Cho thuê nhà có cần đăng ký kinh doanh không? là vấn đề được nhiều cá nhân quan tâm khi muốn khai thác bất động sản để tạo dòng thu nhập. Việc nắm rõ quy định pháp luật giúp chủ nhà xác định trường hợp nào phải đăng ký, trường hợp nào được miễn, từ đó đảm bảo hoạt động cho thuê một cách hợp pháp, hạn chế rủi ro và tránh các khoản phạt không đáng có. Hãy cùng AZTAX tìm hiểu các quy định trong bài viết dưới đây nhé!
1. Cho thuê nhà có cần đăng ký kinh doanh không?
Cá nhân cho thuê nhà trong năm 2026 không mặc nhiên phải đăng ký hộ kinh doanh trong mọi trường hợp. Tuy nhiên, cũng không thể khẳng định việc đăng ký luôn là lựa chọn tự nguyện. Cần xác định hoạt động thực tế là cho thuê nhà thông thường, kinh doanh dịch vụ lưu trú hay kinh doanh bất động sản thuộc diện phải thành lập doanh nghiệp để áp dụng đúng quy định.
Điều 82 Nghị định 168/2025/NĐ-CP quy định về quyền thành lập hộ kinh doanh và các trường hợp được miễn đăng ký. Trong đó, khoản 3 quy định người làm dịch vụ có thu nhập thấp không phải đăng ký hộ kinh doanh, trừ trường hợp kinh doanh ngành, nghề đầu tư kinh doanh có điều kiện. Mức thu nhập thấp do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định tại địa phương. Vì vậy, không thể chỉ căn cứ khoản 1 Điều 82 để kết luận mọi cá nhân cho thuê nhà đều được tùy ý đăng ký hoặc không đăng ký hộ kinh doanh.
1.1 Trường hợp có đăng ký hộ kinh doanh
Cá nhân cần đăng ký kinh doanh khi hoạt động thực tế là kinh doanh dịch vụ lưu trú và pháp luật yêu cầu có đăng ký kinh doanh. Nếu lựa chọn mô hình hộ kinh doanh để thực hiện hoạt động này, cá nhân phải đăng ký hộ kinh doanh trước khi kinh doanh.
Các trường hợp cụ thể gồm:
- Kinh doanh homestay: sử dụng nhà ở hoặc phòng trong nhà để đón khách du lịch, tổ chức hoạt động lưu trú và cung cấp dịch vụ phục vụ khách.
- Kinh doanh nhà nghỉ, cơ sở lưu trú du lịch: cho khách thuê phòng để lưu trú theo mô hình nhà nghỉ hoặc loại hình cơ sở lưu trú du lịch khác.
- Kinh doanh căn hộ lưu trú phục vụ khách du lịch: vận hành căn hộ như cơ sở lưu trú, tiếp nhận khách và cung cấp dịch vụ phục vụ khách trong thời gian lưu trú.
Theo điểm a khoản 1 Điều 49 Luật Du lịch 2017, có đăng ký kinh doanh là một trong các điều kiện kinh doanh dịch vụ lưu trú du lịch. Chủ cơ sở có thể lựa chọn mô hình hộ kinh doanh hoặc doanh nghiệp phù hợp; không bắt buộc mọi cơ sở lưu trú đều phải đăng ký dưới hình thức hộ kinh doanh.
Ví dụ: Cá nhân sử dụng nhà riêng để vận hành homestay, thường xuyên nhận đặt phòng và phục vụ khách du lịch thì phải thực hiện đăng ký kinh doanh. Nếu lựa chọn mô hình hộ kinh doanh, cá nhân thực hiện thủ tục theo Nghị định 168/2025/NĐ-CP.
Việc phân loại cần dựa trên cách vận hành thực tế. Không phải cứ cho thuê theo ngày hoặc đăng tin trên nền tảng đặt phòng là có thể tự động kết luận về mô hình pháp lý, nhưng cũng không thể gọi hoạt động lưu trú là “cho thuê nhà” để bỏ qua điều kiện đăng ký kinh doanh.
1.2 Trường hợp không đăng ký hộ kinh doanh
Cá nhân cho thuê nhà, căn hộ thông thường có thể thực hiện giao dịch với tư cách cá nhân khi thuộc trường hợp pháp luật cho phép và không tổ chức hoạt động thành dịch vụ lưu trú phải đăng ký kinh doanh.
Các tình huống điển hình cần xem xét theo nhóm này gồm:
- Cho thuê căn nhà đang không sử dụng để bên thuê ở: chủ nhà bàn giao nhà theo hợp đồng, không vận hành cơ sở lưu trú hoặc cung cấp dịch vụ phục vụ khách du lịch.
- Cho thuê căn hộ theo hợp đồng để cá nhân, gia đình sử dụng làm nơi ở: hoạt động chủ yếu là giao tài sản cho bên thuê sử dụng trong thời hạn thỏa thuận.
- Cho doanh nghiệp thuê nhà làm văn phòng: bên thuê sử dụng nhà đúng công năng và mục đích được pháp luật cho phép; chủ nhà không cung cấp dịch vụ lưu trú.
Đối với cá nhân cho thuê nhà ở, công trình xây dựng dưới mức quy mô nhỏ, khoản 4 Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định cơ chế riêng. Theo điểm a khoản 2 Điều 7 Nghị định 96/2024/NĐ-CP, nhóm cá nhân này không thuộc trường hợp phải lập dự án đầu tư theo pháp luật về xây dựng, nhà ở. Khi xác định trường hợp cụ thể, cần đối chiếu điều kiện này, thay vì chỉ dựa vào số căn nhà đang cho thuê.
Ngoài ra, nếu hoạt động thuộc nhóm làm dịch vụ có thu nhập thấp, đáp ứng mức thu nhập thấp do UBND cấp tỉnh quy định và không thuộc ngành, nghề đầu tư kinh doanh có điều kiện, cá nhân được miễn đăng ký hộ kinh doanh theo khoản 3 Điều 82 Nghị định 168/2025/NĐ-CP. Ngưỡng thu nhập thấp tại địa phương không đồng nhất với ngưỡng doanh thu không phải nộp thuế.
Lưu ý: Quy định “không phải thành lập doanh nghiệp” đối với cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ không nên được diễn giải thành “mọi hoạt động đều được miễn đăng ký hộ kinh doanh”. Đây là các thủ tục khác nhau, cần xem xét theo tính chất hoạt động và quy định áp dụng.
1.3 Trường hợp phải thành lập doanh nghiệp, không thể chỉ đăng ký hộ kinh doanh
Nếu hoạt động kinh doanh bất động sản không thuộc các trường hợp ngoại lệ tại khoản 3 và khoản 4 Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, chủ thể phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã có ngành, nghề kinh doanh bất động sản theo quy định. Đăng ký hộ kinh doanh không thay thế được yêu cầu này.
Ví dụ, cá nhân đầu tư dự án nhà ở để kinh doanh cho thuê thuộc trường hợp phải lập dự án đầu tư cần xem xét nghĩa vụ thành lập chủ thể kinh doanh phù hợp. Không nên hướng dẫn đăng ký hộ kinh doanh chỉ vì hoạt động có nhiều nhà hoặc nhiều phòng cho thuê.
1.4 Không đăng ký hộ kinh doanh có phải đăng ký và nộp thuế không?
Không đăng ký hộ kinh doanh không đồng nghĩa với được miễn nghĩa vụ thuế. Cá nhân cho thuê nhà vẫn phải thực hiện thủ tục đăng ký thuế, khai hoặc thông báo doanh thu và nộp thuế theo quy định áp dụng cho hoạt động, mức doanh thu và kỳ tính thuế của mình.
Nếu doanh thu thuộc diện không phải nộp thuế, cá nhân không phải nộp khoản thuế tương ứng nhưng vẫn cần thực hiện các thủ tục quản lý thuế theo quy định. Nếu phát sinh số thuế phải nộp, cá nhân phải kê khai và nộp đầy đủ; việc chưa đăng ký hộ kinh doanh không loại trừ nghĩa vụ này.
Xem thêm: Bao nhiêu phòng trọ thì phải đăng ký kinh doanh?
2. Điều kiện kinh doanh bất động sản trong lĩnh vực cho thuê nhà
Dựa vào Điều 10 Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 và Điều 75 Luật Đầu tư 2020, điều kiện kinh doanh bất động sản, đặc biệt trong trường hợp cho thuê nhà, được quy định như sau:
- Đối với cá nhân hoặc tổ chức cho thuê bất động sản quy mô lớn và thường xuyên, cần thành lập công ty, doanh nghiệp hoặc hợp tác xã và đăng ký kinh doanh theo quy định pháp luật.
- Đối với cá nhân, tổ chức hoặc hộ gia đình cho thuê bất động sản quy mô nhỏ và không thường xuyên, không bắt buộc thành lập doanh nghiệp, nhưng cần kê khai và nộp thuế theo quy định.
Cụ thể, cá nhân hoặc hộ gia đình cho thuê nhà quy mô nhỏ và không thường xuyên không cần thành lập doanh nghiệp nhưng phải nộp thuế thu nhập cá nhân. Ngược lại, nếu cho thuê quy mô lớn và thường xuyên, cần thành lập doanh nghiệp và xin giấy phép kinh doanh nhà trọ. Các quy định này nhằm tạo sự linh hoạt trong áp dụng theo quy mô và tần suất hoạt động của từng cá nhân hoặc tổ chức.
3. Thủ tục đăng ký kinh doanh đối với hoạt động cho thuê nhà
Hướng dẫn thủ tục đăng ký hộ kinh doanh cho thuê nhà theo Thông tư số 02/2023/TT-BKHĐT gồm các bước sau:
- Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ đăng ký hộ kinh doanh, bao gồm giấy đề nghị với thông tin như tên hộ kinh doanh, địa chỉ, số điện thoại, ngành nghề, số vốn, số lao động, và thông tin cá nhân của người thành lập.
- Bước 2: Nộp hồ sơ trực tuyến qua hệ thống đăng ký hộ kinh doanh tại dichvucong.gov.vn.
- Bước 3: Thanh toán lệ phí đăng ký hộ kinh doanh theo quy định.
- Bước 4: Nhận giấy chứng nhận đăng ký hộ kinh doanh sau khi hồ sơ được tiếp nhận và kiểm tra, cơ quan cấp huyện sẽ cấp giấy chứng nhận trong vòng 03 ngày làm việc.
Các giấy tờ cần thiết: Giấy đề nghị đăng ký hộ kinh doanh, bản sao hợp lệ Thẻ căn cước công dân, Chứng minh nhân dân, hoặc Hộ chiếu của người thành lập, và biên bản họp nhóm cá nhân (nếu có).
Cách nộp hồ sơ: Nộp trực tuyến tại hệ thống dichvucong.gov.vn và nhận kết quả trong vòng 03 ngày làm việc. Nếu hồ sơ không hợp lệ, cơ quan sẽ thông báo yêu cầu sửa đổi trong thời gian tương tự.
Thủ tục đăng ký kinh doanh khi cho thuê nhà không chỉ đảm bảo tính hợp pháp cho hoạt động của bạn mà còn giúp quản lý tài chính và thuế hiệu quả. Việc thực hiện đúng quy trình sẽ hỗ trợ bạn trong việc vận hành và phát triển bền vững.
4. Cho thuê nhà khi nào phải đóng thuế?
Khi cho thuê nhà, bạn cần phải nộp thuế trong các trường hợp sau:
- Doanh thu trên 100 triệu đồng/năm: Nếu tổng thu nhập từ việc cho thuê nhà của bạn vượt mức 100 triệu đồng mỗi năm, bạn sẽ phải thực hiện nghĩa vụ thuế.
- Các loại thuế phải đóng:
- Thuế giá trị gia tăng (GTGT): Với mức thuế suất là 5% trên tổng doanh thu từ việc cho thuê nhà.
- Thuế thu nhập cá nhân (TNCN): Cũng áp dụng thuế suất 5% dựa trên doanh thu từ hoạt động cho thuê.
- Thuế môn bài: Nếu tổng doanh thu trong năm đạt từ 100 triệu đồng trở lên, mức thuế môn bài phải nộp là 300.000 đồng/năm.
Nếu doanh thu cho thuê nhà của bạn dưới 100 triệu đồng/năm, bạn sẽ được miễn các loại thuế này.
5. Quy định về thời hạn và giá thuê nhà ở?
Thời hạn và giá thuê nhà ở được quy định rõ ràng tại Điều 129 của Luật Nhà ở 2014, cụ thể như sau:
- Bên thuê và bên cho thuê có thể thỏa thuận về thời hạn, giá thuê cũng như phương thức thanh toán tiền thuê (trả định kỳ hoặc trả một lần). Trong trường hợp có quy định của Nhà nước về giá thuê, cả hai bên phải tuân thủ theo quy định đó.
- Nếu bên cho thuê muốn cải tạo nhà ở trước khi hết hạn hợp đồng và được bên thuê đồng ý, họ có quyền điều chỉnh giá thuê.
- Giá thuê mới sẽ do hai bên thỏa thuận; nếu không đạt được thỏa thuận, bên cho thuê có thể đơn phương chấm dứt hợp đồng nhưng phải bồi thường theo quy định của pháp luật.
- Cả bên thuê và bên cho thuê đều được pháp luật bảo vệ các quyền và lợi ích hợp pháp trong suốt quá trình thuê nhà.
6. Những lưu ý khi thuê và cho thuê mặt bằng kinh doanh
Việc thuê và cho thuê mặt bằng kinh doanh là yếu tố quan trọng quyết định thành công của doanh nghiệp. Dù là bên thuê hay bên cho thuê, nắm rõ quy định pháp lý và quyền – nghĩa vụ của các bên sẽ giúp hạn chế rủi ro và bảo đảm lợi ích.
- Khi thuê lại nhà, mặt bằng để kinh doanh như mở tiệm cắt tóc, tạp hóa, quán ăn…, trước tiên bạn cần kiểm tra xem địa chỉ này đã được chủ nhà hoặc người thuê trước đó sử dụng để đăng ký hộ kinh doanh hay chưa. Nếu đã đăng ký, bạn phải đến UBND quận/huyện để hủy đăng ký hộ kinh doanh hiện tại trước khi đăng ký mới tại địa chỉ này.
- Việc cho thuê lại văn phòng, nhà ở, nhà kho, xưởng… cần có sự đồng ý của chủ sở hữu và phải được ghi rõ trong hợp đồng hoặc phụ lục hợp đồng.
- Đối với công ty có vốn đầu tư nước ngoài muốn cho thuê lại bất động sản, cần bổ sung ngành nghề kinh doanh và điều chỉnh giấy chứng nhận đầu tư (nếu có).
- Mặt bằng cho thuê như văn phòng, nhà ở, kho xưởng phải có đầy đủ giấy tờ pháp lý hợp lệ (như hợp đồng thuê, sổ đỏ…) và không có tranh chấp về quyền sở hữu.
- Hợp đồng cho thuê bất động sản cần nêu rõ quyền, nghĩa vụ của các bên và đảm bảo bất động sản được sử dụng đúng mục đích, ví dụ chung cư chỉ dùng để ở, không được cho thuê làm nhà trẻ hay phòng khám.
7. Dịch vụ đăng ký giấy phép kinh doanh trọn gói tại AZTAX
Khi sử dụng dịch vụ của AZTAX, bạn không cần lo lắng về việc bị xử phạt do thiếu giấy phép kinh doanh. Với đội ngũ giàu kinh nghiệm, chúng tôi cam kết hỗ trợ đăng ký nhanh chóng, hiệu quả và cung cấp dịch vụ với chi phí hợp lý nhất.
Lợi ích khi chọn dịch vụ tại AZTAX
- Quy trình đăng ký nhanh gọn, hoàn tất trong 3-4 ngày làm việc.
- Dịch vụ trình ký hồ sơ và giao giấy phép kinh doanh cùng con dấu tận nơi.
- Hồ sơ được chuẩn bị chính xác, cập nhật theo quy định pháp luật mới nhất.
- Cam kết bảo mật tuyệt đối thông tin khách hàng.
Bên cạnh dịch vụ làm giấy phép kinh doanh, AZTAX còn cung cấp các giải pháp pháp lý toàn diện trước và sau khi thành lập, giúp bạn tập trung phát triển kinh doanh mà không phải bận tâm về thủ tục pháp lý.
Hy vọng những thông tin trên đã giúp bạn giải đáp được thắc mắc về việc cho thuê nhà có cần đăng ký kinh doanh hay không. Trước khi bắt đầu hoạt động cho thuê, bạn nên tìm hiểu kỹ các quy định pháp luật liên quan để đảm bảo tuân thủ đúng thủ tục, tránh vi phạm và xử phạt không đáng có. Nếu còn băn khoăn về hồ sơ, quy trình hay thủ tục cụ thể, đừng ngần ngại liên hệ với AZTAX qua HOTLINE: 0932.383.089 để được tư vấn chi tiết và hỗ trợ kịp thời.
8. Một số câu hỏi thường gặp
Dưới đây là một số câu hỏi thường gặp về việc cho thuê nhà và yêu cầu đăng ký kinh doanh:
8.1 Hộ gia đình cho thuê nhà trọ có cần đăng ký kinh doanh không?
Không. Cá nhân, hộ gia đình cho thuê nhà trọ hoặc cho thuê nhà quy mô nhỏ, không thường xuyên không cần thành lập doanh nghiệp, mà chỉ cần thực hiện thủ tục xin cấp giấy chứng nhận đăng ký thuế để kê khai và nộp thuế từ hoạt động cho thuê.
8.2 Các trường hợp cho thuê bất động sản nào không cần xin giấy phép kinh doanh?
Cho thuê nhà, mặt bằng kinh doanh quy mô nhỏ và không thường xuyên không cần giấy phép kinh doanh, bao gồm cho thuê nhà để ở, mặt bằng buôn bán, hoặc cho thuê lại một phần diện tích mặt bằng đã thuê.
8.3 Cho thuê nhà, mặt bằng kinh doanh, văn phòng có phải là kinh doanh bất động sản không?
Có. Việc cho thuê nhà, văn phòng, mặt bằng kinh doanh, hoặc các bất động sản khác là hình thức kinh doanh bất động sản. Cá nhân và tổ chức có quyền cho thuê bất động sản thuộc sở hữu của mình hoặc cho thuê lại các bất động sản đã thuê, nếu được sự đồng ý của chủ sở hữu.
Những câu hỏi thường gặp về việc cho thuê nhà và yêu cầu đăng ký kinh doanh giúp làm rõ quy định pháp lý và nghĩa vụ thuế. Hiểu rõ các quy định này giúp bạn thực hiện hoạt động cho thuê nhà một cách hợp pháp và hiệu quả.
Xem thêm: Dịch vụ thành lập công ty
