm, mức lệ phí môn bài sẽ được nộp hàng năm, tương ứng với mỗi năm mà cá nhân khai nộp thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân.
- Nếu cá nhân khai thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân một lần cho hợp đồng cho thuê nhà kéo dài nhiều năm, chỉ cần nộp lệ phí môn bài cho một năm duy nhất.
- Trong trường hợp doanh thu phát sinh trong nửa cuối năm (từ ngày 1 tháng 7 trở đi), cá nhân chỉ cần nộp 50% mức lệ phí của cả năm.
2.2 Đối tượng thuế giá trị gia tăng
Theo hướng dẫn tại Thông tư 219/2013/TT-BTC, phần phụ lục về các ngành nghề chịu thuế giá trị gia tăng, dịch vụ lưu trú như khách sạn, nhà nghỉ, nhà trọ sẽ áp dụng mức thuế GTGT là 5%.
Để tính số thuế GTGT phải nộp đối với các dịch vụ trên, bạn có thể áp dụng công thức đơn giản sau:
Thuế GTGT phải nộp = Doanh thu x 5%
2.3 Đối với thuế thu nhập cá nhân
Trong quá trình tham gia hoạt động cho thuê nhà, thuế thu nhập cá nhân (TNCN) là một nghĩa vụ tài chính bắt buộc mà cá nhân cho thuê nhà cần thực hiện đúng theo quy định pháp luật. Khoản thuế này được xem là một phần chi phí quan trọng mà người cho thuê cần tính đến trong quá trình lập kế hoạch tài chính.
Việc xác định doanh thu tính thuế sẽ phụ thuộc vào hình thức thanh toán được ghi trong hợp đồng thuê nhà. Nếu bên thuê thanh toán theo kỳ, chẳng hạn như hàng tháng, hàng quý hoặc hàng năm, thì doanh thu tính thuế là tổng số tiền thực nhận trong từng kỳ. Trong trường hợp bên thuê thanh toán một lần cho nhiều năm, toàn bộ số tiền nhận được sẽ được tính là doanh thu gộp, dùng để xác định thuế phải nộp cho toàn bộ thời gian thuê.
Theo quy định hiện hành, thuế suất thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động cho thuê nhà là 5%. Do đó, số thuế TNCN phải nộp được tính theo công thức:
Số thuế TNCN = Doanh thu x 5%
Ví dụ, nếu cá nhân nhận trước 100 triệu đồng cho hợp đồng thuê kéo dài hai năm, thì số tiền thuế thu nhập cá nhân phải nộp sẽ là 100 triệu nhân với 5%, tức là 5 triệu đồng.
Bên cạnh đó, tùy trường hợp cụ thể, người cho thuê nhà còn có thể phải nộp thêm thuế giá trị gia tăng (GTGT) với mức 5%.
Việc kê khai và nộp thuế thu nhập cá nhân từ cho thuê nhà hiện nay đã rất thuận tiện. Người nộp thuế có thể thực hiện tại Chi cục Thuế nơi có bất động sản cho thuê, hoặc thông qua ngân hàng thương mại và cổng dịch vụ công quốc gia với hình thức nộp thuế điện tử, nhanh chóng và minh bạch.
3 Hồ sơ khai thuế cho thuê nhà cần những gì?
1. Tờ khai lệ phí môn bài:
- Mẫu 01/MBAI là tờ khai lệ phí môn bài cần nộp cho cơ quan thuế quản lý trực tiếp.
- Thời hạn nộp: Trước ngày 30 tháng 01 của năm sau khi bắt đầu hoạt động cho thuê nhà.
2. Hóa đơn hoặc hợp đồng cho thuê:
- Nếu có phát sinh doanh thu từ việc cho thuê nhà, cá nhân cần cung cấp hóa đơn cho thuê hoặc hợp đồng cho thuê nhà để chứng minh doanh thu.
- Những tài liệu này là căn cứ để xác định nghĩa vụ thuế.
3. Giấy tờ chứng minh quyền sở hữu tài sản:
- Cung cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà hoặc các giấy tờ hợp pháp khác liên quan đến tài sản cho thuê.
- Đây là tài liệu chứng minh quyền sở hữu tài sản cho thuê của cá nhân.
4. Bảng kê doanh thu:
- Cá nhân phải nộp bảng kê doanh thu từ hoạt động cho thuê nhà trong năm tính thuế.
- Mục đích: Xác định mức thu lệ phí môn bài phải nộp.
5. Giấy tờ liên quan đến phương pháp kê khai thuế:
- Nếu cá nhân chọn phương pháp kê khai thuế, cần nộp các giấy tờ chứng minh phương pháp này, ví dụ như hợp đồng cho thuê tài sản.
- Điều này giúp cơ quan thuế xác nhận phương pháp khai thuế đã áp dụng.
6. Thông tin tài khoản ngân hàng:
- Nếu cá nhân có tài khoản ngân hàng để nhận thanh toán từ việc cho thuê nhà, thông tin tài khoản ngân hàng có thể được yêu cầu.
- Giúp cơ quan thuế kiểm tra các giao dịch tài chính liên quan.
7. Giấy tờ bổ sung theo yêu cầu:
- Cơ quan thuế có thể yêu cầu các giấy tờ bổ sung tùy thuộc vào tính chất của hoạt động cho thuê và yêu cầu cụ thể.
- Các tài liệu này có thể là hợp đồng phụ hoặc tài liệu khác hỗ trợ việc xác định nghĩa vụ thuế chính xác.
4. Thời hạn để kê khai và nộp thuế môn bài
4.1 Thời hạn để kê khai thuế môn bài
Theo quy định tại Điểm b Khoản 1 Điều 9 Thông tư 40/2021/TT-BTC, các cá nhân cho thuê nhà có quy mô lớn hoặc lựa chọn phương pháp kê khai thuế sẽ phải khai thuế khi có phát sinh nghĩa vụ thuế, căn cứ vào thời điểm bắt đầu kỳ thanh toán của hợp đồng cho thuê. Ngoài ra, cá nhân cũng có thể lựa chọn phương án khai thuế theo năm dương lịch.
Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế đối với trường hợp khai thuế theo từng lần phát sinh là muộn nhất vào ngày 10 sau khi nghĩa vụ thuế phát sinh. Trong trường hợp khai thuế một lần theo năm, hồ sơ phải được nộp chậm nhất vào ngày cuối cùng của tháng đầu tiên của năm sau.
Thời gian nộp thuế được xác định là ngày cuối cùng của thời gian nộp hồ sơ khai thuế. Nếu có sự điều chỉnh hay bổ sung hồ sơ khai thuế, thời hạn nộp thuế sẽ tính theo thời gian của kỳ thuế bị sai sót.
4.2 Thời gian để nộp lệ phí môn bài
Cá nhân bắt đầu kinh doanh cho thuê nhà cần thực hiện khai lệ phí môn bài và gửi tờ khai đến cơ quan thuế quản lý trực tiếp trước ngày 30 tháng 01 của năm sau khi bắt đầu hoạt động kinh doanh. Cụ thể, nếu cá nhân bắt đầu cho thuê nhà trong năm 2025, tờ khai lệ phí môn bài cần được nộp trước ngày 30 tháng 01 năm 2026.
Cá nhân cho thuê nhà áp dụng phương pháp khoán không phải thực hiện khai lệ phí môn bài. Điều này có nghĩa là đối với những cá nhân chọn phương pháp khoán, họ không cần khai thuế môn bài hàng năm.
Thời hạn nộp lệ phí môn bài cho cá nhân cho thuê nhà là chậm nhất vào ngày 30 tháng 01 hàng năm, dù là khai thuế theo phương pháp kê khai hay khoán. Nếu không thực hiện nộp đúng hạn, cá nhân có thể bị xử lý vi phạm hành chính theo quy định của pháp luật.
5. Những lưu ý quan trọng khi nộp thuế phí cho thuê nhà
5.1 Hiểu rõ các loại thuế phải nộp
Khi cho thuê nhà, chủ nhà cần nắm vững các loại thuế mà mình phải chịu, trong đó hai loại thuế quan trọng nhất là thuế thu nhập cá nhân (TNCN) và thuế môn bài.
- Thuế thu nhập cá nhân: Đây là loại thuế áp dụng cho khoản thu nhập mà chủ nhà nhận được từ việc cho thuê nhà. Thuế này được tính theo tỷ lệ phần trăm trên doanh thu từ cho thuê sau khi đã trừ các chi phí hợp lý (như chi phí bảo trì, sửa chữa, hay phí dịch vụ). Mức thuế này có thể thay đổi tùy theo mức thu nhập và quy định của Nhà nước.
- Thuế môn bài: Thuế môn bài là một loại thuế cố định mà các cá nhân và tổ chức sở hữu bất động sản cho thuê phải nộp hàng năm. Mức thuế môn bài phụ thuộc vào giá trị bất động sản và diện tích cho thuê. Ví dụ, nếu bạn cho thuê một căn nhà có giá trị lớn, mức thuế môn bài cũng sẽ cao hơn.
Lưu ý: Mỗi loại thuế này có cách tính khác nhau, và việc hiểu rõ từng loại thuế sẽ giúp bạn tính toán chính xác khoản tiền cần nộp, tránh bị sai sót hoặc bị phạt.
5.2 Nộp thuế đúng hạn
Việc nộp thuế đúng hạn là cực kỳ quan trọng để tránh các khoản phạt và lãi suất phát sinh. Mỗi loại thuế sẽ có mốc thời gian nộp khác nhau, vì vậy chủ nhà cần chú ý để tránh rơi vào tình trạng nộp trễ.
- Thuế môn bài: Mức thuế môn bài phải nộp thường được xác định vào đầu năm (thường là tháng 1 hoặc tháng 2) và nộp một lần trong năm. Nếu không nộp đúng hạn, bạn sẽ bị phạt và có thể phải trả thêm lãi suất.
- Thuế thu nhập cá nhân: Đối với thuế thu nhập cá nhân từ cho thuê nhà, bạn cần phải nộp theo định kỳ hàng quý (thường vào cuối mỗi quý). Nếu không nộp đúng hạn, bạn có thể bị xử phạt hành chính và phải nộp thêm tiền lãi.
Lưu ý: Chủ nhà cần phải ghi nhớ các mốc thời gian này để không bỏ lỡ hạn nộp, tránh tình trạng bị phạt hay chịu lãi suất.
5.3 Cung cấp đầy đủ giấy tờ
Để khai báo thuế đúng và hợp pháp, chủ nhà cần chuẩn bị đầy đủ giấy tờ liên quan đến việc cho thuê bất động sản. Các giấy tờ này sẽ là căn cứ để cơ quan thuế xác định số tiền thuế cần phải nộp.
- Hợp đồng cho thuê: Đây là tài liệu quan trọng, xác nhận việc cho thuê bất động sản và các điều khoản liên quan (như giá thuê, thời gian thuê, các chi phí đi kèm…). Bạn cần cung cấp bản sao hợp đồng cho cơ quan thuế khi yêu cầu.
- Chứng từ thanh toán tiền thuê: Các chứng từ thanh toán (chẳng hạn biên lai, chuyển khoản ngân hàng) sẽ giúp bạn chứng minh doanh thu từ việc cho thuê, làm cơ sở tính toán thuế thu nhập cá nhân.
- Thông tin về người thuê: Cung cấp đầy đủ thông tin về người thuê để cơ quan thuế có thể xác minh các giao dịch cho thuê, đặc biệt nếu có tranh chấp hoặc cần xác minh tính hợp pháp của việc cho thuê.
Lưu ý: Việc cung cấp đầy đủ và chính xác các giấy tờ giúp bạn khai báo thuế dễ dàng, hợp pháp và tránh rủi ro pháp lý.
5.4 Tính toán đúng số tiền thuế phải nộp
Để tránh việc bị phạt do sai sót trong việc tính toán thuế, chủ nhà cần phải xác định chính xác số tiền thuế phải nộp dựa trên doanh thu từ việc cho thuê.
- Thuế thu nhập cá nhân: Khi tính thuế thu nhập cá nhân, bạn cần phải trừ đi các khoản chi phí hợp lý như chi phí bảo trì, sửa chữa nhà cửa, chi phí dịch vụ… trước khi tính thuế. Mức thuế sẽ được tính dựa trên thu nhập còn lại sau khi trừ đi các khoản chi phí này.
- Thuế môn bài: Mức thuế môn bài là cố định, bạn chỉ cần xác định đúng giá trị bất động sản và diện tích cho thuê để tính số tiền thuế phải nộp.
Lưu ý: Nếu bạn tính toán sai số tiền thuế phải nộp, bạn có thể gặp phải các vấn đề pháp lý hoặc phải nộp thêm thuế do sai sót trong quá trình khai báo
Như vậy, khi quyết định cho thuê nhà, việc hiểu rõ các loại thuế và tuân thủ quy định là rất quan trọng để tránh rủi ro pháp lý và tài chính. Đảm bảo nộp thuế đúng hạn, cung cấp đủ giấy tờ và tính toán chính xác số tiền thuế, đặc biệt là thuế môn bài cho thuê nhà. Nếu bạn có bất kỳ thắc mắc nào, đừng ngần ngại liên hệ AZTAX ngay qua HOTLINE: 0932 383 089 để được tư vấn chi tiết. Để lại câu hỏi hoặc ý tưởng dưới bài viết này, chúng tôi sẽ phản hồi ngay.
